4 A 1922/17

Leitsatz: Zur Bestimmung der näheren Umgebung i.S. von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 21. Oktober 2015 aufgehoben und die Klage abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 21. Oktober 2015 ist zulässig und begründet. Auf die Berufung des Beklagten ist das Urteil aufzuheben und die Klage des Klägers abzuweisen. Die vom Kläger erhobene Verpflichtungsklage ist zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 24. Januar 2014 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 13. März 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Beklagte hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Kläger keinen Anspruch auf die am 11. September 2013 beantragte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer Sportsbar (Gaststätte) in ein Wettbüro hat. Nach § 64 der Hessischen Bauordnung in der hier zum Zeitpunkt der Entscheidung des Senats (noch) maßgeblichen Fassung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I S. 46, 180), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15. Dezember 2016 (GVBl. S. 294) - HBO - ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Bei der vom Kläger bereits vorgenommenen Umnutzung der Gaststätte in ein Wettbüro handelt es sich um eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Nach §§ 54 Abs. 1 Satz 1, 55 HBO i. V. m. Anlage 2 zu § 55 HBO, Abschnitt III, Nr. 1, stellt die Nutzungsänderung ein genehmigungsfreies Vorhaben dar, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen, insbesondere auch bauplanungsrechtlichen Anforderungen, als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Andere bzw. weitergehende bauplanungsrechtliche Anforderungen ergeben sich hier daraus, dass die vom Kläger bereits ausgeübte Nutzung der Räume des Erdgeschosses des Gebäudes C.-Straße ... als Wettbüro anderen bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterliegt als die bisher genehmigte Nutzung als Gaststätte. Bei dem vom Kläger betriebenen Wettbüro handelt es sich eine Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung. Nach der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs (Beschluss vom 25. August 2008 - 3 UZ 2566/07 -, juris Rdnr. 5; Beschluss vom 23. Dezember 2015 - 4 A 679/14.Z -, S. 3 des Beschlussabdrucks) fallen Wettannahmestellen mit Verweilcharakter als Wettbüros unter den Begriff der "Vergnügungsstätte". Vergnügungsstätten stellen einen eigenständigen Nutzungsbegriff dar. Als bauplanungsrechtlicher Nutzungsbegriff sind sie durch kommerzielle Freizeitgestaltung und Amüsierbetriebe gekennzeichnet. Wirtschafts- und gewerberechtlich sind Vergnügungsstätten eine besondere Art von Gewerbebetrieben, bei denen - in unterschiedlicher Weise - die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund steht. Unter dem städtebaulichen Begriff der "Vergnügungsstätte" als Sammelbegriff sind Gewerbebetriebe besonderer Art zusammengefasst, die in unterschiedlicher Ausprägung unter Ansprache des Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitstriebs ein bestimmtes gewinnbringendes Freizeitangebot vorhalten; auch Wettbüros fallen darunter (Beschluss vom 25. August 2008, a.a.O., Rdnr. 5). Der vom Kläger herangezogene Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt vom 12. März 2018 - 8 L 9672/17.F - führt zu keinem anderen Ergebnis. Das Verwaltungsgericht Frankfurt beruft sich in diesem Beschluss im Wesentlichen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (Urteil vom 23. August 2017 - 3 S 1102/17 -, juris Rdnr. 27 m.w.N.) und führt daher aus, dass unter dem Oberbegriff der Wettvermittlungsstellen zwischen dem Wettbüro als Vergnügungsstätte und der bloßen Wettannahmestelle als "normalem" Gewerbebetrieb zu differenzieren sei. Für ein Wettbüro als Vergnügungsstätte sei erforderlich, dass die Kunden dazu animiert werden sollten, sich in den Räumen aufzuhalten und beispielsweise die Sportergebnisse, auf die sie gewettet hätten, in Live-Übertragungen zu verfolgen. Regelmäßig handele es sich um eine Vergnügungsstätte, wenn sogenannte Live-Wetten angeboten werden (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20. April 