8 A 10695/16

Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Trier vom 9. März 2016 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 1 Der Kläger begehrt die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten nebst Stellplätzen auf dem Grundstück „I. …“ in K., Flurstück Nr. … . 2 Das 1.026 m² große Baugrundstück liegt südlich der in West-Ost-Richtung verlaufenden Sackgasse „I.“, die beidseitig nahezu vollständig bebaut ist. Im Süden hierzu verläuft nahezu parallel die S. Straße, die nach Norden hin durchgehend bebaut ist. Die näheren Einzelheiten können dem nachfolgenden Lageplan entnommen werden: 3 Abbildung in Originalgröße in neuem Fenster öffnen 4 Das mit Schreiben des Klägers vom 19. Januar 2015 (Bl. 25 ff. der Behördenakte) modifizierte Bauvorhaben sieht die Errichtung eines 20 m breiten und 16 m tiefen Gebäudes mit Erd-, Ober- und Dachgeschoss mit einer jeweiligen Wohnfläche von 320 m² nebst Keller vor. Die Traufhöhe soll 7,20 m (ursprüngliche Planung vom Oktober 2014: 6,00 m) und die Firsthöhe 13 m (ursprünglich 10,60 m) betragen. 5 Die Beigeladene versagte ihr Einvernehmen unter Hinweis auf Zweifel, ob sich das geplante Mehrfamilienhaus mit den Stellplätzen in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. 6 Mit Bescheid vom 4. März 2015 lehnte der Beklagte die Bauvoranfrage im Wesentlichen mit der Begründung ab, das Bauvorhaben füge sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizierenden näheren Umgebung ein. Die von dem Kläger unter Berücksichtigung der Flächen für Stellplätze und Zufahrten errechnete Grundflächenzahl von 0,797 überschreite die in § 17 i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO festgelegte Obergrenze einer Grundflächenzahl von 0,6 (0,4 + 50 %). Im Übrigen führten die geplanten 13 Stellplätze im rückwärtigen Grundstücksbereich wegen des dadurch ausgelösten Zu- und Abgangsverkehrs zu ungesunden Wohnverhältnissen. 7 Den dagegen eingelegten Widerspruch, mit dem auf die Irrelevanz relativer Maßfaktoren und auf eine harmonische Beziehung zwischen dem vorhandenen Baubestand und dem geplanten Bauvorhaben hingewiesen wurde, wies der Kreisrechtsausschuss mit Widerspruchsbescheid vom 15. September 2015 zurück. Zur Begründung wurde die Auffassung der Behörde unterstrichen, dass sich das Vorhaben nach dem Maß der Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Insofern dürfe auch auf die Grundflächenzahl abgestellt werden. Im Übrigen führe das Vorhaben zu einer übermäßigen Bodenversiegelung und die im rückwärtigen Grundstücksteil geplanten Stellplätze brächten eine unzumutbare Beeinträchtigung der dort vorhandenen Ruhezone. 8 Zur Begründung der hiergegen erhobenen Klage hat der Kläger im Wesentlichen vorgetragen: Für die Beurteilung des Einfügens i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB sei allein auf äußerlich erkennbare Gegebenheiten abzustellen. Insofern füge sich das Vorhaben auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der Umgebungsbebauung ein. Auf den Nachbargrundstücken seien ebenfalls Gebäude mit zwei, zum Teil drei Vollgeschossen mit jeweils mehreren Wohneinheiten vorhanden; auf dem Flurstück Nrn. … befänden sich in dem dreigeschossigen Haus sogar 12 Wohneinheiten. 9 Beklagter und Beigeladene sind dem entgegengetreten. 10 Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 9. März 2016 abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid. Das Bauvorhaben stehe im Widerspruch zu bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Rechtsgrundlage sei § 34 BauGB, weil der für das Gebiet aufgestellte Bebauungsplan „R. Straße“ mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam sei. Das Vorhaben füge sich zwar nach der Art, nicht aber nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Diese Beurteilung könne ohne eine Ortsbesichtigung aufgrund der vorgelegten Lichtbilder und des Kartenmaterials getroffen werden. Als nähere Umgebung sei insofern auf die Bebauung entlang der Sackgasse „I.“ abzustellen. Das Bauvorhaben überschreite die bei der dortigen Bebauung vorhandenen Maße sowohl hinsichtlich der Traufhöhe (6,00 m statt maximal 5,40 m [auf dem Flurstück Nr. ...]), der Firsthöhe (10,80 m statt maximal 9,00 m auf dem Flurstück Nr. ...) und der überbauten Grundfläche (320 m² statt maximal 193 m² [auf dem Flurstück Nr. ...]). Aufgrund der festgestellten Überschreitung des bauplanungsrechtlichen Rahmens sei auch ohne weiteres ersichtlich, dass durch das geplante Mehrfamilienhaus bodenrechtliche Spannungen erzeugt werden könnten. Wegen der Unzulässigkeit des Gebäudes komme auch ein Bauvorbescheid für die geplanten Stellplätze nicht in Betracht. 11 Zur Begründung der vom Senat – zwecks Klärung des südlich des Baugrundstücks vorhandenen Maßes der baulichen Nutzung – zugelassenen Berufung trägt der Kläger im Wesentlichen vor: Das Verwaltungsgericht sei mangels Einnahme des Augenscheins zu einer fehlerhaften Wertung gelangt. Das Bauvorhaben füge sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Insofern hätte das Verwaltungsgericht auch auf die südlich des Baugrundstücks vorhandene Bebauung entlang der S. Straße abstellen müssen. So weise das Gebäude auf dem Flurstück Nr. … eine Grundfläche von 227 m² auf, die beiden Doppelhaushälften auf den Flurstücken Nrn. … und … zusammen eine Grundfläche von 331 m². Was die Höhe der Nachbarbebauung anbelange, sei ergänzend zu dem von dem Beklagten vorgelegten bemaßten Lageplan auf das derzeit im Bau befindliche Gebäude auf dem Flurstück Nr. ... mit einer Traufhöhe von geschätzt 7,50 m und einer Firsthöhe von geschätzt 12,50 m hinzuweisen. Im Übrigen sei zu beanstanden, dass in dem vorgelegten Lageplan die Trauf- und Firsthöhen jeweils bezogen auf das Niveau der S. Straße erfasst worden seien. Dabei sei missachtet worden, dass das Gelände von der S. Straße zum Baugrundstück hin um ca. 3 m abfalle. So weise etwa das Doppelhaus auf den Flurstücken Nrn. … und … zwar auf der Südseite eine Traufhöhe von 4,50 m auf, wie von dem Beklagten richtig festgestellt, an der Nordseite betrage die Traufhöhe hingegen 6,80 m. Die Firsthöhe liege bezogen auf das im Lot darunter befindliche Gelände bei ca. 11,50 m statt dem von dem Beklagten mitgeteilten Wert von 9,70 m. Richtigerweise müssten den Angaben in dem von dem Beklagten vorgelegten Lageplan in allen Fällen 3 m hinzuaddiert werden. Schließlich sei das Vorhaben auch hinsichtlich der rückwärtigen Stellplätze bauplanungsrechtlich zulässig. Die nach korrigiertem Stellplatzbedarf im rückwärtigen Grundstücksbereich noch verbliebenen 5 Stellplätze führten im Vergleich zu der Situation auf den Nachbargrundstücken nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung. 12 Der Kläger beantragt, 13 unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Trier vom 9. März 2016 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 4. März 2015 und des Widerspruchsbescheids vom 15. September 2015 zu verpflichten, ihm einen positiven Bauvorbescheid zur Errichtung eines Wohngebäudes mit 9 Wohneinheiten auf dem Grundstück in K., Flur …, Flurstück Nr. … zu erteilen. 14 Der Beklagte beantragt, 15 die Berufung zurückzuweisen. 16 Nach seiner Auffassung ist das erstinstanzliche Urteil nicht zu beanstanden. Die nähere Umgebung sei zutreffend auf die Gebäude entlang der Straße „I.“ beschränkt worden. Selbst wenn man die Bebauung im Norden der S. Straße miteinbeziehen würde, füge sich das Bauvorhaben nach der überbauten Grundfläche, der Trauf- und der Firsthöhe nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Hinsichtlich der Grundfläche dürfe auf den Flurstücken Nrn. … und … keine Addition der jeweils selbstständigen Doppelhaushälften erfolgen. Es sei zutreffend, dass die S. Straße und die Straße „I.“ eine Höhendifferenz von etwa 3 m aufwiesen. Die in dem vorgelegten Lageplan angegebenen Firsthöhen seien teilweise ausgehend von den messbaren (straßenseitigen) Traufhöhen errechnet worden, so dass sie aufgrund der Hängigkeit des Geländes möglicherweise geringfügig von der tatsächlichen Firsthöhe abwichen. Die Anlage von 5 Stellplätzen im rückwärtigen Grundstücksbereich sei allerdings zulässig. 17 Die Beigeladene beantragt ebenfalls, 18 die Berufung zurückzuweisen. 19 Auch sie hält das Urteil des Verwaltungsgerichts für zutreffend: Auch unter Berücksichtigung der Bebauung entlang der S. Straße füge sich das Bauvorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die dortigen Gebäude wiesen Grundflächen von maximal 241,50 m² auf. Bei der Firsthöhe sei auf den Abstand zwischen dem jeweiligen First und der sich im Lot darunter befindlichen Geländeoberfläche abzustellen. 20 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie auf die beigezogenen Behördenakten, die sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen. Entscheidungsgründe 21 Die zulässige Berufung ist nicht begründet. 22 Das Verwaltungsgericht hat die Klage auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheids hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung des von dem Kläger geplanten Mehrfamilienhauses zu Recht abgewiesen, weil er keinen Anspruch auf Erlass der begehrten Bebauungsgenehmigung hat; denn das Bauvorhaben steht im Widerspruch zu den gesetzlichen Anforderungen an die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§ 72 Satz 3 i.V.m. § 70 Abs. 1 Satz 1 LBauO). 23 Gegenstand des Verpflichtungsbegehrens ist das Bauvorhaben in der im Schreiben des Klägers vom 19. Januar 2015 modifizierten Form. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung bezieht sich daher auf die Errichtung eines freistehenden Mehrfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss mit einer Grundfläche von 320 m² und einer Traufhöhe von 7,20 m sowie einer Firsthöhe von 13,00 m. Mit dieser Modifizierung hat sich die ursprüngliche Bauvoranfrage vom Oktober 2014 bezüglich eines ähnlichen Bauvorhabens, allerdings von geringerer Höhe, auf die das Verwaltungsgericht noch abgestellt hat, erledigt. 24 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB, weil der für diesen Bereich erlassene Bebauungsplan „R. Straße“ unstreitig wegen Ausfertigungsmangels unwirksam ist. Nach dieser Vorschrift ist ein Bauvorhaben – neben anderen Voraussetzungen – zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das Bauvorhaben des Klägers fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. 25 Zu den Anforderungen an das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB hat das Bundesverwaltungsgericht die in ständiger Rechtsprechung entwickelten Grundsätze in seinem Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 – (juris) wie folgt zusammengefasst: 26 „In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich ein Vorhaben ein, das sich innerhalb des aus seiner näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens hält, es sei denn, es lässt die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung fehlen. Allerdings kann sich im Ausnahmefall auch ein Vorhaben, das sich nicht in jeder Hinsicht innerhalb des Rahmens hält, noch in seine nähere Umgebung einfügen; Voraussetzung hierfür ist, dass es weder selbst noch infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen. Diese Grundsätze gelten nicht nur für eine Überschreitung des vorgegebenen Rahmens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, sondern auch für ein Überschreiten des Maßes der baulichen Nutzung. Bedeutsam für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind nach ständiger Rechtsprechung des Senats solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur Freifläche, prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung an.“ (Rn. 17). 27 Speziell zum Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung heißt es in dem Urteil weiter: 28 „Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind die vorhandenen „Gebäude“ in der näheren Umgebung zueinander in Beziehung zu setzen. Gebäude prägen ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern erzielen ihre optische maßstabsbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild. … [Deshalb ist] kumulierend auf die absolute Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe abzustellen. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genügt nicht, weil sie dazu führen könnte, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäuden in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Dies widerspräche der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB, eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten.“ (BVerwG, a.a.O., Rn. 20). 29 Der Senat teilt diese Anforderungen. Gemessen daran überschreitet das von dem Kläger geplante Mehrfamilienwohnhaus mit einer Grundfläche von 320 m², einer Traufhöhe von 7,20 m und einer Firsthöhe von 13,00 m das sich aus den in der näheren Umgebung vorhandenen Gebäuden ergebende Maß der baulichen Nutzung. 30 (1) Der die nähere Umgebung bildende Bereich reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Er ist für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen. Dabei ist der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks in aller Regel enger zu begrenzen als etwa bei der Ermittlung des Gebietscharakters (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 –, juris, Rn. 9; Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, NVwZ 2014, 1246 und juris, Rn. 7). Bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben – wie hier – kann als Bereich gegenseitiger Prägung grundsätzlich das Straßengeviert und die dem Baugrundstück gegenüberliegende Straßenseite angenommen werden (vgl. BayVGH, Beschluss vom 27. September 2010 – 2 ZB 08.2775 –, juris, Rn. 4). 31 Danach hat das Verwaltungsgericht den Bereich der näheren Umgebung zu eng bemessen. Zwar hat es zutreffend auf die Bebauung nördlich und südlich der Straße „I.“ abgestellt. Es hätte indes darüber hinaus auch die Bebauung südlich des Baugrundstücks mit in den Blick nehmen müssen. Denn diese grenzt zum Teil unmittelbar an das Baugrundstück an (wie die bebauten Flurstücke Nrn. …, … und …) oder ist von diesem lediglich unweit entfernt. Als für das Maß der baulichen Nutzung auf dem Bauflurstück Nr. … prägend erweist sich dabei allerdings nur die nördlich der S. Straße vorhandene Bebauung auf den Flurstücken Nrn. … bis … sowie allenfalls noch die Bebauung auf den anschließenden Flurstücken Nrn. … bis … . Denn das insofern maßgebliche, von den Straßen „I.“, R. Straße und S. Straße gebildete Karree wird im Westen von dem ca. 2 m breiten Fußweg abgeschlossen, der den Wendehammer „I.“ nach Süden hin mit der S. Straße verbindet. 32 Zu dieser Wertung ist der Senat aufgrund der zu den Akten genommenen Karten, Lagepläne, Luftbildaufnahmen und der Fotos der vorhandenen Bebauung ohne weiteres in der Lage (vgl. zur Entbehrlichkeit einer Ortsbesichtigung: BVerwG, Beschluss vom 30. Juni 2014 – 4 B 51.13 –, BauR 2014, 1763 und juris, Rn. 4). 33 (2) In der so abgegrenzten näheren Umgebung findet sich kein Gebäude, dass das mit dem Bauvorhaben des Klägers vorgesehene Maß erreicht. Dies gilt insbesondere für die von dem Kläger angeführten Referenzobjekte auf den Flurstücken Nrn. … und …, … und … . 34 (a) Zunächst finden sich auf den Flurstücken Nr. … und … keine Einzelhäuser mit der vom Kläger für sein Bauvorhaben geplanten Kubatur. 35 Nach den – insoweit nicht bestrittenen – Angaben in dem vom Beklagten bemaßten Lageplan (Anlage zum Schriftsatz vom 29. September 2016, Bl. 167 der Gerichtsakte) weist die Doppelhaushälfte auf dem Flurstück Nr. … eine Grundfläche von 126,23 m² und die Doppelhaushälfte auf dem Flurstück Nr. … eine Grundfläche von 169,71 m² auf. Ebenso wie eine – in offener Bauweise ebenfalls zulässige – Hausgruppe von 50 m Breite nicht als prägend für das Maß einer Einzelhausbebauung angesehen werden kann, sind insofern auch die beiden Hälften eines Doppelhauses jeweils isoliert zu betrachten. Damit finden sich auf den südlich des Baugrundstücks gelegenen Flurstücken schon allein hinsichtlich der überbauten Grundfläche keine Bauten, die das von dem Kläger geplante Maß auch nur annähernd erreichen. 36 Darüber hinaus könnte sich der Kläger auf die Bebauung der Flurstücke Nrn. … und … selbst dann nicht mit Erfolg berufen, wenn man die beiden Doppelhaushälften als einheitlichen Baukörper werten würde. Zwar würde die addierte Grundfläche mit 296 m² an das vom Kläger geplante Maß von 320 m² heranreichen. Indes weisen die beiden Doppelhaushälften keine Höhe auf, die mit der vom Kläger für sein Vorhaben geplanten Höhe (Traufe 7,20 m, First 13,00 m) vergleichbar wäre. 37 Wie der Senat bereits in dem das Bauvorhaben des Klägers auf dem Flurstück Gemarkung K., Flur … Nr. … betreffenden Urteil vom 13. September 2016 – 8 A 10489/16.OVG – ausgeführt hat, kommt es für die Ermittlung des in der Umgebungsbebauung vorhandenen Höhenmaßes der Bebauung auf die Höhe der Gebäude bezogen auf die Geländehöhe der jeweiligen Grundstücke an (vgl. das Urteil des Senats vom 13. September 2016 – 8 A 10489/16.OVG –, S. 15 d.U.). Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Gelände hängig ist. Liegt die zur Bebauung anstehende Grundstücksfläche tiefer als die Flächen der bebauten Grundstücke in der näheren Umgebung, wäre es verfehlt, für das zulässige Höhenmaß auf die Höhe der Nachbarbebauung bezogen auf das – tiefer liegende – Niveau des Baugrundstücks abzustellen. Hinsichtlich der Firsthöhe bemisst sich daher das in der Umgebungsbebauung vorhandene Maß nach dem Abstand des Firstes zu der im Lot darunter befindlichen Geländeoberfläche. Will man darüber hinaus auf die Traufseite abstellen, würde das Maß des Hinausragens der Bestandsbebauung über die natürliche Geländeoberfläche bei einer Hangbebauung nicht korrekt erfasst, wenn man lediglich auf die Höhe der talseitig in Erscheinung tretenden Gebäudeteile abstellte. Um das Höhenmaß einer Hangbebauung (wie z.B. eine bergseitig eingeschossige und talseitig zweigeschossene Bebauung) zutreffend zu erfassen, ist es vielmehr sachgerecht, eine Mittelung der unterschiedlich hohen Traufseiten vorzunehmen. Als Vorbild kann insofern die Höhenbegrenzung beim Grenzgaragenprivileg im Abstandsflächenrecht dienen (vgl. § 8 Abs. 9 Satz 1 Buchst. a) LBauO – „mittlere Wandhöhe“). 38 Danach ergibt sich für die Doppelhaushälften auf den Flurstücken Nrn. … und … nach den – hier als wahr unterstellten - Angaben des Klägers eine Firsthöhe von 11,50 m, die die von dem Kläger für sein Bauvorhaben auf dem Flurstück Nr. … beabsichtigte Firsthöhe von 13,00 m bei weitem nicht erreicht. Hinsichtlich der Traufhöhen geht auch der Kläger mit dem Beklagten für den südlichen – zur S. Straße hin orientierten – Wandteil von einer Höhe von 4,50 m aus. Aus der von ihm für den rückwärtigen Wandteil angenommenen Traufhöhe von 6,80 m ergibt sich dann eine gemittelte Wandhöhe für die am Hang vorhandene Bebauung von 5,65 m, also ebenfalls ein Wert, der deutlich unter der für das Bauvorhaben beabsichtigten Traufhöhe von 7,20 m liegt. Stellt man kumulierend sowohl auf die Größe der Grundfläche als auch auf die Höhe des Gebäudes ab, so stellen die beiden Doppelhaushälften auf den Flurstücken Nrn. … und … also selbst bei einer Zusammenrechnung der Grundflächen (296 m²) kein Referenzobjekt für das von dem Kläger beabsichtigte Gebäude dar. 39 (b) Dasselbe gilt auch für das Gebäude R. Straße … (Flurstück Nr. …). Zwar weist es mit einer Traufhöhe von 7,15 m und einer Firsthöhe von 12,00 m eine Höhe auf, die sich der Höhe des Bauvorhabens des Klägers annähert. Jedoch verfügt dieses Gebäude über eine deutlich kleinere Grundfläche (84,57 m²), so dass es bei kumulierender Betrachtung ebenfalls als Referenzobjekt ausscheidet. 40 (c) Soweit der Kläger auf das gerade im Bau befindliche Haus auf dem Flurstück Nr. … hinweist, ist dies zwar im Rahmen der Verpflichtungsklage noch in die rechtliche Beurteilung einzubeziehen. Indes weist auch dieses Gebäude kein Maß auf, das als Referenz für das Bauvorhaben des Klägers herangezogen werden könnte. 