1 MB 31/19

Die Beschwerde gegen den Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts – 8. Kammer – vom 9. Dezember 2019 wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 15.000 Euro festgesetzt. I. Der Antragsteller wendet sich gegen die Untersagung der Nutzung einer von insgesamt drei in seinem Eigentum stehenden Wohnungen im Altstadtgebiet der Antragsgegnerin als Ferienwohnung. Der Antragsteller ist u. a. Eigentümer des Grundstücks Fischergrube …/Grüner Gang … (Flurstück … der Flur …, Gemarkung Innere Stadt), das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Für das darauf befindliche Wohnhaus – ein so genanntes Ganghaus – liegt eine Genehmigung zur Wohnnutzung vor; seit 2014 wird es zudem als Ferienwohnung vermietet. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Antragsgegnerin über die Erhaltung baulicher Anlagen im Stadtteil Innenstadt (Gebiet Altstadt) vom 28. Februar 1979 in der Fassung der am 26. März 2020 in Kraft getretenen zweiten Änderungssatzung vom 27. Februar 2020 sowie der Satzung der Antragsgegnerin zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet der Lübecker Altstadt vom 27. Februar 2020. Nach Anhörung wurde dem Antragsteller mit Bescheid vom 13. Juni 2019 – nach Angaben der Antragsgegnerin frühestens am 14. Juni 2019 versandt – unter Anordnung der sofortigen Vollziehung ab dem 1. Oktober 2019 die tageweise oder wochenweise gewerbliche Vermietung des Hauses zu Ferienwohnungszwecken an wechselnde Nutzer untersagt und für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 € angedroht. Zur Begründung wurde ausgeführt, bei der festgestellten Überlassung des Hauses zu Ferienwohnungszwecken an einen wechselnden Personenkreis handele es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die mangels Baugenehmigung formell illegal sei. Da es sich bei dem Grünen Gang, der ausschließlich dem Wohnen diene, um ein reines Wohngebiet handele – während die Fischergrube einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO und in einzelnen Bereichen einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO entspreche –, sei die Nutzung auch materiell illegal. Ein Indiz hierfür sei die Zugänglichkeit des Grünen Ganges. Die direkt an der Fischergrube liegenden Häuser könnten direkt betreten werden, während der Gang erst durch ein anderes Haus erreicht werden könne; zudem sei der Gang nicht barrierefrei erreichbar. Auch die visuelle Betrachtung lasse eine andere städtebauliche Situation erkennen. Ein weiteres Indiz für die deutliche Abgrenzung seien die Lärmimmissionen. Während im Grünen Gang nur fußläufiger Verkehr stattfinde, werde die Fischergrube zusätzlich von Kraftfahrzeugen und Radfahrern genutzt. Daneben widerspreche die Umnutzung eines Kleinwohnhauses in eine Ferienwohnung den Zielen der für die Lübecker Altstadt geltenden Erhaltungssatzung, deren Ziel u. a. der Schutz von Kleinwohnhäusern als Wohnhäuser vor der Verdrängung durch Nichtwohnnutzungen sei. Das Nutzungsverbot sei auch nicht unverhältnismäßig, denn die Nutzungsänderung sei nicht genehmigungsfähig und das Verbot geeignet, den baurechtswidrigen Zustand zu beseitigen. Hiergegen legte der Antragsteller mit Telefax vom 30. Juni 2019 Widerspruch ein (Anlagen Ast. 1 zum Schriftsatz des Antragstellers vom 30. August 2019, Sendebericht, Anlage Ast 20 zum Schriftsatz des Antragstellers vom 15. November 2019), dessen Zugang die Antragsgegnerin in Abrede stellt. Mit weiterem Telefax vom 17. Juli 2019 bezog sich der Antragsteller auf den eingelegten Widerspruch und bat um Mitteilung, wann er Akteneinsicht nehmen könne (Anlage AG 1 zum Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 22.11.2019). Am 30. August 2019 hat der Antragsteller um gerichtlichen einstweiligen Rechtsschutz ersucht und beantragt, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs wiederherzustellen. Zur Begründung hat er u. a. ausgeführt, die Nutzung als Ferienwohnung erweise sich als genehmigungsfähig. Die nähere Umgebung entspreche einem allgemeinen Wohngebiet, jedenfalls liege eine Gemengelage vor. Die Erhaltungssatzung in der Fassung im Zeitpunkt der Bescheiderstellung stehe der Genehmigungsfähigkeit nicht entgegen, da sie unbestimmt und funktionslos sei. Zudem lägen Ermessensfehler vor, denn es fehle an einem systemgerechten Einschreiten, die Antragsgegnerin habe die Ferienwohnungsnutzung über Jahre geduldet und habe keine Einzelfallprüfung vorgenommen, sondern in einer Vielzahl von Fällen nahezu identische Bescheide erstellt. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag – nach Durchführung eines Ortstermins – mit Beschluss vom 9. Dezember 2019, dem Antragsteller zugestellt am 10. Dezember 2019, abgelehnt und ausgeführt, das Telefaxschreiben vom 17. Juli 2019, das die Kammer als Widerspruch verstehe, sei fristgerecht zugegangen, da der Bescheid vom 13. Juni 2019 gemäß § 149 Abs. 2 Satz 3 LVwG als am 17. Juni 2019 zugegangen gelte. Der Antrag sei aber unbegründet. Der Sofortvollzug sei bei einer auf § 59 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 LBO gestützten Maßnahme regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorlägen, denn es bestehe ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet werde. Das öffentliche Interesse am Sofortvollzug überwiege das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Die Nutzungsuntersagung sei offensichtlich rechtmäßig. Die Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung bedürfe einer Baugenehmigung, die nicht vorliege. Ob die baurechtswidrige Nutzung der Antragsgegnerin schon lange bekannt sei, könne dahinstehen, denn öffentlich-rechtliche Befugnisse zum Einschreiten gegen bauordnungswidrige Zustände könnten nicht verwirkt werden. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit sei nicht gegeben. Die Nutzung sei zwar bauplanungsrechtlich zulässig, denn die maßgebliche nähere Umgebung könne – unter Berücksichtigung des bei der Inaugenscheinnahme gewonnenen Eindrucks – nicht auf die Bebauung im Grünen Gang beschränkt werden. Zur näheren Umgebung zähle damit die Fischergrube und zwar westlich bis zur Schwönkenquerstraße und östlich bis an die Breite Straße. Die so bestimmte nähere Umgebung entspreche keinem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete. Ausweislich der Auflistung der unstreitigen Nutzungen in der Fischergrube (vgl. Anlagenkonvolut 10b zum Schriftsatz des Antragstellers vom 30. August 2019) liege eine Gemengelage vor. Der Genehmigungsfähigkeit stehe aber die Erhaltungssatzung entgegen. Eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung sei gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe b der Erhaltungssatzung genehmigungsbedürftig. Die Genehmigung dürfe nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagt werden. Es bestünden keine Bedenken hinsichtlich der ordnungsgemäßen Bekanntmachung. Auch sei die Satzung hinreichend bestimmt, denn es ergebe sich aus § 1 i. V. m. dem Lageplan, für welches Gebiet die Satzung gelten solle. Aus § 2 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe b der Erhaltungssatzung ergebe sich zudem, dass ein Genehmigungserfordernis u. a. zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) aufgestellt werden solle. Die Erhaltungssatzung sei nicht funktionslos geworden. Das Vorhaben erfülle den Versagungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit seiner am 20. Dezember 2019 eingelegten und am 10. Januar 2020 begründeten Beschwerde. Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor, die Antragsgegnerin habe den Bescheid maßgeblich darauf gestützt, dass die Nutzung als Ferienwohnung aufgrund des Gebietscharakters unzulässig sei und nur als Hilfsargument darauf abgestellt, dass die Umnutzung den Zielen der Erhaltungsatzung widerspreche. Die Erhaltungssatzung sei formell rechtswidrig. Sie leide an einem Bekanntmachungsmangel, denn die Antragsgegnerin habe, wie sich aus dem eingereichten Auszug der Lübecker Nachrichten ergebe, drei Satzungen gleichzeitig bekannt gemacht. Es werde nicht deutlich, welcher der dort abgedruckten Pläne zu welcher Satzung gehöre, weil diese auf einer Seite abgedruckt seien. Zudem fehle bei der Änderungssatzung der Hinweis auf die „Altstadt“, da nur auf den „Übersichtsplan: Innenstadt“ hingewiesen werde. Die Erhaltungssatzung sei auch materiell rechtswidrig, da sie vorsehe, dass die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde die Genehmigung erteile, obgleich Bauaufsichtsbehörde und Gemeinde vorliegend identisch seien. Damit sei nicht nur die Bestimmung selbst, sondern – weil sie das Herzstück der Erhaltungssatzung sei – auch die Gesamtsatzung nichtig. Auch habe die Antragsgegnerin mit der Erhaltungssatzung die typische Wohnform des Ein- und Zweifamilienhauses in kleinteiliger Bauweise wahren und keinen „Milieuschutz“ betreiben wollen. Dass allein der bauliche Bestand habe geschützt werden sollen, zeige sich auch daran, dass die Antragsgegnerin eine neue Satzung zur „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet der Lübecker Altstadt“ beschließen wolle. Es werde nicht klar, auf welche der in § 172 Abs. 1 BauGB bezeichneten Gründe die Satzung gestützt worden sei. Es spreche einiges dafür, dass sich die Erhaltungssatzung allein auf § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beziehe. Außerdem habe die Antragsgegnerin vor der Aufstellung der Satzungen keine Untersuchungen durchgeführt, sodass es an einer Datengrundlage fehle. Dabei habe die