V ZR 221/15

ECLI:DE:BGH:2016:181116UVZR221.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 221/15 Verkündet am: 18. November 2016 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 18 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 1 Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter über- lässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht. BGH, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Kazele und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten zu 2 und 3 werden das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 16. September 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be- klagten zu 2 und 3 entschieden worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 26. Februar 2015 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 entschieden worden ist. Die Klage gegen die Beklagten zu 2 und 3 wird abgewiesen. Die Revision der Beklagten zu 1 gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 16. September 2015 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Urteilstenor wie folgt lautet: Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, den Eheleuten J. und A. L. den Besitz an der Wohnung Nr. 6 in der Wohnungseigen- tumsanlage D. straße 10, 14193 Berlin zu entziehen. Von den Gerichtskosten tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagte zu 1 1/3. Von den außergerichtlichen Kosten tragen die Klägerin dieje- nigen der Beklagten zu 2 und 3 in voller Höhe und die Beklagte zu 1 diejenigen der Klägerin zu 1/3. Im Übrigen findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht statt. - 3 - Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft; die Beklagten zu 2 und 3 sind ihre Gesellschafter. Die Wohnung der Beklagten zu 1 stand ursprünglich im Ei- gentum der Eheleute L. . Diese waren wegen Beleidigungen, Bedrohungen und einer Körperverletzung zum Nachteil eines Wohnungseigentümers sowie eines gewaltsamen Auftretens gegenüber einem Gartenbauunternehmer zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums nach § 18 WEG verurteilt worden. In dem von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleiteten Zwangsverstei- gerungsverfahren war der Beklagten zu 1 im September 2013 der Zuschlag erteilt worden. Die Eheleute L. wohnen weiter in der Wohnung. Mit ihrer Klage hat die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt, die Beklagten zu verurteilen, dafür Sorge zu tragen, dass die Eheleute L. die Wohnungseigentumseinheit und den sonstigen Bereich des Gebäudes und des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr betreten und in sonsti- ger Weise nutzen. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben. Gegen das Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt. Auf einen Hinweis des Landgerichts hat die Klägerin hilfsweise beantragt, die Beklagten zu verurteilen, ein etwaiges bestehendes Nutzungsverhältnis mit den Eheleuten L. unver- züglich zu beenden und diesen den Besitz an der Wohnung zu entziehen. In der Eigentümerversammlung vom 23. Juli 2015 ist die Genehmigung des Kla- geverfahrens beschlossen worden. Das Landgericht hat dem Hilfsantrag statt- 1 2 - 4 - gegeben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, erstreben die Beklagten weiterhin die Klageabweisung. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Beklagten seien nach § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, die Nutzungsvereinbarung mit den Eheleuten L. zu beenden. Sie diene ersichtlich dazu, die Wirkungen des Entziehungsurteils zu unterlaufen. Es sei allgemein anerkannt, dass das Entziehungsverfahren gegenüber dem Ersteher eingeleitet werden könne, wenn er das Wohnungsei- gentum dem wegen nachhaltiger Störungen des Gemeinschaftsfriedens ausge- schlossenen früheren Wohnungseigentümer zur Nutzung überlasse. Demge- mäß bestehe ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Beendigung des Nut- zungsverhältnisses; denn dieser stelle einen geringeren Eingriff in die Rechte des Erstehers dar. Die Klägerin sei durch den Beschluss der Wohnungseigen- tümer vom 23. Juli 2015 ermächtigt worden, diesen Anspruch zu verfolgen. Die Passivlegitimation der Beklagten zu 2 und 3 folge aus § 128 HGB analog. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 1 entschieden worden ist. Dagegen ist die Verurteilung der Be- klagten zu 2 und 3 zu Unrecht erfolgt. 