VIII ZR 143/15

Kein Vorkaufsrecht nach §577 BGB bei vor Überlassung dokumentierter Umwandlungsabsicht • Ein Mieter kann Schadensersatz statt Erfüllung verlangen, wenn der Vermieter die nach §577 Abs.1 Satz3, §469 Abs.1 Satz1 BGB geschuldete Mitteilung über einen Kaufvertrag unterlässt und der Mieter deshalb sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. • Ein Auskunftsanspruch des Mieters nach §577 Abs.1 Satz1, §469 Abs.1 Satz1 BGB dient der Bestimmung eines späteren Schadensersatzanspruchs und kann im Rahmen einer zulässigen Stufenklage per Teilurteil durchgesetzt werden. • Ein Vorkaufsrecht nach §577 Abs.1 Satz1 BGB setzt entweder voraus, dass Wohnungseigentum nach Überlassung begründet wurde und der Verkauf an einen Dritten danach erfolgte, oder dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, erst nach Überlassung manifestiert wurde; bereits vor Überlassung dokumentierte Umwandlungsabsichten schließen das Vorkaufsrecht aus. Die Kläger bewohnen seit dem 15.12.2010 eine Mietwohnung der Beklagten aufgrund eines Mietvertrags vom 17.11.2010. Die Beklagte ließ bereits am 28.09.2010 eine Teilungserklärung notariell beurkunden. Am 16.12.2010 verkaufte die Beklagte die Wohnung an eine Dritte; die Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch erfolgte am 23.12.2010. Die Kläger erfuhren 2013 vom Kaufvertrag, nicht jedoch von dessen Inhalt. Sie rügten, ihnen stehe nach §577 Abs.1 BGB ein Vorkaufsrecht zu und begehrten Auskunft über den Kaufvertrag sowie Feststellung bzw. Zahlung von Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab der Klage in der ersten Stufe (Auskunft) statt. Der BGH prüfte die Revision der Beklagten auf materielle Rechtsfehler. • Verfahrensrecht: Die Revision war erfolgreich; über das Rechtsmittel wurde antragsgemäß durch Versäumnisurteil entschieden, inhaltlich jedoch auf Sachprüfung gestützt. • Stufenklage und Auskunftsanspruch: Eine Stufenklage nach §254 ZPO ist zulässig, wenn die Auskunft zur Bestimmung eines späteren Leistungsanspruchs dient; die Auskunft kann auch nur einen Teil der für die Bezifferung erforderlichen Informationen liefern. • Schadensersatz statt Erfüllung: Nach ständiger Rechtsprechung kann dem Mieter bei Verletzung der Mitteilungspflichten des Vermieters (§577 Abs.1 Satz3, §469 Abs.1 Satz1 BGB) Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis zustehen, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben kann. • Auskunftsrecht: Besteht ein Vorkaufsrecht nach §577 Abs.1 Satz1 BGB, verpflichtet §577 Abs.1 Satz3 i.V.m. §469 Abs.1 Satz1 BGB den Vermieter zur unverzüglichen Mitteilung des Vertragsinhalts; der Auskunftsanspruch erlischt nicht, wenn das Vorkaufsrecht faktisch nicht mehr ausübbar ist. • Voraussetzungen des §577 Abs.1 Satz1 BGB: Das Vorkaufsrecht setzt entweder voraus, dass Wohnungseigentum nach Überlassung begründet worden ist und der Verkauf an den Dritten zeitlich danach erfolgt ist (Alt.1), oder dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, erst nach Überlassung hinreichend nach außen manifestiert wurde (Alt.2). Beide Alternativen sind gleichrangig. • Anwendung auf den Fall: Hier wurde die Teilungserklärung notariell bereits vor Überlassung der Wohnung beurkundet, mithin war die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, bereits dokumentiert. Zudem erfolgte der notarielle Kaufvertragsabschluss vor der Eintragung der Teilungserklärung; somit trat die Begründung des Wohnungseigentums nach dem Verkauf ein. Damit liegen weder die Voraussetzungen der Alt.1 (Verkauf einer bereits bestehenden Wohnungseigentumseinheit vor Kaufvertragsabschluss) noch der Alt.2 (manifestierte Umwandlungsabsicht erst nach Überlassung) vor. • Rechtsfolge: Mangels Bestehens eines Vorkaufsrechts fehlt sowohl die materielle Grundlage für den Auskunftsanspruch als auch für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch; die Stufenklage ist daher insgesamt abzuweisen. Der Bundesgerichtshof hebt das Teilurteil des Landgerichts auf und weist die Berufung der Kläger gegen die in erster Instanz abweisende Entscheidung zurück; die in zweiter Instanz erhobene Stufenklage wird insgesamt abgewiesen. Begründend stellt der Senat fest, dass den Klägern kein Vorkaufsrecht nach §577 Abs.1 Satz1 BGB zusteht, weil die Umwandlungsabsicht in Wohnungseigentum bereits vor der Überlassung der Mieträume hinreichend dokumentiert war und der Kaufvertrag vor dem dinglichen Vollzug der Teilung geschlossen wurde. Ohne Vorkaufsrecht fehlt es an der Grundlage für den Auskunftsanspruch nach §577 Abs.1 Satz1, §469 Abs.1 Satz1 BGB und damit auch an einem sich anschließenden Schadensersatzanspruch. Die Kläger tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.