2018 - 7 A 85/17 -, juris Rdnr. 4 bis 6 m.w.N.). Da in dem Wettbüro des Klägers laut Bau- und Nutzungsbeschreibung (Bl. 4 der Behördenakte) im Gastraum Tische und Stühle aufgebaut sind, die Kunden Getränke kaufen und Sportereignisse in Live-Übertragungen auf Bildschirmen verfolgen können, sollen die Kunden dazu animiert werden sollen, sich in den Räumen aufzuhalten. Dabei bietet das Sportwettenkonzept von "D." auch sogenannte Live-Wetten an. Damit unterfällt die Wettvermittlungsstelle des Klägers nach dieser Rechtsprechung ebenfalls dem Begriff der Vergnügungsstätte. Für das vom Kläger betriebene Wettbüro ergeben sich andere bauplanungsrechtliche Anforderungen als für die bislang genehmigte Gaststätte. Während eine Gaststätte bspw. in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, gilt dies für eine Vergnügungsstätte nicht. Der Beklagte ist im Bescheid vom 24. Januar 2014 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheids vom 13. März 2014 im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der begehrten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Sportsbar (Gaststätte) in ein Wettbüro hier nicht vorliegen, da dem Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Maßgeblich ist hier das vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gemäß § 57 Abs. 1 HBO, denn das Grundstück C.-Straße ... liegt nicht im Sinne des § 56 Abs. 2 HBO im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB oder nach den §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB. Damit ist im Verfahren die Zulässigkeit der beantragten Nutzungsänderung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu prüfen (§ 57 Abs. 1 Nr. 1 HBO). Die Nutzungsänderung erweist sich nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB als unzulässig. Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die bebaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB). Danach ist das vom Kläger betriebene Wettbüro als Vergnügungsstätte unzulässig, weil es sich bei der maßgeblichen näheren Umgebung des Grundstücks C.-Straße ... in Dreieich-C. um ein faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO handelt. Der die nähere Umgebung eines Baugrundstücks bildende Bereich reicht soweit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 - 4 C 7.15 -, juris Rdnr. 9 m. w. N.). Im Mittelpunkt dieser Umgebung liegt das Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll bzw. wie hier bereits verwirklicht wurde. Die nähere Umgebung dieses Grundstücks wird im Idealfall durch konzentrische Kreise bestimmt, deren Radien mit den Auswirkungen der fraglichen baulichen Anlage auf seine Umgebung wachsen. Dabei ist zu beachten, dass diese Kreise je nach Merkmal (Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll) unterschiedlich groß sein können. Von dieser Bereichsbestimmung mit Hilfe einer geometrischen mehr oder weniger idealen Figur können aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls Abweichungen geboten sein, die das Ergebnis einer nicht schematischen, sondern wertenden Betrachtung sind (Hessischer VGH, Beschluss vom 8. Dezember 1989 - 4 TG 2896/89 -, juris Rdnr. 26 m. w. N.; Urteil vom 20. März 2018 - 4 A 2797/16 -, juris Rdnr. 46). "Je reiner, d.h. einheitlicher, die beachtliche Umgebung ist, umso enger wird voraussetzungsgemäß der Rahmen, den sie hergibt" (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, juris Rdnr. 44). Als nähere Umgebung ist unter wertender und bewertender Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nur an äußerlich erkennbare, also mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anzuknüpfen; dabei können Lagepläne und Luftbilder gewürdigt werden (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 -, juris Rdnr.13). In Anwendung dieser Grundsätze ist zur Bestimmung des Gebietscharakters nach dem bei der richterlichen Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten am 18. Juni 2018 gewonnenen Eindruck auf das Straßengeviert C.-Straße im Westen, der E.-Straße im Norden, dem G.-Weg im Osten und der F.-Straße im Süden als nähere Umgebung abzustellen. Dieses Straßengeviert ist nach einer konkreten, am tatsächlich Vorhandenen ausgerichteten Betrachtung optisch als eigenständiges und klar abgrenzbares Gebiet zu werten. Innerhalb dieses Straßengevierts liegt eine weitgehend gleichförmige Bebauung vor, die sowohl im Hinblick auf die Kubatur, die Stellung der Gebäude auf den Grundstücken und auch die Nutzungsart den Eindruck eines in sich geschlossenen Gebiets erweckt. Nicht mit einzubeziehen in die maßgebliche nähere Umgebung ist - entgegen der Auffassung des Klägers - die Bebauung westlich der C.-Straße, die Bebauung im Bereich der Hauptstraße und die Bebauung an der H.-Straße. Denn die C.-Straße entfaltet aufgrund ihrer Breite mit mehreren Fahrspuren in Höhe des klägerischen Grundstücks und der festgestellten Verkehrsbelastung in Höhe des klägerischen Grundstücks trennende Wirkung (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 -, juris Rdnr. 15). In Höhe des Grundstücks C.-Straße ... unterscheidet sich die Bebauung östlich und westlich der C.-Straße signifikant voneinander. Auf den Grundstücken östlich der C.-Straße befindet sich - ohne Abstand zum Bürgersteig - eine geschlossene traufständige Bebauung. Bis zur Einmündung der nördlich gelegenen E.-Straße besteht die Bebauung aus kleineren vorwiegend wohngenutzten Gebäuden. Demgegenüber erstreckt sich auf mehreren Grundstücken westlich der C.-Straße der größere gewerblich genutzte massive und die Umgebung beherrschende Gebäudekomplex der Volksbank, der sich beginnend mit der Hausnummer ... hinter dem von der Volksbank als Büroraum genutzten Gebäude mit der Hausnummer ... weiter fortsetzt. Diese unterschiedliche Bebauung diesseits und jenseits der Straße führt hier dazu, dass sich die völlig andersartige Bebauung westlich der C.-Straße auf das Baugrundstück nicht mehr prägend auswirkt (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 29. April 1997 - 4 B 6.97 -, juris Rdnr. 4). An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, dass die vormals vorhandene Bebauung vor der Volksbank im Dreieck zwischen der C.-Straße und der H.-Straße inzwischen abgerissen wurde und die durch den Abriss freigewordene Fläche derzeit als Terrasse mit gastronomischem Angebot genutzt wird. Dies führt zwar dazu, dass nunmehr eine optische Sichtachse vom Vorhabengrundstück zur H.-Straße im Bereich der Kreuzung mit der C.-Straße und der Hauptstraße entstanden ist. Bei der Bestimmung der näheren Umgebung sind aber solche sogenannte "Sichtachsen" kein alleiniges Merkmal zur Konkretisierung des maßgeblichen näheren Umgebung. Der durch den Abriss des Vorbaus der Volksbank entstandene Platz auf der westlichen Seite der C.-Straße im Bereich der Kreuzung Hauptstraße/H.-Straße verstärkt hier vielmehr den trennenden Charakter der C.-Straße. Denn diese offene Fläche westlich der C.-Straße findet keine Entsprechung in der gegenüber befindlichen geschlossenen Bauweise östlich der C.-Straße, wo sich das klägerische Grundstück mit der Hausnummer ... befindet. Der trennende Charakter der C.-Straße wird auch nicht durch die sich nördlich an das Volksbankgebäude auf der westlichen Seite der Offenbacher Straßen befindliche Bebauung aufgehoben. Dabei handelt es sich zwar ebenfalls um eine teils giebelständige, teils traufständige Bebauung auf der Grenze zum Bürgersteig, die eine gewisse Ähnlichkeit zur Bebauung östlich der C.-Straße aufweist. Aufgrund der westlich der C.-Straße vorhandenen, zumindest bis zur E.-Straße wirkenden Dominanz des Volksbankgebäudes vermag die weiter nördlich auf dieser Straßenseite folgende Bebauung keine prägende Wirkung auf die Ostseite der C.-Straße zu entfalten. Inwieweit die im hinteren Bereich des Grundstücks C.-Straße ... befindlichen Parkplätze, die nach Angaben des Klägers von der Volksbank genutzt werden, Einfluss auf die Abgrenzung der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks haben können, erschließt sich dem Senat nicht. Die maßgebliche nähere Umgebung des Grundstücks C.-Straße ..., die östlichen durch die C.-Straße, nördlich durch die E.-Straße, westlich durch den G.-Weg und südlich durch die F.-Straße begrenzt wird, ist als faktisches allgemeines Wohngebiet i. S. v. § 4 BauNVO zu qualifizieren. Gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude (Nr. 1), die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetrieb (Nr. 2) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3). Gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe. Der Gebietscharakter des Straßengevierts entspricht dem eines allgemeinen Wohngebiets. Denn die Wohngebäude überwiegen in diesem Gebiet zahlenmäßig und der Wohncharakter des Gebiets bleibt auch unter Berücksichtigung der Auswirkungen der anderen Anlagen klar erkennbar. Die innerhalb dieses Straßengevierts vorhandenen gewerblichen Einsprengsel - insbesondere die teilweise gewerbliche Nutzung auf den Grundstücken C.-Straße Nr. ... bis ... - rechtfertigen nicht die Annahme eines faktisches Mischgebiets. In dem Gebäude auf dem Grundstück C.-Straße ... betreibt der Kläger im Erdgeschoss das streitgegenständliche "Wettbüro" des Anbieters "D.". Ferner befinden sich im 1. Stock des Gebäudes, erreichbar über eine Treppe im Hinterhof, eine genehmigte Gaststätte. Den 2. Stock nutzt der Kläger - ebenfalls genehmigt - als Büro. Die Gaststättennutzung ist nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Dies gilt auch für die damit im Zusammenhang stehende Büronutzung im 2. Stock des Gebäudes. Nördlich des Grundstücks C.-Straße ... befindet sich das "...-Kino" (C.-Straße ...). Dieses Kino stellt keine Vergnügungsstätte i. S. v. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO dar, sondern eine im (faktischen) allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässige Anlage für kulturelle Zwecke (vgl. hierzu Hess. VGH, Beschluss vom 25. August 2008, a. a. O., juris Rdnr. 5). Es handelt sich um ein 1920 errichtetes kommunales Kino mit Stadtteilbezug, das derzeit renoviert und voraussichtlich Mitte Juli 2018 wiedereröffnet wird. Nach Betriebskonzept und städtebaulichen Auswirkungen steht dieses Kino hierbei kleinen Theatern und kleinen Veranstaltungsräumen näher als Nachtlokalen, Discotheken, Spielhallen und Erotikfilm-Etablissements. Denn im einzigen Vorführraum des Kinos, der mit fünf Sitzreihen für ca. 100 Besucher und einer Theke mit Barhockern zum Ausschank von Getränken eingerichtet ist, werden den Allgemeingeschmack treffende Kinofilme gezeigt. Im Gebäude C.-Straße ... wird die Pizzeria "H." mit sechs Sitzplätzen betrieben, die als eine der Versorgung des Gebiets dienende Speisewirtschaft und damit als gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO im (faktischen) allgemeinen Wohngebiet zulässig zu qualifizieren ist. Auch das Bestattungshaus Pietät I. in der C.-Straße ... ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zumindest ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb zulässig (vgl. hierzu OVG Thüringen, Urteil vom 20.November 2002 - 1 KO 817/01 -, juris Rdnr. 48 f.; VG Karlsruhe, Beschluss vom 10. September 2013 - 9 K 1687/13 -, juris Rdnr. 21 m.w.N.). Die Pietät ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines (faktischen) allgemeinen Wohngebiets, das vor allem ein ungestörtes Wohnen ermöglichen soll, auch vereinbar. Dieses Bestattungsunternehmen als Gewerbebetrieb widerspricht nach dem vom Senat gewonnenen Eindruck nach seiner Größe nicht dem Charakter des (faktischen) allgemeinen Wohngebiets, zumal sich über der Pietät Wohnungen befinden. Auch dürfte die Intensität des Kundenverkehrs eher unter dem anderer nicht störender Gewerbebetriebe liegen (vgl. hierzu OVG Thüringen, Urteil vom 20. November 2002 - 1 KO 817/01 -, juris Rdnr. 49). Der Betrieb als solcher ist typischerweise als wohngebietsverträglich einzuordnen. Ob bei dem unter der Adresse C.-Straße ... ehemals ansässigen Betrieb der Schlosserei und Metallbau J., der als Handwerksbetrieb nach dem Tod des Einzelunternehmers zum 6. Januar 2014 von Amts wegen abgemeldet worden ist, nach der Verkehrsauffassung mit einer Wiederaufnahme der eingestellten Nutzung zu rechnen ist, kann dahingestellt bleiben. Die eingestellte Nutzung eines Gebäudes ist zwar nur dann geeignet die Eigenart der näheren Umgebung noch zu prägen, wenn nach der Verkehrsauffassung mit ihrer Wiederaufnahme noch zu rechnen ist (BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, juris Rdnr.8 m.w.N.). Dies braucht hier nicht geklärt zu werden, da es sich bei dem Schlosserbetrieb um einen nicht störenden Handwerksbetrieb gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO gehandelt hat. Während der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten hat der Senat festgestellt, dass der Betrieb beim Blick durch das geschlossene Gitter vor dem Durchgang über eine Werkstatt verfügt hat, die sich im Durchgang zwischen den Gebäuden C.-Straße ... und ... von der Straße zurückgesetzt befunden hat. Selbst wenn eine Schlosserei im Allgemeinen als ein störender Handwerksbetrieb angesehen wird, da mit dem Betrieb sowie dem Be- und Entladen der Materialien typischer Weise Lärm, Staub und Geruchsentwicklungen verbunden sind (Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl., 2014, § 4 Rdnr. 4.4), kann dies aufgrund der Größe der Werkstatt im konkreten Fall nicht gelten. Weder die Beigeladene noch der Kläger haben im Übrigen vorgebracht, dass es während des früheren Betriebs der Schlosserei zu irgendwelchen Konflikten mit der unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung gekommen ist. Selbst wenn man jedoch die Schlosserei als einen störenden Handwerksbetrieb qualifizieren wollte, handelte es sich bei dieser Nutzung um einen das Gebiet nicht prägenden Fremdkörper. Die Schlosserei stellt sich als singuläre Nutzung innerhalb einer sie sonst umgebenden homogenen Bebauung als ein unbeachtlicher Fremdkörper dar (vgl. hierzu auch BVerwG, Urteil vom 7. Dezember 2006 - 4 C 11/05 -, NVwZ 2007, 585). Die E.-Straße wird von Hausnummer ... bis zur Hausnummer ... ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Auch die Gebäude am G.-Weg von Hausnummer ... bis ... werden mit Ausnahme der Fahrschule K. (Hausnummer ...) zu Wohnzwecken genutzt. Ob diese Fahrschule, die sich in einem ansonsten wohnlich genutzten Gebäude befindet, im (faktischen) allgemeinen Wohngebiet bereits grundsätzlich zulässig ist, weil sie unter die Privilegierung des § 13 BauNVO fallen könnte, lässt der Senat offen. Der Senat braucht hier nicht klären, ob unter die Privilegierung des § 13 BauNVO generell auch eine Fahrschule fallen kann (bejahend: VG München, Urteil vom 8. Februar 2011 - M 1 K 10.4830 -, juris Rdnr. 37; verneinend: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29. April 1996 - 11 B 748/96 -, juris Rdnr. 8). Die Fahrschule K. stellt sich nach Auffassung des Gerichts wegen ihrer geringen Größe jedenfalls als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO dar (vgl. VG Ansbach, Urteil vom 19. Juli 2011 - AN 3 K 11.00857-, juris Rdnr.26), der ausnahmsweise im (faktischen) allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden kann. Denn die Fahrschüler kommen üblicherweise für die praktischen Fahrstunden nicht direkt zur Fahrschule und besuchen nur an wenigen Stunden in der Woche Kurse zum theoretischen Unterricht in der Fahrschule selbst. Auch ist die unterrichtende Tätigkeit in einer Fahrschule weder lärmintensiv noch sonst störend. Die F.-Straße ist von der Hausnummer ... bis zur Hausnummer ... bis auf das Gebäude F.-Straße ... nur wohnbaulich genutzt. In der F.-Straße ... befindet sich ein Klingelschild mit der Bezeichnung "audiophono". Da sich aus dem von der Beigeladenen im Termin zur mündlichen Verhandlung überreichten Auszug aus dem Gewerberegister ergibt, dass dort seit dem 1. April 2004 ein Einzelunternehmer einen Handel mit Musikinstrumenten, Hifi-Komponenten und Schallplatten angemeldet hat, geht das Gericht von einem nicht störenden sonstigen Gewerbebetrieb aus. Dieser ist ausnahmsweise gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in einem (faktischen) allgemeinen Wohngebiet zulässig. Mit nennenswertem Kundenverkehr ist nicht zu rechnen, weil ein Verkaufsraum nicht vorgefunden werden konnte. Damit hat der Beklagte mit seinem Bescheid vom 24. Januar 2014 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheids vom 13.März 2014 im Ergebnis zu Recht die vom Kläger beantragte Baugenehmigung für die begehrte Nutzungsänderung in ein Wettbüro abgelehnt. Denn Vergnügungsstätten sind in (faktischen) allgemeinen Wohngebieten gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO nicht zulässig. Die Kosten des gesamten Verfahrens - bis auf die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen - hat der Kläger zu tragen, da er unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil die Beigeladene keinen Sachantrag gestellt und sich damit auch keinem Prozessrisiko ausgesetzt hat (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch für die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor. Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer Sportsbar (Gaststätte) in ein Wettbüro. Mit am 11. September 2013 beim Beklagten eingegangenem Bauantrag beantragt der Kläger für das Baugrundstück in der Gemarkung C., Flur ..., Flurstück .../... (C.-Straße ..., 63303 Dreieich-C.) eine Genehmigung für die Umnutzung einer Sportsbar (Gaststätte) in ein Wettbüro mit einer Gastraumfläche von 39 m² bei insgesamt 50,32 m² Nutzfläche im Erdgeschoss des vorhandenen Gebäudes. In dem bereits unter dem Namen des Anbieters "D." eingerichteten Wettbüro werden an der Theke die Wettscheine abgegeben und im Gastraum sind Tische und Stühle aufgestellt sowie nichtalkoholische Getränke werden verabreicht. Auf Bildschirmen können die Gäste Sportereignisse verfolgen. Das Wettbüro ist in der Zeit von 10 Uhr bis 22 Uhr geöffnet. Ausweislich des Internetauftritts des Anbieters "D." bietet dieser bei seinem Sportwettenkonzept auch sog. Live-Wetten an. Die Beigeladene versagte am 4. Dezember 2013 ihr Einvernehmen zur Erteilung der Baugenehmigung mit der Begründung, das Vorhaben sei planungsrechtlich als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzustufen. Das Wettbüro füge sich nicht in die Eigenart der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ein. In einer weiteren schriftlichen Stellungnahme der Beigeladenen vom 6. Januar 2014 verwies sie ergänzend auf den Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 25. August 2008 - 3 UZ 2566/07 -, der darlege, dass Wettbüros unter den Begriff "Vergnügungsstätte" fielen und die weitere Ansiedlung eines Wettbüros in einem nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilenden Gebiet gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen könne, wenn sie wegen der dort bereits vorhandenen schutzwürdigen Nutzungen, insbesondere von Wohnnutzung, aber auch von Büro- und Ladenlokalnutzungen, unverträglich sei. Mit Bescheid vom 24. Januar 2014 lehnte der Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass sich das betreffende Grundstück innerhalb eines unbeplanten im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB befinde und dass die Beigeladene ihr Einvernehmen gem. § 36 Abs. 1 BauGB versagt habe. Dieser Begründung folgend entspreche das Vorhaben daher nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Gegen den Bescheid der Beklagten vom 24. Januar 2014 erhob der Kläger am 18. Februar 2014 Widerspruch. Zur Begründung führte er aus, dass das Gebiet faktisch als Mischgebiet i. S. d. § 6 BauNVO einzuordnen sei. Im Mischgebiet seien Vergnügungsstätten, mithin also auch das streitgegenständliche Wettbüro, zulässig, weil es sich mit nur 39 m² Gastraumfläche nicht um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handele und der Teil des Gebietes, in dem sich das Vorhaben befinde, überwiegend durch Gewerbe geprägt sei. Es sei nicht ersichtlich, dass hier die Wohnnutzung überwiege. Auch sei nicht zu erkennen, dass hier mit einem "Trading-Down-Effekt" zu rechnen sei. Zudem sei das Gebot der Rücksichtnahme gewahrt. Aus der Nutzung ergäben sich weder Störungen noch Immissionen für die Anwohner. Mit Widerspruchsbescheid vom 13. März 2014 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurück. Zur Begründung führte der Beklagte im Wesentlichen aus, dass es sich bei dem Wettbüro mit einer angegebenen Fläche von 39 m² um eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte handele, da diese unter der Schwellenwertgrenze von 100 m² liege. Das nach § 34 BauGB zu beurteilende Baugebiet entspreche einem Mischgebiet. Gemäß § 6 BauNVO könnten im Mischgebiet nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten bei überwiegend gewerblich geprägten Nutzungen grundsätzlich und ansonsten ausnahmsweise zugelassen werden. Entgegen den Ausführungen des Klägers sei eine eindeutige gewerbliche Prägung der näheren Umgebung nicht erkennbar. Vielmehr "scheine" in der unmittelbaren Umgebung, die von den Straßen C.-Straße, E.-Straße, F.-Straße und G.-Weg begrenzt werde, eine überwiegende Wohnnutzung zu bestehen. Der Kläger hat am 11. April 2014 Klage beim Verwaltungsgericht Darmstadt erhoben. Der Kläger hat zur Begründung der Klage zunächst auf seinen Vortrag im Widerspruchsverfahren Bezug genommen. Ergänzend ist er der Auffassung, dass nicht erkennbar sei, dass im faktischen Mischgebiet das allgemein zulässige Wettbüro die gebotene Rücksichtnahme auf die Umgebungsbebauung vermissen lasse. Die Eigenart der näheren Umgebung, an der sich sein Vorhaben zu orientieren habe, sei auch geprägt von der gewerblichen Nutzung im Bereich östlich und westlich der Frankfurter Straße; zudem befänden sich im hinteren Bereich der C.-Str. ... Parkplätze der Volksbank. Auch dies zeige, dass die Bebauung entlang der H.-Straße Auswirkungen auf die neben der C.-Straße streitgegenständliche Bebauung mit der Hausnummer ... habe. Der Kläger hat beantragt, den Bescheid des Beklagten vom 24. Januar 2014 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 13. März 2014 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, dem Kläger die mit Bauantrag vom 11. September 2013 begehrte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von einer Sportsbar (Gaststätte) in ein Wettbüro (C.-Straße ..., Dreieich, Gemarkung C., Flur ..., Flurstück .../...) zu erteilen, die Hinzuziehung des Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte vertritt n u n m e h r die Auffassung, für das Gebiet der C.-Straße, der F.-Straße, des G.-Wegs sowie der E.-Straße könne ein allgemeines Wohngebiet mit nicht störenden Gewerbeanteilen festgestellt werden. Zu einem Mischgebiet als Einstufung könne man nur gelangen, wenn man die Bebauung an der Hauptstraße und der H.-Straße in die maßgebliche nähere Umgebung mit einbeziehe. Dem müsse jedoch ausdrücklich widersprochen werden. Denn sowohl aus Blickrichtung C.-Straße auf die Hauptstraße als auch umgekehrt ergebe sich, dass das Gebiet nordöstlich der C.-Straße/F.-Straße ein eigenständiges Gebiet mit eigenem Charakter darstelle, und zwar dem eines allgemeinen Wohngebiets. Es gebe keine wechselseitige Prägung der Bereiche C.-Straße und Hauptstraße. Die nähere Umgebung sei im Rahmen des § 34 BauGB nach - mehr oder weniger - konzentrischen Kreisen zu ermitteln. Ein über diese Kreise hinausgehendes Blickfeld bleibe dabei außen vor. Das Verwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 7. Juli 2015 die Stadt Dreieich beigeladen. Die Beigeladene hat keinen Sachantrag gestellt. Das Verwaltungsgericht hat am 26. August 2015 im Rahmen einer mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift der öffentlichen Sitzung des Verwaltungsgerichts (Bl. 96 bis 99 der Gerichtsakte) verwiesen. Mit Urteil vom 21. Oktober 2015 hat das Verwaltungsgericht der Klage des Klägers stattgegeben. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, das klägerische Vorhaben füge sich in die nähere Umgebung ein. Dabei sei zwischen den Beteiligten unstreitig, dass sich das Vorhaben in einem Mischgebiet i. S. d. § 6 BauNVO befinde. Als nähere Umgebung sei die Bebauung beiderseits der C.-Straße bis zur Einmündung der E.-Straße in nördlicher Richtung und bis zur Einmündung in die Hauptstraße in südlicher Richtung (Eckbebauung Volksbank), der südliche Bereich der E.-Straße bis zur Einmündung des G.-Wegs sowie ab der Einmündung zur F.-Straße, die nördliche Seite der F.-Straße bis zur Einmündung in die C.-Straße anzusehen. Ferner sei der Bereich der Hauptstraße bis zu Hausnummer ..., in welchem sich ein Eiscafé befinde, mit in die nähere Umgebung des Vorhabens einzubeziehen und darüber hinaus auch die Westseite der H.-Straße beginnend mit dem Gebäude H.-Straße ... bis zur Einmündung in die Hauptstraße in südliche Richtung. Der maßgebliche Teil der näheren Umgebung, in dem sich auch das streitgegenständliche Grundstück befinde, weise eine eindeutig gewerbliche Prägung auf. Auch gingen von dem streitgegenständlichen Vorhaben keine Wirkungen aus, die die Nutzung der umliegenden Grundstücke "in irgendeiner Weise" beeinträchtigen könnten. Es sei insbesondere nicht erkennbar, dass sich etwas anderes aus dem baurechtlichen Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO ergebe. Auch das Argument eines sogenannten "Trading-Down-Effekts" vermöge nicht dazu zu führen, dass sich das streitgegenständliche Vorhaben nicht einfüge, weil es dem Gebot der Rücksichtnahme nicht hinreichend Rechnung trage. Im Hinblick auf die "Vielfältigkeit" der gewerblichen Nutzung in der näheren Umgebung des Vorhabens sehe das erkennende Gericht eine solche Gefahr nicht. Der Beklagte hat am 6. November 2015 die Zulassung der Berufung gegen das ihm am 22. Oktober 2015 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 21. Oktober 2015 beantragt. Mit Beschluss vom 18. September 2017 - 4 A 2350/15.Z -, zugestellt am 22. September 2017, hat der Senat die Berufung gegen dieses Urteil wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zugelassen. Mit Schriftsatz vom 17. Oktober 2017, eingegangen bei Gericht am selben Tage, hat der Beklagte die Berufung begründet. Er ist weiterhin der Auffassung, der Straßenzug H.-Straße/Hauptstraße könne bei der Feststellung der näheren, maßgeblichen Umgebung nicht berücksichtigt werden. Der Charakter des somit maßgeblichen Straßengevierts zwischen C.-Straße, E.-Straße, G.-Weg und F.-Straße entspreche dem eines allgemeinen Wohngebiets gemäß § 4 BauNVO; daran ändere auch das Vorhandensein einiger gewerblicher Nutzungen nichts. Das streitgegenständliche Vorhaben (Wettbüro) erweise sich durch den Verweilcharakter aufgrund der vorhandenen Bildschirme, dem Getränkeangebot und der Sitzmöglichkeiten als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung. Vergnügungsstätten seien im allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Der Beklagte beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 21. Oktober 2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er habe im Ergebnis einen Anspruch auf die ihm durch das erstinstanzliche Gericht zugesprochene Baugenehmigung. Dabei sei von wesentlicher Bedeutung die zwischenzeitlich erfolgte bauliche Veränderung des dem Vorhabengrundstück gegenüberliegenden Eckgrundstücks zur H.-Straße. Durch den Teilabriss des prägenden Eckgebäudes (Vorbebauung Volksbank) sei die gewerbliche Nutzung auf der H.-Straße (Penny-Markt Discounter usw.) zur näheren Umgebung zugehörig zu qualifizieren. Gerade die aktuelle Nutzung der durch den Abriss frei gewordenen Fläche als Terrasse mit gastronomischem Angebot führe zu einer nicht nur optischen Verbindung des Vorhabengrundstücks zur H.-Straße im Kreuzungsbereich. Die dortige gewerbliche Nutzung sei gebietsprägend und wirke sich auch auf das Vorhabengrundstück aus. Die nähere Umgebung sei spätestens unter Berücksichtigung der Veränderung weiter zu fassen, als es das Berufungsgericht in seinem Zulassungsbeschluss angenommen habe. Unter Berücksichtigung dieser Umstände könne weder von einem allgemeinen Wohngebiet ausgegangen werden noch von einem Mischgebiet, welches in der näheren Umgebung durch Wohnen geprägt sei. Sein Vorhaben sei damit nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO zulässig. Die Beigeladene stellt keinen Antrag. Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2018 das Grundstück Gemarkung C., Flur ..., Flurstück .../... (C.-Straße ..., Dreieich-C.) und seine nähere Umgebung in richterlichen Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme wird auf die Verhandlungsniederschrift (Bl. 277 bis 279 der Gerichtsakte) verwiesen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten Bezug genommen auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens (2 Bände) sowie die Bauakten des Beklagten (1 Hefter), die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind.