64 S 220/18

Leitsatz: 1. Die Parteien eines Grundstückskaufvertrages können im Sinne des § 328 BGB mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des Grundstücksmieters vereinbaren, dass der Käufer den Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs kündigen werde. Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, das er gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann (Anschluss BGH, Urt. v. 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, GE 2018, 1592 ff.). 2. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer und neue Vermieter das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung, die gemäß § 566 BGB einen nachfolgenden Erwerber des Grundstücks auch dann binden kannt, wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen ersten Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, so ist der Schutzzweck des § 550 BGB gewahrt und der Erwerber an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deswegen auf einen Mangel der Schriftform berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrages nicht schriftlich, sondern gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zustimmte (Anschluss BGH, Urt. v. 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15, GE 2017, 223 ff., Rn. 16 ff. und LG Berlin, Bes. v. 28. März 2019 - 67 S 22/19, GE 2019, 857 f.). 3. Darf der Vermieter das Mietverhältnis schon nach der ursprünglichen Fassung des Mietvertrages von sich aus grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur „in besonderen Ausnahmefällen“, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, so kann ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls nicht tragen (Anschluss BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 ff.). Die Berufung des Klägers gegen das am 10. September 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 211 C 85/18 – wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Berufung einschließlich der Kosten der Streithelferin der Beklagten zu tragen. Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 4.445,52 € festgesetzt. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 18. April 2019 Bezug genommen; die Kammer hält an ihrer dort mitgeteilten Würdigung fest. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Berufungskläger mit Schriftsatz vom 29. Mai 2019. Der Bundesgerichtshof hat in der von der Kammer zitierten Entscheidung nicht ausgeführt, dass die dortigen Mieter nur gegenüber dem Ersterwerber, nicht aber gegenüber nachfolgenden Erwerbern geschützt seien, wenn diese selbst keinen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklären; denn der Fall des Bundesgerichtshof gab keinen Anlass zu solchen Erwägungen. Der Bundesgerichtshof hat die auch vorliegend vertraglich begründete Verpflichtung des Ersterwerbers, den Kündigungsverzicht auch nachfolgenden Erwerbern aufzuerlegen, lediglich als Indiz dafür herangezogen, dass die Kaufvertragsparteien den Mietern im Sinne des § 328 BGB eigene Rechte gegenüber dem Erwerber einräumen wollten. So liegt es, wie im Beschluss vom 18. April 2019 ausgeführt, auch hier. Mit dem gemäß § 328 BGB zu unmittelbaren Gunsten der Beklagten vereinbarten Verzicht der Ersterwerberin und damaligen Vermieterin, den die Beklagte nach § 151 BGB annahm, änderten sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag; denn bei der Beschränkung des Kündigungsrechts handelt es sich um eine spezifisch mietrechtliche Vereinbarung, die im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Der Kläger zeigt nicht auf, aus welchen Gründen eine solche Mietvertragsänderung nicht im Wege eines Vertrags zu Gunsten Dritter angeboten und von dem Mieter nach § 151 BGB angenommen werden können soll. Vereinbarungen, die im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen, fallen auch dann unter § 566 BGB und können auf nachfolgende Grundstückserwerber übergehen, wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen werden (vgl. BGH - XII ZR 9/15 -, Urt. v. 12.10.2016, GE 2017, 223 ff., Rn. 16 ff., zitiert nach juris). Auf eine Verletzung der Schriftform und den Schutz des § 550 BGB kann der Kläger sich aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils nicht berufen. Entgegen der Ansicht des Klägers trifft es nicht zu, dass eine nach § 151 BGB zu Stande gekommene Vereinbarung von vorne herein nicht dem durch § 550 BGB beabsichtigten Schutzzweck genügen könnte (vgl. LG Berlin - 67 S 22/19 -, Beschl. v. 28.03.2019, zitiert nach juris). Die Kammer hält schließlich hilfsweise auch daran fest, dass die Eigenbedarfskündigung vom 4. Juli 2017 schon nach der ursprünglichen Mietvertragsvereinbarung an Nr. 10 der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)“ scheitern würde. Im Kündigungsschreiben ist zwar ein berechtigter Eigenbedarf des Klägers dargelegt, ein „besonderer Ausnahmefall“, in dem „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, liegt nach dem Kündigungsschreiben aber nicht vor. Insbesondere ist nicht erkennbar, aus welchen Gründen der Kläger die Lebensumstände seines Vaters nur dadurch angemessen verbessern kann, dass er ihm die von der Beklagten genutzte Wohnung zur Verfügung stellt, die er zudem zunächst zu modernisieren beabsichtigt. Dem Kündigungsschreiben ist nicht zu entnehmen, welche alternativen Lösungen der Kläger für die Verbesserung der Wohnsituation seines Vaters in Erwägung gezogen und aus welchen Gründen er diese als unzumutbar verworfen hatte. Die Kostenentscheidung folgt §§ 97, 101 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG.