9 K 3548/18

Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Art und Höhe leistet. Tatbestand: Zwischen den Beteiligten ist die Genehmigung zum Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes streitig. Der Kläger ist seit 2015 Eigentümer des Grundstücks Gemarkung E1. , Flur 10, Flurstück 141 (C.---------straße 37). Das Grundstück ist mit einem Fachwerktraufenhaus bebaut, das seit Ende der 1980er-Jahre unbewohnt ist und mit Eintragungsbescheid vom 15. November 1988 in die Denkmalliste der Beklagten eingetragen wurde. Die Denkmalliste enthält hierzu die folgende Begründung: „Das Haus ist eines der ganz seltenen Beispiele eines innerstädtischen größeren Gartenhauses. Die Konstruktionsmerkmale sprechen für eine Entstehung um 1800. Der Bau ist im Reineckeschen Stadtplan von 1842 bereits verzeichnet. Der Bau entspricht den Kriterien des § 2,1 DSchG; an seiner Erhaltung und Nutzung besteht aus wissenschaftlichen (hier sozial- und typengeschichtlichen) Gründen ein öffentliches Interesse.“ Im März 2010 stellte die seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks, die Mutter des Klägers, einen Antrag auf Abbruch des denkmalsgeschützten Gebäudes. Der Kläger führte als Vertreter der damaligen Eigentümerin im Schreiben vom 24. April 2010 eine Wirtschaftlichkeitsberechnung auf und behauptete, dass ein Verkauf aus unterschiedlichen Gründen in der Vergangenheit gescheitert sei. 2010 erfolgten baugeschichtliche Untersuchungen zur Klärung der Nutzungsgeschichte des Gebäudes C.---------straße 37 durch Mitarbeiter des beigeladenen M. X. -M1. (M2. ). Auf der Grundlage der Untersuchungen erstellte der M2. – Referat Inventarisation/Bauforschung – mit Datum vom 3. Januar 2011 ein Gutachten zur Grundlagenforschung zu der Bau-, Nutzungs- und Sozialgeschichte des Objekts (im Folgenden: Bauforschungsgutachten). In diesem Bauforschungsgutachten gelangten die Gutachter zu dem Ergebnis, dass das streitgegenständliche Gebäude als Versammlungsgebäude der E2. Juden im Jahr 1633 errichtet wurde und sodann über mehr als 100 Jahre als Betsaal/Synagoge diente, bis es im Jahr 1742 aufgrund der zwischenzeitlich angewachsenen E2. Judenschaft durch einen größeren Betsaal an anderer Stelle (F.----straße 8a) ersetzt wurde. Die weitere Nutzung des Gebäudes zwischen 1742 und der Mitte des 19. Jahrhunderts, die nicht im Zentrum der Begutachtung gestanden habe, sei nicht bekannt, wobei die bislang erst teilweise sichtbar gewordenen Baubefunde in Ansätzen eine Umnutzung des Gebäudes (Einziehung verschiedener Innenwände; Entfernung einer Querwand im unteren Gebäudeteil) erkennen ließen. Zur weiteren Klärung der Baugeschichte seien zudem Proben aus dem Kerngerüst entnommen und einer dendrochronologischen Untersuchung unterzogen worden. Das hierzu eingeholte Gutachten vom 9. Dezember 2010 habe bei fünf Proben bestätigt, dass das Holz für den Bau im Herbst 1632 eingefällt wurde, so dass von einer Errichtung des Gebäudes im Jahre 1633 auszugehen sei. Mit als „Bescheid über die Erweiterung der Denkmalwertbegründung“ bezeichnetem Schreiben vom 10. Oktober 2011 teilte die Beklagte der seinerzeitigen Eigentümerin mit, dass die Denkmalwertbegründung entsprechend erweitert werde. Das 1633 als Betsaal errichtete Bauwerk sei bedeutend für die Geschichte der Menschen in E1. , weil es 110 Jahre lang der Mittelpunkt jüdischen Lebens in der Stadt war. Die jüdische Bevölkerung wohnte im 17. Jahrhundert hauptsächlich im südwestlichen Stadtgebiet im Bereich der C.---------straße und der L. Straße. Da den Juden die Feier ihres Gottesdienstes nur im Verborgenen gestattet war, lägen ihre Beträume üblicherweise – wie auch hier – im Hinterhof. An der Erhaltung und Nutzung besteht daher gem. § 2.1 DSchG NW aus wissenschaftlichen, insbesondere ortshistorischen Gründen ein öffentliches Interesse. Vergleichbare Bauten eines Betsaales/einer Synagoge dieser frühen Zeitstellung hätten sich nach heutiger Kenntnis über die Lebensverhältnisse in den kleinen jüdischen Gemeinden in den Städten und Orten X. -M3. und des anschließenden Niedersachsens selbst in Bauresten offensichtlich nicht mehr erhalten und seien in ihrer Gestalt und inneren Struktur auch durch ältere Abbildungen oder Pläne nicht überliefert. Daher müsse das Gebäude als ein nahezu einzigartiges Beispiel von zentraler wissenschaftlicher Bedeutung für die Geschichte dieses Bautyps vor dem späteren 18. Jahrhundert bezeichnet werden. Außer den bauhistorischen Erhaltungsgründen seien sozialgeschichtliche Gründe anzuführen, denn die spätere Nutzungs- und Umnutzungsgeschichte des Gebäudes und der hierbei in der Mitte des 19. Jahrhunderts durchgeführte, bis heute prägende Umbau zu einem Zweifamilienhaus einfachen Zuschnitts sei mit seinem ungewöhnlich vollständig mit vielen Details der Innengestaltung überliefertem Ausbau eine weitere, einen großen Abschnitt der Bestandszeit des Gebäudes betreffende Bedeutungsebene seines Zeugniswertes. Hieraus ergäben sich wesentliche Erkenntnisse für die Sozialgeschichte der Residenzstadt E1. im 19. Jahrhundert. Die hiergegen erhobene Klage 9 K 2598/11 wies das Verwaltungsgericht Minden mit rechtskräftigem Urteil vom 19. Februar 2015 ab. 2018 griff der Kläger den bereits 2010 gestellten und wegen der Prüfung und der Erweiterung des Denkmalwertes zeitweilig ruhenden Abrissantrag wieder auf und machte nun geltend, das Gebäude müsste derart umfangreich saniert werden, dass dies praktisch einem Neubau gleichkäme. Eine über eine Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals sei von den Zielen des Denkmalrechts nicht erfasst. Die Beklagte lehnte den Antrag auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das denkmalgeschützte Gebäude in der C.---------straße 37 mit Bescheid vom 7. August 2018 ab. Sie begründete die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Kläger die Unzumutbarkeit seiner Erhaltungspflicht als Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes nicht nachgewiesen habe. Zwar erscheine die Sanierung des Baudenkmals unwirtschaftlich. Allerdings entspreche die eingereichte Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen. Danach bestehe kein Anspruch auf die erträglichste Nutzung des Baudenkmals. Deshalb seien mehrere potenzielle Nutzungen für das Vorhaben in der Wirtschaftlichkeitsrechnung darzustellen. Dieser Grundsatz ergebe sich aus der Rechtsprechung anderer Bundesländer in vergleichbaren Verfahren, nach der die Wirtschaftlichkeitsrechnung mindestens zwei Nutzungskonzepte enthalten müsse. Die Bereitstellung eines weiteren Nutzungskonzeptes habe der Kläger nicht erfüllt. In der eingereichten Berechnung müssten die Quadratmeterpreise für eine Vermietung dem aktuellen Mietspiegel entsprechen und demnach in der Berechnung aktualisiert werden. Weiterhin sei in der Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht die Möglichkeit von Steuervorteilen durch Abschreibungsregelungen miteinbezogen. Ferner seien Fördermöglichkeiten zu berücksichtigen. Außerdem habe der Kläger zu keinem Zeitpunkt dargelegt, inwiefern er sich ernsthaft um die Veräußerung des streitgegenständlichen Baudenkmals bemüht habe. Jedoch sei dies Voraussetzung dafür, dass er sich auf die Unzumutbarkeit hinsichtlich der Erhaltungspflicht berufen könne. Es bestehe zwar kein Interesse an der Erhaltung nicht mehr erhaltungsfähiger Originale. Um dies zu beurteilen, müsse allerdings unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage des Objekts bewahrten oder ob die Eingriffe in das Denkmal so weit gingen, dass die Denkmalaussage verloren gehe. Auszugehen sei hierbei von den Gründen der Unterschutzstellung des Denkmals, die im vorliegenden Fall einen sehr hohen Stellenwert hätten. Darüber hinaus sei eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz unerlässlich. Ein entsprechendes Gutachten habe der Kläger jedoch nicht eingereicht. Hiergegen hat der Kläger am 10. September 2018 Klage erhoben. Der Kläger trägt vor, eine Sanierung des Gebäudes wäre praktisch ein Neubau. Sie wäre ein vollständiger Abbau und dann eine Rekonstruktion unter Verwendung neuer Baumaterialien. Sämtliche Dachziegel müssten ersetzt werden. Nahezu der gesamte Dachstuhl wäre durch neue Hölzer zu ersetzen. Die Gefache wären komplett neu zu machen. Ein Großteil des Ständerwerks sei morsch und zu ersetzen. Der Sockelbalken sei quasi nicht mehr existent. Der Bruchsteinsockel sei marode. Von den 17 Fenstern wären alle zu erneuern. Die zur Verhinderung der völligen Zerstörung des Gebäudes erforderlichen Sanierungsarbeiten würden jedoch dazu führen, dass seine „historische“ Aufgabe als „Denkmal“ durch ein Gebäude übernommen würde, welches in ganz wesentlichen Teilen als Kopie des ursprünglichen Bauwerkes anzusehen wäre, was von den Zielen des Denkmalrechts nicht erfasst sei und deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen vermöge. Mit einer Sanierung würde die Denkmalaussage als Beispiel eines innerstädtischen Gartenhauses entfallen. Ferner sei die Erhaltung des Gebäudes unter Berufung auf die bereits vor Jahren eingereichte Berechnung wirtschaftlich nicht mehr zumutbar. Die Baukosten seien aufgrund aktueller Kostenvoranschläge derzeit mit mindestens 400.000,00 € zu schätzen. Allein die bloße Zinsbelastung und der bestmögliche Ertrag dieser Investition stünden in einem derart krassen Missverhältnis, dass die Möglichkeit einer Darlehensfinanzierung einer solchen Investition für einen Privaten ausgeschlossen sei. Aus den bescheidenen Erträgen ließen sich innerhalb eines üblichen Zeitraums die aufzunehmenden Schulden nicht tilgen oder auch nur zurückführen. Denn die Erträge würden bereits durch die Zinsbelastung dauerhaft mehr als aufgezehrt. Ein Immobilienkredit für die Sanierung sei zudem nicht zu erlangen. Ein Verkauf des Grundstücks komme nicht in Betracht, da es sich um einen alten Familienbesitz handele. Das streitgegenständliche Grundstück bilde als Flurstück 168 mit den Flurstücken 167 und 142 ein Gesamt-Ensemble. Die Veräußerung des Flurstücks 168 hätte einen infrastrukturellen Wertverlust und damit verbundene Vermögenseinbußen zur Folge, die nicht durch einen realistischen Verkaufspreis zu kompensieren seien. Zudem wolle die Beklagte in dem Denkmal eine Begegnungsstätte errichten, was mit unzumutbaren Auswirkungen auf seine Wohnverhältnisse und berufliche anwaltliche Tätigkeit auf dem Nachbargrundstück, dem Flurstück 142, verbunden sei. Unter anderem sei hierdurch die Anonymität seiner Mandanten – er betreibe auf dem Nachbargrundstück eine Rechtsanwaltskanzlei mit Schwerpunkt Strafrecht – nicht gewährleistet. Ferner würden die Grundstücke unter anderem als Parkfläche benötigt. Auch sei es nicht hinnehmbar, dass die Beklagte als Erwerbsinteressentin des Grundstücks mit dem Baudenkmal auftrete, weil dann die Behörde, die hier den streitgegenständlichen, den Abriss verweigernden Bescheid erlassen habe, ihn quasi dazu zwinge, das Gebäude an sie selbst zu veräußern. Dies komme einer Enteignung gleich, was nach dem Denkmalrecht nur durch die oberste Landesbehörde zulässig sei. Das behördliche Ermessen für den begehrten Abbruch sei daher auf Null reduziert. Der Kläger beantragt, die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 7. August 2018 zu verpflichten, ihm die Baugenehmigung für den Abbruch des Gebäudes auf dem Grundstück C.---------straße 37 in E1. einschließlich der beantragten denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Die Beklagte verweist auf die Begründung des angefochtenen Bescheides und trägt vor, sie habe Interesse an dem Erwerb des Denkmals an Ort und Stelle zu einem angemessene Kaufpreis und biete dem Kläger an, ein persönliches Gespräch über den Erwerb des Denkmals zu führen. Zur konkreten Bezifferung eines Angebotes sei es erforderlich, zunächst den Verkehrswert des Objektes zu ermitteln. Sie sei bereit, die Kosten für das Gutachten zu tragen, wenn der Kläger zu ernsthaften Verhandlungen bereit sei, damit nicht unnötige Kosten für ein Gutachten aufgewendet würden. Anlässlich eines am 28. Juli 2021 durchgeführten Erörterungstermins hat die (damalige) Berichterstatterin die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift verwiesen. Hinsichtlich der näheren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten zu diesem Verfahren sowie auf den Verwaltungsvorgang der Beklagten verwiesen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist zulässig (A.), aber unbegründet (B.). A. An einem Rechtsschutzinteresse des Klägers für sein Verpflichtungsbegehren fehlt es nicht. Dem Rechtsschutzinteresse steht nicht entgegen, dass das Vorhaben des Klägers nach heutigem Recht möglicherweise der Regelung des § 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Bauordnung für das Land Nordrhein-X. in der Fassung der Änderung vom 30. Juni 2021 (Landesbauordnung 2018 - BauO NRW 2018) entfiele und baurechtlich verfahrensfrei wäre. Denn ungeachtet einer etwaigen Verfahrensfreiheit kann die Bauherrschaft nach § 62 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW 2018 beantragen, dass für Verfahren nach Satz 1 ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Ein Vorgehen nach § 62 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW 2018 dient der Sicherstellung der Übereinstimmung mit materiell-rechtlichen Vorschriften und um selbst einen der Bestandskraft fähigen Bescheid zur auch späteren Absicherung in Händen zu halten. Dies dürfte sich insbesondere deswegen anbieten, weil die Verfahrensfreiheit nicht die Verpflichtung zur Beachtung anderer rechtlicher Vorschriften entfallen lässt. So sind insbesondere möglicherweis erforderliche Genehmigungen aus dem Bereich des Denkmalschutzes vor der Beseitigung baulicher Anlagen zu prüfen. Vgl. Seeger, in: BeckOK Bauordnungsrecht Nordrhein-X. , Spannowsky/Saurenhaus, 10. Edition, Stand: 1. Februar 2022, § 62, Rn. 87a. Aufgrund der Übergangsregelung des § 90 Abs. 4 Satz 2 BauO NRW 2018 ist im vorliegenden Fall die BauO NRW 2018 in der neuen Fassung auch anzuwenden. Danach kann die Bauherrschaft die Anwendung dieses Gesetzes anstelle des zur Zeit der Antragstellung geltenden Rechts – gemeint ist damit die Landesbauordnung 2018 in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes am 2. Juli 2021, vgl. Saurenhaus, in: BeckOK Bauordnungsrecht Nordrhein-X. , Spannowsky/Saurenhaus, 10. Edition, Stand: 1. Februar 2022, § 90, Rn. 5, – beantragen, was der Kläger in der mündlichen Verhandlung auf Hinweis des Gerichts getan hat. B. Der Bescheid der Beklagten vom 7. August 2018 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO)). Der Kläger hat keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung zum Abbruch für das denkmalgeschützte Gebäude in der C.