2 U 248/19

Leitsatz: Im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts ist die zur Unzulässigkeit eines Teilurteils über den geltend gemachten Räumungsanspruch führende Gefahr sich widersprechender Entscheidungen auch dann gegeben, wenn das Erstgericht zwar die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung als durchgreifend erachtet, jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein Rechtsmittelgericht diesbezüglich zu einem abweichenden Ergebnis gelangt und im Zusammenhang mit der Wirksamkeit der durch den Vermieter ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung Feststellungen zu einem Zahlungsverzug des Mieters zu treffen hat. (Rn.17) (Rn.19) 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4. Oktober 2019 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 6 O 3/18 – einschließlich des ihm zu Grunde liegenden Verfahrens aufgehoben, soweit mit Ziff. 1 des Urteilstenors dem Räumungs- und Herausgabeantrag stattgegeben wurde. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Landgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens vorbehalten ist, zurückverwiesen. 2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Die Parteien schlossen am 29. Dezember 2006 einen schriftlichen Mietvertrag über eine Industriehalle auf dem unter der Anschrift ... pp. gelegenen Grundstück des Klägers, wobei die Beklagte bei Abschluss des Vertrags durch den Kläger als ihren damaligen Alleingesellschafter und Geschäftsführer vertreten wurde. Der Mietvertrag sieht unter § 2 Ziff. 1. vor, dass das zum 1. Januar 2007 beginnende Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und mit einer Frist von sechs Monaten zum 30. Juni bzw. 31. Dezember eines jeden Jahres, erstmals zum 31. Dezember 2009, ordentlich gekündigt werden kann. § 12 Ziff. 2. des Mietvertrags bestimmt, dass Änderungen und Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Als monatliche Miete wurde in dem Mietvertrag vom 29. Dezember 2006 ein Betrag in Höhe von 2.000 €, der die durch die Beklagte zu tragenden Nebenkosten nicht enthält, festgelegt. Im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 22. Dezember 2011 wurde die Miethöhe beginnend ab dem 1. Januar 2012 auf einen Betrag von 2.500 € zuzüglich Umsatzsteuer angehoben. Für das Jahr 2013 vereinbarten die Parteien eine Änderung der Miethöhe auf einen Betrag von 1.600 €. Der Kläger veräußerte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 10. Oktober 2011 (Urkunde des Notars W. E., Urkundenrollen-Nr. .../...) seine Geschäftsanteile an der Beklagten an deren nunmehrige Geschäftsführerin. Die Beklagte leistete in den Jahren 2013 bis 2015 monatliche Mietzahlungen in Höhe von 1.600 € und für die Monate Januar und Februar 2016 Mietzahlungen von jeweils 1.000 € an den Kläger. Ab März 2016 stellte die Beklagte die Zahlungen ein. Mit Schreiben vom 18. März 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und forderte die Beklagte zur Räumung der Halle bis zum 31. Mai 2016 auf. Gleichzeitig sprach er vorsorglich die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2016 aus. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. April 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos, wobei er die Kündigung auf einen Zahlungsverzug in Höhe von 7.300 € zuzüglich Zinsen stützte. Gleichzeitig sprach er erneut hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2016 aus. Eine weitere fristlose Kündigung erklärte der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 7. Oktober 2018, wobei diese Kündigung auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von 67.457,42 € sowie auf den Umstand gestützt wurde, dass die Beklagte angekündigt habe, weiterhin die Miete und Nebenkosten nicht leisten zu wollen. Der Kläger hat die Beklagte auf Räumung und Rückgabe des Grundstücks in Anspruch genommen und hat in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, dass das Mietverhältnis auf Grund der ausgesprochenen Kündigungen beendet sei. Darüber hinaus hat er die Erstattung von vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten begehrt, die er zuletzt – nach einem Teilverzicht in Höhe von 626,60 € – auf einen Betrag von 612,80 € beziffert hat. Weiterhin will er mit der Klage nach einer entsprechenden Klageerweiterung die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von nach seiner Behauptung rückständigen Mieten für das Jahr 2016 sowie Erstattung eines Fehlbetrags aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erreichen und macht in diesem Zusammenhang einen Betrag in Höhe von insgesamt 24.110,15 € geltend. Er hat behauptet, dass die monatliche Miete ab dem Jahr 2014 jährlich sukzessive habe um einen Betrag von 100 € erhöht werden sollen, bis eine Miethöhe von 2.000 € erreicht wäre. Die Beklagte ist der Klage insgesamt entgegengetreten. Widerklagend nimmt sie den Kläger auf Schadensersatz in Höhe von 60.517,58 € nebst Zinsen in Anspruch. Sie hat geltend gemacht, dass Grundlage des zwischen ihrer Geschäftsführerin und dem Kläger geschlossenen Kaufvertrags über die Geschäftsanteile die verbindliche Zusage des Klägers über eine für den Sommer 2012 angekündigte Erneuerung des Dachs der streitgegenständlichen Halle gewesen sei. Infolge der Nichteinhaltung dieser Zusage sei ihr der mit der Widerklage geltend gemachte Schaden entstanden. Darüber hinaus sei im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Vertrags durch den Kläger ausdrücklich auf das Recht der Kündigung verzichtet worden. Es sei vereinbart worden, dass sie bis zum Eintritt der Rente ihrer Geschäftsführerin unkündbar in der Halle bleiben dürfe. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat die Beklagte eingewandt, dass sie sich berechtigter Weise auf ein Recht zur Minderung der Miete wegen Mängeln der Mietsache stützen könne. Hilfsweise hat sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Mängelbeseitigung berufen. Mit dem angefochtenen Teilverzichts- und Teilurteil vom 4. Oktober 2019, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Industriehalle verurteilt und die Klage wegen vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 626,60 € auf Grund einer entsprechenden Teilverzichtserklärung des Klägers abgewiesen. Das Landgericht ist nach der Teilverzichtserklärung des Klägers und dem Festhalten der Beklagten an dem Klageabweisungsantrag davon ausgegangen, dass ein Teilverzichtsurteil hinsichtlich der auf das Räumungsbegehren entfallenden vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zulässig sei. Weiter hat das Landgericht angenommen, dass infolge des Teilverzichts ein Teilurteil hinsichtlich des Räumungsbegehrens möglich sei, da die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen nicht mehr bestehe. Über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietraumvertrags könne das Gericht grundsätzlich unabhängig von der Tatsache entscheiden, ob zugleich Mietrückstände geltend gemacht würden und die Mieterseite Mängelrechte einwende. In der Sache hat das Landgericht einen Räumungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte im Hinblick darauf bejaht, dass auf Grund der ordentlichen Kündigung des Klägers vom 18. März 2016 das Mietverhältnis spätestens zum 31. Dezember 2016 beendet worden sei. Das Mietverhältnis sei gemäß § 2 des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit geschlossen gewesen, weshalb es sowohl unter Beachtung der gesetzlichen Frist des § 580a Abs. 2 BGB als auch nach den im Mietvertrag getroffenen Regelungen zu diesem Zeitpunkt kündbar gewesen sei. Soweit die Beklagte hiergegen eingewandt habe, dass mit dem Kläger eine mündliche Vereinbarung getroffen gewesen sei, wonach sie bis zum Eintritt der Rente ihrer Geschäftsführerin in der Halle habe verbleiben dürfen, sei dies nicht erheblich, da für eine entsprechende Abrede das Schriftformerfordernis des § 550 BGB einzuhalten gewesen sei. Es seien durch die Beklagte auch keine Gründe dafür vorgetragen worden, dass es dem Kläger nicht möglich sein sollte, sich auf die fehlende Schriftform des § 550 BGB zu berufen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie die Abweisung der Klage hinsichtlich des Räumungsbegehrens erreichen will. Sie macht im Wesentlichen geltend, dass das Landgericht unberücksichtigt gelassen habe, dass sie auf Grund der Vereinbarungen zum Unternehmenskauf ein Recht zum Besitz an der Halle habe. Durch die streitige Individualvereinbarung anlässlich des Unternehmenskaufs sei nicht nur wirksam auf die Kündigung der Nutzungsvereinbarung verzichtet worden, sondern es sei hierdurch auch ein Anspruch auf jederzeitige (Wieder-)Besitzeinräumung zu angemessenen Konditionen begründet worden. Der dem Kläger zugesprochene Räumungsanspruch müsse daher zumindest nach dem Grundsatz „dolo agit qui petit quod statim redditurus est“ wieder in Wegfall geraten. Hilfsweise stehe ihr ein entsprechender Schadensersatzanspruch zu, da ihre Geschäftsführerin im Zusammenhang mit dem Unternehmenskauf über die maßgeblichen wertbildenden Umstände getäuscht worden sei. Im Hinblick darauf habe das Landgericht von einer Beweiserhebung über die Behauptung einer mündlichen Vereinbarung über einen Kündigungsverzicht im Zusammenhang mit dem Unternehmenskauf nicht absehen dürfen. Diese Vereinbarung sei vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich ihre Geschäftsführerin im Jahr 2011 im Alter von 42 Jahren deshalb zu dem Unternehmenskauf entschlossen habe, weil sie auf Grund gesundheitlicher Probleme befürchtet habe, ihren Arbeitsplatz zu verlieren und auf dem Arbeitsmarkt nicht mehr vermittelbar zu sein. Zur Weiterführung des Unternehmens sei dabei der Besitz an der streitgegenständlichen Industriehalle unabdingbar gewesen, da sie damals wie heute nicht über die finanziellen Mittel zur Finanzierung eines Umzugs verfügt habe, was dem Kläger auch deutlich gemacht worden sei. Im Hinblick darauf habe sich der Kläger sinngemäß bereit erklärt, ihrer Geschäftsführerin die Halle für den Fall, dass der Unternehmenskauf zustande komme, mindestens bis zu deren Eintritt in den Altersruhestand für deren Unternehmenszwecke zu angemessenen Bedingungen zur Nutzung zu überlassen, was die Geschäftsgrundlage für die Kaufentscheidung ihrer Geschäftsführerin gewesen sei. Von einem Mietverhältnis zwischen den Parteien bzw. der Übernahme eines bestehenden Mietvertrags zwischen den Parteien sei während der Vertragsverhandlungen zu dem Unternehmenskauf zunächst nicht die Rede gewesen. Der Kläger habe in Konkretisierung der ihr gewährten grundlegenden Besitz- bzw. Nutzungsgarantie ein Nutzungsentgelt von 1.500 € monatlich als „angemessen“ gefordert. Bereits im Rahmen dieser Verhandlungen sei der Kläger durch ihre Geschäftsführerin darauf hingewiesen worden, dass diese zum Kauf des Unternehmens sowie zur Zahlung eines Nutzungsentgelts in Höhe von 1.500 € auf Dauer nur dann bereit sei, wenn das Dach der Halle gegen Regenwasser abgedichtet werde. Letzteres habe der Kläger versprochen, wobei die Beseitigung der Leckage zeitnah, spätestens im Jahr 2012, habe erfolgen sollen. Ihre Geschäftsführerin habe den ausgehandelten Kaufpreis von 150.000 € für die Geschäftsanteile bereits vor Abschluss des notariellen Vertrags an den Kläger gezahlt. Bei der Übergabe eines Barbetrags von 50.000 € an den Kläger habe dieser dann noch ein weiteres Mal ihrer Geschäftsführerin gegenüber mündlich versichert, dass die Halle mindestens bis zu deren Rente zur Verfügung stehen werde. Diese Zusicherung habe der Kläger auch Ende 2011 wiederholt, als er sowohl gegenüber ihrer Geschäftsführerin als auch gegenüber einem weiteren Mieter erklärt habe, dass er garantiere, dass diese die Halle mindestens bis zu ihrem Ruhestand nutzen könnten. Dass das mehrfach zugesagte unabdingbare Nutzungsrecht an der Halle keinen Eingang in den notariellen Unternehmenskaufvertrag gefunden haben, sei darauf zurückzuführen, dass dieser, nachdem er durch den Kläger zunächst hinausgezögert worden sei, schließlich unter zeitlichem Druck und ohne nähere Erörterung unterzeichnet worden sei. Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass sich der Kläger auf einen Formverstoß nicht berufen könne, da er diesen selbst initiiert habe, indem er seine Zusagen nicht in seine schriftlichen Vertragserklärungen aufgenommen habe, während ihre Geschäftsführerin nie wirklich Einfluss auf die Vertragsinhalte gehabt habe. Die Beklagte beantragt, unter teilweiser Abänderung des am 4. Oktober 2019 verkündeten Teilverzichts- und Teilurteils des Landgerichts Saarbrücken, Aktenzeichen 6 O 3/18, die Klage, soweit die Räumung der Halle geltend gemacht wird, abzuweisen. hilfsweise, das Teilverzichts- und Teilurteil des Landgerichts Saarbrücken, Aktenzeichen 6 O 3/18, hinsichtlich des Räumungsausspruchs zu Ziff. 1 des Urteilstenors aufzuheben und den Rechtsstreit insoweit an das erstinstanzliche Gericht zur erneuten Entscheidung zurückzuverweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Er bestreitet, dass der Geschäftsführerin der Beklagten für den Fall des Unternehmenskaufs ein unabdingbares Recht zum Besitz der Industriehalle bis zu deren Eintritt in den Ruhestand zugesagt worden sei, und trägt vor, dass der Besitz der Industriehalle nicht zwingend erforderlich sei, um das Unternehmen weiter zu führen, wobei ein Umzug mit einem Kostenaufwand zwischen 15.000 und 20.000 € möglich sei. Auch sei keine Zusage hinsichtlich einer Dachsanierung gemacht worden. Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 10. Juni 2020 Bezug genommen. II. Die statthafte Berufung der Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden und unterliegt auch im Übrigen keinen verfahrensrechtlichen Bedenken (§§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO). In der Sache führt die Berufung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung einschließlich des ihr zu Grunde liegenden Verfahrens sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Die angefochtene Entscheidung ist verfahrensfehlerhaft ergangen, weil das Landgericht hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags des Klägers ein unzulässiges Teilurteil erlassen hat (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 7 ZPO). Dass die Unzulässigkeit eines Teilurteils mit der Berufung nicht gerügt worden ist, steht einer Berücksichtigung dieses wesentlichen Verfahrensmangels nicht entgegen. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass eines Teilurteils durch das Erstgericht eingehalten sind, ist unabhängig von einer entsprechenden Berufungsrüge von Amts wegen zu prüfen, da diese unverzichtbar sind und nicht der Verfügung der Parteien unterliegen (BGH, Urteil vom 15. November 2018 – III ZR 69/17, NVwZ-RR 2019, 245, 246 Rn. 18; BGH, Urteil vom 11. Mai 2011 – VIII ZR 42/10, NJW 2011, 2736, 2737 Rn. 19; Musielak/Voit/Musielak, 17. Aufl., ZPO § 301 Rn. 22). Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung darf ein Teilurteil gemäß § 301 ZPO auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstands nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 20. August 2019 – II ZR 121/16, NJW 2019, 3718, 3720 Rn. 17; BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 – VII ZR 103/12, BeckRS 2013, 12006 Rn. 12; BGH, Urteil vom 7. November 2006 – X ZR 149/04, NJW 2007, 156, 157 Rn. 12). Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist insbesondere dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über die sonstigen Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Dies gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht gemäß § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (BGH, Urteil vom 12. April 2016 – XI ZR 305/14, NJW 2016, 2662, 2663 Rn. 29; BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13, NJW 2015, 2648 Rn. 25; BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 – VII ZR 103/12, a.a.O.). Die Widerspruchsfreiheit ist also in einem weiten Sinne zu verstehen. Daher darf die Entscheidung über den weiter rechtshängigen Streit nicht eine Vorfrage umfassen, die bereits für die erledigte Teilentscheidung erheblich war. Da einzelne Urteilselemente, tatsächliche Feststellungen und rechtliche Folgerungen, auf denen eine Entscheidung aufbaut, grundsätzlich nicht von der Rechtskraft erfasst werden, besteht sonst die Gefahr einer unterschiedlichen Beantwortung der Vorfrage, wenn das Verfahren durch den Erlass eines Teilurteils aufgespaltet wird (BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 – XII ZR 40/10, NZM 2012, 196, 197 Rn. 19). Diese Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessualer Ansprüche insbesondere immer dann, wenn zwischen diesen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteil vom 28. November 2003 – V ZR 123/03, NJW 2004, 1662, 1664 f.; OLG München, Urteil vom 26. Januar 2012 – 23 U 2486/11, BeckRS 2012, 3165). Das Landgericht hat unter Anwendung dieser Grundsätze im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts die Gefahr widersprechender Entscheidungen ein Teilurteil ausschließt, wenn im Zusammenhang mit beiden Ansprüchen Feststellungen zu einem Zahlungsverzug des Mieters zu treffen sind (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 269/06, NJW 2008, 460 Rn. 8 f.). Erlässt das Gericht ein Teilurteil über den Räumungsanspruch, ist es an die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug nicht gebunden. Deshalb könnte das weitere Verfahren über den Zahlungsanspruch, wenn das Teilurteil inzwischen rechtskräftig geworden ist, zu dem Ergebnis führen, dass die durch den Mieter geltend gemachte Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht in solcher Höhe begründet sind, dass Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, nicht bestanden. Dies widerspräche dem auf Mietrückstände gestützten Teilurteil über die Räumung. Entsprechendes würde gelten, wenn das Gericht die Räumungsklage infolge der Verneinung eines die fristlose Kündigung rechtfertigenden Zahlungsverzugs des Mieters abweisen würde. Auch hieran wäre das Gericht bei seiner späteren Entscheidung über das Zahlungsbegehren nicht gebunden und könnte das Vorliegen von Mietrückständen, die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, bejahen, was der zuvor erfolgten Abweisung der Räumungsklage widersprechen würde. Soweit das Landgericht angenommen hat, dass eine entsprechende Fallkonstellation vorliegend nicht gegeben sei, da das Teilurteil lediglich die ordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrags betreffe, kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Zwar trifft es für sich genommen zu, dass eine Widersprüchlichkeit der Entscheidungen über das Räumungs- und das Zahlungsbegehren ausscheidet, wenn die Räumungspflicht auf einer – wie durch das Landgericht angenommenen – wirksamen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beruht und die dem Schlussurteil vorbehaltene Prüfung noch bestehender Mietrückstände für den Räumungsanspruch gänzlich bedeutungslos ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23. Juni 2009 – 24 U 18/07, BeckRS 2009, 19320). Dies führt allerdings im vorliegenden Fall nicht zur Zulässigkeit eines Teilurteils, da eine Beendigung des Mietverhältnisses auf Grund einer ordentlichen Kündigung durch den Kläger gerade streitig ist und der Kläger sein Räumungsbegehren gleichzeitig – und sogar vorrangig – auf eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützt hat. Für die Frage, ob ein Teilurteil zulässig ist, ist nicht entscheidend, ob die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Erstgerichts ausgeschlossen ist. Vielmehr kann sich diese Gefahr auch aus der Möglichkeit einer abweichenden Beurteilung eines Rechtsmittelgerichts im Instanzenzug ergeben (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13, a.a.O.; BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 – XII ZR 40/10, a.a.O.; OLG Brandenburg, Urteil vom 18. Dezember 2019 – 11 U 33/19, juris Rn. 12). Ein Teilurteil darf daher nur dann erlassen werden, wenn die Beurteilung des durch das Teilurteil entschiedenen Anspruchs vom Ausgang des Streits über die weiteren Ansprüche in jedem Fall unabhängig ist, so dass die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen auch durch ein Rechtsmittelgericht im Instanzenzug von vornherein ausgeschlossen ist. Besteht auch nur die theoretische Möglichkeit, dass das Rechtsmittelgericht auf Grund einer anderen Rechtsauffassung zu einer abweichenden Entscheidung gelangen kann, ist der Erlass eines Teilurteils unzulässig. So liegt der Fall hier. Hätte die Begründung des Landgerichts bezüglich der ordentlichen Kündigung im Rechtsmittelverfahren keinen Bestand, käme es darauf an, ob die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs begründet ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 269/06, a.a.O. Rn. 10). Daher kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass im Rechtsmittelverfahren doch noch eine Entscheidung über die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu treffen sein wird. An diese Entscheidung wäre jedoch das Landgericht im nachfolgenden Zahlungsprozess nicht gebunden, so dass die Möglichkeit einer Widersprüchlichkeit der jeweiligen Entscheidungen nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann. Der vorliegend gegebene Verfahrensfehler in Form eines unzulässigen Teilurteils könnte zwar dadurch beseitigt werden, dass der Senat den im ersten Rechtszug anhängig gebliebenen Teil des Rechtsstreits an sich zieht und gemäß § 538 Abs. 1 ZPO darüber mitentscheidet (BGH, Urteil vom 12. Januar 1999 – VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035, 1036; BGH, Urteil vom 12. Januar 1994 – XII ZR 167/92, NJW-RR 1994, 379, 381; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 17. Aufl., § 538 Rn. 17). Eine solche Verfahrensweise ist hier allerdings nicht sachdienlich, da sie zur Folge hätte, dass ohne sachlich gerechtfertigten Grund der gesamte nach dem Teilurteil noch anhängig gebliebene Prozess erst in zweiter Instanz beginnen würde (BGH, Urteil vom 12. Januar 1994 – XII ZR 167/92, a.a.O.). Daher erscheint eine Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, die gemäß § 538 Abs. 2 Satz 3 ZPO auch ohne einen entsprechenden Parteiantrag möglich war, so dass es nicht darauf ankommt, dass die Beklagte die Zurückverweisung lediglich aus anderen Gründen hilfsweise beantragt hat, geboten. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass – soweit es auf die ordentliche Kündigung ankommt – zu erwägen wäre, ob die durch die Beklagte behauptete und durch den Kläger bestrittene Vereinbarung zwischen ihrer Geschäftsführerin und dem Kläger im Zusammenhang mit dem Abschluss des Unternehmenskaufvertrags (mittelbar) Einfluss auf das ordentliche Kündigungsrecht des Klägers haben konnte. Zwar trifft es zu, dass auch der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr gemäß § 550 BGB (analog), der nach § 578 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 BGB auch auf Mietverträge über Gewerberäume anwendbar ist, der Schriftform bedarf (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1959 – VIII ZR 164/58, NJW 1960, 475; OLG München, Urteil vom 7. April 2016 – 23 U 3162/15, BeckRS 2016, 6798 Rn. 32). Dies ergibt sich daraus, dass § 550 BGB vor allem den Zweck verfolgt, es dem Grundstückserwerber, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGH, Urteil vom 4. April 2007 – VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, 1743 Rn. 17). Der Schutz des Informationsinteresses eines potenziellen Grundstückserwerbers würde indessen unterlaufen, wenn ein über mehrere Jahre wirkender nachträglich vereinbarter Kündigungsausschluss, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft, formlos möglich wäre. Im Hinblick darauf scheidet – wie durch das Landgericht zutreffend zu Grunde gelegt – mangels Einhaltung der Schriftform eine den Mietvertrag unmittelbar modifizierende Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses zwischen den Parteien von vornherein aus. Allerdings wäre in diesem Zusammenhang weiter der Frage nachzugehen, ob die durch die Beklagte behauptete Vereinbarung zwischen ihrer Geschäftsführerin und dem Kläger im Zusammenhang mit dem Abschluss des Unternehmenskaufvertrags dahingehend auszulegen sein könnte, dass sich der Kläger in Form eines (echten) Vertrags zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2018 – VIII ZR 109/18, NZM 2019, 209, 210 Rn. 17; AG Charlottenburg, Urteil vom 10. September 2018 – 211 C 85/18, juris Rn. 20) verpflichtet hat, mit der Beklagten einen formwirksamen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abzuschließen. Eine solche Vereinbarung wäre von dem Anwendungsbereich des § 550 BGB nicht umfasst, da sie einem Vorvertrag vergleichbar wäre. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beansprucht § 550 BGB für den Vorvertrag keine Geltung (BGH, Urteil vom 7. März 2007 – XII ZR 40/05, NZM 2007, 445, 446 Rn. 14 zu § 566 BGB a. F.). Die Vertragsparteien können sich in einem solchen Vertrag ohne jedes Formerfordernis dazu verpflichten, einen Mietvertrag über Gewerberaum mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abzuschließen. Der Schutzzweck des § 550 BGB, dem Grundstückserwerber die erforderliche Kenntnis über die längere Vertragslaufzeit zu vermitteln, ist hierdurch nicht tangiert, da dieser in die aus einem Vorvertrag resultierenden Rechte und Pflichten nicht eintritt (zum Ganzen Guhling, NZM 2014, 529, 530). Zwar haben die Parteien tatsächlich keinen formwirksamen über eine längere Zeit als ein Jahr unkündbaren Mietvertrag abgeschlossen. Könnte die Beklagte allerdings den Nachweis der von ihr behaupteten Vereinbarung zwischen ihrer Geschäftsführerin und dem Kläger führen, so erschiene es treuwidrig, wenn sich der Kläger mit Erfolg darauf berufen könnte, dass es zum Abschluss einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung nicht gekommen ist. In diesem Zusammenhang dürfte die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Fällen der Rechtsmissbräuchlichkeit der Berufung auf einen Formmangel von Bedeutung sein. Danach gilt zwar grundsätzlich, dass sich jede Partei darauf berufen kann, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten ist. Ausnahmen werden jedoch dann gemacht, wenn die Nichtigkeit des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. In einem solchen Fall kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 25. Juli 2007 – XII ZR 143/05, NJW 2007, 3202, 3203 Rn. 23 m.w.N.). Ein solcher Fall käme vorliegend dann in Betracht, wenn die Beklagte den Nachweis führen könnte, dass Geschäftsgrundlage des Unternehmenskaufs die verbindliche Zusage des Klägers war, mit der Beklagten einen über mehrere Jahre – nämlich bis zum Eintritt der Rente ihrer Geschäftsführerin – unkündbaren Mietvertrag abzuschließen. III. Die Kostenentscheidung war dem Erstgericht vorzubehalten, da der endgültige Erfolg der Berufung erst nach der abschließenden Entscheidung beurteilt werden kann. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit, der auch bei einem zurückverweisenden Urteil erforderlich ist (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 33. Aufl., § 708 Rn. 12; Zöller/Heßler, a.a.O., § 538 Rn. 59), folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO. Die Revision wird mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht zugelassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.