10 A 699/07

Abbrucherlaubnis bei unwiederbringlich abgängiger Denkmalsubstanz und unzumutbarer Erhaltungspflicht • Eine denkmalrechtliche Abbruchserlaubnis ist zu erteilen, wenn die Erhaltungspflichten eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellen, weil Erhaltungsmaßnahmen die Denkmalaussage unwiederbringlich zerstören. • Die Grenze zwischen zulässiger Erhaltung und faktischer Neuerrichtung ist anhand der Substanzverluste, der erforderlichen Eingriffe und der ursprünglichen Gründe der Unterschutzstellung zu ziehen. • Erhaltung ist dem Eigentümer unzumutbar, wenn das Denkmal sich dauerhaft nicht aus den Erträgen trägt; bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind alle relevanten Kosten und vermögenswerten Vorteile einzubeziehen, einschließlich möglicher Zuschüsse und erzielbarer Miete. • Vor einer Verweigerung der Abbrucherlaubnis müssen Alternativen wie Übernahme (§ 31 DSchG NRW) oder Entschädigung (§ 33 DSchG NRW) geprüft worden sein. Der Kläger ist Eigentümer eines in die Denkmalliste eingetragenen kleinen Fachwerkwohnhauses aus dem 19. Jahrhundert in I.-I1. mit ca. 45 m² Wohnfläche und sehr niedrigen Mieteinnahmen. Er beantragte 2003 die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch; die Behörde lehnte ab. Gutachter stellten hohe Sanierungskosten fest (im Verfahren Schätzungen zwischen ca. 100.000 und 117.000 Euro), während die möglichen Einnahmen nur geringfügig steigen würden. Der Kläger trug eine dauerhafte wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung vor; der Beklagte und der beigeladene Denkmalschutzvertreter hielten das Gebäude allerdings grundsätzlich für erhaltungsfähig. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; das Oberverwaltungsgericht nahm Beweis durch Sachverständige und stellte erhebliche Substanzschäden, akute Einsturzgefahr und die Notwendigkeit umfassender Rekonstruktionsmaßnahmen fest. Es sind Förderzusagen in geringer Höhe und ein unverbindliches Kaufangebot des Mieters vorgetragen worden. • Rechtliche Grundlagen: § 9 DSchG NRW (Erlaubnis zur Beseitigung), §§ 31, 33 DSchG NRW (Übernahme/Entschädigung), §§ 7, 8 DSchG NRW (Erhaltungspflicht, Nutzungsbeschränkung); verfassungsrechtlich Art. 14 GG. • Grundsatz: Abbrucherlaubnis nur bei strenger Prüfung; Verweigerung ist nur dann verhältnismäßig, wenn Erhaltung möglich und zumutbar ist. • Erhaltungsfähigkeit: Die Grenze zwischen Erhaltung und Neuerrichtung ist am Erhalt der Denkmalaussage zu messen; umfangreiche Substanzverluste, die nur durch vollständigen Austausch zu beheben sind, führen zum Wegfall der Denkmaleigenschaft. • Feststellungen zur Substanz: Sachverständige und Beweisaufnahme ergaben erhebliche Schädigungen nahezu aller für die Denkmalaussage relevanten Bauteile (Sockel, Schwellen, Fachwerk, Dach), akute Einsturzgefahr und dass Sanierung de facto einem Neuaufbau gleichkäme. • Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Bei geschätzten Sanierungskosten von rund 100.000–117.000 Euro stehen die langfristig erzielbaren Erträge (jährlich ca. 2.000–2.400 Euro) in einem derart krassen Missverhältnis, dass der Eigentümer nicht verpflichtet werden kann, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. • Berücksichtigung von Zuschüssen und Verkaufsoptionen: Auch unter Anrechnung zugesagter Fördermittel und möglichster steuermildernder Effekte bleibt die Erhaltung für den Kläger unzumutbar; das vom Mieter vorgelegte Kaufangebot war nicht ernsthaft bindend. • Rechtsfolge: Da die Sanierung die Denkmalaussage faktisch beseitigen würde und die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar ist, stehen Denkmalschutzgründe der Abbruchgenehmigung nicht entgegen; Alternativlösungen können den Eigentümer nicht in zumutbarer Weise entlasten. Die Berufung ist begründet; der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes zu erteilen. Die behördlichen Entscheidungen, die den Abbruch untersagten, werden aufgehoben, weil die Substanzverluste so umfassend sind, dass eine Sanierung einer faktischen Neuerrichtung gleichkäme und die damit verbundenen Lasten den Kläger wirtschaftlich unzumutbar treffen. Förderzusagen in geringer Höhe und ein nicht bindendes Kaufangebot ändern daran nichts. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte; die Revision wurde nicht zugelassen.