---------straße 37 in E1. . Die Baugenehmigung ist gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW 2018 zu erteilen, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies ist hier nicht der Fall. Das Vorhaben verstößt gegen Vorschriften des Denkmalrechts. Der Abbruch eines Baudenkmals ist gemäß § 9 Abs. 1 lit. a des Denkmalschutzgesetzes (DSchG NRW) erlaubnispflichtig. Zwar sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in einem baurechtlichen Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 3 DSchG NRW nur „in angemessener Weise“ zu berücksichtigen. Das heißt jedoch nicht, dass an eine baurechtliche, die Belange des Denkmalschutzes berührende Abbruchgenehmigung geringere Anforderungen als an die Erteilung einer isolierten denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis geknüpft wären. Denn die Regelung in § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW soll lediglich die sachliche Zuständigkeit für die Gestattung eines ein Baudenkmal betreffenden Bauvorhabens aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bei einer Behörde konzentrieren. Daher hat im baurechtlichen Genehmigungsverfahren der Denkmalschutz trotz der in der Vorschrift gewählten Formulierung „in angemessener Weise“ den gleichen Stellenwert und die gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten denkmalschutzrechtlichen Verfahren nach § 9 Abs. 1 DSchG NRW und läuft regelmäßig auf eine strikte Anwendung derjenigen Voraussetzungen hinaus, die auch für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW gegeben sein müssen. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 1991 – 7 A 1113/90 –, juris, Rn. 2, und vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 33; Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 98. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW liegen hier nicht vor. Gemäß § 9 Abs. 2 DSchG NRW ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen (a)) oder – was hier nicht der Fall ist – ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (b)). Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 2 lit. a DSchG NRW stehen einem Vorhaben entgegen, wenn es Belange des Denkmalschutzes mehr als nur geringfügig beeinträchtigt und die Versagung der Erlaubnis zu den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen und privaten Betroffenheiten nicht außer Verhältnis steht. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 1991 – 7 A 1113/90 –, juris, Rn. 5 ff., und vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 37. Wird ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend gemacht, ist allerdings hinsichtlich der Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung eines Baudenkmals kann angesichts des damit verbundenen unwiederbringlichen Verlustes seiner Aussagekraft für erinnerungswürdige Aspekte vergangener Zeiten nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals faktisch nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus sonstigen Gründen nicht zugemutet und diese Unzumutbarkeit nicht durch eine Entschädigung oder durch die Übernahme des Denkmals (vgl. §§ 33, 31 DSchG NRW) ausgeglichen werden kann. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 13. September 2013 – 10 A 1069/12 –, juris, Rn. 30, und vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 –, juris, Rn. 28, Beschluss vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 –, juris, Rn. 9. Nach diesen Grundsätzen ist die Verweigerung der von dem Kläger begehrten Abbruchgenehmigung nicht unverhältnismäßig, weil die Erhaltung des Denkmals möglich (1.) und der Kläger sich auf eine etwaige Unzumutbarkeit des Beseitigungsverbots nicht berufen kann (2.). 1. Das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW setzt voraus, dass die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot. Denn die über eine – auch umfassende – Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 43, und vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 –, juris, Rn. 31, und Beschluss vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 –, juris, Rn. 15. Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage einer denkmalwerten Sache bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal derart einschneidend sind, dass die Denkmalaussage verlorengeht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals. Eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz ist unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen Denkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch technische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie der konkreten Sache von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei Fachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt. Der Umstand, dass das Denkmal „durch die Zeit geht“, lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse – Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung – so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die „Rettung“ eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht seinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder Wiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon vergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung einiger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin als Kopie des früheren Denkmals anzusehen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 46. Für die Frage, wann die historische Identität eines Baudenkmals entfällt, kommt es nicht auf eine schematische, an Zahlenwerten orientierte Betrachtungsweise an. Es lässt sich keine feste Regel darüber aufstellen, welcher relative Anteil an historischer Substanz eines Gebäudes wegfallen kann, ohne dass es zu einer Gefährdung oder zum Wegfall seiner Identität kommt. Erforderlich ist vielmehr eine qualitative Betrachtung, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigt. Maßgeblich ist, ob ein Objekt trotz eingetretener Verluste an historischer Substanz noch die Erkennbarkeit der Aussage bewahrt, die zu seiner Eintragung in die Denkmalliste geführt hat. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 –, juris, Rn. 17. Wo letztlich im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände ab, vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 –, juris, Rn. 34, weshalb der im schriftlichen Verfahren erfolgten Anregung des Klägers, ein Sachverständigengutachten einzuholen, nicht nachzugehen war. Die wertende Betrachtung ist von dem Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnen Überzeugung nach § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO vorzunehmen. Ausgehend von diesen Grundsätzen hatte das Gericht im Urteil vom 19. Februar 2015 in dem Verfahren 9 K 2598/11 unter Bezugnahme auf der Einschätzung des Beigeladenen noch angenommen, dass das Bauwerk konstruktiv erhaltungsfähig und auch erhaltungswürdig sei und ohne weitgehenden Austausch der Substanz wiederhergestellt werden könnte. Angesichts des während der Ortsbesichtigung in diesem Klageverfahren dokumentierten Zustandes ist es jedoch nicht ausgeschlossen, dass im vorliegenden Fall das Baudenkmal in der C.---------straße 37 in E1. nur durch eine vollständige Sanierung der Gebäudehülle wieder in einen Zustand versetzt werden kann, der eine Nutzung erlaubt und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands daher wie eine Neuerrichtung zu werten seien könnte. Das Gebäude ist seit über 30 Jahren unbewohnt und war für eine gewisse Zeit teilweise der Witterung ungeschützt ausgesetzt. Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden mehrere Beschädigungen der Gebäudehülle festgestellt und ein durch einen Wasserrohrbruch verursachter Schaden. Es ist daher möglich, dass die „Rettung“ des Gebäudes dazu führen würde, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt werden würde. Dabei ist jedoch ausgehend von der Bedeutung und der Aussage des Denkmals zwischen der „Hülle“ des innerstädtischen Gartenhauses aus dem 18. Jahrhundert und dem „Kern“, der eine Nutzung als jüdisches Bethaus bereits im 17. Jahrhundert belegt, zu unterscheiden, auch wenn das Gebäude als Gartenhaus seinerseits schon Denkmalwert hatte (sozialgeschichtliche Gründe, Nutzungs- und Umnutzungsgeschichte). Insofern mögen die beim Ortstermin vorgefundenen Schäden für das Denkmal „Gartenhaus“ so gravierend sein, dass ihre Beseitigung zu einer Ersetzung und damit insoweit zu einem „aliud“ führen. So wurden beim Ortstermin diverse Beschädigungen an der Gebäudehülle festgestellt, unter anderem ein Wasserrohrbruch auf der Rückseite des Gebäudes. Darüber hinaus trägt Kläger auch vor, dass die Dachziegel, der komplette Dachstuhl, die Gefache, der Großteil der Ständerwerkes ersetzt und alle Fenster erneuert werden müssten. Dies würde – darauf stellt der Kläger selbst ausdrücklich nur ab – dazu führen, dass das Gebäudes zu einem faktischen Neubau werde und so seine Funktion als Beispiel eines innerstädtischen Gartenhauses verlöre (vgl. Schriftsatz vom 1. März 2018 (Bl. 80 Beiakte)). Dass aber der für die Denkmalaussage „jüdisches Bethaus“ bedeutsame konstruktive Erstverband mit seinen eine Nutzung als Synagoge dokumentierenden Teilen des Gebäudes im Erdgeschoss, der zum Zeitpunkt der Besichtigung im Rahmen der Erweiterung der Denkmalwertbegründung noch vorhanden und erhaltungswürdig war (vgl. Urteil der Kammer vom 19. Februar 2015 – 9 K 2598/11 –, S. 26), nunmehr so gelitten hat, dass er nicht mehr standsicher und nicht mehr erhaltungsfähig ist, d.h. vollständig ersetzt werden muss, wird weder vom Kläger vorgetragen noch hat sich dies im Ortstermin am 28. Juli 2021 gezeigt. Vielmehr belegt das Bauforschungsgutachten vom 3. Januar 2011 (vgl. Seite 21 ff.), dass der Kernbau in wesentlichen Teilen noch erhalten ist, der entscheidend für die Annahme ist, dass es sich im Ursprung nicht um Wohngebäude oder Wirtschaftsgebäude handelte, weil hierzu notwendige Feuerstellen oder innere raumtrennende Strukturen nicht festgestellt werden konnten und es nur eine kleinformatige Erschließung aufwies. Das Gebäude erfüllt dagegen im Wesentlichen folgende noch erhaltenen baulichen Besonderheiten, die für einen Betsaal bzw. eine Synagoge charakteristisch sind: Das Gebäude hat die für die Aufnahme eines Betsaales bzw. einer Synagoge richtige Ausrichtung an den Himmelsrichtungen, eine ein Gefach breite Abtrennung eines östlichen Bereichs für eine mögliche Unterbringung des notwendigen Thoraschreins, abweichende Ständerstellung des östlichen Giebels, Anzeichen für mittlere Fensteröffnung im oberen Bereich, die Belichtung von Osten ermöglichte, fehlende Verstrebung des dritten und vierten Balkens von Osten der Balkenanlage über dem Erdgeschoss mit Kopfbändern zu den Wandständern, was auf fehlende Zwischendecke in der Mitte des Gebäudes deutet, womit die Nutzung des Obergeschosses als offene Frauenempore des Betsaals möglich war. Die Kammer ist daher davon überzeugt, dass bei den mit einer Erhaltung verbundenen baulichen Veränderungen an dem Gebäude nicht zugleich von einer Ersetzung der für die Denkmalwertbegründung als jüdisches Bethaus zentralen Bauteile auszugehen ist und jedenfalls insoweit kein „aliud“ entsteht. Ungeachtet dessen verlöre, selbst wenn auch Bauteile des Kernbaus ersetzt werden müssten, hierdurch das Bauwerk nicht seine Denkmaleigenschaft, weil es seinerseits denkmalwert wäre, wie das Bauforschungsgutachten vom 3. Januar 2011 eindrücklich belegt. Allein schon aufgrund seines hohen Alters und seines Standorts kommt dem Baudenkmal eine besondere Bedeutung als einzigartiges Zeugnis jüdischer Geschichte in Nordwestdeutschland zu. Hierzu wird auf die Erweiterung der Denkmalwertbegründung im Jahr 2011 verwiesen: „Das 1633 als Betsaal errichtete Bauwerk ist bedeutend für die Geschichte der Menschen in E1. , weil es 110 Jahre lang der Mittelpunkt jüdischen Lebens in der Stadt war. Die jüdische Bevölkerung wohnte im 17. Jahrhundert hauptsächlich im südwestlichen Stadtgebiet im Bereich der C.---------straße und der L. Straße. Da den Juden die Feier ihres Gottesdienstes nur im Verborgenen gestattet war, liegen ihre Beträume üblicherweise – wie auch hier – im Hinterhof. An der Erhaltung und Nutzung besteht daher gem. § 2.1 DSchG NW aus wissenschaftlichen, insbesondere ortshistorischen Gründen ein öffentliches Interesse. Vergleichbare Bauten eines Betsaales/einer Synagoge dieser frühen Zeitstellung haben sich nach heutiger Kenntnis über die Lebensverhältnisse in den kleinen jüdischen Gemeinden in den Städten und Orten X. -M3. und des anschließenden O1. selbst in Bauresten offensichtlich nicht mehr erhalten und sind in ihrer Gestalt und inneren Struktur auch durch ältere Abbildungen oder Pläne nicht überliefert. Daher muss das Gebäude vor dem nunmehr erlangten Wissen als ein nahezu einzigartiges Beispiel von zentraler wissenschaftlicher Bedeutung für die Geschichte dieses Bautyps vor dem späteren 18. Jahrhundert bezeichnet werden. Bislang war aufgrund der geringen Überlieferung dieser Bauten davon auszugehen, dass die zumeist nur aus wenigen Familien bestehenden jüdischen Gemeinden im 17. Jahrhundert vor allem in andere Gebäude inkorporierte Räume nutzten, die erst nach und nach von freistehenden sog. Hofsynagogen abgelöst wurden. Charakteristikum der Synagogen blieb noch bis zum späteren 18. Jahrhundert, dass die „versteckt“ hinter einem Wohnhaus auf dem Hof stehenden Bauten ihre Nutzung nicht oder kaum in der äußeren Gestalt deutlich werden ließen. Es waren äußerlich schlichte, in der Regel von Fachwerk errichtete Bauten über einem möglichst quadratischen Grundriss und mit zumeist nur sehr kleiner Grundfläche, die im Inneren einen hohen Saal mit Thoraschrein im Osten, Bima (Tribüne mit Pult für die Thora-Lesung) im Zentrum und eingestellter Frauenempore im Westen auswiesen; Eingangsbereich und Treppe wurden den örtlichen Notwendigkeiten und Bedingungen der oft engen Hofsituationen angepasst. Diesem offensichtlich im Landjudentum weit verbreiteten Typ der freistehenden Hofsynagoge entspricht in Größe und Gestalt der E2. Bau, wobei das dendrochronologisch ins Jahr 1633 datierte Hausgerüst das früheste bisher bekannte Beispiel ist. Die wenigen weiteren Beispiele erhaltener oder noch nachweisbarer Hofsynagogen der Landjuden entstammen alle erst dem 18. Jahrhundert, denn erst mit der Emanzipation der Juden sind in den Landstädten seit dem späten 18. Jahrhundert im Stadt- und Straßenraum wirksame aufwändigere Neubauten von Synagogen errichtet worden, die nach und nach weitgehend die älteren Hofsynagogen ersetzten. Diese blieben in der Regel nur dort erhalten, wo man – wie in E1. – ihre Nutzung schon vor der Progromnacht 1938 aufgegeben und sie einer anderen Nutzung zugeführt hatte. Außer diesen bauhistorischen Erhaltungsgründen werden sozialgeschichtliche Gründe angeführt, denn die spätere Nutzungs- und Umnutzungsgeschichte des Gebäudes und der hierbei in der Mitte des 19. Jahrhunderts durchgeführte, bis heute prägende Umbau zu einem Zweifamilienhaus einfachen Zuschnitts ist mit seinem ungewöhnlich vollständig mit vielen Details der Innengestaltung überliefertem Ausbau eine weitere, einen großen Abschnitt der Bestandszeit des Gebäudes betreffende Bedeutungsebene seines Zeugniswertes. Hieraus ergeben sich wesentliche Erkenntnisse für die Sozialgeschichte der Residenzstadt E1. im 19. Jahrhundert.“ Das Denkmal hat daher eine besondere Bedeutung als einzigartiges Zeugnis jüdischer Geschichte in Nordwestdeutschland, das es zu erhalten gilt. 2. Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grade eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 20. März 2009 – 10 A 1406/08 –, juris, Rn. 63, und vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 –, juris, Rn. 41, und Beschluss vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 –, juris, Rn. 42; OVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008 – 2 A 269/08 –, juris, Rn. 41, 48 f. Ob das nach dem Vorbringen des Klägers und den von ihm beigebrachten Unterlagen hier der Fall ist, kann dahingestellt bleiben und bedurfte keiner weiteren Ermittlungen durch die Kammer, weil der Kläger sich jedenfalls nicht auf eine etwaige Unzumutbarkeit berufen kann. Ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals beruft – und mit dieser Begründung seine Beseitigung begehrt –, muss im Regelfall zusätzlich nachweisen, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 68; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 2. Dezember 2009 – 1 A 10547/09 –, juris, Rn. 36; s.a. zur insoweit bestehenden Darlegungslast des Eigentümers OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 –, juris, Rn. 58. Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht darauf berufen, dass ihm dessen Erhaltung oder Nutzung nicht zumutbar sei. Die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ist entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. Dies ist erforderlich, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 13. September 2013 – 10 A 1069/12 –, juris, Rn. 49, und vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 70 f.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 2. Dezember 2009 – 1 A 10547/09 –, juris, Rn. 36. Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung einzustellen sein, auf welchem Wege – insbesondere zu welchem Preis – der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm – wenn er es gekauft hat – die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objektes bekannt war, ob seit dessen Eintragung in die Denkmalliste beziehungsweise dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustandes des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt (auch im Verhältnis zum Bodenwert) angeboten hat. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 73. Diese Grundsätze gelten nicht nur für als Investitionsobjekte genutzte Denkmäler, sondern generell für alle Denkmäler. Denn ein über die wirtschaftlichen Belange hinausgehendes schützenswertes Affektionsinteresse des Eigentümers an einer von den Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks ist bei einer im Vordergrund stehenden wirtschaftlichen Nutzungsabsicht regelmäßig nicht anzunehmen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 – 10 A 1069/12 –, juris, Rn. 48; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22. November 2019 – 1 S 2984/18 –, juris, Rn. 91. Der Kläger hat ausgehend von diesen Grundsätzen die Unverkäuflichkeit des Grundstücks in der C.---------straße 37 in E1. nicht nachgewiesen. Der Kläger hat hierzu keine Belege beigebracht. Er hat hierzu lediglich völlig unsubstantiiert behauptet, in der Zeit von 1990 bis 2009 hätte es ca. 10 Interessenten gegeben. Der Verkauf sei aus unterschiedlichen Gründen gescheitert. Diese pauschale Behauptung wird den oben dargestellten Anforderungen nicht gerecht. Der fehlenden Unverkäuflichkeit steht ferner der Umstand entgegen, dass die Beklagte dem Kläger mehrfach ausdrücklich angeboten hat, das Baudenkmal zu erwerben, so etwa in der Instandsetzungsverfügung vom 9. Mai 2018, in dem angefochtenen Bescheid vom 7. August 2018, in dem Schriftsatz vom 23. November 2018, während des Ortsbesichtigungstermins vom 28. Juli 2021, in dem Schriftsatz vom 27. April 2022 und in der mündlichen Verhandlung vom 18. Mai 2022. Die Gesprächsangebote hat der Kläger jedoch nicht angenommen und sich entgegen seiner abgegeben Zusage auch nicht zu dem im Erörterungstermin konkretisierten Vorschlag zu den Modalitäten eines möglichen Erwerbs durch die Beklagte geäußert. Vielmehr hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt, das Grundstück nicht veräußern zu wollen. Entgegen der Auffassung des Klägers sind die von ihm vorgebrachten Einwände gegen eine Veräußerung unbeachtlich. Hierzu im Einzelnen: a) Der Einwand des Klägers, er wolle das Grundstück nicht verkaufen, weil er es von seiner Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erhalten habe, überzeugt bereits deshalb nicht, weil er das darauf befindliche Gebäude abreißen will. Eine besondere Bindung des Erben dürfte aber eher zu dem Bestandsgebäude als zu dem unbebauten Grundstück bestehen, vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 – 10 A 1069/12 –, juris, Rn. 53, und der Kläger vermochte die Kammer auch nicht davon zu überzeugen, dass dies bei ihm anders ist. b) Unerheblich ist auch, dass der – vorgeblich – einzige ernsthafte Interessent, der bereit ist, das Grundstück zu erwerben, die Beklagte selbst ist. Besteht die Möglichkeit, das jeweilige Baudenkmal zu veräußern, kann der Eigentümer von seiner grundrechtlich von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Veräußerungsbefugnis Gebrauch machen oder aber, aus welchen Gründen auch immer, sein Eigentum behalten. Zugleich dient es den Zielen des Denkmalschutzes, von einem Abriss eines Gebäudes abzusehen, wenn ein Erwerber auch aufgrund eines besonderen Affektionsinteresses, wie hier die Beklagte bereit ist, auch bei negativer Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Denkmal zu erhalten. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 – 4 B 12.16 –, juris, Rn. 10. Hieraus eine (mittelbare) Enteignung konstruieren zu wollen, ist fernliegend, zumal die Beklagte sogar ihre Bereitschaft erklärt hat, mehr als den Verkehrswert aufbringen zu wollen. c) Auch eine unzumutbare Nutzung der sonstigen im Eigentum des Klägers stehenden, an das Flurstück 141 angrenzenden Grundstücke folgt nicht aus einer Veräußerung des Baudenkmals an die erwerbswillige Beklagte, da das „Gesamtensemble“ weiterhin wirtschaftlich, beruflich und privat nutzbar bleibt. Die Beklagte ist nämlich nach ihrer Einlassung bereit, auch nur das Denkmal unter Herausparzellierung des sonstigen Grundstücks zu erwerben oder durch die Einräumung eines dinglich gesicherten Wegerechts bzw. einer Baulast dem Kläger die Nutzung der sonstigen Bereiche zu ermöglichen. Sofern der Kläger beklagt, die Anonymität seiner Mandantschaft wäre gefährdet, stellt dies ein allgemeines Risikos eines jeden Rechtsanwaltsmandanten dar, dem in sonstiger Weise zu begegnen ist. Schließlich wäre auch die Nutzung des Gebäudes in der L1. Straße 26 zu Wohnzwecken nicht per se in einer Art und Weise beeinträchtigt, die eine Veräußerung des Denkmals an die Beklagte ausschließen würde. Etwaige sich aus einer Begegnungsstätte in dem Denkmal ergebende Nutzungskonflikte können baurechtlich und privatrechtlich ausgeglichen werden. Nach alledem ist die Klage mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO abzuweisen. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil sich dieser nicht durch Stellung eines Antrags am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).