8 B 2/24

Leitsatz: 1. Im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts sind nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen. (Rn.25) 2. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit und die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte, wenn aufgrund der gebotenen summarischen Prüfung Erfolg oder Misserfolg des Rechtsbehelfs offensichtlich erscheinen. (Rn.27) 3. Maßgeblicher Zeitpunkt für die rechtliche Überprüfung einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung ist die letzte mündliche Verhandlung beziehungsweise im Eilverfahren der der Entscheidung des Gerichts. (Rn.29) 4. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. (Rn.31) 5. Eine formell rechtswidrige Nutzung darf aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist. (Rn.32) Der Antrag wird abgelehnt. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Der Streitwert wird auf 10.000,00 € festgesetzt. I. Der Antragsteller wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung betreffend eine Ferienwohnungsnutzung, für die die sofortige Vollziehung angeordnet wurde. Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks A. Das Grundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich der Satzung des Planungsverbandes der Insel Sylt über den Bebauungsplan Nord Nr. 28 in dem Gebiet der Stadt Westerland (im Folgenden Bebauungsplan Nr. 28). Für das auf dem Grundstück befindliche Gebäude liegt eine Baugenehmigung vom 4. März 1998 für den Neubau eines Einfamilienhauses und einer Ferienwohnung für die gewerbliche Vermietung vor. Nach den genehmigten Bauvorlagen befindet sich im Erdgeschoss eine Dauerwohnung und im Dachgeschoss eine Ferienwohnung. Die Räume im Kellergeschoss sowie im Spitzboden wurden ausschließlich zu Nebenzwecken (Bad, Abstellräume) genehmigt. Nach der vom Antragsteller nicht in Frage gestellten Internetrecherche des Antragsgegners vermietet der Antragsteller mittlerweile beide Wohnungen als Ferienwohnungen. Im Internet angeboten wird Haus B. (EG und UG) mit Garten (Bl. 33, 34 BA A des Antragsgegners) sowie Haus B. 3-Zimmer-Ferienwohnung (OG und DG), Wohnzimmer mit Balkon (Bl. 37, 38 BA A des Antragsgegners). Beide Ferienwohnungen werden gegenwärtig im Internet als Ferienwohnung angeboten (B.). Mit Schreiben vom 22. November 2023 hörte der Antragsgegner den Antragsteller zu einer beabsichtigten Nutzungsuntersagung an. In dem als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Gebiet sei die Nutzung als Ferienwohnung nur ausnahmsweise zulässig. Über die ausnahmsweise Zulässigkeit sei im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden. Daraufhin trug der Antragsteller vor, die Ferienwohnungsnutzung sei im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig. Hier liege eine Ermessensreduzierung auf Null vor, weil der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung keine städtebaulichen Gründe entgegenstünden. Zudem sei der Bebauungsplan Nr. 28 insgesamt unwirksam, weil aus dem Bebauungsplan nicht hervorgehe, dass die Ausfertigung vor der Bekanntmachung stattgefunden habe. Denn der Bebauungsplan sei am gleichen Tag sowohl ausgefertigt als auch bekanntgemacht worden. Mit Bescheid vom 19. Januar 2024 untersagte der Antragsgegner die Nutzung sowie das Nutzenlassen durch Dritte der Dauerwohnung im Erdgeschoss als Ferienwohnung ab sofort. Die Nutzung stehe im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Eine Baugenehmigung liege nicht vor. Das Vorhaben sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sei im Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit könne schon deshalb nicht ausgegangen werden, da es sich bei der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung in einem allgemeinen Wohngebiet um eine nur ausnahmsweise zulässige Nutzung handle. Der Bebauungsplan sei ordnungsmäßig ausgefertigt und bekanntgemacht worden. Dazu müsse nicht ausdrücklich der Begriff „ausgefertigt“ oder „Ausfertigung“ verwendet werden. Der vom 2. August 1977 datierende Verfahrensvermerk Nr. 6 zum Bebauungsplan Nr. 28 sei als Ausfertigung zu verstehen beziehungsweise könne so betrachtet werden. Danach seien die Auflagen durch den satzungsändernden Beschluss der Verbandsversammlung vom 7. Juni 1977 erfüllt. Die Auflagenerfüllung sei mit Erlass des Innenministeriums vom 8. Juli 1977 bestätigt worden. Dieser als Ausfertigung anzusehende Verfahrensvermerk datiere somit vor der Bekanntmachung. Für den Fall, dass der Antragsteller der Aufforderung nicht oder nicht ausreichend nachkomme, drohte der Antragsgegner dem Antragsteller die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 € an. Weiter ordnete der Antragsgegner die sofortige Vollziehung an. Diese sei im öffentlichen Interesse geboten. Die sofortige Nutzungsuntersagung sei erforderlich, weil von illegalen Bauten häufig die Gefahr einer Breitenwirkung ausgehe. Sie seien einmal eine Demonstration dafür, dass man sich mit – sei es auch nur vorübergehend – Erfolg über das Gesetz hinwegsetzen könne, zum anderen könnten sie für unbeteiligte Dritte den Anschein der Legalität und damit den Eindruck erwecken, als sei die Nutzung des gesamten Gebäudes zu Ferienwohnzwecken zulässig und genehmigt. Die Anordnung des Sofortvollzugs sei gerechtfertigt, weil allein durch sie der Gefahr begegnet werden könne, dass während der Ausschöpfung von Rechtsmitteln, die ihrerseits aufschiebende Wirkung hätten, die illegale Nutzung fortgesetzt werde und der Antragsteller damit einen ungerechtfertigten Vorteil gegenüber dem erlangen könne, der sich an die Vorschriften halte und die Nutzung erst dann aufnehme, nachdem die erforderliche Genehmigung erteilt worden sei. Gegen den Bescheid erhob der Antragsteller mit Schreiben vom 30. Januar 2024 Widerspruch und hat am 5. Februar 2024 um die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Die unter dem Verfahrensvermerk Nr. 6 auf dem Bebauungsplan Nr. 28 geleistete Unterschrift des Verbandsvorstehers der (seinerzeitigen) Planungsgemeinschaft erfülle nicht die Anforderungen an eine Ausfertigung. Im Übrigen finde sich auf der Planurkunde des Bebauungsplanes mit dem Verfahrensvermerk Nr. 7 ein ausdrücklicher Ausfertigungsvermerk, dessen Existenz dazu führe, dass die übrigen Unterschriften des Verbandsvorstehers der (seinerzeitigen) Planungsgemeinschaft ersichtlich nicht zum Zwecke der Auslegung erfolgt seien. Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB. Dies zugrunde gelegt sei die Zulässigkeit des Vorhabens ohne weiteres zu bejahen. Insbesondere füge sich die Ferienwohnungsnutzung im Gebäude des Antragstellers nach der verwirklichten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein, da im Umgebungsbereich des Vorhabengrundstücks Ferienwohnungsnutzungen vorhanden seien. Der Antragsteller beantragt sinngemäß, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 30. Januar 2024 gegen die Nutzungsuntersagung vom 19. Januar 2024 wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung aus der angegriffenen Ordnungsverfügung die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 30. Januar 2024 anzuordnen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Zur Begründung bezieht sich der Antragsgegner auf die Ausführungen in der Nutzungsuntersagung. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners sowie der Beigeladenen verwiesen. II. Das hinsichtlich der für sofort vollziehbar erklärten Nutzungsuntersagung vom 19. Januar 2024 nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alternative VwGO und hinsichtlich der dazu ergangenen Zwangsgeldandrohung wegen der kraft Gesetzes entfallenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs (§§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG) nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alternative VwGO zu beurteilende vorläufige Rechtsschutzgesuch ist zulässig, aber unbegründet. Zunächst sind die formellen Anforderungen an die Sofortvollzugsanordnung, insbesondere das Begründungserfordernis gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, erfüllt. Diese ist bei Anordnungen auf baurechtlichem Gebiet, namentlich einer auf § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO gestützten Maßnahme, regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird. Im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts sind nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen (stRspr der Kammer, Beschl. v. 18. Mai 2020 – 8 B 8/20 – juris Rn. 38; vgl. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 20. Dezember 2017 – 1 MB 18/17 – juris Rn. 9). Insofern ist die Begründung des Antragsgegners nicht zu beanstanden, indem er unter anderem darauf abgestellt hat, dass es im Hinblick auf den vorliegenden Verstoß gegen das formelle und materielle Baurecht nicht hingenommen werden könne, dass die zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfe aufschiebende Wirkung hätten und somit der bestehende Zustand bis zu einer endgültigen Entscheidung in der Sache bestehen bleibe, dass das Baurecht jedem Bürger das Opfer auferlege, bis zur Erteilung der Genehmigung sein Vorhaben zurückzustellen und dass es mit dieser Ordnungsfunktion des formellen Baurechts unvereinbar wäre, diejenigen durch Freistellung von Beschränkungen des Genehmigungsverfahrens zu bevorzugen, die ein rechtswidrig ausgeführtes Vorhaben nutzten und ihren Nutzen daraus zögen. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist auch materiell nicht zu beanstanden. Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung, deren Gegenstand das private Aufschubinteresse und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts sind. Die Entscheidung des Gerichts nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO beruht gleichermaßen auf einer Interessenabwägung. Hat die Behörde die sofortige Vollziehung angeordnet, kommt es darauf an, ob die Behörde zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit und die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte, wenn aufgrund der gebotenen summarischen Prüfung Erfolg oder Misserfolg des Rechtsbehelfs offensichtlich erscheinen. Lässt sich bei der summarischen Überprüfung die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides ohne weiteres feststellen, ist sie also offensichtlich, so ist die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherzustellen oder anzuordnen, weil an der sofortigen Vollziehung eines offensichtlich rechtswidrigen Bescheides kein öffentliches Interesse bestehen kann. Erweist sich nach der genannten Überprüfung der angefochtene Bescheid als offensichtlich rechtmäßig, bedarf es neben der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides noch eines besonderen öffentlichen Vollziehungsinteresses, das mit dem Interesse am Erlass des Verwaltungsakts nicht identisch, sondern vielmehr ein qualitativ anderes Interesse ist. Dieses besondere öffentliche Vollziehungsinteresse ist von der Behörde gemäß § 80 Abs. 3 VwGO gesondert zu begründen (stRpr seit OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 6. August 1991 – 4 M 109/91 – juris Rn. 3). Nach diesem Maßstab ist das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung vom 19. Januar 2024 höher zu bewerten als das Interesse des Antragstellers an der vorläufig weiteren Nutzung der Ferienwohnung. Die Nutzungsuntersagung erweist sich nach den erkennbaren Umständen nach der summarischen Prüfung als offensichtlich rechtmäßig. Maßgeblicher Zeitpunkt für die rechtliche Überprüfung einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung ist die letzte mündliche Verhandlung beziehungsweise im Eilverfahren der der Entscheidung des Gerichts (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 26). Seine Rechtsgrundlage findet der Verwaltungsakt in §§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO. Nach § 58 Abs. 2 LBO hat die Bauaufsichtsbehörde bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann die Nutzung untersagt werden (§ 80 Satz 2 LBO). Diese tatbestandlichen Voraussetzungen der vorgenannten Normen liegen vor. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt (stRspr OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 11 m. w. N.). Vorliegend verfügt der Antragsteller unstreitig nicht über eine – hier für die von der Wohnnutzung zu unterscheidende eigenständige Nutzungsart „Ferienwohnnutzung“ (vgl. ausführlich OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 13, 24) notwendige – Baugenehmigung, so dass die – ebenfalls unstreitige – tatsächliche Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung formell illegal und damit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (stRspr der Kammer, vgl. Beschl. v. 18. Mai 2020 – 8 B 9/20 – juris Rn. 46; vgl. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris Rn. 8). Die Beschränkung auf eine Offensichtlichkeitsprüfung nimmt der Bauaufsichtsbehörde dabei eine vollständige Vorausprüfung der Genehmigungsfähigkeit ab. Nach Sinn und Zweck ist es nämlich nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde in einem Verfahren, in dem durch die Ausübung baurechtlicher Eingriffsbefugnisse die ungenehmigte Nutzung unterbunden werden soll, gleichsam insoweit die Prüfung in einem künftigen Genehmigungsverfahren vorweg zu nehmen (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. v.). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 35; Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 24 m. w. N.). Zur Verhinderung einer Umgehung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens neigt der für das öffentliche Baurecht zuständige 1. Senat des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts zudem der Auffassung zu, dass bei einem Streit um die materielle Rechtmäßigkeit einer Nutzung eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit von vornherein nur in Betracht kommen kann, wenn bereits ein entsprechender Antrag gestellt worden ist (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 15). Es handelt sich bei der Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung zunächst nicht um ein verfahrensfreies Vorhaben im Sinne von 61 Abs. 2 LBO, da sie keinem der in § 61 LBO genannten Tatbestände unterfällt. Es liegt auch keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vor, weil die Voraussetzungen für eine materiell rechtmäßige Ferienwohnungsnutzung nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 28 und den Vorgaben der BauNVO nicht handgreiflich vorliegen. Maßgeblich für die zulässige Art der baulichen Nutzung ist danach § 9 Abs. 1, § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO. Das Grundstück liegt in einem durch den Bebauungsplan Nr. 28 ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiet. Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind nach Absatz 2 der Vorschrift 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe und 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Unstreitig fallen Ferienwohnungen nicht hierunter. In § 4 Abs. 3 BauNVO sind diejenigen Arten der baulichen Nutzung aufgeführt, die ausnahmsweise zugelassen werden können: 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, 4. Gartenbaubetriebe und 5. Tankstellen. In der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts ist mittlerweile geklärt, dass es sich bei Ferienwohnungen – die wie vorliegend typischerweise auf Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind – nicht um kleine Beherbergungsbetriebe handelt (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19), sondern um sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 26). Dieses Verständnis findet mittlerweile ergänzend auch seine Stütze in § 13a BauNVO – nicht direkt, sondern als Auslegungshilfe, da diese Vorschrift erst 2017 im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 ohne Rückwirkung in die Baunutzungsverordnung eingefügt wurde und damit nach Erlass des Bebauungsplans Nr. 28 (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 23, 27; offen gelassen: BVerwG, Urt. v. 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 – juris Rn. 21) –, der nunmehr Ferienwohnungen im dort definierten Sinne zu den Gewerbebetrieben unter anderem nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zählt. Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind im allgemeinen Wohngebiet nur als Ausnahme zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), die allerdings in das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde gestellt ist. Anhaltspunkte für eine Ermessensreduzierung auf Null sind hier nicht ersichtlich. Im Rahmen der Ermessensbetätigung können vielmehr zum Beispiel Nebenbestimmungen verfügt werden. Insbesondere muss in der Genehmigungspraxis berücksichtigt werden, dass die in § 4 Abs. 3 BauNVO vorgesehenen ausnahmsweise zulässigen Nutzungsformen den Gebietscharakter nicht beeinträchtigen dürfen sowie in welcher Anzahl die Antragsgegnerin Ferienwohnungen in dem Baugebiet noch für ausnahmsweise zulässig erachten würde und in welcher Reihenfolge gegebenenfalls Genehmigungen erteilt würden. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme besteht daher kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19; Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 25). Nach Auffassung des Antragstellers ist der Bebauungsplan Nr. 28 aufgrund eines Ausfertigungsmangels unwirksam. Im Ergebnis kommt es auf die Wirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 28 jedoch nicht an, weil das Vorhaben des Antragstellers auch bei unterstellter Unwirksamkeit des Bebauungsplans nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. In diesem Fall richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Ferienwohnungsnutzung nach § 34 BauNVO. Der Bereich ist dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich zuzuordnen (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB). Für die Kammer ist jedoch die bauplanungsrechtliche Gebietseinordnung auf Grundlage der derzeitigen Erkenntnislage bei der gebotenen summarischen Prüfung weder eindeutig noch offenkundig. Sie bedarf in jedem Fall einer näheren Prüfung. Vor allem die Frage, wie weit die nähere Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden Einzelfall reicht, bedarf einer umfassenden, spezifischen Beurteilung, die eine ganzheitliche Betrachtung und Aufarbeitung der gegebenen städtebaulichen Situation erfordert. Die Antwort auf die Frage, wie weit die wechselseitige Prägung von Grundstücken hinsichtlich des Merkmals der Art der baulichen Nutzung reicht, ist keineswegs „handgreiflich“; ihre Beantwortung kann in aller Regel erst nach der Verschaffung eines persönlichen Eindrucks vor Ort erfolgen (vgl. VG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 9. April 2024 – 2 B 5/24 – juris Rn. 11 unter Verweis auf OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschl. v. 27. März 2015 – 3 M 38/15 – juris Rn. 25). Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ergibt sich auch nicht nach Auswertung der Daten von Google Maps, weil die Eigenart der näheren Umgebung hiernach einem faktischen allgemeinen Wohngebiet entspricht und deshalb das Vorhaben genauso wie bei Wirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 28 nur ausnahmsweise zulässig wäre gemäß § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Dazu kann die nähere Umgebung zugrunde gelegt werden als das Gebiet, das in nördlicher Ausrichtung durch die Straße „Pidder-Lüng-Wai“, westlich durch die Straße „Norderstraße“ sowie östlich durch die Straße „Theodor-Storm-Straße“ begrenzt wird und in westlicher Hinsicht das weitläufigere Gelände mit den Schulen einschließt. In diesem Gebiet sind ausschließlich in allgemeinen Wohngebiet jedenfalls nur ausnahmsweise Nutzungen ersichtlich. Der Antragsteller hat nichts dazu vorgetragen, dass in der näheren Umgebung seines Grundstücks Nutzungen vorhanden sind, die einer Einordnung als faktisches allgemeines Wohngebiet entgegenstehen. Unter Berücksichtigung der bei Google Maps ersichtlichen Nutzungen sind in dem zugrunde gelegten Gebiet vorwiegend Wohnnutzungen vorhanden. Daneben sind einige Ferienwohnungen ersichtlich, die in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sind. Die Anzahl der Ferienwohnungen ist jedoch bei weitem nicht so hoch, als davon ausgegangen werden könnte, das Regel-Ausnahme-Verhältnis von allgemein Zulässigen Vorhaben nach § 4 Abs. 2 BauNVO zu ausnahmsweise zulässigen Vorhaben nach § 4 Abs. 3 BauNVO sei nicht mehr gewahrt. Das mit der Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets korrelierende Regel-Ausnahme-Verhältnis zwischen den allgemein zulässigen Nutzungen und den nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen muss für die Annahme eines faktischen Baugebiets gewahrt bleiben. Ferienwohnungen dürfen daher als in den genannten Gebieten nur ausnahmsweise zulässige Nutzungen nicht in einem solchen Ausmaß zugelassen werden, dass sie den Umfang der allgemein zulässigen Nutzungen erreichen oder gar überschreiten und damit übergewichtig in Erscheinung treten (vgl. VG Schleswig-Holstein, Urt. v. 24. Oktober 2019 – 2 A 231/18 – n. v.). Unabhängig davon, ob die maßgebliche Grenze bei 20 %, 30 % oder mehr angenommen wird ist hier nach Auswertung der Daten von Google Maps das Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt, weil nur einzelne Ferienwohnungen vorhanden sind. Die Schulen sind als Anlagen für kulturelle Zwecke im allgemeinen Wohngebiet zulässig (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 4 BauNVO Rn. 86). Schließlich begegnet auch die in der Ordnungsverfügung vom 19. Januar 2024 enthaltene Zwangsgeldandrohung in Höhe von 5.000,00 € keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gemäß § 237 Abs. 3 LVwG beträgt das Zwangsgeld mindestens 15,00 € und höchstens 50.000,00 €. Innerhalb dieses Rahmens bewegt sich das angedrohte Zwangsgeld für die Nutzungsuntersagung noch im unteren Bereich und ist angesichts der wirtschaftlichen Erträge, die mit der Vermietung der Ferienwohnung erwirtschaftet werden können, nicht zu beanstanden. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG. Dabei geht die Kammer in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in ständiger Spruchpraxis von der Hälfte des Betrages des entsprechenden Hauptsacheverfahrens aus, der sich nach der Spruchpraxis des Beschwerdegerichts bei Nutzungsuntersagungen nach dem durchschnittlichen Jahresnutzwert bestimmt. Der Jahresnutzwert ist hier von der Kammer auf 20.000,00 € geschätzt worden. Die mit der Nutzungsuntersagung verbundene Zwangsgeldandrohung bedingt keine Streitwerterhöhung.