3 4 - 5 - 1. Entgegen der Auffassung der Revision sind die Beklagten zu 1 bis 3 dadurch, dass die Revision durch den Einzelrichter zugelassen worden ist, nicht ihrem gesetzlichen Richter entzogen worden (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG). a) Zwar hat der Gesetzgeber die Zulassung der Revision durch einen Einzelrichter im Grundsatz ausschließen wollen, weshalb die mit der Berufung befasste Kammer vor einer Übertragung auf den Einzelrichter nach § 526 Abs. 1 ZPO sorgfältig zu überprüfen hat, ob die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2013 - V ZR 88/12, ZWE 2013, 131 Rn. 5). Anders als bei Beschlüssen im Beschwerdeverfahren, in de- nen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat, ist der Einzelrichter im Berufungsverfahren aber der zur Ent- scheidung gesetzlich zuständige Richter, wenn das vollbesetzte Berufungsge- richt ihm die Sache zur Entscheidung übertragen hat und kein Rückübertra- gungsgrund nach § 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vorliegt (BGH, Urteil vom 5. Februar 2013 - VI ZR 290/11, NJW 2013, 1149 Rn. 11). b) Ob ein solcher Grund vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung, weil die Revision hierauf nicht gestützt werden kann (§ 526 Abs. 3 ZPO). Etwas anderes gilt nur bei Willkür, weil in einem solchen Fall eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gegeben wäre (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2015 - IX ZR 197/14, WM 2015, 1622 Rn. 19). Willkürlich war die Entscheidung der Einzelrichterin, den Rechtsstreit dem Berufungsgericht nicht zur Entscheidung über die Übernahme vorzulegen, aber keinesfalls. Es spricht vielmehr alles da- für, dass die Voraussetzungen des § 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO mangels einer we- sentlichen Änderung der Prozesslage nicht vorlagen. Mit der Umstellung des Klageantrags war weder eine Veränderung des maßgeblichen Sachverhalts noch des Rechtsschutzziels der Klägerin - die Eheleute L. von der Nutzung 5 6 7 - 6 - des ihnen entzogenen Wohnungseigentums auszuschließen - verbunden. Der neue Klageantrag trug lediglich rechtlichen Bedenken des Landgerichts gegen den Hauptantrag und einen weiteren (ersten) Hilfsantrag Rechnung. 2. Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht einen Unterlassungsan- spruch gegen die Beklagte zu 1 aus § 15 Abs. 3 WEG. a) Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hin- sichtlich des Gebrauchs des Sondereigentums bestehenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer u.a. verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Ge- brauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein in diesem Sinne nachteilig betroffener Wohnungsei- gentümer kann nach § 15 Abs. 3 WEG die Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, ZfIR 2012, 641 Rn. 6; Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 73/14, ZfIR 2015, 391 Rn. 5). Den Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG kann die Klägerin im eigenen Namen verfolgen, weil sie die Geltendmachung der entsprechenden Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat (gekorene Ausführungsbefugnis; vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 7 mwN). 8 9 10 - 7 - b) Es stellt einen Verstoß gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflich- ten dar, wenn die Beklagte zu 1 die Nutzung durch die Eheleute L. nicht beendet, sondern ihnen, obwohl ihnen das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. aa) Das Entziehungsurteil, durch das den Eheleuten L. das Woh- nungseigentum entzogen worden ist (§ 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG), ist für die Beklagte zu 1 auch ohne Eintragung in das Grundbuch bindend. Das ergibt sich aus § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG, wonach gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfol- ger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedür- fen. Sondernachfolger im Sinne dieser Bestimmung ist auch derjenige, der - wie die Beklagte zu 1 - das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt (vgl. BayObLG, WE 1988, 202; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 180; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 343). Bei dem Entziehungsurteil handelt es sich um eine gerichtliche Entscheidung in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2013 - V ZR 96/13, ZWE 2014, 139 Rn. 4). bb) Allerdings verpflichtet das Entziehungsurteil nach § 18 Abs. 1 WEG den verurteilten Wohnungseigentümer nur zu der Veräußerung des Wohnungs- eigentums. Es gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen keinen An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Dieser steht nur dem Er- werber zu, wobei der Zuschlagsbeschluss nach § 93 ZVG als Vollstreckungsti- tel dient (vgl. KG, ZWE 2016, 21, 22; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 19 Rn. 22; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 19 Rn. 46; 11 12 13 - 8 - Timme/Hogenschurz, WEG, 2. Aufl., § 19 Rn. 10; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 19 Rn. 11). cc) Aus dem Entziehungsurteil nach § 18 Abs. 1 WEG ergibt sich aller- dings, dass sich der frühere Eigentümer gemeinschaftsschädigend verhalten und den Gemeinschaftsfrieden gestört hat. Aus seinem Handeln in der Vergan- genheit wird die Prognose abgeleitet, dass er auch künftig nicht von seinem gemeinschaftsschädigenden Verhalten Abstand nehmen wird (vgl. Staudin- ger/Kreuzer, BGB [2005] § 18 WEG Rn. 1; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 24). Ist dem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden, weil er trotz Abmahnung wiederholt gröb- lich gegen ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstoßen hat, steht durch das Entziehungsurteil fest, dass sein Verbleib in der Wohnung den übri- gen Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Anders ist es in der Regel, wenn das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entzogen wird, weil der Wohnungseigentümer mit seinen Beitragszahlungen (§ 16 WEG) in Rückstand gerät. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist sein Verbleib in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag die Verpflichtung zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht (§ 56 Satz 2 ZVG). dd) Die Folge ist, dass der Ersteher einer Eigentumswohnung die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG verletzt, wenn er die Nutzung durch den früheren Woh- nungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sonderei- gentum weiter überlässt. Dadurch werden die übrigen Wohnungseigentümer gezwungen, die Hausgemeinschaft mit dem früheren Wohnungseigentümer fortzusetzen, obwohl ihnen dieses gerade nicht zugemutet werden kann. Die 14 15 - 9 - Wirkungen des Entziehungsurteils werden unterlaufen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 452, 453). Das ist mit dem Sinn und Zweck des Entziehungs- verfahrens nicht vereinbar. Dieser besteht darin, den Gemeinschaftsfrieden ge- genüber einem „Störenfried“ wieder herzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 Rn. 14 mwN). Dabei kommt es entgegen der Ansicht der Revision nicht darauf an, ob es zeitlich nach dem Entziehungsurteil zu weiteren Störungen des Hausfriedens durch den früheren Wohnungseigentümer gekommen ist. Der pflichtwidrige Gebrauch des Erste- hers im Sinne des § 15 Abs. 3 WEG besteht nicht darin, dass er neue Störun- gen des früheren Wohnungseigentümers nicht unterbindet (§ 14 Nr. 2 WEG), sondern darin, dass er dem früheren Eigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, den Besitz weiter überlässt. c) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass der Anspruch gegen die Beklagte zu 1 aus § 15 Abs. 3 WEG auf die Ent- ziehung des Besitzes an dem Sondereigentum gerichtet ist. aa) Dem steht nicht entgegen, dass eine Unterlassungsverpflichtung be- steht. Lässt sich nämlich der pflichtwidrige Gebrauch nur durch aktives Eingrei- fen verhindern, so schuldet der zur Unterlassung Verpflichtete das erforderliche positive Tun (vgl. Senat, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 98/03, NJW 2004, 1035, Rn. 14; Urteil vom 12. Juni 2015 - V ZR 168/14, NJW-RR 2016, 24 Rn. 27). So ist es hier. Folgt die Unzumutbarkeit der Fortset- zung der Eigentümergemeinschaft mit dem früheren Eigentümer aus Gründen, die sich auf das Zusammenleben beziehen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), wird der pflichtwidrige Gebrauch weder mit dem Entziehungsurteil noch mit der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums, sondern erst durch die Been- digung der Wohnnutzung und der Herausgabe der Wohnung beseitigt. Die an- 16 17 - 10 - deren Wohnungseigentümer können deshalb von dem Ersteher verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht. Welche Maß- nahmen er dazu ergreift, muss grundsätzlich ihm überlassen bleiben und kann ihm deswegen nicht vorgeschrieben werden. Insoweit unterscheidet sich die Rechtslage nicht von der Abwehrklage wegen Eigentumsstörung (§ 1004 Abs. 1 BGB; vgl. Senat, Beschluss vom 4. Mai 1995 - V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 335). Deshalb war der Tenor der angefochtenen Entscheidung entsprechend zu beschränken. Hierin liegt keine teilweise Abweisung der Klage, weil das Rechtsschutzziel in der Beendigung der Besitzüberlassung besteht. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist die Beklagte zu 1 unab- hängig von einer etwaigen vertraglichen Verbindung mit den Eheleuten L. in der Lage, die Störung zu beseitigen. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass ein gegen den Wohnungseigentümer gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen scheitert. Die wechselseitigen Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, we- der erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende Wohnungsei- gentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter ei- nem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leis- tet. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Juni 1974 - V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393; Be- schluss vom 4. Mai 1995 - V ZB 5/95, BGHZ 144, 200, 204 f.; Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 14). Das gilt folge- richtig auch für eine Überlassung aufgrund einer sonstigen Nutzungsvereinba- rung. 18 - 11 - cc) Der Anspruch ist entgegen der Ansicht der Revision nicht deswegen ausgeschlossen, weil die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Beklagte zu 1 das Entziehungsverfahren nach § 18 WEG einleiten kann. (1) Allerdings kann nach allgemeiner Ansicht die Wohnungseigentümer- gemeinschaft gegen den Ersteher die Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG) erhe- ben, wenn er dem Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nicht lediglich wegen Zahlungsverzugs entzogen worden ist, den Besitz an dem Son- dereigentum belässt (vgl. KG, ZWE 2016, 21, 22; BayObLG, NJW-RR 1999, 452, 453; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 19 Rn. 11; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 19 Rn. 44). Das gilt un- abhängig davon, ob der Ersteher das Sondereigentum an den früheren Woh- nungseigentümer vermietet oder mit diesem eine sonstige Nutzungsvereinba- rung schließt. (2) Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber die Ent- ziehungsklage als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfrie- dens gegenüber „Störenfrieden“ eingeführt hat (vgl. BT-Drucks. I/252 S. 27 zu § 22 mit Plenarprotokoll 01/115 S. 4387 C 2). Die Wohnungseigentümer haben zunächst mögliche mildere Maßnahmen zu ergreifen, um Pflichtverletzungen zu unterbinden. Hierzu zählt die Abmahnung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), durch die der Wohnungseigentümer zur Einhaltung seiner Pflichten angehalten werden soll (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 Rn. 14, 15; Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 2/11, BGHZ 190, 236 Rn. 4). Es stellt auch ein milderes Mittel dar, wenn die Wohnungseigentümer die Beendigung einer gegen § 14 Nr. 1 WEG verstoßenden Nutzung verlangen und eine darauf gerichtete Unterlassungsklage erheben (vgl. OLG Düsseldorf, ZWE 2009, 279, 19 20 21 - 12 - 280; Heineman in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 18 Rn. 47). Es kann ihnen des- halb nicht angesonnen werden, statt der Unterlassungsklage eine Entziehungs- klage zu erheben. 3. Die Verurteilung der Beklagten zu 2 und 3 hält hingegen einer revisi- onsrechtlichen Prüfung nicht stand. Sie sind nicht passivlegitimiert. a) Eine Unterlassungsverpflichtung der Beklagten zu 2 und 3 folgt nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 128 HGB. Es ist zwar anerkannt, dass die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechen- der Anwendung von § 128 Satz 1 HGB für die Verbindlichkeiten der Gesell- schaft grundsätzlich persönlich haften (grundlegend BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358 f.). Sie können aber nicht für eine Verpflichtung der Gesellschaft zur Unterlassung in Anspruch genom- men werden. Die Unterlassung durch einen Gesellschafter hat zwangsläufig einen anderen Inhalt als diejenige der Gesellschaft. Eine mit der