41 Dies gilt zunächst schon für das Höhenmaß. Während der Kläger zunächst vorgetragen hat, dieses Gebäude habe eine Traufhöhe von 6,00 m und eine Firsthöhe von 10,00 m, hat er in der mündlichen Verhandlung Fotografien und Maßangaben vorgelegt, wonach dieses Gebäude eine Traufhöhe von geschätzt 7,50 m und eine Firsthöhe von geschätzt 12,50 m aufweisen soll. Diese Schätzungen erweisen sich indes als deutlich übersetzt. Dies ergibt sich aus den unbestrittenen Maßangaben des Beklagten für das Nachbargebäude auf dem Flurstück Nr. … (vgl. den bereits in erster Instanz vorgelegten bemaßten Lageplan, Anlage zum Schriftsatz vom 7. März 2016, Bl. 62 der Gerichtsakte) und der vom Kläger vorgelegten Fotografien. Zwar zeigt das - die Bebauung auf beiden Flurstücken Nrn. … und … wiedergebende - Foto auf Bl. 3 der in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Mappe, dass sich die Traufhöhe der beiden grenzständig aneinandergebauten Häuser deutlich unterscheidet. Das Foto belegt indes nicht, dass die Traufe des Neubaus ca. 3 m höher liegt als diejenige des Nachbarhauses auf der Parzelle Nr. …, die eine Höhe von 4,38 m hat. Die verfehlte Schätzung des Klägers dürfte auf dem Umstand beruhen, dass der Neubau nicht über die von ihm angenommenen zwei Vollgeschosse, sondern nach den Angaben des Beklagten lediglich über ein Vollgeschoss und ein übergroßes Dachgeschoss verfügt. Ferner bietet das Foto auf Bl. 3 der Mappe keinerlei Beleg dafür, dass die Firsthöhe des Neubaus mit ca. 12,50 m die Firsthöhe des Nachbarhauses von 8,65 m um ca. 4 m überragt. Es spricht daher alles dafür, dass die von den Vertretern des Beklagten in der mündlichen Verhandlung mitgeteilten Höhenangaben nach den genehmigten Plänen für den Neubau auf dem Flurstück Nr. … (Traufhöhe von ca. 5,80 m [einschließlich des Sockels], Firsthöhe von 8,28 m) eher dem tatsächlichen Maß der hinzugekommenen Bebauung entsprechen. 42 Erreicht somit der Neubau auf dem Flurstück Nr. … schon nach seiner Höhe nicht das von dem Kläger für das Flurstück Nr. … geplante Maß, so gilt dies erst Recht hinsichtlich der überbauten Grundfläche, die nach den genehmigten Plänen lediglich 110 m² beträgt, sowie für die kumulierende Betrachtung. 43 (d) Soweit der Kläger schließlich als weiteres Referenzobjekt das Gebäude S. Straße … (Flurstück Nr. …) anführt, kann er hieraus schon deshalb keinen Maßstab für die Bebauung des Flurstücks Nr. … herleiten, weil dieses Gebäude aus den oben dargelegten Gründen nicht mehr zur näheren Umgebung des Baugrundstücks gehört. 44 Darüber hinaus weist auch dieses Gebäude zwar eine große Höhe auf, reicht aber hinsichtlich der überbauten Grundfläche (241,50 m²) bei Weitem nicht an das von dem Kläger beabsichtigte Maß von 320 m² Grundfläche heran. Selbst bei Einbeziehung des Gebäudes S. Straße … würde es bei der gebotenen kumulierenden Betrachtung daher als Referenzobjekt für das Bauvorhaben des Klägers ausscheiden. 45 (3) Hält sich das geplante Mehrfamilienhaus damit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht innerhalb des Rahmens der Umgebungsbebauung, so fügt es sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Mit dem Verwaltungsgericht ist auch der Senat der Auffassung, dass hier ein Ausnahmefall, der die Überschreitung des bauplanungsrechtlichen Rahmens erlauben würde, nicht vorliegt. Denn das geplante Mehrfamilienhaus würde nach seiner Kubatur den durch die Umgebungsbebauung gesetzten Rahmen deutlich überschreiten; dies gilt in besonderem Maße für die Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks. Daher würde es bereits für sich genommen bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründen. Solche Spannungen würden aber jedenfalls deshalb auftreten, weil sich eine Vorbildwirkung dieses neuen Maßes der baulichen Nutzung für die Nachbarbebauung nicht ausschließen lässt. Soll der in der Umgebungsbebauung vorhandene bauplanungsrechtliche Rahmen überschritten werden, bedarf es daher der bauleitplanerischen Entscheidung der Beigeladenen. 46 (4) Überschreitet das Bauvorhaben des Klägers damit schon den für das Maß der baulichen Nutzung vorgegebenen Rahmen, kann letztlich dahingestellt bleiben, ob das Einfügen auch deshalb zu verneinen ist, weil es – etwa wegen der Lage der Stellplätze – die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung vermissen lässt. 47 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. 48 Der Ausspruch hinsichtlich der Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO. 49 Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Beschluss 50 Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 45.000,00 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 GKG).