Antragsgegnerin bereits vor Erlass der Erhaltungssatzungen aus den Jahren 1979/1988 ermitteln müssen, wie sich die Wohnbevölkerung zusammensetze, die sie schützen wolle. Außerdem fehle es an der abstrakten Gefahr, dass ohne den Erlass der Satzungen infolge baulicher Maßnahmen eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten sei und dass eine solche negative städtebauliche Folgen befürchten lasse. Eine abstrakte Gefahr fehle, denn der Anteil der Ferienwohnungen liege bei unter 3 %. Zudem liege kein systemgerechtes Einschreiten vor, weil die Antragsgegnerin ausweislich der Seite 3 des Bescheides – ausschließlich – in den Gängen und Höfen einschreite, weil sie unzutreffend meine, es handele sich um ein reines Wohngebiet. Aus der Begründung der Wohnraumschutzsatzung ergebe sich, dass bei 270 bestehenden Ferienwohnungen in der Altstadt, wovon sich rund 100 in Kleinwohnhäusern befänden, nur gegen die Hälfte, mithin 50 Wohnungen, per Nutzungsuntersagungsverfügung eingeschritten worden sei. Dass die Antragsgegnerin davon ausgehe, dass die Nutzung in den Gängen und Höfen so dringlich untersagt werden müsse, liege an ihrer irrigen Rechtsmeinung, dass es sich hierbei um reine Wohngebiete handele, woraus sich ein Ermessensfehler ergebe. Zudem liege eine Duldung der Ferienwohnungsnutzung vor. Ein Mitarbeiter der Antragsgegnerin habe 2014 sinngemäß mitgeteilt, dass für so ziemlich alle Ferienhäuser der Altstadt keine genehmigte Nutzungsänderung vorliege und die Antragsgegnerin bei Wohngebäuden in Gang- und Hoflagen nicht einschreite. Der Antragsteller beantragt, den Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 9. Dezember 2019 (Az. 8 B 45/19) abzuändern und die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid der Antragsgegnerin wiederherzustellen. Die Antragsgegnerin beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Zur Begründung trägt sie vor, die ungenehmigte Nutzung sei jedenfalls nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit genehmigungsfähig, sodass ein Einschreiten nicht ermessensfehlerhaft sei. Die Erhaltungssatzung sei formell und materiell rechtmäßig. Ihr Vorgehen sei auch systemgerecht, denn es sei ein mehrstufiges Vorgehen beabsichtigt. In der ersten Stufe sei die Nutzung ungenehmigter Ferienwohnungen in Gängen und Höfen untersagt worden, denn dort stünden einer solchen Nutzung sowohl die dargelegten planungsrechtlichen Gründe als auch die bestehende Erhaltungssatzung entgegen. In einem nächsten Schritt werde sie weitere ungenehmigte Ferienwohnungen aufgreifen, die nicht, wie in einem reinen Wohngebiet, eindeutig planungsrechtlich unzulässig seien und bei denen die derzeit geltende Erhaltungssatzung die Unzulässigkeit begründe. Gegen vorhandene Ferienwohnungen, die weder grundsätzlich planungsrechtlich unzulässig seien, noch sich in den von der geltenden Erhaltungssatzung geschützten Kleinwohnhäusern befänden, dürfte aufgrund ihrer teilweise langjährigen Nutzung und über diesen Zeitraum gegebenen Genehmigungsfähigkeit auch nach Inkrafttreten der neuen Erhaltungssatzung aus Gründen des Bestandsschutzes in den allermeisten Fällen kein Einschreiten möglich sein, auch wenn diese formell illegal und künftig auch nicht mehr genehmigungsfähig seien. Selbst wenn man den vom Verwaltungsgericht angenommenen Gebietscharakter zugrunde lege, sei das Einschreiten systemgerecht, denn im maßgeblichen Bebauungszusammenhang schreite sie gegen alle ihr bekannten illegal genutzten Ferienwohnungen ein. Gegen andere gewerbliche Nutzungen in der Fischergrube könne sie auf der Grundlage ihrer Rechtsauffassung aber auch derjenigen des Verwaltungsgerichts nicht einschreiten, denn dort handele es sich um ein allgemeines Wohngebiet bzw. eine Gemengelage. Selbst wenn dort Ferienwohnungen anzutreffen sein sollten, entspräche es der Systematik, diese ggf. erst im zweiten oder dritten Schritt aufzugreifen. II. Der Antrag ist dahingehend auszulegen, dass der Antragsteller begehrt, den Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 9. Dezember 2019 abzuändern und die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen Ziffer 1 des Bescheides vom 13. Juni 2019 wiederherzustellen und gegen Ziffer 3 dieses Bescheides anzuordnen. Die so verstandene Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 9. Dezember 2019 ist zulässig, aber unbegründet. Die zu ihrer Begründung dargelegten Gründe, die allein Gegenstand der Prüfung durch den Senat sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), stellen das Ergebnis des angefochtenen Beschlusses nicht in Frage. Rechtsgrundlage für den Erlass der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung ist § 59 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 LBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer baulichen Anlage untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt. Insoweit rechtfertigt in aller Regel – wovon die erstinstanzliche Entscheidung zutreffend ausgegangen ist – bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt (std. Rechtsprechung des Senats, vgl. Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 –, S. 7, n. v.; Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17, S. 6, n. v.). In Anwendung dessen ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass die Nutzung des streitgegenständlichen Ganghauses als Ferienwohnung formell illegal erfolge, weil eine solche Nutzung einer Baugenehmigung bedürfe, die nicht vorliege (S. 4 des Beschlussabdrucks). Diese Feststellungen greift das Beschwerdevorbringen nicht an, sodass es insoweit keiner vertieften Ausführungen bedarf. Nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, wonach eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit allerdings regelmäßig dann nicht untersagt werden darf, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (std. Rechtsprechung des Senats, vgl. Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 –, S. 7, n. v.; Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17, S. 6, n. v.) sowie – im Ergebnis – die Feststellung, dass ein solcher Fall vorliegend nicht gegeben ist. 1) Anders als das Verwaltungsgericht neigt der Senat aber nach dem Erkenntnisstand im Eilverfahren zu der Einschätzung, dass sich das Grundstück des Antragstellers nicht in einem Gebiet, das keinem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspricht, befindet, sondern in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet. An dieser Prüfung sieht sich der Senat entgegen dem Beschwerdevorbringen auch nicht aufgrund von § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO gehindert, denn diese Beschränkung des Prüfungsumfangs erstreckt sich bei sachgerechter Interpretation – entgegen dem insoweit offenen Wortlaut des § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO – nur insoweit, als das Gericht über die dargelegten Gründe hinaus zu Gunsten des Beschwerdeführers keine weiteren Gesichtspunkte in die Rechtsprüfung mit einbeziehen darf (Hess. VGH, Beschluss vom 23. Oktober 2002 – 9 TG 2712/02 –, Rn. 10, juris; Guckelberger in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 146 Rn. 105). Der Sinn und Zweck der Regelung, die in engem Zusammenhang mit dem Begründungs- und Darlegungserfordernis der Sätze 1 bis 3 des § 146 Abs. 4 VwGO steht, liegt unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte darin, den Beschwerdeführer zu veranlassen, alle aus seiner Sicht gegen die erstinstanzliche Entscheidung sprechenden Gesichtspunkte fristgerecht vorzutragen, und insoweit den Prüfungsumfang des Beschwerdegerichts einzuschränken. Dieses soll bei seiner Prüfung, ob die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Bedenken unterliegt, auf die mit der Beschwerde – fristgerecht – vorgebrachten Gründe beschränkt sein (OVG NRW, Beschluss vom 8. Mai 2002 – 1 B 241/02 –, Rn. 4, juris). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Der maßgebliche Bereich ist unbeplant. Somit kommt es darauf an, ob sich die Nutzung als Ferienwohnung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Zur „näheren Umgebung“ gehört der Bereich, auf den sich das Vorhaben auswirken kann und der seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, Rn. 33, juris; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2019, § 34 Rn. 36). Die räumlichen Grenzen der näheren Umgebung sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Daher kann die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung z. B. dort zu ziehen sein, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Die Grenzen lassen sich dabei jedoch nicht schematisch bestimmen. Wann die Bebauung entstanden ist, welche die Eigenart der näheren Umgebung prägt, und ob diese gleichfalls nach § 34 BauGB zu beurteilen ist, hat keine rechtliche Relevanz. Auch beplante Bereiche können also die Eigenart der näheren Umgebung außerhalb des beplanten Bereichs prägen (Mitschang/Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 34 Rn. 21, 24). Vorliegend ist bei summarischer Prüfung das Straßengeviert aus Fischergrube, Schwönkenquerstraße, Engelsgrube und Breite Straße als nähere Umgebung anzusehen, wie von dem Antragsteller bereits erstinstanzlich vertreten (S. 17 des Schriftsatzes vom 30. August 2019), wobei diejenige Bebauung außer Betracht zu lassen ist, die innerhalb dieses Gevierts in den räumlichen Bereich des Bebauungsplans 01.10.00 der Antragsgegnerin, in Kraft getreten am 26. Februar 1990, fällt, da sie die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks nicht prägt. Der Antragsgegnerin ist, wie auch das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat, nicht darin zu folgen, nur auf die in der Straße Grüner Gang gelegenen Grundstücksnutzungen abzustellen. Insbesondere kommt dem Durchgang von der Fischergrube zum Grünen Gang weder aufgrund der historischen Entwicklung der Blockinnenbebauung, die nach den Darlegungen der Antragsgegnerin auf die bis in das 19. Jahrhundert geltende Torsperre zurückzuführen ist, noch wegen der verschiedenen verkehrlichen Nutzungen oder den unterschiedlichen Immissionsbelastungen eine trennende, sondern eine verbindende Wirkung zu. Das Blockinnere ist nicht gegenüber dem Blockäußeren abgeschirmt oder abgetrennt, sondern im Gegenteil durch eine Vielzahl von Gängen (Grüner Gang, Lüngreens Gang, Kettner’s Gang, Bäcker-Gang, Sievers Thorweg und Spinnrademacher-Gang) mit den umliegenden Straßen verbunden. Es ist bei Betrachtung der vorhandenen Bebauung für den Senat auch nicht erkennbar, in welcher Bebauungstiefe die Antragsgegnerin die von ihr vorgeschlagene Grenzziehung zwischen allgemeinem Wohngebiet in den Blockrandbereichen und reinem Wohngebiet im Blockinnenbereich vorzunehmen gedenkt. Der farblich unterlegte Auszug aus dem Geoportal Lübeck – Baugebietskategorien gemäß BauNVO im Block 90 (Anlage AG 6 zum Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 14. Februar 2020) – mag insoweit zwar etwaige Festsetzungsmöglichkeiten im Rahmen eines künftigen Bebauungsplans beinhalten, ist jedoch zur Abgrenzung im Bereich eines unbeplanten Innenbereichs, in dem maßgeblich auf das tatsächlich Vorhandene abzustellen ist, nicht geeignet. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts geht der Senat aber nach dem Sachstand im Eilverfahren und der insoweit allein möglichen summarischen Prüfung davon aus, dass die Eigenart der näheren Umgebung einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO entspricht. Sowohl im Bereich der Blockrand- als auch der Blockinnenbebauung überwiegt als prägende Nutzung diejenige des Wohnens deutlich. Nutzungen, die mit dem Charakter eines allgemeinen Wohngebiets unvereinbar wären, sind kaum vorhanden. Überwiegend handelt es sich um – im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässige – der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), wie etwa das Prätor-Haus (Fischergrube 18), die Theater-Quelle (Fischergrube 24) und der Friseur Style Council (Vorderhaus, Fischergrube 42) (vgl. zur regelmäßigen Zulässigkeit von Friseurläden im allg. Wohngebiet: Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, Stand: Oktober 2019, § 4 Rn. 74). Bei der Vorwerker Diakonie e. V. handelt es sich nach den unbestrittenen Darlegungen der Antragsgegnerin um eine Einrichtung für sozialarbeiterisch begleitetes Wohnen für Menschen mit besonderen sozialen Schwierigkeiten (Schriftsatz vom 22. November 2019, S. 6) und damit um eine allgemein zulässige Wohnnutzung gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, weil sie im Sinne des § 3 Abs. 4 BauNVO ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dient. Die Privatpraxis Psychologie Paul A. Barin (Fischergrube 16) dürfte nach derzeitigem Kenntnisstand als Raum für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger gemäß § 13 BauNVO allgemein zulässig sein. Zu den freien heilkundlichen Berufen gehören insbesondere Ärzte, Apotheker, Zahnärzte, Tierärzte, Dentisten, Psychotherapeuten, Psychiater und Psychologen (Stock, a. a. O., § 13 Rn. 18). Demgegenüber dürfte das Klassik Altstadt Hotel (Fischergrube 52) als Betrieb des Beherbergungsgewerbes im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sein (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Zum Beherbergungsgewerbe gehören insbesondere solche Betriebe, die – wovon vorliegend der Internetauftritt zeugt (https://www.klassik-altstadt-hotel.de) – einem ständig wechselnden Kreis von Gästen zu gewerblichen Zwecken gegen Entgelt vorübergehende Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen, ohne dass die Gäste in den Räumen unabhängig eine eigene Häuslichkeit begründen können. Mit dieser städtebaurechtlichen Definition werden auch Hotels erfasst (vgl. Stock, a. a. O., § 4 Rn. 110). Die Ausnahme für Beherbergungsbetriebe in allgemeinen Wohngebieten ist nicht an das Erfordernis der Gebietsversorgung gebunden. Auch ist die für das reine Wohngebiet nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO geltende Größenbeschränkung auf kleine Betriebe nicht vorgesehen, sodass hier auch größere Betriebe untergebracht werden können (Hornmann in: BeckOK, BauNVO, Stand: März 2020, § 4 Rn. 117a). Auch die an der Engelsgrube vorhandene Nutzung im betrachteten Geviert, wie sie die Antragsgegnerin im Verfahren mitgeteilt hat (vgl. Anlage AG 6 zum Schriftsatz vom 14. Februar 2020), entspricht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet (Friseur, Laden, soz.-psych. Beratung, Gaststätte, Rechtsanwalt). Das Bestattungsinstitut (Engelsgrube 25) dürfte wiederum als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig sein (vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 18. Februar 2002 – 25 K 8785/98 –, BeckRS 2002, 21210, beck-online). Demgegenüber geht der Senat davon aus, dass die innerhalb des Gevierts vorhandene Nutzung, die in den räumlichen Bereich des Bebauungsplans 01.10.00 der Antragsgegnerin fällt, der diesen Bereich als MK-Gebiet festsetzt, die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks nicht prägt. Weder wirkt sich das Vorhaben selbst auf diesen Bereich aus, noch prägt er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks. Die vorhandene Nutzung, die durch größere Verwaltungsgebäude, wie die Handelskammer und die Handwerkskammer (Fischergrube 4, Breite Straße 10/12) aber auch eine nicht der Versorgung des Gebiets dienende Schank- und Speisewirtschaft (Schiffergesellschaft, Breite Straße 2) geprägt wird, ist in diesem Bereich entsprechend dem 1990 in Kraft getreten Bebauungsplan gewachsen und weist einen vollständig anderen Charakter auf als die ansonsten überwiegend vorhandene Wohnnutzung. Insoweit stimmt der Senat der Auffassung der Antragsgegnerin zu, wonach hier jeweils weitgehend einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74/03 –, Rn. 2, juris), wobei die vorhandene Wohnnutzung zur Breiten Straße hin durch die hohe Bebauung (viergeschossig und mehr, Schriftsatz vom 14. Februar 2020, S. 6) abgeschirmt wird. 2) Den Charakter eines allgemeinen Wohngebiets zugrunde gelegt, ist die vom Antragsteller vorgenommene Nutzung als Ferienwohnung aber jedenfalls nicht offensichtlich zulässig. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG M.-V., Beschluss vom 9. März 2004 – 3 M 224/03 –, Rn. 8, juris). a) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden (§ 34 Abs. 2 BauGB). Aus der entsprechenden Anwendung der Baunutzungsverordnung folgt, dass die in den Baugebieten ausnahmsweise zulässigen Vorhaben auch bei Anwendung des Absatzes 2 nur ausnahmsweise zulässig sind (Mitschang/Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 34 Rn. 63). Die Erteilung einer Ausnahme ist in das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde gestellt. Diese kann die Genehmigung auch mit Nebenbestimmungen versehen (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 31 Rn. 19 f.). Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme besteht daher kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2019, § 31 Rn. 26), zumal die Antragsgegnerin insoweit bereits im Eilverfahren mitgeteilt hat, in diesem Rahmen die enge bauliche Lage im Grünen Gang und das Störpotential für die benachbarte Wohnnutzung berücksichtigen zu wollen (vgl. Schriftsatz vom 14. Februar 2020, S. 7). b) Unabhängig davon steht in dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der Eilentscheidung (Schoch in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand: Juli 2019, § 80 Rn. 413) für die rechtliche Überprüfung einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung (Bay. VGH, Beschluss vom 23. Juli 2018 – 15 ZB 17.1092 –, Rn. 18, juris; OVG Berlin-Bbg., Beschluss vom 2. Oktober 2018 – OVG 10 S 75.17 –, Rn. 4, juris, vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Dezember 1995 – 11 A 2734/93 –, Rn. 9 ff., juris; Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 –, S. 6, n. v.). jedenfalls die zwischenzeitlich in Kraft getretene Satzung der Antragsgegnerin zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet der Lübecker Altstadt vom 27. Februar 2020 (Erhaltungssatzung) einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung entgegen. Nach § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung bedürfen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung die Änderung sowie die Nutzungsänderung in Ferienwohnen (Ferienwohnungen im Sinne der Baunutzungsverordnung sowie Gästezimmer) von baulichen Anlagen im Geltungsbereich dieser Satzung der Genehmigung nach § 172 BauGB, wenn davon Wohnungen betroffen sind. Eine Genehmigungspflicht besteht auch für die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen mit sonstiger gewerblicher Nutzung in Ferienwohnen, wenn die gewerbliche Nutzung nach Inkrafttreten dieser Satzung aus Wohnnutzung entstanden ist. Die Genehmigungspflicht gilt nicht für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die gemäß Landesbauordnung verfahrensfrei gestellt sind. Keine Genehmigungspflicht besteht zudem, wenn neuer oder zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Nach Absatz 2 dieser Vorschrift darf die Genehmigung nur versagt werden, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Die Erhaltungssatzung ist in den Lübecker Nachrichten am 4. April 2020 bekanntgemacht worden. Formelle oder materielle Satzungsfehler sind – anders als im Hinblick auf die Satzung der Antragsgegnerin über die Erhaltung baulicher Anlagen im Stadtteil Innenstadt vom 28. Februar 1979 – nicht geltend gemacht worden und sind für den Senat nach jetzigem Kenntnisstand auch nicht ersichtlich. Die nach der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung für die vorgenommene Nutzungsänderung seiner Wohnung in eine Ferienwohnung ist dem Antragsteller bislang nicht erteilt worden. Es ist auch weder ersichtlich noch vorgetragen, dass die Erteilungsvoraussetzungen – offensichtlich – erfüllt sind. 3) Entgegen dem Beschwerdevorbringen folgt eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit auch nicht daraus, dass sich der Antragsteller auf Bestandsschutz berufen kann. Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem (seinerzeit) geltenden Recht ausgeführtes Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter zu nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden (Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 8. Oktober 2018 – 1 MB 11/18 –, Rn. 13, juris). Dabei entsteht ein im Rahmen der Nutzungsuntersagung beachtlicher – offensichtlicher – baurechtlicher Bestandsschutz zwar auch bereits dann, wenn die bauliche Anlage über einen relevanten Zeitraum in Einklang mit dem materiellen Baurecht stand (Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 –, S. 12, n. v.; vgl. Sächs. OVG, Beschluss vom 2. Mai 2011 – 1 B 30/11 –, Rn. 15, juris; OVG NRW, Beschluss vom 27. August 2002 – 10 B 1233/02 –, Rn. 3, juris; BVerfG, Beschluss vom 24. Juli 2000 – 1 BvR 151/99 –, Rn. 8, juris; BVerwG, Urteil vom 23. Februar 1979 – IV C 86.76 –, Rn. 12, juris; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Stand: Januar 2020, § 87 Rn. 2; a. A. OVG Berlin-Bbg., Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15 –, Rn. 11, juris). Allerdings liegen diese Voraussetzungen schon deshalb nicht vor, weil die seit 2014 vorgenommene Nutzungsänderung auch in der Vergangenheit unabhängig von der Wirksamkeit der Erhaltungssatzung bauplanungsrechtlich nur ausnahmsweise zulässig gewesen ist. Dass sich die maßgebliche planungsrechtliche Situation in der Zeit von 2014 bis Juni 2019 erheblich geändert hätte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. 3) Entgegen dem Beschwerdevorbringen liegt auch kein systemwidriges Einschreiten der Antragsgegnerin vor. Voranzustellen ist, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen – wie hier – in der Regel der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein intendiertes Ermessen eingeräumt ist (OVG Berlin-Bbg., Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15 –, Rn. 10, juris). Der sich aus Art. 3 GG ergebende Grundsatz des systemgerechten Vorgehens soll willkürliches Verhalten der Bauaufsichtsbehörde verhindern und besagt, dass gleichliegende Tatbestände, die bei gerechter Würdigung der Sachverhalte eindeutig eine gleichartige Behandlung erfordern, nicht ohne sachlich hinreichende Gründe unterschiedlich behandelt werden dürfen (Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 19. Mai 2020 – 1 LA 73/17 –, S. 5, n. v.). Der Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verpflichtet die Behörde aber grundsätzlich nicht, in einem Bereich, in dem sie baurechtswidrige Zustände beobachtet hat, schlagartig gegen alle vorzugehen; dazu wäre die zuständige Bauaufsichtsbehörde schon in personeller und sachlicher Hinsicht regelmäßig gar nicht in der Lage. Die Behörde darf sich vielmehr auf ein Vorgehen gegen einzelne Störer beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe hat. Gleichheitssatzwidrig ist eine Beseitigungsanordnung dann, wenn sie als systemlos oder willkürlich bezeichnet werden muss, weil die Behörde ohne vernünftigen, aus der Natur der Sache folgenden oder sonst wie einleuchtenden Grund im wesentlichen gleiche Sachverhalte ungleich behandelt (vgl. Decker in: Simon/Busse, BayBO, Stand: Dezember 2019, Art. 76 Rn. 232, 306). Gemessen an diesen Vorgaben liegt kein systemwidriges Einschreiten vor. Die Antragsgegnerin hat ausweislich des von ihr erstellten „Bericht(s) zur derzeitigen Nutzung von Wohngebäuden in Gang- und Hoflagen der Altstadt, Wohnen im UNESCO-Welterbe Lübecker Altstadt“ vom 11. Februar 2014 (Anlage Ast 6 zum Schriftsatz des Antragstellers vom 30. August 2019) die zunehmende ungenehmigte Ferienwohnungsnutzung im Altstadtgebiet als Problem erkannt und geht dieses nach eigenen Darlegungen schrittweise im Sinne eines Dreistufensystems an. Sie beabsichtige, zunächst die Nutzung von Ferienwohnungen in Gängen und Höfen zu untersagen, wo planungsrechtliche Gründe sowie die Erhaltungssatzung entgegenstünden, in einem zweiten Schritt gegen ungenehmigte Ferienwohnungen vorzugehen, deren Unzulässigkeit sich allein aus der entgegenstehenden Erhaltungssatzung ergebe und in einem dritten Schritt die Prüfung weiterer schwierigerer Einzelfälle vorzunehmen (vgl. Schriftsatz vom 14. Februar 2020, S. 7 f.). Hiergegen ist nichts zu erinnern. Insbesondere liegt kein systemloses Vorgehen im Sinne eines willkürlichen Einschreitens vor. Ein willkürliches Einschreiten innerhalb des selbst auferlegten Systems folgt auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin vorliegend den maßgeblichen Gebietscharakter anders als der Senat als reines Wohngebiet beurteilt hat. Der Argumentation des Antragstellers ist insoweit schon deshalb nicht zu folgen, weil die Einschätzungen der Antragsgegnerin, die sie zur Erstellung des Stufensystems bewogen haben, im Ergebnis zutreffend bleiben. Denn die Antragsgegnerin hat die von ihr auf erster Stufe und damit als zeitlich prioritär eingestuften Nutzungsuntersagungen deshalb ausgesprochen, weil sie in zweierlei Hinsicht, nämlich aufgrund des Gebietscharakters planungsrechtlich und aufgrund der Erhaltungssatzung zum Schutz der Wohnbevölkerung, materiell nicht offensichtlich genehmigungsfähig seien. Bei diesem Befund bleibt es auch nach den obigen Ausführungen. Das mit der Beschwerde angesprochene Rangverhältnis der die Nutzungsuntersagungsverfügung rechtfertigenden Gründe spielt insofern keine Rolle. 4) Die angeordnete Nutzungsuntersagung erweist sich auch nicht mit Blick auf die behauptete Kenntnis der Antragsgegnerin von der formellen Illegalität als unverhältnismäßig. Wusste die zuständige Bauaufsichtsbehörde tatsächlich von der formell baurechtswidrigen Nutzung, steht das einer (sofort vollziehbaren) Nutzungsuntersagung nicht entgegen, da allein die Hinnahme eines illegalen Zustandes durch die zuständige Behörde keinen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die Baubehörde in Kenntnis der formellen und ggf. materiellen Illegalität eines Vorhabens zu erkennen gibt, dass sie sich auf Dauer mit dessen Existenz abzufinden gedenkt – sog. aktive Duldung – (OVG NRW, Beschluss vom 20. September 2018 – 7 B 1192/18 –, Rn. 5 ff., juris). Dass die Antragsgegnerin erklärt hat, das Vorhaben in diesem Sinne dauerhaft zu dulden, hat der Antragsteller nicht dargelegt, insbesondere nicht durch seine eidesstattliche Versicherung, wonach ein Mitarbeiter der Antragsgegnerin erklärt habe, nahezu alle Ferienwohnungen in der Altstadt hätten keine genehmigte Nutzungsänderung und die Antragsgegnerin schreite bei den Wohngebäuden in Gang- und Hoflagen nicht ein (Anlage zum Schriftsatz vom 4. Dezember 2019). Daraus ergibt sich weder, dass die Antragsgegnerin Kenntnis von der fehlenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit hatte, noch dass sie gedachte, sich auf Dauer mit diesem Zustand abzufinden. Hiergegen spricht auch, dass das Gespräch mit dem Mitarbeiter der Antragsgegnerin bereits im Jahr 2014 stattgefunden hat, also dem Jahr, in welchem der Antragsteller die Ferienwohnungsnutzung überhaupt erst aufgenommen hat, sodass zumindest zu diesem Zeitpunkt von keinem langjährigen Zeitraum gesprochen werden kann, über den die Antragsgegnerin Kenntnis von der illegalen Nutzung gehabt hatte. Auch in der Heranziehung des Antragstellers zur Entrichtung einer Übernachtungssteuer vermag der Senat keine dauerhafte Akzeptanz der Ferienwohnungsnutzung zu erblicken. Es ist bereits nicht davon auszugehen, dass im Rahmen der Abgabenerhebung die jeweilige Genehmigungssituation überprüft wird. Nichts anderes ergibt sich im Hinblick auf die hier streitgegenständliche Nutzungsuntersagung aus den weiteren vorgelegten eidesstattlichen Versicherungen anderer Adressaten von Nutzungsuntersagungen im Stadtgebiet (Anlage Ast 14 zum Schriftsatz des Antragstellers vom 30. August 2019, Anlage Ast 17 zum Schriftsatz des Antragstellers vom 5. September 2019). Sein erstinstanzliches Vorbringen, die Antragsgegnerin habe ermessensfehlerhaft gehandelt, weil sie keine Einzelfallprüfung vorgenommen, sondern textbausteinartige Bescheide verfasst habe, hat der Antragsteller im Beschwerdeverfahren nicht aufrechterhalten. Ebenso wenig wendet er sich gegen die Feststellung des Verwaltungsgerichts, wonach die Zwangsgeldandrohung den gesetzlichen Anforderungen entspreche. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2, § 52 Abs. 1 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).