10 A 3666/99

Nutzungsänderung in Wohnraum unzulässig wegen gewerblicher Prägung, Veränderungssperre und Abstandflächenverstoß • Eine Nutzungsänderung in ein allgemeines Wohnnutzungsregime ist im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB unzulässig, wenn sich das Vorhaben nicht nach Art und Maß der Nutzung in die überwiegend gewerblich geprägte nähere Umgebung einfügt. • Bei der Bestimmung der ‚näheren Umgebung‘ sind nur dauerhaft genehmigte oder geduldete Nutzungen maßgeblich; singuläre oder nur vorübergehend geduldete Wohnnutzungen sind gegebenenfalls als Fremdkörper auszuschließen. • Veränderungssperren nach § 14 BauGB sind zu beachten; solange sie gelten, sind in ihrem Geltungsbereich nach § 2 der Satzung Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB unzulässig. • Abstandflächen nach § 6 BauO NRW sind zwingend zu beachten; erhebliche Unterschreitungen können nicht ohne weiteres durch Abweichung nach § 73 BauO NRW oder durch Nebenbestimmungen (Baulasten) ausgeglichen werden. • Ein als aliud errichtetes Gebäude (abweichende Bauausführung gegenüber der Baugenehmigung) darf nicht ohne erneute formelle Prüfung und Genehmigung Grundlage für die Rechtssetzung über Nutzungsänderungen sein. Die Kläger sind Eigentümer eines zweigeschossigen Bürogebäudes mit ausgebautem Dachgeschoss und einer betriebsgebundenen Wohnung in Heiligenhaus. Sie beantragten 1996 die Nutzungsänderung von gewerblichen Räumen im OG und DG (insgesamt ca. 87 qm) in zwei allgemeine Wohnungen; das Gebäude weicht um bis zu ca. 28 cm in der Höhe von den genehmigten Bauvorlagen ab. Die Gemeinde hatte für das Plangebiet eine Veränderungssperre angeordnet und in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan ein Gewerbegebiet vorgesehen. Die Umgebung ist überwiegend durch großflächige gewerbliche Betriebe (Spedition, Elektrotechnikbetrieb, Stadtwerke, Schreinerei, Gärtnerei) geprägt; vereinzelte Wohnnutzungen bestehen, teils nur geduldet oder ehemals betrieblich gebunden. Die Behörde lehnte die Nutzungsänderung ab; das VG gab der Klage statt. Das OVG prüfte die Berufung der Behörde. • Die Berufung des Beklagten ist zulässig und begründet; die Klage ist unbegründet. • Planungsrechtlich (§ 34 BauGB): Maßgeblich ist die ‚nähere Umgebung‘, wobei nur dauerhaft genehmigte oder dauerhaft geduldete Nutzungen prägend sind; singuläre oder zeitlich begrenzt geduldete Wohnnutzungen bleiben gegebenenfalls unberücksichtigt. • Die tatsächliche und rechtliche Bestandsaufnahme ergab eine überwiegende Prägung durch gewerbliche Nutzungen (insbesondere Spedition I.-Straße 1–3 und I.-Straße 11, Elektrotechnikbetrieb I.-Straße 2–4, Anlagen der Stadtwerke). Daraus folgt, dass das Gebiet als faktisches Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO einzuordnen ist. • Die beantragte allgemeine Wohnnutzung fügt sich nach Art der Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 BauGB) und würde bodenrechtliche Spannungen auslösen, die zu einer schleichenden Umwandlung des Gebiets und zu Konflikten wegen Immissionen führen könnten. • Die geltende Veränderungssperre für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans schränkt die Zulässigkeit des Vorhabens zusätzlich ein; ihre Verlängerung war wirksam und ist für das Vorhaben anwendbar. • Bauordnungsrechtlich (§ 6 BauO NRW): Die Nutzungsänderung verletzt die erforderlichen Abstandflächen; Berechnungen ergaben Unterschreitungen um ca. 1,00 m bzw. 1,74 m bei maßgeblichen Wandabschnitten. • Das Gebäude ist als aliud errichtet, weil die tatsächliche Firsthöhe die genehmigte um bis zu 27,5 cm übersteigt; damit ist die ursprüngliche Baugenehmigung formell nicht mehr maßgeblich und bestandsschutzrechtlich nicht nutzbar. • Eine Abweichung nach § 73 BauO NRW kommt nicht in Betracht, weil keine atypische Grundstückssituation vorliegt, die eine Abweichung rechtfertigen würde; und die Voraussetzungen für eine Privilegierung nach § 6 Abs. 15 BauO NRW sind nicht erfüllt. • Die Nebenbehandlung des Abstandproblems durch Auflage einer Baulast (§ 7 BauO NRW) ist nicht als geeignetes Mittel anzusehen, da planungsrechtliche Unzulässigkeiten und bauordnungsrechtliche Grundsätze einer einfachen aufschiebenden Bedingung entgegenstehen. • Auch die Hilfsanträge auf Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung) und Nebenbestimmung sind unbegründet, weil das Vorhaben bereits planungs- und bauordnungsrechtlich unzulässig ist. Die Berufung des Beklagten ist erfolgreich; das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts wird geändert und die Klage abgewiesen. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Nutzungsänderungsgenehmigung, weil das Vorhaben sich nicht nach Art der Nutzung in die überwiegend gewerblich geprägte nähere Umgebung einfügt (§ 34 BauGB), die Veränderungssperre für den Planbereich einer Genehmigung entgegensteht und erhebliche Verstöße gegen die Abstandflächenregelungen des § 6 BauO NRW bestehen. Das Gebäude ist zudem in wichtigen Bestandteilen als aliud errichtet, sodass die ursprüngliche Baugenehmigung nicht mehr tragfähig ist. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner; die Revision wird nicht zugelassen.