Gesellschaft deckungsgleiche Verpflichtung der Gesellschafter kann bei Unterlassungspflich- ten nicht bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - I ZR 201/11, GRUR 2013, 1268 Rn. 11 mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 25. Januar 2008 - V ZR 63/07, NJW 2008, 1378 Rn. 8 zur Abgabe einer Willenserklärung). b) Gegen die Beklagten zu 2 und 3 besteht kein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG. Die Vorschrift ist eine spezielle schuldrechtliche An- spruchsgrundlage bei unzulässigem Gebrauch bzw. bei Vereitelung des zuläs- sigen Gebrauchs (§ 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG) im Innenverhältnis der Eigentü- mer (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 94, 114; Hügel/Elzer, WEG, § 15 Rn. 64). Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG 22 23 24 - 13 - stehen nur den Wohnungseigentümern bei unzulässigem Gebrauch durch an- dere Eigentümer zu. Die Beklagten zu 2 und 3 sind nicht Wohnungseigentümer. c) Der Unterlassungsanspruch gegen die Beklagten zu 2 und 3 ist auch nicht aus § 1004 Abs. 1 BGB begründet. aa) Allerdings ist bei einem Verstoß gegen die Pflichten des § 14 Nr. 1 WEG regelmäßig neben einem Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG auch ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegeben. Zwingend ist das jedoch nicht (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 94, 114 f.; Hügel/Elzer, WEG, § 15 Rn. 64; Armbrüster, ZWE 2007, 227, 229; Bruns, NJW 2011, 33; a.A. Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 11). Vielmehr ist für jede Pflicht- verletzung gesondert zu prüfen, ob sie zugleich eine Eigentumsstörung im Sin- ne des § 1004 Abs. 1 BGB darstellt. Angenommen hat der Senat das etwa für die Verletzung der hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten zwi- schen den Wohnungseigentümern (vgl. Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, ZfIR 2012, 641 Rn. 6; Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 73/14, ZfIR 2015, 391 Rn. 5). Anders ist es jedoch hier. Besteht die Pflichtverletzung des Wohnungs- eigentümers darin, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt, obwohl es diesem zuvor nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist (§ 10 Abs. 4, § 14 Nr. 1 WEG), kann der Unterlassungsanspruch auch dann auf § 15 Abs. 3 WEG gestützt werden, wenn es an einer gegenwärtigen Eigentumsstörung durch den früheren Wohnungsei- gentümer fehlt. Dagegen fordert der Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB eine ak- tuelle Eigentumsbeeinträchtigung. Eine solche liegt nicht bereits darin, dass den Eheleuten L. der Besitz an der Eigentumswohnung der Beklagten zu 1 überlassen wurde. Die Überlassung des Besitzes an einer Wohnung ist für sich genommen keine Störung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer. 25 26 - 14 - bb) Es kann dahin stehen, ob die Eheleute L. das Eigentum der üb- rigen Wohnungseigentümer durch störende Handlungen aktuell im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB beeinträchtigen. Die von der Klägerin in Anspruch genom- mene Rechtsfolge lässt sich daraus jedenfalls nicht herleiten. Zwar kann sich bei Störungen durch den Besitzer auch der Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB auf das Ergreifen von Maßnahmen zur Beendigung des überlasse- nen Besitzes verdichten. Das kommt aber, da die Besitzentziehung das letzte Mittel zur Beseitigung der Störung ist, nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht. Um einen solchen Ausnahmefall handelt es sich auch unter Berück- sichtigung des aus dem Berufungsurteil ersichtlichen Vorbringens der Klägerin nicht. Es muss deshalb auch nicht entschieden werden, ob die Beklagten zu 2 und 3 in diesem Fall mittelbare Störer wären, weil eine etwaige Störung durch die Eheleute L. von ihnen als geschäftsführende Gesellschafter (§ 709 Abs. 1 BGB) der Beklagten zu 1 zu verantworten sein könnte (vgl. zur mittelba- ren Störereigenschaft der Gesellschafter und Geschäftsführer BGH, Urteil vom 23. Juni 2009 - VI ZR 196/08, BGHZ 181, 328 Rn. 15). 27 - 15 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 u. 2, § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Kazele Haberkamp Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 26.02.2015 - 72 C 105/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.09.2015 - 85 S 50/15 WEG - 28