VIII ZR 109/18

Lebenslanges Wohnrecht durch Kaufvertragsklausel begründet echtes Recht zugunsten Dritter • Eine im notariellen Kaufvertrag zwischen Verkäufer (Stadt) und Käufer getroffene Vereinbarung kann zugunsten namentlich benannter Mieter ein (echtes) Vertrag zugunsten Dritter nach § 328 BGB begründen. • Eine vertragliche Klausel, die ordentliche Kündigungen durch den Erwerber für die Lebenszeit der namentlich benannten Mieter ausschließt, kann auch die erleichterte Nachbarvermieter-Kündigung nach § 573a Abs.1 BGB erfassen. • Besteht die Vereinbarung entweder als Individualabrede oder als verwendete AGB, ist sie nach Auslegung gemäß §§ 133,157 BGB bzw. nach dem objektiven Inhalt auszulegen; sie ist nicht per se wegen Transparenz- oder Inhaltsmängeln (§§ 307 ff. BGB) unwirksam, wenn sie verständlich und ausgewogen die Interessen beider Seiten berücksichtigt. • Das Bestehen zusätzlicher Sicherungen wie Wiederkaufsrecht, Rückauflassungsvormerkung und Vorkaufsrecht spricht für die Annahme unmittelbarer Rechte der Mieter gegenüber dem Erwerber. Die Kläger erwarben 2012 von der Stadt Bochum ein Siedlungshaus, in dem die Beklagten seit 1981 eine Erdgeschosswohnung mieten. Im notariellen Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer, das bestehende Mietverhältnis zu übernehmen; der Vertrag enthielt ferner eine Klausel, wonach den namentlich genannten Mietern ein lebenslanges Wohnrecht zukomme und ordentliche Kündigungen durch den Käufer ausgeschlossen seien, dazu Regelungen über ein Wiederkaufsrecht und Sicherungen im Grundbuch. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis 2015 nach § 573a Abs.1 BGB; die Beklagten widersprachen und beriefen sich auf das lebenslange Wohnrecht aus dem Kaufvertrag. Die Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage ab, das Berufungsgericht qualifizierte die Klausel als echten Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB mit unmittelbarer Wirkung zugunsten der Beklagten. Die Kläger legten Revision ein, die der Bundesgerichtshof zurückwies. • Auslegungsmaßstab: Maßgeblich sind Wortlaut, Parteiwille, Zweck der Regelung und Begleitumstände nach §§ 133,157 BGB; bei AGB gilt die objektive Inhaltsauslegung nach dem Verständnis redlicher und verständiger Verkehrskreise. • Die Klausel in § 2 b (4) des Kaufvertrags ist nach diesen Maßstäben dahin zu verstehen, dass den namentlich genannten Mietern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt und ordentliche Kündigungen durch den Erwerber ausgeschlossen werden sollen; der Begriff "lebenslanges Wohnrecht" und die ausdrückliche Einschränkung ordentlicher Kündigungen sprechen für unmittelbare Rechtswirkungen zugunsten der Mieter. • Die Schutzbedürftigkeit der langjährigen Mieter, die besondere Situation (Bergmannsversorgungsschein) des Beklagten zu 2 und die Rolle der Stadt als kommunaler Veräußerer stützen die Auslegungsentscheidung; das eingeräumte Wiederkaufsrecht und weitere Sicherungen belegen das gewollte Schutzziel. • Die Klausel schließt nach zutreffender Auslegung auch eine Kündigung nach § 573a Abs.1 Satz1 BGB ein, weil die Aufzählung der ausgesonderten Kündigungsgründe nicht abschließend ist und der Vertragswortlaut deutlich macht, dass nur Kündigungen wegen erheblicher Vertragsverletzungen möglich sein sollen. • Soweit die Kläger die Unwirksamkeit der Bestimmung aus AGB-Recht (§§ 305 ff., insbesondere § 307 BGB) rügen, ist auch im Fall von vorformulierten Vertragsbedingungen die Klausel weder überraschend noch wegen fehlender Transparenz oder unangemessener Benachteiligung unwirksam; sie ist verständlich, verhältnismäßig und inhaltlich ausgewogen, da das Kündigungsrecht des Erwerbers für wesentliche Pflichtverletzungen erhalten bleibt. • Die Rechtskontrolle der Auslegung des Berufungsgerichts hält sowohl unter dem eingeschränkten Überprüfungsmaßstab für Individualvereinbarungen als auch bei unbeschränkter Prüfung (bei AGB) stand; die Revision zeigt keinen Rechtsfehler auf. Die Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Bochum wird zurückgewiesen. Den Klägern steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Erdgeschosswohnung zu, weil die Kündigung unwirksam ist: Der notarielle Kaufvertrag begründet zugunsten der namentlich genannten Beklagten ein (echtes) Vertrag zugunsten Dritter nach § 328 BGB, das den ordentlichen Kündigungsausschluss – einschließlich der Kündigung nach § 573a Abs.1 BGB – gegenüber den Erwerbern bewirkt. Die vertraglichen Sicherungen wie Wiederkaufsrecht, Rückauflassungsvormerkung und Vorkaufsrecht bestätigen die Annahme unmittelbarer Rechte der Mieter. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.