7 A 853/09

Vorbescheid: Unzulässigkeit wegen Überschreitung des prägenden Maßes der baulichen Nutzung • Ein Vorbescheid ist nach § 34 Abs.1 BauGB zu versagen, wenn sich das Vorhaben im Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. • Bei der Prüfung nach § 34 Abs.1 BauGB ist maßgeblich das von außen wahrnehmbare Erscheinungsbild hinsichtlich Grundfläche, Geschosszahl und Höhe. • Dachgeschosse sind bei der Ermittlung der prägenden Eigenart der näheren Umgebung einzubeziehen, soweit sie nach Verkehrsauffassung als erweiterbare Wohnfläche erkennbar sind. Der Kläger beantragte einen planungsrechtlichen Vorbescheid für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohneinheiten auf seinem Grundstück in der P.-Straße. Das Grundstück liegt im Innenbereich nach § 34 BauGB; ein Bebauungsplan besteht nicht. Die Umgebung ist überwiegend mit ein- und zweigeschossigen Satteldachhäusern bebaut; als markantes Nachbargebäude besteht das zweigeschossige Mehrfamilienhaus P.131 mit Dachgauben und größerer Bautiefe. Der Beklagte lehnte den Antrag ab, weil das geplante Gebäude nach außen vier- bis fünfgeschossig wirke und damit nicht in das Maß der baulichen Nutzung passe. Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt; das OVG änderte und wies die Klage ab. • Rechtsgrundlage und Prüfmaßstab: § 34 Abs.1 BauGB bestimmt, dass sich Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen haben; zugrunde zu legen sind ablesbare Bezugsgrößen wie Grundfläche, Geschosszahl und Höhe. • Ermittlung der näheren Umgebung: Die nähere Umgebung ist hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung beidseitig entlang der P.-Straße bis zu den genannten Grenzhäusern abzugrenzen; nur Bebauung mit hinreichendem optischen Bezug prägt das Grundstück. • Berücksichtigung des Erscheinungsbildes: Maßgeblich ist das von außen wahrnehmbare Erscheinungsbild; dabei sind Dachgeschosse einzubeziehen, wenn sie nach Verkehrsauffassung als erweiterbare Wohnfläche erkennbar sind. • Vergleich mit vorhandener Bebauung: Abgesehen vom Nachbargebäude P.131 ist die Umgebung maximal zweigeschossig; P.131 markiert das äußerste zulässige Maß, weil es unter den vorhandenen Gebäuden das größte Maß an Geschosszahl und Bautiefe aufweist. • Bewertung des Vorhabens: Das geplante Gebäude stellt sich nach den vorgelegten Ansichten front- und seitenseitig als viergeschossig dar und gartenseitig sogar als fünfgeschossig aufgrund eines herausragenden Untergeschosses; insbesondere der obere verglaste Baukörper ist nach außen als aus zwei Ebenen bestehend wahrnehmbar. • Folgerung aus der Überschreitung: Durch die Überschreitung der prägenden Geschosszahl wird der Rahmen der Eigenart der näheren Umgebung verletzt; eine Kompensation durch Übereinstimmung in anderen Parametern (z. B. Grundfläche) greift nicht. • Bodenrechtliche Spannungen: Die Zulassung hätte Vorbildwirkung und würde bodenrechtliche Spannungen und eine unerwünschte Verdichtung der Umgebung auslösen. • Verfahrensrechtliches Ergebnis: Der ablehnende Bescheid des Beklagten ist rechtmäßig; die Klage ist unbegründet und die Berufung des Beklagten erfolgreich. Die Klage des Bauwerbers wird abgewiesen; der begehrte positive Vorbescheid ist nicht zu erteilen, weil das geplante Mehrfamilienhaus sich im Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs.1 BauGB einfügt. Entscheidend ist das von außen wahrnehmbare Erscheinungsbild: das Vorhaben weist nach den Ansichten eine höhere Geschosszahl (front- und seitenseitig vier Geschosse, gartenseitig fünf Geschosse) als die prägende Umgebungsbebauung auf und überschreitet damit den zulässigen Rahmen. Zudem würde die Zulassung bodenrechtliche Spannungen und eine Vorbildwirkung für entsprechend überhöhte Bebauungen auslösen. Daher ist der abgelehnte Bescheid des Beklagten rechtmäßig und die Klage somit unbegründet; der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.