27 C 13/16

Leitsatz: 1. Bei Bestehen konkreter Störungen können die Miteigentümer die Unterlassung der Wohnungsvermietung an Medizintouristen verlangen. 2. Eine konkrete Beeinträchtigung liegt immer dann vor, wenn Vermietung gegen eine Zweckentfremdungssatzung der örtlichen Gemeinde verstößt. Der Beklagte wird verurteilt, es zukünftig zu unterlassen, Kurzzeitvermietungen, Kurzzeituntermietungen und/oder Kurzzeitüberlassungen (Kurzzeit: für einen Zeitraum von weniger als drei Monaten) seiner Wohnungen Nr. 117 und 118 auf der X-Straße #, ##### C sowie Nr. 85 auf der X-Straße ##, ##### C an Dritte – mit Ausnahme an Ehegatten sowie Verwandten in gerader Linie oder Verwandte II. Grades in derselben Linie – vorzunehmen. Dem Beklagten wird angedroht, ihn in jedem Fall wegen eines Verstoßes gegen das Verbot gem. vorstehendem Antrag zur Zahlung eines Ordnungsgeldes bis zur zulässigen Höhe von 250.000,- Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder unmittelbar zur Ordnungshaft bis zur zulässigen Dauer von 6 Monaten zu verurteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Der Beklagte ist Wohnungseigentümer der Wohnungen Nr. 117 und 118 auf der X-Straße # sowie der Wohnung Nr. 85 auf der X-Straße ##. Alle Wohnungen gehören zur WEG C1-Straße/X-Straße/E-Straße. Ausweislich der Grundbuchauszüge hat er Frau T B-T1 an der Wohnung Nr. 85 (Bl. 199 d. A.) sowie Herrn N B1-L1 an der Wohnung Nr. 118 (Bl. 184 d. A.) jeweils einen Nießbrauch bestellt. Alle drei Wohnungen waren bis November 2015 an eine Frau B2-N1 vermietet. Diese wiederum vermietete die Wohnungen seit dem Jahr 2014 in Form von Kurzzeitvermietungen über einen Zeitraum von in der Regel nicht mehr als zwei Wochen. Bei den Nutzern handelte es sich fast ausnahmslos um sogenannte „Medizintouristen“. Durch diese Art der Vermietung waren mindestens bis Oktober/November 2015 Lärm- und sonstige Belästigungen für die übrigen Wohnungseigentümer und deren Mieter verbunden. Die Teilungserklärung der WEG enthält kein Verbot der Kurzzeitvermietung. Die Kläger forderten den Beklagten unter Verweis auf die Zweckentfremdungssatzung der Bundesstadt C am 18.11.2014 auf, die Kurzzeitvermietungen einzustellen. Dies lehnte der Beklagte am 05.12.2014 mit der Begründung ab, dass er für Handlungen seiner Mieterin nicht einzustehen habe. Am 24.11.2015 wurde der Verwalter durch die Wohnungseigentümerversammlung ermächtigt, einen Unterlassungsanspruch gegen den Beklagten gerichtlich geltend zu machen. Zum Ablauf des Monats November 2015 beendeten der Beklagte bzw. die Nießbraucher aufgrund der vorbezeichneten Unstimmigkeiten mit der WEG die Mietverhältnisse mit Frau B2-N1. Seitdem sind keine Störungen mehr aufgetreten. Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, es zukünftig zu unterlassen, Kurzzeitvermietungen, Kurzzeituntermietungen und/oder Kurzzeitüberlassungen (Kurzzeit: für einen Zeitraum von weniger als drei Monaten) seiner Wohnungen Nr. 117 und 118 auf der X-Straße #, #### C sowie Nr. 85 auf der X-Straße ##, ##### C an Dritte – mit Ausnahme an Ehegatten sowie Verwandten in gerader Linie oder Verwandte II. Grades in derselben Linie – vorzunehmen, dem Beklagten anzudrohen, ihm in jedem Fall wegen eines Verstoßes gegen das Verbot gem. vorstehendem Antrag zur Zahlung eines Ordnungsgeldes bis zur zulässigen Höhe von 250.000,- Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder unmittelbar zur Ordnungshaft bis zur zulässigen Dauer von 6 Monaten zu verurteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er ist der Auffassung, für Handlungen seiner Nießbraucher und Mieter nicht verantwortlich zu sein, sodass deshalb auch kein Unterlassungsanspruch gegen ihn in Frage komme. Ohnehin bestehe kein Unterlassungsanspruch der WEG gegen ihn, da nach der Rechtsprechung des BGH eine Kurzzeitvermietung zulässig sei und die Zweckentfremdungssatzung der Bundesstadt C nicht im Verhältnis zwischen WEG und dem einzelnen Eigentümer gelte. Darüber hinaus bestehe die in § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB vorausgesetzte Wiederholungsgefahr nicht mehr, da er die Störungen seit Ende November 2015 abgestellt habe. Entscheidungsgründe Die Klage ist begründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung seiner drei Wohnungen für Kurzzeitvermietungen aus §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Beklagte ist für alle drei Wohnungen richtiger Anspruchsgegner, auch wenn er für zwei davon Nießbräuche für andere Personen bestellt hat. Der BGH hat zu dieser Rechtsfrage ausgeführt, dass sich ein Wohnungseigentümer seinen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsenden Pflichten durch die Bestellung eines Nießbrauchs nicht entziehen