V ZR 131/13

Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen Eigentümer bei separater Nutzung des Spitzbodens • Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Unterlassungsklage gegen einen Wohnungseigentümer wegen der Nutzung eines im Sondereigentum stehenden Spitzbodens als selbständige Wohneinheit nach § 1004 Abs.1 BGB i.V.m. § 15 Abs.3 WEG führen. • Ein Wohnungseigentümer ist nach § 14 Nr.2 WEG verpflichtet, auf Personen, denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat (hier Nießbraucher), einzuwirken; sonst kann er als mittelbarer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden. • Die Bestellung eines Nießbrauchs entbindet den Eigentümer nicht von der Verpflichtung, die vertragsgemäße Nutzung durchzusetzen; eine Verurteilung scheidet nur aus, wenn unter keinen Umständen durchsetzbar ist, die Störung zu beseitigen. • Die Verjährung tritt nicht ein, wenn die vertragswidrige Nutzung durch eine Neuvermietung wieder aufgenommen wurde; eine solche Neuvermietung kann einen Neubeginn der Verjährung bewirken. Der Beklagte ist Wohnungseigentümer eines Dachgeschosses mit darüber liegendem Spitzboden, der in der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist. Er bestellte zugunsten seiner Eltern Nießbrauch an seinem Sondereigentum. 1984 richtete er im Spitzboden sanitäre Anlagen und eigene Zähler ein. Die Nießbraucher vermieteten das Objekt seit 1985; 2010 erfolgten getrennte Mietverträge für Dachgeschosswohnung und Spitzboden, die seither als eigenständige Wohneinheiten genutzt werden. Die Eigentümerversammlung lehnte die Zustimmung zur Abtrennung des Spitzbodens 2010 ab und beschloss 2011 Klage auf Unterlassung der separaten Nutzung. Das Amtsgericht und das Berufungsgericht gaben der Klage statt; der Beklagte rügt Verjährung und bringt Revision ein. • Geltend gemachter Unterlassungsanspruch beschränkt sich auf die Nutzung des Spitzbodens als selbständige, von der Dachgeschosswohnung unabhängige Wohneinheit und ist nach § 1004 Abs.1 BGB i.V.m. § 15 Abs.3 WEG begründet. • § 15 Abs.3 WEG gewährt Wohnungseigentümern einen Anspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch; die Teilungserklärung, wonach der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken dient, ist eine zweckbestimmende Vereinbarung, deren Verletzung eine Eigentumsbeeinträchtigung darstellt. • Die zulässige Nutzung kann nur bei typisierender Betrachtung erweitert werden; die Schaffung einer weiteren Wohneinheit führt typischerweise zu intensiverer Nutzung und dadurch zu einer Störung, sodass die abweichende Nutzung nicht als unerheblich anzusehen ist. • Der Beklagte ist mittelbarer Handlungsstörer: Nach § 14 Nr.2 WEG hat er die Pflicht, auf die Nießbraucher einzuwirken, damit diese die vereinbarte Zweckbestimmung einhalten; die Bestellung des Nießbrauchs enthebt ihn nicht von dieser Pflicht. • Die Haftung scheidet nur aus, wenn feststeht, dass der Anspruch unter keinen Umständen durchsetzbar ist; hier hat der Beklagte keine ernsthaften Bemühungen nachgewiesen, die Nießbraucher zur Beendigung der gesonderten Vermietung zu bewegen, vielmehr hält er deren Verhalten für zulässig. • Selbst bei mietvertraglicher oder nießbrauchsbedingter Bindung muss der Eigentümer alles Zumutbare tun, um die vertragswidrige Nutzung zu beenden; notfalls bleibt Vollstreckung oder gütliche Einigung mit finanziellen Opfern als Lösung. • Die Verjährung greift nicht ein, weil die Neuvermietung des Spitzbodens 2010 die Nutzung als gesonderte Wohneinheit begründete und die Klage 2011 erhoben wurde; daher liegt auch keine Verwirkung vor. Die Revision des Beklagten wird zurückgewiesen; das Landgerichtsurteil bleibt bestehen. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den Beklagten einen durchsetzbaren Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs.1 BGB i.V.m. § 15 Abs.3 WEG, da die Nutzung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit der Zweckbestimmung der Teilungserklärung widerspricht. Der Beklagte ist als mittelbarer Handlungsstörer verantwortlich, weil er verpflichtet ist, auf die Nießbraucher gemäß § 14 Nr.2 WEG einzuwirken, und er hat nicht nachgewiesen, dass die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs unter allen Umständen unmöglich wäre. Die Klage war zudem nicht verjährt, weil die erneute gesonderte Vermietung 2010 einen Neubeginn der Verjährung begründete. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.