7 A 1273/02

Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Kostentscheidung ist vorläufig vollsteckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines M. -Lebensmittelmarkts auf dem in T. gelegenen Eckgrundstück X. weg /X. ring (Gemarkung T. Flur 36 Flurstücke 388 und 389). Die Flurstücke 388 und 389 - im Nachfolgenden "Baugrundstück" genannt - liegen nordöstlich des X. ring . Dieser ist Teil eines stark befahrenen innerstädtischen Rings, der die südlich der Bahnstrecke I. /M. gelegene Altstadt von T. in einem Abstand von knapp 500 bis gut 800 m zu den früheren Wallanlagen der Altstadt umfährt. Unmittelbar nordwestlich des Antragsgrundstücks verläuft der ehemalige I. weg , der von Südwesten kommend als X. Landstraße stadteinwärts nach T. hineinführt und den Ring kreuzt, um sodann als X. weg weiter zur Altstadt und nach Querung der früheren Wallanlagen als K. straße in diese hinein zu führen. Das rd. 10.000 m2 große Baugrundstück steht im Eigentum des Inhabers der Firma S. & S. . Diese betreibt dem Baugrundstück schräg gegenüber - westlich des Rings (hier: L. Ring) und nördlich der X. Landstraße - ein ausgedehntes Opel-Autohaus mit Werkstätten. Auf dem Baugrundstück stehen auf dem gesonderten Flurstück 388 nahe am X. weg das Wohnhaus X. weg 25, das zwei Geschosse nebst ausgebautem Dachgeschoss aufweist, sowie zwei Garagen. Der übrige Bereich (Flurstück 389) weist am Nordostrand eine derzeit ungenutzte, ca. 15 x 50 m große Halle sowie im südöstlichen Bereich - nahe dem X. ring und den östlichen Nachbargrundstücken - ein Holzblockhaus auf, das früher als Verkaufsbüro genutzt wurde. Im übrigen wird das weitgehend versiegelte Areal derzeit als Ausstellungsgelände für Kraftfahrzeuge (dem Opel-Autohaus zugeordneter Gebrauchtwagenhandel) genutzt. Eine 1973 erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des Grundstücks und Anlegung eines Park- und Ausstellungsgeländes ist nicht entsprechend dem genehmigten Lageplan ausgenutzt worden. Für die ursprünglich 1974 als Ausstellungshalle genehmigte Halle wurde 1979 die Nutzungsänderung in einen Verkaufsraum für Schuhe mit Lager (ca. 480 m2 Verkaufsraum und ca. 240 m2 Lager) genehmigt. Im Februar 2000 bzw. März 2002 folgten Genehmigungen für eine Pkw-Ausstellung, die zunächst befristet und dann unbefristet erteilt, bislang aber nicht ausgenutzt wurden. Die weiteren baulichen Nutzungen in der Umgebung des Baugrundstücks stellen sich wie folgt dar: Nordöstlich und östlich des Baugrundstücks befindet sich in dem Dreieck, das vom X. weg , dem X. ring und dem gut 150 m östlich des Baugrundstücks vom X. ring in das Stadtzentrum führenden E. ring Weg gebildet wird und dessen Spitze gut 300 m nordöstlich des Baugrundstücks an den früheren Wallanlagen endet, bis auf eine Kirche weit überwiegend Wohnbebauung. Lediglich entlang der Südostseite des X. weg stehen mehrere, derzeit teilweise leerstehende Gebäude, die für einen Reifenhandel und Einzelhandel (Blumenladen) genutzt wurden, sowie an der Nordostspitze des Dreiecks das größere Verwaltungsgebäude der Volksbank. In dem unmittelbar nordöstlich an das Baugrundstück angrenzenden Wohnhaus X. weg 19 wird eine Rechtsanwaltspraxis betrieben. An der dem Baugrundstück gegenüber liegenden (Nordwest-)Seite des X. weg befinden sich nahezu ausschließlich Wohnhäuser mit einzelnen Praxen bzw. Büros. Ein Gebäude wird nur für eine Diakonie-Station und ein Immobilienbüro genutzt. Zu Wohnzwecken genutzt wird auch das dem Baugrundstück an der Südwestseite des X. ring gegenüber liegende Areal. Erst gut 200 m vom X. ring entfernt schließen sich weiter südwestlich ein größerer S. -Markt sowie ein Großhandel für Baustoffe an. Zu Wohnzwecken genutzt wird auch eine unmittelbar westlich des L. Rings - dieser ist die Fortsetzung des X. ring über die Kreuzung mit dem Straßenzug X. Landstraße/X. weg hinaus - gelegene Bauzeile. Westlich hiervon befindet sich das bereits angesprochene ausgedehnte Areal des Opel-Autohauses S. & S. , das sich von dem kreuzungsnahen Bereich der X. Landstraße nach Norden erstreckt. Der X. ring , der mit einem durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) von knapp 16.000 Kfz/24 h belastet ist, weist eine Fahrbahn mit je Fahrtrichtung einem Fahrstreifen auf und ist vor der Kreuzung mit dem Straßenzug X. Landstraße/X. weg für Abbiegespuren aufgeweitet. Der sich von dieser Kreuzung nach Nordwesten anschließende Abschnitt des L. Rings ist durch eine Reihe älterer Bäume in zwei richtungsbezogen getrennte Fahrbahnbereiche geteilt. Die Kreuzung X. ring /X. weg /L. Ring/X. Landstraße ist signalgesteuert und mit Fahrbahnteilern sowie kleinen Inseln als Querungshilfen versehen. Der X. weg weist nach den Ermittlungen des Beklagten einen durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) von gut 11.000 Kfz/24 h auf. Das streitige Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des 1981 als Satzung beschlossenen Bebauungsplans Nr. 44 der Stadt T. , der sich im wesentlichen auf das Dreieck X. weg /X. ring /E. ring Weg erstreckt. Der Plan setzt neben einem Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Kirche) im wesentlichen allgemeine Wohngebiete fest. Kerngebiete sind ausgewiesen für das Gelände des Volksbank- Verwaltungsgebäudes an der Nordspitze des Dreiecks und das sich am X. weg anschließende Areal, in dem sich früher u.a. der Reifenhandel befand. Der gesamte Bereich des hier streitbefangenen Baugrundstücks ist als Mischgebiet - MI1 und MI2 - ausgewiesen. Der Bereich MI1 schließt sich an der Südostseite des X. weg an das dem Baugrundstück benachbarte Wohngrundstück X. weg 19 an und ist ca. 24 x 44 m (rd. 1.050 m2) groß. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 BauNVO 1977 zulässig; nicht zulässig sind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 sowie Abs. 3 BauNVO 1977. Der Bereich MI2 erfasst das gesamte übrige Areal des Baugrundstücks einschließlich des mit dem Wohnhaus X. weg 25 bebauten Flurstücks 388. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 2 bis 5 BauNVO 1977 zulässig; nicht zulässig sind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 1, 6 und 7 sowie Abs. 3 BauNVO 1977. Des weiteren trifft der Bebauungsplan für das Baugrundstück insbesondere Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise sowie zu den überbaubaren Grundstücksflächen und enthält Bepflanzungsvorgaben. In der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 44 aus dem Jahr 1998 ist der Grundstücksstreifen entlang des X. ring als Fläche für Stellplätze mit Bepflanzungsvorgaben ausgewiesen und der Bereich um einen vorhandenen Baum neben dem Wohnhaus X. weg 25 mit Bindungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB belegt. Mit Bauvoranfrage vom 7. März 2000 begehrte die Klägerin beim Beklagten die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarkts auf dem Baugrundstück in verschiedenen Varianten. Die im vorliegenden Verfahren nur noch weiterverfolgte Variante 2 sieht nach dem der Voranfrage beigefügten Lageplan den Neubau eines eingeschossigen Lebensmittelmarkts mit Satteldach vor. Das rd. 24 x 54 m große Verkaufsgebäude soll im südöstlichen Bereich des Grundstücks - nahe dem X. ring und den südöstlichen Nachbargrundstücken am X. ring - errichtet werden. Der Lageplan enthält auch eine Grundrisszeichnung des Gebäudes, in der im 42,03 x 18,885 m großen Verkaufsraum, in den der Windfang hineinragt, die Angabe "M. -MARKT 698 QM VK" eingetragen ist. Die bislang als Schuhmarkt betriebene Halle am Nordostrand des Baugrundstücks soll erhalten, das Wohnhaus X. weg 25 hingegen abgerissen werden. Der gesamte Freiraum des Grundstücks soll für insgesamt 148 Stellplätze genutzt werden, die zum X. ring und X. weg hin eingegrünt werden sollen. In der Voranfrage sind dem vorgesehenen Lebensmittelmarkt ca. 118 Stellplätze zugeordnet. Die Zu- und Abfahrt ist ausschließlich am X. weg vorgesehen, und zwar etwa in Höhe der derzeit vorhandenen Zufahrt rd. 27 m vom Nachbargrundstück X. weg 19 entfernt. Der Lageplan enthält ferner eine gestrichelte Linie, die den nördlichen Bereich des Baugrundstücks mit der Halle und den weit überwiegenden Teil von insgesamt 34 eingetragenen, mit den Nummern 1 bis 28 versehenen Stellplätzen vom südlichen Bereich des Baugrundstücks abtrennt, dem die Eintragung einer Fläche von "ca. 7.991 m2" zugeordnet ist. Der Text der Voranfrage enthält die Frage: "Wir bitten um Prüfung der Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes in I-geschossiger Bauweise mit 698 m2 Verkaufsfläche und ~ 118 Stellplätzen". In einer bei den Bauakten des Beklagten befindlichen Sachdarstellung vom 27. März 2000 wurde die Voranfrage in den Varianten 2 und 3 als nicht genehmigungsfähig angesehen. Es kam zunächst zu Gesprächen mit der Klägerin. Diese legte mit Schreiben vom 26. Juli 2000 eine Modifikation der Variante 4 vor, hielt alle Varianten für genehmigungsfähig und bat um alsbaldige Entscheidung. Mit Bescheid vom 6. Dezember 2000, gegen den die Klägerin einen bislang nicht weiter bearbeiteten Widerspruch erhob, lehnte der Beklagte die Bauvoranfrage hinsichtlich aller drei Varianten ab. Die Klägerin hatte bereits am 1. September 2000 beim Verwaltungsgericht Untätigkeitsklage erhoben, mit der sie einen Vorbescheid für die Varianten 2, 3 und 4 - letztere in der Fassung der Modifikation vom 26. Juli 2000 - begehrte. Das Verwaltungsgericht hat die Verfahren bezüglich der Varianten 3 und 4 vom vorliegenden Verfahren abgetrennt. Die Variante 3 wurde nicht weiterverfolgt, nachdem das Verwaltungsgericht die diesbezügliche Klage abgewiesen hatte. Hinsichtlich der Variante 4 hat die Klägerin die beim Senat anhängig gewesene Berufung (7 A 1274/02) zurück genommen. Parallel zum Klageverfahren betreibt die Stadt T. ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 44 und dessen Sicherung durch Veränderungssperren, die bislang folgenden Verlauf nahmen: Am 31. August 2000 fasste der Stadtentwicklungsauschuss der Stadt T. einen Beschluss zur Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 44, der am 13. September 2000 bekannt gemacht wurde. Nach dem seinerzeitigen Plankonzept war vorgesehen, für das Mischgebiet, das mit den Bereichen MI1 und MI2 das Baugrundstück erfasst, den Ausschluss von Einzelhandelsgeschäften mit bestimmten, näher aufgelisteten zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten - u.a. auch Lebensmittel und Getränke - vorzusehen. Hierzu fand gemäß Bekanntmachung vom 22. Dezember 2001 eine frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB durch Auslegung des Planentwurfs in der Zeit vom 2. bis 17. Januar 2002 statt. Am 27. Februar 2002 beschloss der Rat der Stadt T. für den Bereich der 3. Änderung (streitiges Baugrundstück bestehend aus den Flurstücken 388 und 389) eine Satzung über eine Veränderungssperre, die am 4./5. März 2002 bekannt gemacht wurde. Im August 2003 kam es auf Grund von Gesprächen mit dem Grundstückseigentümer zu einer Änderung des Plankonzepts. Mit Rücksicht auf die Wünsche des Grundstückseigentümers, der auf dem Baugrundstück die Errichtung eines weiteren Autohauses mit Schwerpunkt auf einer weiteren Automobilmarke erwog, wurde nunmehr die Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebiets - beschränkt auf das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzungen - mit zusätzlichen Nutzungsausschlüssen für sinnvoll erachtet. Am 26. November 2003 beschloss der Rat der Stadt T. eine erneute Veränderungssperre. Diese wurde nach Erteilung der Genehmigung durch die Bezirksregierung B. am 9. Januar 2004 bekannt gemacht. Zur Begründung ihrer vorliegenden Klage hat die Klägerin im Verfahren erster Instanz insbesondere vorgetragen, die hier strittige Variante 2 sei planungsrechtlich zulässig. Grundlage der Beurteilung sei der Bebauungsplan Nr. 44. Dieser stehe der planungsrechtlichen Zulassung nicht entgegen. Bei dem Vorhaben handele es sich mit 698 m2 Verkaufsfläche nicht um einen großflächigen Einzelhandel. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten unter entsprechender Aufhebung seines Bescheides vom 6. Dezember 2000 zu verpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin vom 7. März 2000 (Errichtung eines Lebensmittelmarktes in eingeschossiger Bauweise mit 698 m2 Verkaufsfläche und ca. 118 Stellplätzen - sog. Variante 2 - ) zustimmend zu bescheiden. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat im wesentlichen vorgetragen, bei dem strittigen Vorhaben handele sich um einen großflächigen Einzelhandel, der nur in einem - hier nicht ausgewiesenen - Sondergebiet zulässig sei. Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, die planungsrechtliche Beurteilung richte sich nach dem Bebauungsplan Nr. 44, gegen dessen Gültigkeit Bedenken nicht bestünden. Das Vorhaben widerspreche der MI1-Festsetzung, weil es das gebotene quantitative Mischungsverhältnis eines Mischgebiets störe. Die Größe des MI1- Bereichs lasse durchaus eine typische Mischnutzung zu. Im übrigen spreche einiges dafür, das es sich bei dem strittigen Vorhaben auch um einen großflächigen Einzelhandel mit städtebaulich erheblichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977 handele. Die Verkaufsfläche liege unter Berücksichtigung der auf dem zur Genehmigung gestellten Lageplan eingetragenen Grundrisszeichnung bei 798 m2; zu berücksichtigen sei auch die erhebliche Größe der Stellplatzanlage. Auf den Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 22. Oktober 2002 unter Wiedereinsetzung in den vorigen Stand die Berufung zugelassen. Die Klägerin hat rechtzeitig einen Berufungsantrag gestellt und die Berufung begründet. Insoweit trägt die Klägerin insbesondere vor: Gehe man von der Wirksamkeit des Bebauungsplans aus, sei das Vorhaben mit seinen Festsetzungen vereinbar. Der Lebensmittelmarkt solle im MI2-Bereich errichtet werden, in dem Wohnnutzungen ohnehin ausgeschlossen sind. Soweit die Stellplatzanlage mit Zufahrt im MI1-Bereich vorgesehen sei, bewege sie sich im bisherigen Bestand. Der Teil des Plangebiets, in dem eine Durchmischung verlangt werde, sei mit rd. 1.000 m2 sehr klein. Der Typus des Gebiets werde daher auch von den angrenzenden Nutzungen mitbestimmt; faktisch sei insoweit eine deutliche Durchmischung von Wohnen und Gewerbe vorhanden. Im Mischgebiet sei das Vorhaben zulässig. Es sei nicht großflächig; insoweit sei maßgeblich darauf abzustellen, dass in der im Text der Voranfrage formulierten Frage die Verkaufsfläche mit 698 m2 festgelegt sei. Selbst wenn man von einer Großflächigkeit ausgehe, entfalte das Vorhaben jedenfalls nicht die von § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Fernwirkungen; auch bleibe die Geschossfläche deutlich unter der Regelvermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 (1.500 m2) zurück. Da in dem Mischgebiet auf rd. 90 % der Fläche Wohngebäude ausgeschlossen seien, spreche viel für die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 44. Bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben zulässig, weil es in dem Gebrauchtwagenhandel und dem Schuhmarkt Vorbilder habe. Dies gelte auch dann, wenn man davon ausgehe, dass das Vorhaben als großflächig zu werten sei. Insbesondere sei auch der Gebrauchtwagenhandel als großflächiger Einzelhandel zu werten, denn in die Verkaufsfläche seien auch die Freiflächen einzubeziehen, auf denen die Kaufgegenstände (hier: Gebrauchtwagen) zum Verkauf stünden. Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 6. Dezember 2000 zu verpflichten, ihr die mit Voranfrage vom 7. März 2000 beantragte Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 698 qm und etwa 118 Stellplätzen auf dem Grundstück X. weg 25 (Gemarkung T. Flur 36 Flurstücke 388 und 389) zu erteilen, hilfsweise festzustellen, dass die Bauvoranfrage bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre positiv hätte beschieden werden müssen. Der Beklagte beantragt schriftsätzlich, die Berufung zurückzuweisen. Er meint, dem Verpflichtungsbegehren stehe bereits die Veränderungssperre vom Februar 2002 entgegen. Dieser liege eine sicherungsfähige Planungsabsicht, nämlich der Ausschluss von Lebensmittelgeschäften und Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten zugrunde. Auf die Veränderungssperre, die erst Anfang März 2004 außer Kraft trete, sei keine "faktische Zurückstellung" anzurechnen. Dies gelte nur, wenn zwischen der faktischen Zurückstellung und der zu sichernden Planung ein innerer Zusammenhang bestehe. Ein solcher liege hier nicht vor, weil die verzögerte Bescheidung des - nach Ansicht der Verwaltung wegen Unvereinbarkeit des Vorhabens mit dem geltenden Bebauungsplan ablehnungsreifen - Vorbescheidsantrags dazu gedient habe, auf eine erforderliche Änderung des Bebauungsplans hinzuwirken. Die Klage wäre auch als Fortsetzungsfeststellungsklage unbegründet. Dem Vorhaben stehe der wirksame Bebauungsplan Nr. 44 entgegen. Die Ausschlüsse im Mischgebiet MI2 unterlägen keinen Bedenken. Intention des aus Immissionsschutzgründen vorgenommenen Ausschlusses von Wohnnutzung im Mischgebiet MI2 sei im Hinblick auf die angrenzende und vorgefundene Wohnbebauung die Ansiedlung von nicht wesentlich störendem Gewerbe gewesen, was gerade der Zweckbestimmung eines Mischgebiets entspreche. In der Sache handele es sich um eine typische "Pufferplanung". Selbst wenn man die MI2- Ausweisung als unwirksam ansehe, lasse dies die MI1-Ausweisung, die zur Wahrung des Gebietscharakters Wohnnutzung geradezu erfordere, unberührt. Mit dieser sei das strittige Vorhaben nicht vereinbar, wie das Verwaltungsgericht ausgeführt habe. Bei dem Vorhaben handele es sich auch um einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977, der nur im Sondergebiet oder Kerngebiet zulässig wäre. Auszugehen sei von einer Verkaufsfläche von 798 m2 und damit der Großflächigkeit des Vorhabens. Das eingeschränkte Warensortiment, die vorgesehene Stellplatzanlage und die Lage sprächen gegen einen Einzelhandelsbetrieb der wohnungsnahen Versorgung. Im übrigen entfalte das Vorhaben unter verschiedenen weiteren Aspekten negative Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO. Selbst bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben unzulässig. Seiner Struktur nach lasse sich die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet vergleichen, zumal sich die vorhandenen nicht störenden Gewerbebetriebe bzw. freiberuflichen Nutzungen entlang des X. weg verteilten und deutliche Einzelfälle innerhalb der Umgebung bildeten. Das Baugrundstück selbst könne durch seine separate Lage am Rand des homogenen Gebietes an exponierter Stelle den städtebaulichen Rahmen der Umgebung weder bestimmen noch prägen, vielmehr sei der Gebrauchtwagenhandel als städtebaulicher Fremdkörper zu behandeln. In einem faktischen allgemeinen Wohngebiet sei das strittige Vorhaben unzulässig, weil es nicht der Versorgung des Gebiets diene. Auch bei einer Bewertung nach § 34 Abs. 1 BauGB sei es unzulässig, weil es sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Der Schuhmarkt, der im übrigen nur 485 m2 Verkaufsfläche aufgewiesen habe, sei 1999 aufgegeben worden. Der Gebrauchtwagenhandel scheide als Vorbild für das strittige Vorhaben schon deshalb aus, weil er jedenfalls keine negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO habe. Das Vorhaben füge sich auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die Umgebung ein, es sprenge den Maßstab der vorgefundenen Grundflächen. Hinsichtlich des Standorts sei es unzulässig, weil die prägende Straßenrandbebauung ersatzlos mit einem Parkplatz überplant werde und das Hauptgebäude sich in der Hinterlandbebauung befinde. Die Erschließung sei nicht gesichert, weil die Nutzung des Vorhabens qualitative und quantitative Veränderungen an den Erschließungspunkt stelle. Zur Gewährleistung einer gesicherten Erschließung müsse die Zufahrt an die Höhe der gegenüberliegenden Gasse umgeplant werden. Eine Verschiebung nach Norden werfe jedoch wegen der Nähe zum Wohnhaus X. weg 19 neue Fragen im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot auf und erfordere eine schalltechnische Untersuchung. Schließlich sei das Vorhaben auch schon in der geplanten Form rücksichtslos wegen der erheblichen Störungen durch den von der ausgedehnten Stellplatzanlage ausgelösten Zu- und Abfahrtverkehr. Der Berichterstatter des Senats hat am 22. Oktober 2003 einen Erörterungstermin an Ort und Stelle durchgeführt, in dem er auch die Örtlichkeit in Augenschein genommen hat. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringen der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 7 A 1274/03 sowie der vom Beklagten in beiden Verfahren vorgelegten Akten und sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat das nunmehr als Hauptantrag gestellte Verpflichtungsbegehren zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung, weil das hier strittige Vorhaben - Variante 2 gemäß Bauvoranfrage vom 7. März 2000 - bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nach § 34 BauGB. Zwar soll das Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 44 der Stadt T. - hier maßgeblich in der Fassung der am 11. September 1998 bekannt gemachten 1. Änderung - errichtet werden. Dies führt jedoch nicht zu einer planungsrechtlichen Beurteilung nach § 30 Abs. 1 BauGB, denn der Bebauungsplan ist, jedenfalls soweit er Festsetzungen für den Bereich des strittigen Baugrundstücks (Flurstücke 388 und 389) trifft, ungültig. Die für das gesamte Baugrundstück getroffene Mischgebietsausweisung ist in die Bereiche MI1 und MI2 aufgeteilt, für die jeweils unterschiedliche Ausschlüsse von Nutzungsarten getroffen wurden. Diese Aufteilung stellt sich der Sache nach als Differenzierung innerhalb eines zusammenhängenden und zusammengehörenden Mischgebiets dar. Der Bereich MI1 hat mit seiner Größe von lediglich rd. 1.100 m2 isoliert betrachtet nur ein so geringes städtebauliches Gewicht, dass ihm schon deswegen kaum der Charakter eines eigenständigen Baugebiets beigemessen werden könnte. Hinzu kommt, dass er von dem die rd. 9-fache Grundfläche einnehmenden Bereich MI2 gleichsam eingefangen wird und auch deswegen nur als kleiner Bestandteil eines insgesamt rd. 10.000 m2 großen Mischgebiets erscheint. Schließlich erstreckt sich der zweigeschossig bebaubare Bereich MI1 von der Straße aus gesehen nur in eine Tiefe, die im wesentlichen der Bautiefe der sich im Südwesten und Nordosten im Straßenrandbereich anschließenden vorhandenen Bebauung und der dort für zweigeschossige Bebauung ausgewiesenen Baufenster entspricht. An den zweigeschossig bebaubaren Bereich MI1 schließt sich straßenabgewandt unmittelbar der eingeschossig bebaubare Teil des Bereichs MI2 an, der im übrigen gleichfalls unmittelbar hinter den zwei- bzw. dreigeschossig bebaubaren Teilen des Bereichs MI2 liegt. Dem Plan liegt hinsichtlich des insgesamt als Mischgebiets ausgewiesenen Baugrundstücks mithin ersichtlich das Konzept zugrunde, dass dessen gesamte Fläche straßennah - sowohl zum X. ring als auch zum X. weg hin - mehrgeschossig bebaut werden darf und dass sich an diese mehrgeschossige Straßenrandbebauung im rückwärtigen Bereich unmittelbar eingeschossige Anbauten anschließen können. In diesem ohne weiteres aus dem Plan ablesbaren städtebaulichen Konzept hat die Aufteilung der Bereiche MI1 und MI2 ersichtlich allein die Funktion, die Verteilung der im Mischgebiet zulässigen Nutzungsarten dahin zu steuern, dass lediglich in einem kleineren, dem X. weg zugewandten und von dem mit Verkehrslärm außerordentlich hoch belasteten X. ring deutlich abgesetzten Bereich des Mischgebiets die mehrgeschossige Straßenrandbebauung auch zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Diese Wertung wird durch die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zu A.1 (Art der baulichen Nutzung) bestätigt. Dort ist ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt, für das gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO die unterschliedlich eingeschränkten Bereiche MI1 und MI2 näher umschrieben sind. Sind die Bereiche MI1 und MI2 nach alledem als Teile eines zusammengehörenden Mischgebiets zu werten, erweisen sich die zur Art der baulichen Nutzung differenzierend vorgenommenen Ausweisungen als nicht von den einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen des § 1 Abs. 5 und 8 BauNVO - hier maßgeblich in der bei Erlass des Bebauungsplans Nr. 44 im Jahr 1981 geltenden Fassung der BauNVO 1977 - gedeckt. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Wird ein bestimmter Baugebietstyp festgesetzt, für den verschiedene der in der einschlägigen Baugebietsnorm der §§ 2 bis 9 BauNVO aufgeführten Nutzungsarten ausgeschlossen werden sollen, müssen diese Ausschlüsse im Ergebnis noch sicherstellen, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Diese in § 1 Abs. 5 letzter Halbsatz BauNVO ausdrücklich normierte Grenze gilt für alle Differenzierungsmöglichkeiten nach den Absätzen 4 bis 9 des § 1 BauNVO. Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1989 - 4 NB 32.89 - BRS 49 Nr. 74. Sie ist mithin auch zu beachten, wenn - wie hier - unterschiedliche Ausschlüsse nach § 1 Abs. 5 BauNVO sich gemäß § 1 Abs. 8 BauNVO jeweils auf Teile des Baugebiets beschränken. Auch in einem solchen Fall muss das betroffene Baugebiet jedenfalls in seiner Gesamtheit die ihm normativ vorgegebene allgemeine Zweckbestimmung wahren. Geht es, wie im vorliegenden Fall, um ein Mischgebiet, so muss dieses insgesamt betrachtet noch der in § 6 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen allgemeinen Zweckbestimmung, nämlich dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zu dienen, entsprechen. Dabei ist maßgeblich darauf abzustellen, dass diese beiden Nutzungsarten nicht nur gleichgewichtig und wechselseitig verträglich vorhanden sein, sondern auch in ihrer jeweiligen Quantität "gemischt" sein sollen. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34.86 - BRS 48 Nr. 37. Von einer solchen sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung als normativ bestimmte Funktion des Mischgebiets kann im vorliegenden Fall keine Rede sein. Die Bandbreite der typischen Eigenart eines Mischgebiets wird nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten - "Wohnen" und "nicht wesentlich störendes Gewerbe" - als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird. Um die Eigenart eines Mischgebiets zu wahren, ist es vielmehr erforderlich, dass eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne übergewichtig in Erscheinung tritt. Letzteres ist nach der hier im Bebauungsplan vorgenommenen Differenzierung jedoch der Fall. Die von § 6 Abs. 1 BauNVO gebotene Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe ist lediglich für den kleinen Bereich MI1 vorgesehen, der - wie dargelegt - im hier betroffenen Umfeld mit seiner Größe von nur rd. 1.050 m2 kaum das städtebauliche Gewicht eines eigenständigen Baugebiets hat. Demgegenüber ist in dem gesamten Bereich MI2, der rd. 9.000 m2 des insgesamt ca. 10.000 m2 großen Areals umfasst, jegliche Wohnnutzung, mithin eine der beiden Hauptnutzungsarten eines Mischgebiets, ausgeschlossen. Ein Mischgebiet, in dem lediglich auf rd. 10 % seiner Fläche Wohnnutzung zulässig ist, hält die gebotene gleichwertige und gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe nicht ein. Dieser Wertung stehen die vom Beklagten insbesondere in seinem Schriftsatz vom 22. Dezember 2003 vorgetragenen Erwägungen nicht entgegen. Auf die im weiteren Umfeld vorgefundenen Wohnnutzungen kommt es schon deshalb nicht an, weil bei der Prüfung der durch § 6 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen Zweckbestimmung des Baugebiets selbstverständlich nur auf den als Mischgebiet ausgewiesenen Bereich abzustellen ist. Ein Mischgebiet, in dem lediglich in einem marginalen Randbereich Wohngebäude zulässig sind, weist nicht etwa deshalb die gebotene Durchmischung auf, weil angrenzende Bereiche zu Wohnzwecken genutzt werden, wenn diese Flächen - wie hier - außerhalb des festgesetzten Mischgebiets liegen und planerisch als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen sind. Ebenso wenig lässt sich die Wahrung der Zweckbestimmung eines Mischgebiets daraus herleiten, dass die Festsetzung des Mischgebiets nach der Intention des Plangebers mit Rücksicht auf angrenzende und vorgefundene Wohnbebauung die Unterbringung von das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sicherstellen soll. Eine solche Zielsetzung könnte ohne weiteres etwa dadurch erreicht werden, dass der Bereich, in dem (betriebsungebundenes) Wohnen ausgeschlossen werden soll, als nutzungseingeschränktes Gewerbegebiet mit der Vorgabe festgesetzt wird, dass dort nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe - ggf. unter weiterer Zulassung gewerbegebietsverträglicher Nutzungen etwa nach § 8 Abs. 2 Nrn. 3 bis 4 und Abs. 3 BauNVO - zugelassen werden. Zur Möglichkeit der Festsetzung solchermaßen eingeschränkter Gewerbegebiete vgl. etwa: BVerwG, Beschluss vom 15. April 1987 - 4 B 71.87 - BRS 47 Nr. 55; OVG NRW, Urteil vom 17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE - BRS 58 Nr. 30. Erweist sich die für das Baugrundstück getroffene Baugebietsfestsetzung wegen Unvereinbarkeit mit der einschlägigen Ermächtigungsgrundlage als ungültig, führt dies dazu, dass die für das Baugebiet insgesamt - mithin insbesondere auch zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen - getroffenen Festsetzungen ungültig sind, weil dem Bebauungsplan insoweit die Kernaussage seines Konzepts fehlt, auf dem er beruht. Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 8. August 1989 - 4 NB 2.89 - BRS 49 Nr. 35. Dabei kann hier dahinstehen, ob die Ungültigkeit sich räumlich auf das am Rand des hier betroffenen Plangebiets gelegene Mischgebiet beschränkt oder den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 44 insgesamt erfasst. Fehlt es nach alledem jedenfalls für das Baugrundstück an wirksamen Festsetzungen eines Bebauungsplans, beurteilt sich die Zulässigkeit des streitigen Vorhabens nach § 34 BauGB, da es eindeutig innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils errichtet werden soll. Danach ist es schon deshalb unzulässig, weil es sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Allerdings ist hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung eine Prüfung nach dem Erfordernis des Einfügens im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nur dann vorzunehmen, wenn die Eigenart der näheren Umgebung nicht einem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete entspricht und deshalb nicht gemäß § 34 Abs. 2 BauGB zu prüfen ist, ob das Vorhaben seiner Art nach in dem Baugebiet allgemein oder in Anwendung von § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise zulässig wäre bzw. zumindest im Wege der Befreiung entsprechend § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden könnte. Ein faktisches Baugebiet, namentlich ein faktisches allgemeines Wohngebiet, liegt hier - entgegen der Auffassung des Beklagten - jedoch nicht vor. Die maßgebliche Umgebung hinsichtlich des hier interessierenden Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung, die nicht zwangsläufig mit der für die anderen Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB - Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Grundstücksfläche, die überbaut werden soll - maßgeblichen näheren Umgebung identisch sein muss - vgl.: OVG NRW, Beschluss vom 4. Juni 2003 - 7 A 3557/02 -, umfasst im vorliegenden Fall die Bebauung in dem Dreieck, das von den Straßen X. weg , X. ring und E. ring Weg umschlossen wird, sowie die Bebauung an der diesem Dreieck gegenüber liegenden Seite des X. weg . Nur insoweit findet nach dem Eindruck in der Örtlichkeit, den der Berichterstatter des Senats bei seiner Ortsbesichtigung festgestellt und dem Senat vermittelt hat und der durch das dem Senat vorliegende umfassende Lichtbild- und Kartenmaterial anschaulich verdeutlicht wird, die erforderliche wechselseitige bodenrechtliche Prägung zwischen Umgebung und Baugrundstück - vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 85) - statt. Dass das Baugrundstück dabei gleichsam am Rand dieser Umgebung liegt, ist unschädlich. Die nähere Umgebung wird hier in Richtung Südwesten begrenzt durch den Straßenzug X. ring /L. Ring, der unmittelbar am Baugrundstück entlang verläuft und eine markante städtebauliche Zäsur darstellt. Bei diesem Straßenzug handelt es sich um einen Bestandteil des Rings, der die Altstadt von T. im innerstädtischen Bereich großräumig umfährt und dabei mehrere insbesondere als Bundesstraßen klassifizierte Hauptverkehrsstraßenzüge bündelt. Dementsprechend weist der Ring mit knapp 16.000 Kfz/24h eine für innerörtliche Straßen außerordentlich hohe Verkehrsbelastung auf. Die hiermit verbundene städtebaulich relevante trennende Wirkung wird verstärkt durch den relativ breiten Ausbau des Straßenzugs, der in den aufwändig ausgebauten Kreuzungsbereichen - hier namentlich bei der Kreuzung mit dem Straßenzug X. Landstraße/X. weg - besonders markant in Erscheinung tritt. Die diesseits und jenseits des hier interessierenden Abschnitts des Rings gelegenen Bereiche führen damit jeweils für sich ein städtebauliches Eigenleben, das es ausschließt, dass jenseits des Rings gelegene Nutzungsarten prägend in diesseits des Rings gelegene Bereiche hineinwirken. Die Eigenart der solchermaßen eingegrenzten näheren Umgebung wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich durch alle baulichen Nutzungen bestimmt, die tatsächlich vorhanden sind, und zwar unabhängig davon, ob sie städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar sind. Auch der vom Beklagten in seinem Schriftsatz vom 22. Dezember 2003 betonte "architektonische" Charakter der Bebauung oder Aspekte der historischen Entwicklung der Bebauung sind unerheblich. Vgl. etwa: OVG NRW, Beschluss vom 18. August 2003 - 7 A 3164/02 - m.w.N.. Maßgeblich ist grundsätzlich jede - optisch wahrnehmbare - Bebauung, die für die angemessene Fortentwicklung des vorhandenen Bestands maßstabbildend ist. Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 - 4 B 30.02 - BRS 65 Nr. 80 m.w.N.. In die Betrachtung einzubeziehen sind auch qualifiziert beplante Bereiche. Dies sind sie allerdings nur insoweit, als sie tatsächlich bebaut sind; auf die bloße Möglichkeit einer von einem Bebauungsplan zugelassenen, aber tatsächlich (noch) nicht realisierten Bebauung kommt es hingegen nicht an. Vgl. zum Bebauungszusammenhang: BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63 Nr. 101 m.w.N.. Dabei ist die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen. Auszusondern sind zum einen solche Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild her nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen. Zum anderen sind auch singuläre Anlagen, die in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung stehen und gleichsam als Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung erscheinen, als sog. "Fremdkörper" nicht in die Betrachtung einzubeziehen. Vgl. grundlegend hierzu: BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BRS 50 Nr. 75. Schließlich führt die Einstellung bestimmter Nutzungen noch nicht ohne weiteres dazu, dass sie ihre prägende Wirkung verlieren. Dies gilt jedenfalls so lange, wie nach der Verkehrsauffassung (noch) mit einer Aufnahme einer gleichartigen Nutzung gerechnet werden kann. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 25.82 - BRS 42 Nr. 52 und Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15.84 - BRS 46 Nr. 62. Gemessen an diesen Maßstäben lässt sich trotz des deutlichen Überwiegens von Wohnbebauung in der angesprochenen maßgeblichen Umgebung nicht feststellen, dass es sich bei diesem Bereich um ein faktisches allgemeines Wohngebiet handelt. Zwar sind an der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Nordwestseite des X. weg in der Tat nur Nutzungen anzutreffen, die in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sind. Dies dürfte auch für die dem X. weg abgewandten Bereiche des Dreiecks X. weg /X. ring /E. ring Weg gelten, die im Bebauungsplan Nr. 44 - sei er insoweit wirksam oder nicht - als allgemeine Wohngebiete überplant sind. Wohnfremde Nutzungen sind jedoch an der Südostseite des X. weg und insbesondere auch auf dem Baugrundstück vorhanden. Hierbei handelt es sich namentlich um das Verwaltungsgebäude der Volksbank sowie den Gebrauchtwagenhandel auf dem streitigen Baugrundstück. Hinzu kommen die derzeit zwar nicht ausgeübten, aber nach der Verkehrsauffassung noch nicht als endgültig aufgegeben erscheinenden wohnfremden Nutzungen, insbesondere in den ausgedehnten, ihrem Erscheinungsbild nach typisch gewerblich geprägten ausgedehnten Baukomplexen südwestlich der Volksbank (ehemaliger Reifenhandel und frühere Einzelhandelsnutzungen). Die 15 x 50 m große gewerblich genutzte Halle auf dem Baugrundstück kann gleichfalls nicht unberücksichtigt bleiben, auch wenn sie derzeit - ersichtlich temporär - ungenutzt ist. Bei diesen fortbestehenden bzw. zumindest noch weiterhin prägenden wohnfremden Nutzungen handelt es sich überwiegend um solche, die in einem allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig wären. Dies liegt für das Volksbankgebäude, das der Beklagte bei seiner gegenteiligen Wertung schlicht aus der Betrachtung ausgeblendet hat, auf der Hand. Der frühere Reifenhandel mit Reifenservice ist keineswegs als "nicht störend" zu werten. Insoweit ist für das Merkmal "störend" in § 4 BauNVO auf die Gebietsunüblichkeit im Sinne einer für ein Wohngebiet atypischen Störung abzustellen, wobei nicht entscheidend ist, ob etwa die für ein allgemeines Wohngebiet maßgeblichen immissionsschutzrechtlichen Lärmwerte eingehalten werden. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 - BRS 65 Nr. 63. Insoweit liegt auf der Hand, dass ein Reifenhandel mit Service nicht etwa ein der Versorgung des Gebiets dienender Laden oder nicht störender Handwerksbetrieb ist. Typisch für einen solchen Betrieb ist vielmehr, dass er einen nicht unerheblichen Kraftfahrzeugverkehr anzieht, der nicht nur oder jedenfalls nicht maßgeblich dem betroffenen (Wohn-)Gebiet zugeordnet werden kann, und damit einen den Charakter einer "kollektiven Wohngemeinschaft" störenden gebietsfremden Kfz-Verkehr hervorruft. Dies gilt auch für einen Schuhmarkt der hier in Rede stehenden Größenordnung von jedenfalls deutlich über 400 m2 Verkaufsfläche, der ersichtlich gleichfalls nicht der Versorgung des Gebiets dient und gebietsfremde, untypische Störungen durch Kundenverkehr hervorruft. Die Ansicht des Beklagten, die wohnfremden Nutzungen auf dem Baugrundstück seien als "Fremdkörper" zu werten und deshalb aus der Betrachtung auszusondern, geht schon deshalb fehl, weil es sich - wie aus dem Vorstehenden folgt - insoweit nicht um ein Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung handelt. Der Gebrauchtwagenhandel - wie immer dieser zu qualifizieren sein mag - und auch der weiter prägende Schuhhandel (oder eine vergleichbare Nachfolgenutzung) stehen nicht isoliert da, sondern schließen sich an die ehemals gewerblich genutzten und weiterhin als gewerblich nutzbar zu wertenden Komplexe an, die nur durch einige wenige Wohngrundstücke getrennt rd. 150 m nordöstlich des Baugrundstücks beginnen. Im übrigen spricht die vom Beklagten zu Recht betonte exponierte Lage des Baugrundstücks, das mit seiner weithin sichtbaren gewerblichen Nutzung aus vielen Blickwinkeln geradezu ins Auge springt, nicht etwa dafür, es als isolierten Fremdkörper zu behandeln, sondern eher dafür, dass es wegen eben dieser hervorstechenden Auffälligkeit selbst dann, wenn es sich um die einzige wohnfremde Nutzung handeln würde, als eine die Umgebung eher beherrschende und deshalb nicht als Fremdkörper auszusondernde mitprägende Nutzung zu werten wäre. Zu letzterem vgl. ebenfalls: BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BRS 50 Nr. 75. Ist die nähere Umgebung nach alledem hinsichtlich des hier interessierenden Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung nicht als faktisches Wohngebiet - eine Qualifizierung als faktisches Mischgebiet scheidet angesichts des eindeutigen Übergewichts der Wohnnutzung von vornherein aus - zu qualifizieren, beurteilt sich die Zulässigkeit des strittigen Vorhabens bei der hier gegebenen Lage in einem "diffusen" Innenbereich auch hinsichtlich des genannten Merkmals gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB danach, ob es sich insoweit in die Eigenart der näheren Umgebung "einfügt". Ein solches Einfügen, das hinsichtlich jedes der in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Tatbestandsmerkmale gesondert zu prüfen ist - vgl.: BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 - 4 B 172.97 - BRS 59 Nr. 79 m.w.N. -, ist grundsätzlich dann zu bejahen, wenn sich das neue Vorhaben innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält. Vgl. grundlegend bereits: BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 88). Dabei ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei der Ermittlung des Rahmens grundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die BauNVO als eine insoweit sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze umschreibt. Sind in der näheren Umgebung bestimmte den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den Rahmen ein. Vgl.: BVerwG. Urteil vom 3. April 1987 - 4 C 41.84 - BRS 47 Nr. 63. Umgekehrt wahrt ein Vorhaben, das nicht in diesem Sinne ein Vorbild in der näheren Umgebung hat, den Rahmen nicht und fügt sich daher grundsätzlich nicht ein, es sei denn, es ist im konkreten Fall - ausnahmsweise - deshalb unbedenklich, weil es keine bodenrechtlichen Spannungen hervorruft. Zu letzterem vgl. grundlegend: BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 89). Dies ist hier der Fall. Das strittige Vorhaben hat seiner Art nach in der maßgeblichen Umgebung kein Vorbild und fügt sich auch nicht etwa trotz Überschreitens des Rahmens ein, weil es keine bodenrechtlichen Spannungen hervorruft. Bei der Qualifizierung des strittigen Vorhabens seiner - nach den Maßstäben der BauNVO typisierten - Art nach ist mit dem Beklagten davon auszugehen, dass es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt. Hinsichtlich des Einzelhandels enthält § 11 Abs. 3 BauNVO eine Regelung auch mit Aussagekraft für den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB insoweit, als er den großflächigen Einzelhandel als besondere Nutzungsart kennzeichnet und als solche aus dem Kreis des sonstigen Einzelhandels, Großhandels und produzierenden Gewerbes ausscheidet. Insoweit stellt die Großflächigkeit ein eigenständiges, von der in § 11 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauNVO normierten Vermutungsgrenze unabhängiges Tatbestandsmerkmal dar. Seine Bejahung hängt nicht davon ab, wie sich das Vorhaben auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO bezeichneten Betriebe sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden auswirkt. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 - 4 C 15.92 - BRS 55 Nr. 174. Hierzu ist durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass ein Einzelhandelsbetrieb nicht erst dann großflächig ist, wenn seine Geschossfläche den Umfang erreicht, der gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO die so genannte Regelvermutung auslöst. Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56. In der genannten Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht weiter ausgeführt, es spreche jedenfalls viel dafür, dass die Grenze zur Großflächigkeit jedenfalls nicht wesentlich unter 700 m2 Verkaufsfläche, aber auch nicht wesentlich darüber liegt. Der Senat hat keinen Anlass, diese in der Praxis der Behörden wie auch der Gerichte weitgehend angewandte Grenze für die Großflächigkeit nunmehr in Frage zu stellen, etwa mit Rücksicht auf die aktuelle Entwicklung im Einzelhandel, nach der sowohl Discountläden - hierzu gehören etwa die von der Klägerin betriebenen Einzelhandelsgeschäfte - als auch sog. Vollsortimenter zunehmend dazu übergehen, ihre Betriebe aus wirtschaftlichen Erwägungen mit deutlich größeren Verkaufsflächen auszustatten. Vgl. hierzu auch: Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 15. November 2002 - 1 ME 151/02 - BRS 65 Nr. 69. Gemessen an diesen Kriterien ist das strittige Vorhaben, so wie es in der Bauvoranfrage vom 7. März 2000 näher gekennzeichnet ist, als großflächig zu qualifizieren. Die in der Bauvoranfrage formulierte Frage zur Zulässigkeitsprüfung gibt mit der Größe von 698 m2 zwar eine Verkaufsfläche an, die sich noch am unteren Rand des angeführten Grenzbereichs bewegt. Diese Angabe ist jedoch entegen der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung nicht isoliert bzw. als allein maßgeblich zu betrachten. Die Klägerin hat sich nicht darauf beschränkt, lediglich die im Tatbestand im Wortlaut wiedergegebene Frage nach der Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit 698 m2 Verkaufsfläche zu stellen, sondern ihre hier strittige Bauvoranfrage durch detaillierte zeichnerische Darstellungen des konkret geplanten Vorhabens präzisiert. Zu diesen gehört insbesondere auch die Grundrisszeichnung des Gebäudes mit dem exakt mit 42,03 x 18,885 m vermaßten Verkaufsraum. Wenn in diesen 793,74 m2 großen Verkaufsraum die Angabe "698 QM VK" eingetragen ist, kann dies bei objektiver Betrachtung nur dahin verstanden werden, dass die Klägerin ihrer Bauvoranfrage ein bestimmtes Verständnis des Begriffes "Verkaufsfläche" zugrunde gelegt haben wollte, nämlich dahingehend, dass als Verkaufsfläche nicht der gesamte Bereich des baulich eine Einheit bildenden Verkaufsraums anzusehen ist. Die Angabe einer Verkaufsfläche von 698 m2 in dem einschließlich des ca. 7 m2 großen Windfangs - zu dessen Einbeziehung vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. November 1988 - 11 A 2310/86 - BRS 49 Nr. 72 - insgesamt rd. 95 m2 größeren Raum ist bei verständiger Würdigung dahin zu werten, dass nach den Vorstellungen der Klägerin in die Verkaufsfläche nicht der in der Grundrisszeichnung eingetragene, nur durch Möblierung zu markierende Kassenbereich einzubeziehen ist, mithin allein der Bereich des Verkaufsraumes, in dem die Waren zum Einkauf durch die Kunden bereit gestellt werden können. Diese Sichtweise verkennt, dass als Verkaufsfläche grundsätzlich alle Flächen eines Einzelhandelsbetriebs anzusehen sind, die dem Verkauf dienen und zur Förderung des Kaufabschlusses bestimmt sind, einschließlich der Gänge, Treppen und Standflächen für Einrichtungsgegenstände sowie ggf. auch der den Kunden zugänglichen Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden. Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. November 1988 - 11 A 2310/86 - BRS 49 Nr. 72 m.w.N.. Dabei ist auf Raumeinheiten abzustellen und nicht auf Bereiche innerhalb eines Raumes. Vgl.: Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 15. November 2002 - 1 ME 151/902 - BRS 65 Nr. 69. Demgemäss gehören zur Verkaufsfläche auch die im Verkaufsraum eingerichteten Kassenzonen - vgl. hierzu auch: Nr. 2.2.4 des Einzelhandelserlasses vom 7. Mai 1996 (MBl. NRW. 1996 S. 922) - sowie die in Verbindung hiermit regelmäßig auch vorgesehenen Bereiche zum Einpacken und Verstauen der gekauften Waren. Gemessen hieran ist die Bauvoranfrage dahin zu verstehen, dass die Klägerin nicht - gleichsam abstrakt - die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Einzelhandelsbetriebs mit einer nach den objektiv maßgeblichen Kriterien zu bemessenden Verkaufsfläche von 698 m2 zur Prüfung gestellt hat, sondern ein in seinen Dimensionen und seiner baulichen Ausgestaltung sowie auch bezüglich seines Standortes und der zugehörigen Stellplätze bereits deutlich konkretisiertes Vorhaben. Dessen Verkaufsflächenbeschränkung auf 698 m2 beruht allein auf der subjektiven, nach den vorstehenden Ausführungen nicht maßgeblichen Einschätzung der Klägerin zur Frage, wie die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs zu berechnen sein soll, und ist daher für die rechtliche Prüfung des Senats nicht maßgeblich. Demgegenüber hätte die seitens der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochene "Reduzierung" der Bauvoranfrage auf die schriftlich formulierte Frage der Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit 698 m2 Verkaufsfläche unter Streichung der Grundrisszeichnung, sofern damit die Prüfung der Zulässigkeit eines Betriebs mit einer nach den objektiv maßgeblichen Kriterien der Verkaufsflächenberechnung zu ermittelnden Verkaufsfläche von 698 m2 angestrebt sein sollte, den Gegenstand der Bauvoranfrage, wie sie im Verwaltungsverfahren zur Prüfung gestellt wurde, im Gerichtsverfahren in einem entscheidenden Punkt maßgeblich geändert. Sie wäre nicht etwa als Klarstellung oder bloße Reduzierung des Klagebegehrens, sondern als in der vorliegenden Konstellation nicht sachdienliche und mangels diesbezüglichen Vorverfahrens unzulässige Klageänderung zu werten gewesen. In Anwendung der dargelegten Kriterien für die Ermittlung der Verkaufsfläche unterliegt keinem Zweifel, dass das strittige Vorhaben eine solche von deutlich über 700 m2 aufweisen soll und damit als großflächig zu qualifizieren ist. Die Verkaufsfläche beträgt nämlich unter Einbeziehung des nur durch Möblierung von den übrigen Bereichen des Verkaufsraums optisch abzutrennenden Kassenbereichs sowie des Windfangs rd. 790 m2. Für die nach alledem zu bejahende Großflächigkeit mag im übrigen auch sprechen, dass sich das strittige Vorhaben mit seiner Geschossfläche von mehr als 1.250 m2 sogar in einem Bereich bewegt, der deutlich über der so genannten Vermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO in der hier maßgeblichen Fassung von 1990 liegt. Zur Maßgeblichkeit der jeweils neuesten Fassung der BauNVO im Anwendungsbereich des § 34 BauGB vgl.: BVerwG, Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 57.89 - BRS 54 Nr. 50. Insoweit ist nach der bereits angesprochenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu den Maßstäben für die Prüfung des Merkmals der Großflächigkeit - vgl.: BVerwG, Urteile vom 22. Mai 1987 - 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56 - zwar "vor allem" auf die Verkaufsfläche abzustellen. Liegt diese im Bereich der Grenze zur Großflächigkeit, mag ergänzend auch die Geschossfläche von Bedeutung sein und zwar jedenfalls dann, wenn diese Geschossfläche ihrerseits Dimensionen erreicht, die die Vermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO erreicht oder sogar deutlich überschreitet. Letztlich kann diese Frage im vorliegenden Verfahren jedoch dahinstehen, weil die Grenze zur Großflächigkeit hier - wie dargelegt - schon bei bloßer Betrachtung der Verkaufsfläche überschritten wird. Als großflächiger Einzelhandelsbetrieb hat das strittige Vorhaben in der maßgeblichen Umgebung kein Vorbild und hält sich damit nicht in ihrem Rahmen. Der frühere Reifenhandel mit Service scheidet schon deshalb als Vorbild aus, weil er sich - unstreitig - nicht auf einen reinen Handelsbetrieb beschränkt hat, sondern mit dem Service zugleich Dienstleistungen angeboten hat. Zudem spricht nach den Dimensionen des hierfür genutzten Gebäudes, die aus dem dem Senat vorliegenden Kartenmaterial ablesbar sind, auch alles dagegen, dass der Reifenhandel eine Verkaufsfläche von rd. 700 m2 oder ggf. mehr hatte und deshalb das Merkmal der Großflächigkeit erfüllte. Die weiteren nordöstlich des Baugrundstücks ausgeübten früheren Einzelhandelsnutzungen erfüllten offensichtlich ebenso wenig das Merkmal der Großflächigkeit. Letzteres gilt auch für den auf dem Baugrundstück betriebenen Schuhmarkt. Zwar hat die hierfür genutzte, derzeit leer stehende Halle eine Größe von rd. 15 x 50 m. Sie ist nach den weiteren dem Senat vorliegenden Unterlagen jedoch nur teilweise - etwa zu zwei Dritteln - als Verkaufsraum und im übrigen als Lager genutzt worden, so dass die für das Merkmal der Großflächigkeit maßgebliche Größe der Verkaufsfläche um 700 m2 bei weitem nicht erreicht wurde. Schließlich kann sich die Klägerin auch nicht auf den Gebrauchtwagenhandel als Vorbild berufen, der auf dem Baugrundstück derzeit betrieben wird. Insofern kann letztlich dahinstehen, ob die tatsächliche Nutzung sich ohnehin nicht mehr oder weniger darauf beschränkt, dass das ausgedehnte befestigte Areal des Baugrundstücks nur als Ausstellungsgelände für einen Gebrauchtwagenhandel dient, der letztlich in dem jenseits des Rings gelegenen Opel-Autohaus S. & S. abgewickelt wird. Auch wenn man bezogen auf das Baugrundstück das Vorliegen eines eigenständigen Einzelhandelsbetriebs in Form eines Gebrauchtwagenhandels bejaht, könnte dieser jedenfalls deshalb nicht als Vorbild für den von der Klägerin vorgesehenen großflächigen Einzelhandelsbetrieb dienen, weil der Gebrauchtwagenhandel dann praktisch ausschließlich auf dem befestigten Gelände des Baugrundstücks im Freien abgewickelt wird. Die derzeit leer stehende Halle des früheren Schuhmarkts dient dem Gebrauchtwagenhandel tatsächlich nicht. Ob sie auf Grund der im Februar 2000 bzw. März 2002 erteilten Genehmigungen für den Gebrauchtwagenhandel genutzt werden könnte, ist unerheblich. Diese Genehmigungen sind bislang tatsächlich nicht ausgenutzt worden. Für die hier vorzunehmende Prüfung nach § 34 BauGB kommt es jedoch auf nur mögliche, tatsächlich aber (noch) nicht ausgeübte Nutzungen nicht an. Von Bedeutung könnte allenfalls das früher - wohl - als Verkaufsbüro genutzte, derzeit leer stehende Blockhaus im südöstlichen Bereich des Baugrundstücks sein, wenn man von einer nach der Verkehrsaufassung noch anzunehmenden Fortprägung dieser Nutzung ausgeht. Ein Gebrauchtwagenhandel, der - abgesehen von kleinen untergeordneten Baulichkeiten - praktisch ausschließlich auf befestigten Freiflächen abgewickelt wird, kann bei der nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmenden Prüfung auch dann, wenn seine befestigte Fläche, die für das Abstellen der zum Verkauf stehenden Gebrauchtwagen benötigt wird, weit über 700 m2 - hier sogar ein Vielfaches - beträgt, kein Vorbild für Errichtung eines neuen Gebäudes sein, in dem ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb eingerichtet werden soll. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Gegen die Annahme der Vorbildwirkung eines auf Freiflächen abgewickelten Gebrauchtwagenhandels für die Errichtung von Gebäuden, in denen großflächiger Einzelhandel als Laden oder Markt betrieben werden soll, spricht bereits, dass die Nutzungsart "großflächiger Einzelhandelsbetrieb" nach den bereits angesprochenen Erwägungen nur auf Grund ihrer besondere Erwähnung in § 11 Abs. 3 BauNVO als besondere Nutzungsart im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzusehen ist. § 11 Abs. 3 BauNVO geht bei der Einführung dieser speziellen Nutzungsart jedoch von dem typischen Erscheinungsbild eines Einzelhandelsbetriebs aus, nämlich dass dieser grundsätzlich in einem Gebäude abgewickelt wird. Hierfür spricht bereits, dass § 11 Abs. 3 Satz 3 die so genannte Vermutungsregel, die dazu führt, dass bestimmte großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kerngebieten oder Sondergebieten zulässig sind, an eine bestimmte Größenordnung der Geschossfläche anknüpft. Befestigte Freiflächen, auf denen Waren zum Verkauf an die Kunden bereit gestellt werden, können zwar - wie bereits dargelegt - der Verkaufsfläche eines (im wesentlichen) in einem Gebäude abgewickelten Einzelhandelsbetriebs zuzurechnen sein. Sie können jedoch auch dann, wenn sie auf Grund ihrer Befestigung als bauliche Anlagen zu werten sind, keine Geschossfläche aufweisen, weil sie keine Gebäude sind und deshalb § 20 Abs. 3 BauNVO mit seinen Regelungen zur Geschossfläche auf sie nicht anzuwenden ist. Ob der auf etlichen Tausend Quadratmetern befestigter Fläche betriebene Gebrauchtwagenhandel bereits deshalb als Vorbild für den im einem neuen Gebäude einzurichtenden großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Klägerin ausscheidet, kann letztlich jedoch dahinstehen. Eine Vorbildwirkung scheidet hier jedenfalls deshalb aus, weil es sich bei dem Gebrauchtwagenhandel nicht um eine maßstabbildende Bebauung handelt. Den Rahmen für das Gebot des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bilden können nur solche baulichen Anlagen, die auf Grund ihrer Bausubstanz maßstabbildend sind. Nur eine solche Bebauung kann die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung einschlägigen Vorgaben hergeben. In diesem Sinne maßstabbildend sind jedoch grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 - 4 B 30.02 - BRS 65 Nr. 80. Befestigte Freiflächen, die allenfalls untergeordnete Nebenanlagen aufweisen, sind hingegen keine maßstabbildende Bebauung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Vgl. etwa zu Sportplätzen: BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63 Nr. 101; zu befestigten Tennis- und Parkplätzen: BVerwG, Beschluss vom 8. November 1999 - 4 B 85.99 - BRS 62 Nr. 100; zu befestigten Reitplätzen: BVerwG, Beschluss vom 6. März 1992 - 4 NB 35.92 - BRS 54 Nr. 64. So liegt der Fall jedoch hier selbst dann, wenn man dem Gebrauchtwagenhandel noch das - derzeit ungenutzte - Blockhaus zuordnen würde. Das Vorhaben der Klägerin, das sich nach alledem wegen Fehlens eines Vorbilds nicht im Rahmen der Umgebungsbebauung hält, fügt sich schließlich auch nicht deshalb - ausnahmsweise - ein, weil es nicht geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen hervorzurufen. Solche Spannungen können nicht nur auf einer von dem Vorhaben ausgehenden Vorbildwirkung für weitere Nutzungen vergleichbarer Art beruhen - vgl.: BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 - BRS 56 Nr. 61 -, sondern auch bereits von dem Vorhaben selbst, und zwar von seinen konkreten Wirkungen, ausgehen. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 18. Februar 1983 - 4 C 18.81 - BRS 40 Nr. 64. Das ist hier ohne weiteres zu bejahen, denn das Vorhaben würde die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtern, nämlich stören und belasten. Vgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 25. März 1999 - 4 B 15.99 - BRS 62 Nr. 101. Solche Belastungen liegen hier schon deshalb nahe, weil das Vorhaben - wie dargelegt - nicht nur großflächig ist, sondern sogar die Grenze der so genannten Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO überschreitet. Konkret würde sich die Belastung der Umgebung darüber hinaus insbesondere in dem beachtlichen Zu- und Abfahrtverkehr manifestieren, der von der vorgesehenen Stellplatzanlage mit mindestens rd. 120 Stellplätzen ausgehen würde. Insoweit ist durchaus damit zu rechnen, dass ggf. bis zu 2.000 Kraftfahrzeuge am Tag das Gelände anfahren werden. Dieser Verkehr würde nicht nur die ohnehin recht hoch belasteten Zufahrtstraßen weiteren beachtlichen Belastungen aussetzen, sondern auch die weit überwiegend nur zu Wohnzwecken genutzte Umgebung beachtlichen zusätzlichen Immissionen aussetzen. Als dies schließt die Annahme fehlender bodenrechtlicher Spannungen ohne weiteres aus. Erweist sich nach alledem, das sich das strittige Vorhaben schon hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, kann letztlich dahinstehen, ob seiner bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, die allein Prüfungsgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist, noch weitere Gesichtspunkte entgegenstehen. Insoweit erscheint jedenfalls nicht unproblematisch, ob die vom Vorhaben ausgehenden Immissionen - jedenfalls ohne Maßnahmen aktiven Schallschutzes - der unmittelbar benachbarten Wohnbebauung (noch) zuzumuten sind und ob der vorhabenbedingte Zu- und Abfahrtverkehr von den vorhandenen Straßen, namentlich dem seinerseits bereits beachtlich belasteten X. weg , ohne weiteres, namentlich ohne zusätzliche Abbiegespur, abgewickelt werden kann. Weiterer Erörterung dieser Aspekte bedarf es jedoch nicht, weil die Berufung bereits aus den angeführten Gründen hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet ist. Für das nunmehr mit dem Hilfsantrag verfolgte Fortsetzungsfeststellungsbegehren liegen die auf die vorliegende Verpflichtungsklage entsprechend anzuwendenden Voraussetzungen des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO bereits deshalb nicht vor, weil sich das Verpflichtungsbegehren nicht im Laufe des Verfahrens - etwa durch Erlass einer wirksamen Veränderungssperre - erledigt hat. Die Klägerin hatte von Anfang an wegen Fehlens der Voraussetzungen des § 34 BauGB keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.