könne. Dies gelte auch, wenn die Nießbraucher das Wohnungseigentum vermietet hätten, weil nicht ausgeschlossen sei, dass sie das Mietverhältnis – jedenfalls im Verhandlungswege – beenden könnten (BGH, Urteil vom 16.05.2014, V ZR 131/13, juris). Ggf. besteht ein Unterlassungsanspruch des Eigentümers gegen den Nießbraucher. Durch das Verhalten seiner Nießbraucher bzw. deren Mieter hat der Beklagte das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß (§ 14 Nr. 1 WEG) beeinträchtigt, was zu einem Nachteil im Sinne dieser Vorschrift führt. Es ist unstreitig geblieben, dass die Wohnungen über kurze Zeiträume an Medizintouristen aus dem arabischen Raum vermietet worden sind. Das Gericht hat nicht übersehen, dass der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09, juris, entschieden hat, dass, wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist. Hiervon unabhängig ist jedoch der Unterlassungsanspruch aus §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB bei Bestehen konkreter Störungen (vgl. LG München I, Urteil vom 08.02.2016, 1 S 21019/14, beck-online). Das Vorliegen auch erheblicher Störungen hat der Beklagte nicht hinreichend bestritten. Wegen der einzelnen Vorfälle wird auf die Klageschrift (Bl. 1 ff. d. A.) Bezug genommen. Darüber hinaus ist aus der Kündigung gegenüber der Mieterin B2-N1, die unmittelbar nach der Eigentümerversammlung erfolgte, in der der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen bevollmächtigt worden war, zu entnehmen, dass sich der Beklagte der Störungen bewusst war. Es bestand auch keine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer zur Duldung der Störungen (§§ 15 III, 14 Nr. 1, § 1004 Abs. 2 BGB). Eine Duldungspflicht kommt insbesondere bei fehlender Erheblichkeit der Störung in Frage. Entscheidend hierfür ist, ob sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Klein, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 14 Rn. 11). Eine objektbezogene Beeinträchtigung ist dabei in der Nutzung einer Wohnung zur Prostitution gesehen worden, selbst nachdem dieses Gewerbe legalisiert worden war (vgl. Klein, ebenda, § 14 Rn. 11 mit zahlreichen neueren Rechtsprechungsnachweisen in Rn. 53). Nach diesen Grundsätzen sind Wohnungseigentümer erst recht nicht verpflichtet, tatsächlich gesetzwidriges Verhalten anderer Wohnungseigentümer zu dulden. Das Verhalten des Beklagten hat nämlich gegen den seit dem 01.10.2014 geltenden § 3 Abs. 1 Nr. 3 der Zweckentfremdungssatzung der Stadt C (Amtsblatt 2014, Seite 1003) verstoßen. Dort heißt es, dass Wohnraum zweckentfremdet ist, wenn er nicht nur vorübergehend für Zwecke der Fremdenbeherbergung, gewerblichen Zimmervermietung oder Einrichtung von Schlafstätten/Matratzenlagern genutzt wird. Verstöße gegen die Satzung stellen nach deren § 10 Ordnungswidrigkeiten dar. Durch derart offenkundig ordnungswidriges Verhalten kann sich ein verständiger Durchschnittseigentümer verständlicherweise beeinträchtigt fühlen. Hierbei ist zu beachten, dass die Zweckentfremdungssatzung der Stadt C sowie deren Umsetzung im Ortsteil H, in dem auch die streitgegenständliche WEG liegt, Tagesgespräch sind und dort für erheblichen sozialen Sprengstoff sorgen. Schließlich besteht nach wie vor Wiederholungsgefahr, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zwar ist es unstreitig geblieben, dass nach Ende November 2015 keine Störungen mehr aufgetreten sind. Zuvor hatte der Beklagte jedoch stets betont, aus Rechtsgründen nicht zum Einschreiten verpflichtet zu sein. Noch in der mündlichen Verhandlung am 04.11.2016 führte die Beklagtenseite aus, dass sie zu einer Einwirkung auf Nießbraucher – trotz der eindeutigen entgegenstehenden Rechtsprechung des BGH – keineswegs verpflichtet sei. Dies lässt ohne Weiteres den Schluss zu, dass der Beklagte gedenkt, nach dem Abschluss dieses Rechtsstreits mit seinen bis November 2015 gepflegten Verhaltensweisen fortzufahren. Sofern durch dieses Urteil in die Berufsausübungsfreiheit des Beklagten aus Art. 12 Abs. 1 GG eingegriffen wird, ist dieser Eingriff durch §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG, 1004 BGB in Verbindung mit den Wertungen der Zweckentfremdungssatzung der Bundesstadt C gerechtfertigt. Dem Beklagten wird nicht schlechthin untersagt, gewerblich Wohnraum an Medizintouristen zu vermieten. Es ist ihm unbenommen, bei der zuständigen Behörde ein Hotelgewerbe anzumelden und entsprechende – außerhalb einer WEG liegende – Hotelräumlichkeiten zu erwerben oder zu pachten. Die Entscheidung zum Antrag zu 2) beruht auf § 890 Abs. 1 ZPO. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO. Streitwert: 15.000,- Euro Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.