2 A 1778/15

Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert wird unter Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung für beide Instanzen auf jeweils 36.296,00 EUR festgesetzt. Gründe: Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die von der Klägerin vorgebrachten, für die Prüfung maßgeblichen Einwände (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) begründen weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO (1.), noch folgt aus ihnen eine Abweichung des Urteils von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, auf der das Urteil beruht (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) (2.) Das Antragsvorbringen lässt sich nicht, auch nicht sinngemäß einem der anderen in § 124 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe zuordnen (3.). 1. Ernstliche Zweifel sind gegeben, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach- und Rechtslage beantworten lässt. Derartige Zweifel weckt das Antragsvorbringen nicht. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag, die im Bescheid der Beklagten vom 23. Mai 2014 enthaltenen Verwaltungsakte sowie den Gebührenbescheid vom 27. Mai 2014 aufzuheben, im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, die angefochtene Bauordnungsverfügung sei rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Nutzung der Wohnungen im Haus der Klägerin T.-----straße 46 zu Prostitutionszwecken sei nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Auch verstoße die Anfang 2014 aufgenommene Nutzung seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht. Die Beklagte habe die Klägerin, die zum Zeitpunkt des ordnungsrechtlichen Einschreitens Eigentümerin des Grundstücks gewesen sei und bis heute sei ermessensfehlerfrei als Zustandsstörerin neben dem Hauptmieter als Verhaltensverantwortlichen in Anspruch genommen. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf berufen, mit der Ordnungsverfügung werde etwas von ihr verlangt, was ihr objektiv nicht möglich sei. Die Beklagte habe in ihrer Ordnungsverfügung dabei nicht nur die aktuelle Nutzung des Hauses zu bordellartigen Zwecken, sondern diese Nutzungsart auf Dauer, d. h. auch für die Zukunft, sowie weiterhin eine Nutzung des Gebäudes untersagt, solange nicht die Brandschutzmängel behoben seien und eine sichere Benutzbarkeit der Räumlichkeiten in ausreichender Form nachgewiesen sei. Dem setzt der Zulassungsantrag nichts Erhebliches entgegen. Ernstliche Zweifel an der Bewertung des Verwaltungsgerichts lassen sich nicht damit begründen, dass „offensichtlich mit gleichlautenden Ordnungsverfügungen gegen den Verhaltensstörer U. <…> vorgegangen wird, wie auch mit identischem Wortlaut gegen die Klägerin, auf die allenfalls eine Inanspruchnahme als Zustandsstörerin in Betracht kommt“. Die daran anknüpfende Auffassung, die Klägerin im vorliegenden Verfahren sei nicht in der Lage, den Verhaltensanforderungen, die in der angefochtenen Ordnungsverfügung gestellt würden, überhaupt gerecht zu werden, vernachlässigt die Umstände des vorliegenden Einzelfalls. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend herausgestellt hat, ist der Verfügungsinhalt des angefochtenen Bescheides aus der Warte des (jeweiligen) objektiven Empfängerhorizontes auszulegen. Dass hier die Klägerin (primär) als Zustandsstörerin herangezogen wurde, ergibt sich unmittelbar aus der Begründung der Verfügung, die zugleich offenbart, dass entsprechende Nutzungsuntersagungen an den Mieter und die Untermieter erfolgt sind und eine weitergehende Inanspruchnahme der Klägerin als Inhaberin der rechtlichen Gewalt mit Blick auf deren weiterreichende Rechtsposition erfolgt. Die Kritik der Klägerin, die Ordnungsverfügung verlange etwas von ihr, was objektiv nicht möglich sei, lässt diese Umstände - unzulässigerweise - außen vor und beruht auf einer bewussten Missdeutung der mit dem streitgegenständlichen Regelung eingeforderten Ordnungspflicht. Diese erfasst - wie das Verwaltungsgericht zutreffend herausgestellt hat - neben der Pflicht, die untersagte Nutzung nicht fortzuführen oder durch Dritte fortführen zu lassen, die Pflicht, die zur Verfügung stehenden (Eigentums-)Rechte, mithin ihre Rechtsmacht über die Nutzung der streitigen Räumlichkeiten zu ergreifen, um baurechtswidrige Nutzungen abzustellen oder ihre (Wieder-)Aufnahme zu verhindern. Vgl. dazu allgemein: OVG NRW, Beschluss vom 14. März 2013 - 2 B 219/13 -, juris Rn. 15, m. w. N. Der Zulassungsantrag zieht auch die Feststellung des Verwaltungsgerichts nicht ernstlich in Zweifel, der Beklagte habe bei dem gegebenen Sach- und Kenntnisstand die Klägerin als Eigentümerin und Zustandsstörerin ermessensfehlerfrei neben dem Mieter als Handlungsstörer zur Ordnungspflicht herangezogen. Die Störerauswahl muss sich maßgeblich am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr orientieren. Die Leistungsfähigkeit des Ordnungspflichtigen ist insoweit ein weiteres maßgebliches Kriterium. Es besteht auch kein generelles Rangverhältnis zwischen der Inanspruchnahme des Verhaltens- und des Zustandsstörers. Die Entschließung, wer als Pflichtiger herangezogen werden soll, ist vielmehr an den Umständen des Einzelfalls, dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Gebot effektiver und schneller Gefahrenbeseitigung auszurichten. So ist es unter dem Gesichtspunkt der Effektivität des Verwaltungshandeln nicht zu beanstanden, wenn der Zustandsstörer (ggf. ergänzend) herangezogen wird, wenn allein die Heranziehung des bekannten Verhaltensstörers die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes nicht gewährleistet. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. Dezember 1994 - 10 A 1753/91 -, NVWZ-RR 1995, 635 = juris Rn. 15, Maske, in Schönenbroicher/Kamp, BauO NRW, § 61 Rn. 32; Boeddinghausen/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, Stand Dezember 2015, § 61 Rn. 110. In vielen Fällen wird es aus dem Blickwinkel der Gefahrenabwehr am Effektivsten sein, die Bauordnungsverfügung an den Grundstückseigentümer zu richten. Dieser ist regelmäßig einfacher zu ermitteln und hat die Rechtsmacht über die Nutzung seines Grundstücks. Nur er hat es bei häufig wechselnden Nutzungsverhältnissen in der Hand, dauerhaft für baurechtmäßige Zustände zu sorgen. Daraus folgt, dass es die (Zustands-)Verantwortlichkeit eines Grundstückseigentümers und Vermieters ist, die Vertragsverhältnisse mit den Mietern eines Gebäudes so zu gestalten, dass eine (Wieder-)Aufnahme einer baurechtswidrigen Nutzung rechtlich unmöglich wird; er hat auch ansonsten die ihm zu Gebote stehenden eigentumsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um dieses Ziel zu erreichen. Vgl. OVG NRW Beschlüsse vom 20. Dezember 2010 - 2 B 1694/10 -, und vom 24. Oktober 1997 - 7 B 2565/97 -, BRS 59 Nr. 220 = juris Rn. 3; Maske, in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NRW, § 61Rn. 32. Dass vorliegend aus dem Blickwinkel der Effektivität der Gefahrenwehr auch ein Vorgehen gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin begründet war, hat das Verwaltungsgericht im Einzelnen überzeugend ausgeführt. Es verweist darauf, dass die Inanspruchnahme der für die Wohnung gemeldeten bzw. angetroffenen Personen als unmittelbare Wohnungsnutzer erfolglos geblieben war. Im Weiteren stellt das Verwaltungsgericht – wie ausgeführt rechtlich unbedenklich - darauf ab, dass die Beklagte in ihrer Ordnungsverfügung nicht nur die aktuelle Nutzung des Hauses zu bordellartigen Zwecken, sondern diese Nutzungsart auf Dauer, d.h. auch für die Zukunft, sowie weiterhin eine Nutzung des Gebäudes untersagt, solange nicht die Brandschutzmängel behoben sind und eine sichere Benutzbarkeit der Räumlichkeiten in ausreichender Form nachgewiesen sei. Eine solche Verfügung könne aber nur an den Grundstückseigentümer bzw. Verfügungsberechtigten gerichtet werden, da nur er es in der Hand habe, nach Beendigung der aktuellen Nutzungsverhältnisse zukünftig für eine dauerhafte Beendigung der bordellartigen Nutzung und eine ordnungsgemäße Nutzung der Räumlichkeiten zu sorgen. Schon deshalb überzeugt auch der nicht weiter substantiierte Einwand des Zulassungsantrags nicht, die Mittel des Ordnungsrechts gegenüber dem Bordellbetreiber seien deutlich effektiver, nachdem die Klägerin allenfalls in Bezug auf das Mietverhältnis darauf hinwirken könne, dass eine entsprechende Nutzung als bordellartiger Betrieb nicht durchgeführt werde. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die Klägerin offenkundig die ihr zur Verfügung stehenden Mittel nicht einsetzen will. Anders ist nicht zu erklären, dass sie seit Anfang 2015 nach erfolgte Kündigung und Räumung und in Kenntnis der nach wie vor ungenehmigten Nutzung zu Prostitutionszwecken das Mietverhältnis mit Herrn U. neu begründet hat. Zugleich liegt hierin sowie in der gleichzeitigen Inanspruchnahme des Mieters Herrn U. ein entscheidender Unterschied zu der Fallgestaltung, die der Entscheidung des 7. Senat des beschließenden Gerichts (Beschluss vom 13. Januar 1993 - 7 B 4794/92 -, juris) zugrundlag, welche der Zulassungsantrag zur Begründung der Divergenzrüge anführt. Weshalb es die Beklagte bei der gegebenen Ausgangslage bei der Inanspruchnahme des Mieters Herrn U. hätte belassen und darauf vertrauen müssen, dass durch dessen Inanspruchnahme dauerhaft baurechtsmäßige Zustände hergestellt würden, erschließt der Zulassungsantrag nicht. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht hervorhebt, hat die Beklagte hier ja gerade alle für die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes sicherheitsrechtlich Verantwortlichen herangezogen. Schließlich unterliegt es keinen Zweifeln, dass mit Blick auf die festgestellten Baumängel die Nutzung des gesamten Gebäudes untersagt werden konnte. Die seitens der Beklagten festgestellten Brandschutzmängel betrafen - wie im Bescheid angeführt - u. a. den ersten und zweiten Rettungsweg mit Einschränkungen für die Selbstrettung aus allen sechs Nutzungseinheiten und die Feuerwiderstandsdauer von Decken und Wänden. Die Feststellungen zum Umfang der Brandschutzmängel werden durch die Bemerkung in der Zulassungsbegründung, de facto sei nach den hier vorliegenden Erkenntnissen nur in einem Teil der Räumlichkeiten von derart gravierenden baulichen Mängeln auszugehen, dass diese nicht benutzt werden könnten, nicht erschüttert. Die genannten Brandmängel werden im Übrigen auch durch den Prüfbericht Nr. 65/67/2014 vom 16. September 2014 des von der Klägerin beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. L. ausdrücklich bestätigt, wie das Verwaltungsgericht in dem Beschluss gleichen Rubrums vom 15. Oktober 2014 - 11 L 2229/14 - im Einzelnen zutreffend angeführt hat, mit dem es den Antrag der Klägerin auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes in Bezug auf die im Nachgang zu der hier streitgegenständlichen Ordnungsverfügung erfolgten Festsetzung eines Zwangsgeldes und die Androhung der Versiegelung abgelehnt hatte. Die Beschwerde gegen diesen Beschluss blieb erfolglos (OVG NRW, Beschluss vom 28. November 2014 - 2 B 1274/14 -). 2. Die Klägerin legt den Zulassungsgrund der Divergenz gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO nicht dar. Zur Darlegung einer Abweichung i.S.v. § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO muss ein die angefochtene Entscheidung tragender abstrakter, aber inhaltlich bestimmter Rechtssatz aufgezeigt werden, der zu einem ebensolchen Rechtssatz in einer Entscheidung eines der in der Vorschrift genannten Gerichte in Widerspruch steht. Das leistet der Zulassungsantrag nicht. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, halten sich die Bewertungen des Verwaltungsgerichts im Rahmen der Rechtsprechung der Bausenate des beschließenden Gerichts. Der Beschluss des 7. Senats vom 13. Januar 1993 - 7 B 4794/92 -, juris, betraf - wie bereits erwähnt - eine andere Fallgestaltung und nimmt in Übereinstimmung mit der angegriffene Entscheidung des Verwaltungsgerichts seinen Ausgang bei der Erkenntnis, dass sich die Entschließung, wer als Pflichtiger herangezogen werden soll, an den Umständen des Einzelfalls, dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Gebot effektiver und schneller Gefahrenbeseitigung auszurichten hat. Die Ausführungen zu dem Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Juli 2014 - 2 CS 14.1326 – (juris) und den Beschlüssen der Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 13. Juli 2010 - 8 A 10623/10 – (juris) und vom 29. Januar 2007 - 8 B 10019/07 - (juris), begründen schon allein deshalb nicht die Zulassung der Berufung wegen Divergenz, weil die Divergenzrüge nach § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO auf eine Abweichung von einer Entscheidung „des“ Oberverwaltungsgerichts, also des im Instanzenzug übergeordneten Berufungsgerichts, beschränkt ist. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29. Juli 2011 - 12 A 1729/10 -, juris Rn. 13; Seibert, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 4. Auflage 2014, § 124 Rn. 162. Im Übrigen betreffen die Entscheidungen eine andere landesrechtliche Regelung, verneinen gleichermaßen ein generelles Rangverhältnis. Unbeschadet dessen steht das in den genannten Entscheidungen angeführte bzw. angedachte regelhafte „Rangverhältnis“ zwischen der Inanspruchnahme des Verhaltens- und Zustandsstands unter dem Vorbehalt, dass nach den Umständen des Falls damit zu rechnen ist, dass den baurechtswidrigen Zuständen mit dem Vorgehen gegenüber dem unmittelbaren Nutzer als Handlungsstörer dauerhaft begegnet werden kann. Daran fehlt es aber hier nach den überzeugenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts. 3. Das Antragsvorbringen lässt sich nicht, auch nicht sinngemäß einem der anderen in § 124 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe zuordnen, welche die Klägerin in ihrer Antragsschrift bzw. eingangs der Antragsbegründung weiter aufgeführt hat. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen zu 1. und 2. ergibt, begründet das Antragsvorbringen insbesondere keine tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten der Rechtssache (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) und spricht auch nichts für ihre grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1, 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Soweit nichts anderes bestimmt ist, ist der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen (vgl. § 52 Abs. 1 GKG). Im Rahmen dieses Ermessens ist nach ständiger Rechtsprechung der Bausenate des beschließenden Gerichts der Streitwertkatalog der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 17. September 2003 (abgedruckt in BauR 2003, 1883 ff.) von Bedeutung. Nach Nr. 11 a) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts gilt für Streitigkeiten, die eine bauaufsichtliche Anordnung zum Gegenstand haben, welche auf ein Nutzungsverbot zielen, der Jahresnutz- oder Mietwert als Maßstab für die Höhe des Streitwerts. Danach ist das Interesse des Klägers für das Klageverfahren mit dem vom Verwaltungsgericht festgesetzten Wert von 5.000,00 EUR zuzüglich der ebenfalls zum Streitgegenstand gemachten Höhe der Gebühr aus dem Gebührenbescheid vom 7. Mai 2014 angesichts der Größe des Hauses und der Anzahl betroffener Mieteinheiten deutlich zu niedrig bemessen. Unter Berücksichtigung der Anzahl der in Rede stehenden Nutzungs-/Wohneinheiten erscheint es vielmehr gerechtfertigt den Streitwert für die Anfechtung der Ordnungsverfügung mit 36.000,00 Euro zu bewerten. Dies entspricht auch dem Jahresmietzins, den der ursprüngliche Mietvertrag zwischen der Klägerin und Herrn U. als vereinbart ausweist (monatlicher Mietzins 3.000,00 Euro). Der Betrag des ebenfalls angefochtenen Gebührenbescheides ist hinzuzurechnen. Die Befugnis zur Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 in Verbindung mit § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).