28 K 3867/15

Tenor Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 15. Mai 2015 verpflichtet, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des Objekts T.----------straße 1 in L. -M. (Gastronomie in Wettbüro mit 98,43 qm Nettonutzfläche) zu erteilen. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 1 2 Tatbestand 3 Mit einem im September 2014 bei der Beklagten gestellten Bauantrag begehrte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für ihr im Erdgeschoss des Gebäudes T.----------straße 1 in L. -M. geplantes Vorhaben „Nutzungsänderung einer Gastronomie in ein Wettbüro“. Laut Betriebsbeschreibung sollen in dem Wettbüro an Werktagen sowie an Sonn- und Feiertagen in der Zeit von 10:00 Uhr bis 22:00 Uhr Wetten angenommen werden. Gemäß der dem Antrag beigefügten Grundrißzeichnung soll die für das Verfolgen von Ereignissen mittels Bildschirmen, für das Ausfüllen und die Entgegennahme der Wettscheine vorgesehene Zone durch eine feuerschutzbeständige Innenwand der Feuerschutzklasse F 90 (AB) und eine Brandschutztür T-30 von dem Personalraum, den Toiletten und den zu diesen Räumlichkeiten führenden Flur abgetrennt werden. Der Bereich „Wetten“ soll mit mehreren TV-Wandmonitoren und insgesamt 8 Tischen sowie Sitzgelegenheiten (ca. 40) ausgestattet werden. Das Erdgeschoss des in Rede stehenden Gebäudes verfügt ausweislich der vorgelegten Berechnung über eine Grundfläche von 194,51 qm, wovon 98,43 qm auf „Service und Wetten“ entfallen und die übrige Fläche von „Beh. WC, Flur, Personalraum, WC-Herren und WC-Damen“ beansprucht wird. 4 Das Vorhabengrundstück liegt an der Ecke der T.----------straße / N. Straße innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils der beklagten Stadt und wird nicht vom Geltungsbereich eines Bebauungsplanes erfasst. 5 Mit Bescheid vom 15. Mai 2015 versagte die Beklagte nach erfolgter Anhörung die begehrte Genehmigung. Zur Begründung führte sie aus: Das Vorhaben sei in einem Gebiet beabsichtigt, das als faktisches Mischgebiet nach § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zu beurteilen sei. Vergnügungsstätten – wie das geplante Wettbüro – könnten in Teilen eines Mischgebietes zugelassen werden, wenn diese überwiegend durch gewerbliche – nicht wesentlich störende – Nutzung geprägt seien. Eine überwiegend gewerbliche Nutzung könne hier jedoch aufgrund der Wohnnutzung in den Obergeschossen der umliegenden Gebäude nicht erkannt werden. Auch eine ausnahmsweise Zulässigkeit des Vorhabens als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte nach § 6 Abs. 3 BauNVO sei nicht gegeben. Der in Rede stehende Bereich der östlichen N. Straße sei durch artverwandte Nutzungen bereits negativ vorgeprägt. Durch die Ansiedlung weiterer Vergnügungsstäten wie etwa Spielhallen oder Wettbüros wäre eine verstärkte Abwertung dieses Bereichs zu befürchten. Das Vorhaben sei bedingt durch den zu befürchtenden Trading-Down-Effekt, also der negativen Häufung von Vergnügungsstätten, im faktischen Plangebiet als unzulässig anzusehen. Mit dem Ziel, einen positiven städtebaulichen Impuls für die östliche N. Straße zu setzen und zur Attraktivitätssteigerung beizutragen, sei im Jahr 2013 ein bestehender Lebensmittelmarkt vom östlichen Stadteingangsbereich auf das Grundstück im Eckbereich N. Straße/ Q.---------straße verlagert worden. Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten in diesem Bereich würde dieser städtebaulichen Entwicklung zuwiderlaufen. 6 Die Klägerin hat am 22. Mai 2015 Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt. 7 Sie trägt vor: Das Baugrundstück liege in einem Bereich, der bei einer nach der Rechtsprechung vorzunehmenden Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägender Faktoren überwiegend gewerblich geprägt sei. Es sei zu berücksichtigen, dass die Erdgeschossebenen in der näheren Umgebung nahezu ausschließlich gewerblich genutzt würden. Es sei zudem zu berücksichtigen, dass das großflächige Kaufhaus auf der N. Straße 337 – 339, der L1. Textildiscounter auf der N. Straße 327 sowie das Hotel M1. Hof erhebliche Ausstrahlungswirkung auf die Umgebung hätten. 8 Jedenfalls sei das Vorhaben nach § 6 Abs. 3 BauNVO bauplanungsrechtlich zulässig. Bei der Entscheidung über eine nach dieser Vorschrift ausnahmsweise Zulassung eines Vorhabens handele es sich zwar um eine Ermessensentscheidung. Wenn jedoch die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vorlägen, dann erforderten das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die entsprechende Ausnahme gestattet werde. Bei einem ausnahmefähigen Vorhaben sei die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulässigkeit deshalb nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstünden. Anderenfalls sei das Ermessen zugunsten des Bauherrn auf Null reduziert. Derartige städtebauliche Gründe lägen hier nicht vor: Der von der Beklagten angeführte Trading-Down-Effekt sei vorliegend nicht zu befürchten. Die Inaugenscheinnahme durch das Gericht habe bestätigt, dass mit der Zulassung des beantragten Vorhabens die Zahl der Vergnügungsstätten kein Maß erreichen werde, das eine schleichende Entwicklung zu einem Vergnügungsviertel erwarten lasse oder einen Verdrängungsprozess zu Lasten des herkömmlichen Gewerbes befürchten lasse. Nennenswerter Leerstand sei in der näheren Umgebung nicht zu verzeichnen. In der näheren Umgebung gebe es zwar einzelne Vergnügungsstätten. Im Übrigen sei diese Umgebung jedoch überwiegend durch Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen (insbesondere Einzelhandelbetriebe) geprägt. Ebenso sei nicht ersichtlich, dass von dem Vorhaben irgendwelche Störungen, insbesondere Lärmimmissionen auf die benachbarte Wohnbebauung ausgingen. Die Auswirkungen dürften kaum anders sein, als bei dem zuvor betriebenen Gastronomiebetrieb. 9 Die Klägerin beantragt schriftsätzlich, 10 die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 15. Mai 2015 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Objekts T.----------straße 1 in L. -M. (Gastronomie in Wettbüro) zu erteilen, 11 hilfsweise ihr - der Klägerin - einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die geplante Nutzungsänderung zu erteilen. 12 Die Beklagte beantragt schriftsätzlich, 13 die Klage abzuweisen. 14 Sie trägt vor: In der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks sei die gewerbliche Nutzung auf die Erdgeschosszone konzentriert. Daher erscheine die Gesamtsituation als Durchmischung von Wohn- und Gewerbenutzungen, so dass nicht von einer überwiegenden gewerblichen Prägung ausgegangen werden könne. Weder das Kaufhaus noch das Hotel hätten eine solche Ausstrahlungswirkung, dass die in den Obergeschossen durchgängig vorhandene Wohnnutzung in den Hintergrund gedrängt würde. Die Erteilung einer Ausnahme komme nicht in Betracht, da dem Vorhaben städtebaulichen Gründe entgegenstünden. Durch die Ansiedlung des geplanten Wettbüros im Zusammenhang mit bereits vorhandenen anderen Vergnügungsstätten sei eine verstärkte Abwertung des Bereichs zu befürchten. 15 Der für das Verfahren zuständige Berichterstatter hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 28. Juni 2016 und die angefertigten Lichtbilder Bezug genommen. 16 Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter einverstanden erklärt. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen. 18 Entscheidungsgründe: 19 Das Gericht entscheidet gemäß §§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO im Einverständnis mit den Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter. 20 Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Objekts T---------str. 1 in L. -M. von einem Gastronomiebetrieb in ein Wettbüro. Der ablehnende Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwgO. 21 Das Vorhaben bedarf als Nutzungsänderung einer baulichen Anlage der Genehmigung nach § 63 BauO NRW. 22 Voraussetzung einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung ist, dass durch die Verwirklichung eines Vorhabens im Wege einer neuen Zweckbestimmung die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung andere bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen können als für die bisherige Nutzung, so dass sich die Frage der Genehmigungsfähigkeit neu stellt. 23 Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10/09 – NVwZ 2011, 748; BayVGH, Urteil vom 19. Mai 2011 – 2 B 11.353 – BayVBl. 2012, 86; Beschluss vom 10. Juni 2010 – 1 ZB 09.1971 – juris. 24 Die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der früher als Gaststätte genutzten Räumlichkeiten nunmehr als Wettbüro bewegt sich ihrer Art nach ersichtlich nicht mehr im Rahmen der zuletzt genehmigten Nutzung. 25 Unter den Begriff "Wettbüro" fallen Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handelt. 26 Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 21. März 2012 - 2 A 858/12 -, S. 3 des amtlichen Umdrucks und vom 8. Februar 2012 - 2 A 417/11 -, S. 4 des amtlichen Umdrucks; zum Begriff Wettbüro: vgl. auch Fickert/Fieseler BauNVO, 12. Auflage 2014, § 4a Rn 23.69. 27 Von einer bloßen Lotto-/Toto-Annahmestelle in einem Geschäftslokal unterscheidet sich das Wettbüro im Regelfall dadurch, dass die Räumlichkeiten - insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen - Gelegenheit bieten, die Wettangebote bzw. -ergebnisse live mitzuverfolgen. 28 OVG NRW, Beschluss vom 10. Juli 2012 - 2 A 1969/11 – . 29 Nach gefestigter Meinung sind solche - der kommerziellen Unterhaltung dienenden – Wettbüros insbesondere mit Blick auf ihren Verweilcharakter als Vergnügungsstätten zu behandeln, 30 OVG NRW, Beschluss vom 21. April 2011 – 2 A 232/10 – m.w.N.; Hess. VGH, Beschluss vom 25. August 2008 – 3 UZ 2566/07 – juris, 31 wobei Einigkeit darüber besteht, dass die Ausstattung eines Wettbüros mit Sitzgruppen oder TV-Bildschirmen, das Bereitstellen von Getränken und Speisen oder das Vorhalten von Unterhaltungsspielen zwar Indizien, aber keine unabdingbare Voraussetzung für das Vorliegen einer Vergnügungsstätte sind. 32 BayVGH, Beschluss vom 19. Mai 2016 – 15 CS 16.300 – juris, m.w.N.; VG Augsburg, Beschluss vom 29. Juni 2016 – Au 5 S 16.773 – juris. 33 Bei der von der Klägerin beabsichtigten Nutzung der Räume als Wettbüro für die Vermittlung von Sportwetten handelt es sich mithin gegenüber der zuvor genehmigten Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststätte um eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung im Sinne des § 63 Abs. 1 BauO NRW, da die Möglichkeit besteht, dass die Zulässigkeit der neuen Nutzung bauplanungs- und/oder bauordnungsrechtlich anders zu beurteilen ist als die genehmigte Nutzung. Ob ein Wettbüro im Einzelfall den einschlägigen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht, ist regelmäßig in einem Baugenehmigungsverfahren zu prüfen, 34 VG Gelsenkirchen, Urteil vom 22. Januar 2013 - 6 K 3769/11 – juris. 35 Gemäß § 75 BauO NRW ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Hiernach ist das beabsichtigte Vorhaben genehmigungsfähig. 36 In bauplanungsrechtlicher Hinsicht ist das Vorhaben zwar nicht allgemein, jedoch ausnahmsweise zulässig. Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 BauGB, da das Vorhabengrundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt und dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB) zuzurechnen ist. 37 Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens gem. § 34 Abs. 2 BauGB nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. 38 Wie die Inaugenscheinnahme durch den Berichterstatter ergeben hat, entspricht die maßgebliche Eigenart der näheren Umgebung einem faktischen Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Mischgebiete dienen gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Sie sind gekennzeichnet durch ein gleichwertiges Nebeneinander von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe, d.h. keine der Nutzungsarten darf ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen. 39 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 – 4 B 51/96 – BRS 58 Nr. 82. 40 Nach der Rechtsprechung ist als "nähere Umgebung" im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB der das Baugrundstück umgebende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst. 41 Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369/380; Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38/13 – BRS 82 Nr. 99. 42 Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich allerdings nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. 43 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74.03 – juris. 44 Grundsätzlich gelten als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegenden Straßenseiten. 45 Vgl. BayVGH, Urteil vom 10. Juli 1998 – 2 B 96.2819 – juris; Beschluss vom 27. September 2010 – 2 ZB 08.2775 – juris, Beschluss vom 30. Januar 2013 – 2 ZB 12.198 – juris. 46 Es darf aber nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch „prägend“ auf dasselbe einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung – und damit die nähere Umgebung – reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls, 47 vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. April 2011 – 2 A 232/10 -, m.w.N. 48 Von diesen Grundsätzen ausgehend kann nach den Erkenntnissen des Augenscheins, den in der Behördenakte enthaltenen Lageplänen und den sonstigen zur Verfügung stehenden Unterlagen die hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung maßgebliche nähere Umgebung wie folgt bestimmt werden: Das an der Ecke T.----------straße / N. Straße gelegene streitgegenständliche Grundstück ist Teil einer in geschlossener Bauweise errichteten Häuserzeile, die sich entlang der Nordseite der in diesem Bereich in West-Ost-Richtung verlaufenden N. Straße zwischen T.----------straße und N1.---------straße erstreckt, durch einen parallel führenden Abzweig der N. Straße straßenmäßig erschlossen wird und dadurch geprägt ist, dass sich im Erdgeschoss gewerbliche Nutzung, in den Obergeschossen hingegen weitgehend Wohnnutzung findet. Diese straßennahe geschlossene Bauweise mit vertikaler Aufteilung von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung setzt sich entlang der Nordseite der N. Straße in östlicher Richtung jenseits der T.----------straße fort, während auf der Südseite der N. Straße weitgehend Wohnbebauung vorherrscht. Dem klägerischen Grundstück bzw. den Nachbarhäusern gegenüber gelegen ist auf der Südseite der N. Straße die Musikschule / das alte Rathaus, das sich von der übrigen Bebauung singulär abhebt, in Gestalt eines Querriegels den dortigen Bereich dominiert und keinerlei Prägung durch die nördlich der N. Straße gelegene Bebauung erfährt. Südwestlich des hier in Rede stehenden Grundstücks mündet die N. Straße wie auch die N1.---------straße und aus Süden kommend die Ebertstraße in den zum Kreisverkehr breit ausgebauten Kreuzungsbereich ein. Jenseits der N1.---------straße und des Kreisverkehrs findet sich durch ein breitflächigen befestigten Vorplatz vom Kreisverkehr abgesetzt das Einkaufszentrum F. , so dass die N1.---------straße und der Kreisverkehr mit trennender Wirkung ebenfalls die nähere Umgebung des klägerischen Grundstücks begrenzen. Die jenseits hiervon gelegene Bebauung nimmt nicht mehr an der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks teil, weil eine gegenseitige bodenrechtliche Prägung nicht erkennbar ist. 49 Innerhalb des Straßengevierts T.----------straße , N. Straße, N1.---------straße und Königstraße lässt sich eine Zweiteilung der Umgebung des streitbefangenen Grundstücks feststellen. So konzentriert sich die gewerbliche Nutzung auf diejenigen Grundstücke, welche die mit Autoverkehr stark belastete N. Straße säumen. Hingegen dominiert innerhalb des Straßengevierts mit zunehmender Entfernung der Bebauung von der N. Straße die nicht gewerbliche Nutzung (Wohnen, Schule, freiberufliche Nutzung). Jedenfalls das ca. 250 m entfernte Flurstück 444 mit dem aufstehenden Schulgebäude (N1.---------straße 14) des Teilstandortes der Grundschule am Q1. und dem zugehörigen Schulgelände, 50 vgl. auch § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW, wonach Wettvermittlungsstellen einen Mindestabstand von 200 m Luftlinie zu öffentlichen Schulen und öffentlichen Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe nicht unterschreiten dürfen und hierzu VG Düsseldorf, Urteil vom 21. Dezember 2015 – 4 K 5526/14 – (n.v.), 51 sowie die zur T.----------straße ausgerichtete Wohnbebauung mit den Häusern 11 – 17 dürften dem Einwirkungsbereich des Wettbüros mit seinem an der Ecke zur N. Straße gelegenen Eingangsbereich nicht mehr unterliegen und gehören deshalb nicht mehr der näheren Umgebung an. Eine vergleichbare Konzentration der gewerblichen Nutzung lässt sich auch im angrenzenden Straßengeviert zwischen Ostseite der T.----------straße und Kaiserstraße beobachten. Hier wird durch einen von West nach Ost verlaufenden Gebäuderiegel in Gestalt von aneinander gebauten Garagen die nördlich hiervon gelegene und dort dominierende Wohnbebauung von der südlich zu findenden Bebauung mit ihrer gemischten Nutzung entlang der N. Straße abgeteilt. Entlang der N. Straße setzt sich nordseitig in östlicher Richtung über die als Einbahnstraße und als Tempo 30 Zone ausgewiesene T.----------straße die zeilenartige Bebauung mit der gewerblicher Nutzung in den Erdgeschossen und überwiegend Wohnnutzung in den Obergeschossen fort. Dies rechtfertigt es, als Rahmen der näheren Umgebung des Vorhabens neben dem oben beschriebenen Teilbereich des Straßengevierts diejenige Bebauung heranzuziehen, die zwischen dem streitgegenständlichen Grundstück und dem etwa 200 m Luftlinie entfernten Hotel M1. Hof straßennah entlang der Nordseite der N. Straße verläuft, wobei offen bleiben kann, ob – wofür mangels deutlichen Einschnitts vieles spricht - auch noch die straßennahe Bebauung bis zum ca. 350 m entfernten M1. Kaufhaus bzw. dem daran anschließenden Haus Nr. 327, in dem eine Filiale des Textil-Discounters L1. untergebracht ist, oder sogar noch die weitere Bebauung bis zur Einmündung des L2.----weg (ca. 400 m Luftlinie) in die nähere Umgebung einzubeziehen ist. Ungeachtet dieser Feststellungen des Gerichts sind sich die Beteiligten darüber einig, dass es sich beim Gebiet, in dem das Vorhaben durchgeführt werden soll, um ein Mischgebiet handelt, in dem regelmäßig gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets zulässig sind, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. 52 Das geplante Vorhaben der Klägerin soll jedoch nicht in einem Teil des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist, zur Ausführung gelangen. In dem hier zu betrachtenden Teilbereich stellt die gewerbliche Nutzung nicht das beherrschende Element dar. 53 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist bei der nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO vorzunehmenden Beurteilung, ob ein Gebietsteil eines Mischgebietes überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, eine wertende Gesamtbetrachtung vorzunehmen. 54 BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 2005 - 4 B 36/05 – BRS 69 Nr. 67. 55 Der Bereich für die Abgrenzung des nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO abzugrenzenden Teilgebiets, das weder mit dem Mischgebiet selbst noch mit der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gleichzusetzen ist, 56 OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1997 – 10 A 6264/96 – juris, 57 muss so weit gezogen werden, wie sich die konkrete Vergnügungsstätte in städtebaulich relevanter Weise unmittelbar auswirken kann. Zu berücksichtigen ist dabei, dass nach Sinn und Zweck des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO vor allem nachteilige Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnnutzung und andere sensible Nutzungen vermieden werden sollen. Dementsprechend gehören zum maßgeblichen Teilgebiet alle Flächen, auf denen oder von denen aus deutlich erkennbar ist, dass sich „hier bzw. in der Gegend“ eine Vergnügungsstätte befindet. 58 Vgl. BayVGH, Urteil vom 17. März 2005 – 25 B 01.624 – juris. 59 Einzubeziehen sind insbesondere auch die vom Ziel- und Quellverkehr betroffenen Gebietsteile, wenn dieser noch deutlich als besonderer, weil auf die Vergnügungsstätte bezogener Verkehr erkennbar ist, desgleichen auch die von Besuchern der Vergnügungsstätte in Anspruch genommenen Stellplätze sowie ihre Zu- und Abfahrten. 60 Vgl. BayVGH, Urteile vom 17. März 2005 – 25 B 01.624 – juris und vom 18. August 1995 - 26 B 94.952 – juris. 61 Je geringer das von der Vergnügungsstätte ausgehende Störpotential ist, desto enger ist der Umgriff um das beantragte Vorhaben zu ziehen. 62 Nach den Ergebnissen des Augenscheins konzentriert sich der Umgriff des maßgeblichen Teils des Mischgebiets vorliegend – entsprechend dem Einwirkungsbereich des klägerischen Vorhabens – innerhalb des Straßengevierts in nördlicher Richtung auf die Bebauung entlang der T.----------straße bis zum Haus Nr. 9 und desweiteren straßennah entlang der Nordseite der N. Straße von der Ecke N1.---------straße (Kreisverkehr) bis zum M1. Hotel bzw. dem daran anschließenden Haus Nr. 327, in dem eine Filiale des Textil-Discounters L1. untergebracht ist. In diesem abgegrenzten Bereich ist die Existenz des Wettbüros spürbar. Dagegen ist der Bereich östlich hiervon nicht mehr in das für § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgebliche Teilgebiet einzubeziehen. 63 In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass die Frage einer überwiegenden gewerblichen Prägung nicht allein anhand einer grundstücksbezogenen Betrachtung entschieden werden kann. Auch eine rechnerische Gegenüberstellung der gewerblich genutzten Geschossflächen und der Wohngeschossflächen oder der Baumassen liefert für sich genommen noch keine verlässlichen Kriterien. Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägender Faktoren, aus der sich ergibt, ob die gewerblichen Nutzungen im betreffenden Gebietsteil vorherrschen. Hierbei kann auch von Bedeutung sein, in welchem Maße die Erdgeschossebene gewerblich genutzt ist und inwieweit die gewerbliche Nutzung bis in die Obergeschosse reicht, 64 BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 1994 – 4 B 179/93 - NVwZ-RR 1994, 486, 65 wobei davon auszugehen ist, dass allein wegen der gewerblichen Nutzung der Erdgeschosse nicht schon eine überwiegende gewerbliche Prägung angenommen werden kann. Die unterschiedlichen Geschosse der Bebauung können nicht als Teile des Baugebiets angesehen werden. 66 vgl. BayVGH, Beschluss vom 16. Oktober 2007 – 2 ZB 07.1996 – juris. 67 Zudem kommt es bei der Beurteilung, ob überwiegende gewerbliche Prägung gegeben ist, auch qualitativ darauf an, um welche Art von Gewerbe es sich handelt und wie dieses im Gebiet und in den einzelnen Häusern verteilt ist. 68 BayVGH, Beschluss vom 6. Februar 2013 – 2 ZB 11.2321 – juris. 69 Im hier maßgebenden Bereich auf der Nordseite der N. Straße zwischen N1.---------straße und dem M1. Hotel / L1. Filiale bzw. dem östlich hiervon in die N. Straße einmündenden L2.----weg , wenn er noch dem maßgeblichen Gebietsteil zuzurechnen wäre, weist aber nahezu jedes der durchgängig mehrgeschossigen Gebäude im Erdgeschoss eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung und in den darüber liegenden Geschossen Wohnnutzung auf. Es handelt sich bei der N. Straße in diesem Bereich um eine innerstädtische Geschäftsstraße, die gleichermaßen durch das Wohnen und gewerbliche Nutzungen geprägt ist, d.h. keine der Nutzungsarten hat ein deutliches Übergewicht über die andere, weshalb von überwiegend gewerblicher Prägung nicht gesprochen werden kann. Zu keiner anderen Bewertung gelangt man, wenn noch die weitere straßenbegleitende Bebauung an der Nordseite der N. Straße bis zur Einmündung des Kirchwegs in die Betrachtung einbezogen würde. Auch unter Einbeziehung dieses weiteren Bereichs, also des M1. Kaufhauses und der Erdgeschoss-Nutzung weiterer Objekte (Bäckerei, Döner Imbiss, Friseur) kann jedenfalls keine überwiegende gewerbliche Nutzung festgestellt werden. 70 Das streitige Vorhaben ist jedoch ausnahmsweise zulässig gemäß i.V.m. § 34 Abs. 2, 2. Halbsatz und § 31 Abs. 1 BauGB und die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Erteilung dieser Ausnahme. 71 § 12 letzter Absatz bis S. 13, 1. Absatz 72 Nach § 6 Abs. 3 BauNVO können nämlich außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebiets ausnahmsweise Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 zugelassen werden, d.h. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind (sog. nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten). In Abgrenzung hierzu sind kerngebietstypische Vergnügungsstätten solche, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, insbesondere weil sie einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen. 73 BVerwG, Urteil vom 21. Februar 1986 – 4 C 31.83 – BauR 1986, 417ff; OVG NRW, Beschluss vom 15. Juni 2012 – 2 A 2992/11 – juris. 74 Bei dem Wettbüro der Klägerin handelt es sich um eine ihrer Art nach als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzustufende Nutzung. 75 Für die Beurteilung, ob es sich um eine für eine Kerngebiet typische und deshalb in anderen Baugebieten nicht allgemein zulässige Vergnügungsstätte handelt, spielt die Größe des Betriebes eine maßgebliche Rolle. 76 BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 1988 – 4 B 119/88 – NVwZ 1989, 50 m.w.N. 77 Für Spielhallen hat die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen kerngebietstypischer und nicht kerngebietstypischer Vergnügungsstätte einen Schwellenwert von „etwa 100 m²“ herausgearbeitet, dem die Bedeutung eines wesentlichen Anhalts zukommt, wobei es auf die Umstände des Einzelfalles ankommt und andere Kriterien damit nicht ausgeschlossen sind. 78 Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Oktober 1992 – 4 B 103/92 – NVwZ-RR 1993, 287; OVG NRW, Beschluss vom 15. Juni 2012 – 2 A 2992/11 – juris; BayVGH, Beschlüsse vom 12. Dezember 2014 – 9 ZB 11.2567 – juris, m.w.N., vom 19. Juni 2012 - 9 ZB 09.11 – juris und vom 24.03.2011 - 2 B 11.59 – juris. 79 Es erscheint sachgerecht, den für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte bei Spielhallen entwickelten Schwellenwert von 100 m² auch in Bezug auf die Nutzfläche eines Wettbüros anzuwenden. 80 OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 06. Oktober 2015 – OVG 10 B 1.14 – juris. 81 Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass nach der streitgegenständlichen Planung der Klägerin das Wettbüro mit einer Nutzfläche von 98,43 m² (Nettonutzfläche ohne Nebenräume) diesen Schwellenwert nicht erreicht. Besonderheiten, die eine abweichende Beurteilung erfordern könnten, existieren nicht. Die Gegebenheiten sprechen dafür, dass das zu erwartende Störpotenzial kein Ausmaß erreichen wird, das nur in einem Kerngebiet als zulässig erachtet werden könnte. Im vorliegenden Fall sind, abgesehen davon, dass die maßgebliche Flächengröße unter dem anerkannten Schwellenwert liegt, keine Gründe ersichtlich, von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen. Kerngebietstypische Vergnügungsstätten haben einen größeren, überörtlichen Einzugsbereich. Sie sollen als „zentrale Dienstleistungsbetriebe“ für ein allgemeines Publikum erreichbar sein. Nicht kerngebietstypisch sind demgegenüber solche Vergnügungsstätten, die der üblichen Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtviertel dienen und damit weniger in der Gefahr stehen, von außen „Unruhe in das Gebiet zu tragen“ 82 vgl. etwa BayVGH, Beschluss vom 7. August 2003 – 22 ZB 03.1041 – BayVBl. 2003, 749, m.w.N.. 83 Im vorliegenden Fall weist die Ausstattung des Wettbüros keine derartigen Besonderheiten auf, dass von einem „zentralen Dienstleistungsbetrieb“ mit größerem, insbesondere überörtlichem Einzugsbereich gesprochen werden könnte. Die geplanten Sitzgelegenheiten erscheinen nicht derart üppig bemessen, dass sie für ein größeres und allgemeines Publikum ausgerichtet wären. Auch soll ausweislich der Betriebsbeschreibung im Zweischichtbetrieb nur jeweils ein Mitarbeiter anwesend sein, was die Zahl der gleichzeitig bedienbaren Kunden erheblich einschränkt. Nach alldem ist das streitgegenständliche Wettbüro im Hinblick auf seine Größe und Ausstattung nicht als eine nur im Kerngebiet zulässige Vergnügungsstätte anzusehen, da davon auszugehen ist, dass sich die Anziehungskraft des Wettbüros aller Wahrscheinlichkeit nach in Grenzen halten wird und die Zahl der Besucher überschaubar bleibt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass das Wettbüro der Klägerin sich an ein Kundenpublikum aus einem überörtlichen Einzugsbereich richtet. 84 Gemäß § 34 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BauGB sind auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. In entsprechender Anwendung bedeutet dies, dass gemäß § 31 Abs. 1 BauGB von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung solche Ausnahmen zugelassen werden können, die in der Baunutzungsverordnung nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Hier ist in § 6 Abs. 3 BauNVO im Mischgebiet ausdrücklich die ausnahmsweise Zulässigkeit einer nichtkerngebietstypischen Vergnügungsstätte auch in dem nicht überwiegend gewerblich geprägten Teil des Mischgebietes vorgesehen. 85 Bei der Entscheidung über die ausnahmsweise Zulassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. 1 BauGB handelt es sich zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Erwägungen in Betracht. Liegen die Rechtsvoraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen zur Baunutzungsverordnung verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird. 86 Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1992 - 4 C 13/01 - BVerwGE 117, 50 ff.; Bay.VGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 – juris. 87 Bei einen ausnahmefähigen Vorhaben ist deshalb die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen zugunsten des Bauherrn auf Null reduziert. 88 Bay.VGH, Urteil vom 06. Juli 2005 – 1 B 01.1513 – juris; VG Aachen, Urteil vom 20. Oktober 2011 – 5 K 307/10 – juris. 89 Städtebauliche Gründe, die eine ermessensgerechte Versagung der Ausnahme rechtfertigen könnten, sind aber weder substantiiert vorgetragen worden noch zu ersehen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist im vorliegenden Fall auch kein "Trading-Down-Effekt" erkennbar oder zu befürchten. 90 Ein Trading-Down-Effekt ist dann zu befürchten, wenn durch eine konzentrierte Ansiedlung von Vergnügungsbetrieben in einem Baugebiet dessen Attraktivität für andere Gewerbebetriebe einerseits gemindert, andererseits aber auch ein Verdrängungsprozess zum Nachteil des herkömmlichen Gewerbes letztlich dadurch eingeleitet wird, dass Vergnügungsbetriebe aufgrund ihrer vergleichsweise höheren Ertragsmöglichkeit bei geringerem Investitionsaufwand in der Lage sind, höhere Pachten zu zahlen und so die Immobilienpreise in einer Weise steigen, so dass eine Betriebsansiedlung anderer Gewerbe auf Dauer nicht lohnend ist, 91 vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 – 4 BN 9/08 – BauR 2009, 76ff. 92 Die Beklagte befürchtet ausweislich des angefochtenen Bescheides diesen Effekt, weil der Bereich der östlichen N. Straße durch artverwandte Nutzungen (Spielhallen) bereits negativ vorgeprägt sei. „Durch das Ansiedeln weiterer Vergnügungsstätten wie etwa Spielhallen oder Wettbüros“ sei eine verstärkte Abwertung des Bereichs zu befürchten. Indessen steht hier nicht das Hinzutreten mehrerer Spielhallen oder Wettbüros in Rede, sondern das Hinzutreten einer einzelnen, nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätte. Nach den Feststellungen des gerichtlichen Augenscheins ist nicht zu erkennen, dass mit der Zulassung des geplanten Vorhabens die Zahl der Vergnügungsstätten in der näheren Umgebung ein solches Maß erreicht, dass eine schleichende Entwicklung zu einem Vergnügungsviertel zu erwarten bzw. ein Verdrängungsprozess im Sinne eines Trading-Down-Effekts zu befürchten ist. Der von der Beklagten in Bezug genommene Bereich gehört in dieser Ausdehnung nicht mehr der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks an. Im hier maßgeblichen Bereich war bei der Augenscheinnahme durch den Berichterstatter außer dem auf der T.----------straße 1 bereits eingerichteten Wettbüro nur eine einzige weitere Vergnügungsstätte, nämlich im Haus Nr. 315 eine Spielhalle mit 9 Geldspielgeräten, festzustellen. Namentlich der von der Beklagten genannte Eckbereich N. Straße / Q.---------straße , auf den im Jahr 2013 zur Attraktivitätssteigerung ein Lebensmittelmarkt verlagert worden sei, weshalb „die Ansiedlung von Vergnügungsstätten … in diesem Bereich“ dieser städtebaulichen Entwicklung zuwider laufen würde, liegt vom streitgegenständlichen Vorhaben beinahe 1.400 m entfernt und daher außerhalb der nach obiger Darlegung in den Blick zu nehmenden näheren Umgebung. 93 Im Übrigen war bei dem Ortstermin festzustellen, dass beispielsweise der Betreiber eines griechischen Restaurants (G. -Grill) an der N. Straße /Ecke T.----------straße seinen Betrieb nicht etwa aufgegeben, sondern von der N. Straße 311 in das Nachbargebäude 313 an der N. Straße verlegt hat. Dies verdeutlicht, dass derzeit von einer Verdrängung durch Vergnügungsstätten wegen steigender Pacht- oder Immobilienpreise nicht gesprochen werden kann. Ein städtebauliche Fehlentwicklung droht infolge des klägerischen Vorhabens noch nicht und ein solcher Mißstand kann nach derzeitiger Sachlage auch nicht prognostiziert werden. Ob hingegen das Hinzutreten weiterer Vergnügungsstätten einen derartigen Effekt auslösen würde, oder jedenfalls befürchten ließe, ist nicht Gegenstand der aktuellen Betrachtung. Nach dem beim Ortstermin gewonnenen Eindruck hat die bereits aufgenommene Nutzung des streitgegenständlichen Objekts als Wettbüro ein Verdrängungsprozess noch nicht zur Folge gehabt, vielmehr scheint es so, dass die verschiedenen gewerblichen Nutzungen hiervon unbehelligt geblieben sind. Das geplante Wettbüro befindet sich in einem nach wie vor auch durch andere gewerbliche Nutzungsformen (darunter Juwelier, Änderungsschneider, Bäckerei, Gaststätten, Bekleidungsgeschäfte, Blumenladen, Apotheke, Hotel) und Wohnnutzung geprägten Umfeld; Leerstand war bei der Ortsbesichtigung nur in zwei Ladenlokalen anzutreffen. Dass der Leerstand auf die Inbetriebnahme des Wettbüros oder durch die Ansiedlung der in der näheren Umgebung befindliche Spielhalle zurückzuführen wäre, ist weder ersichtlich, noch von der Beklagten vorgetragen worden. Hinzu kommt, dass an die nähere Umgebung Bereiche angrenzen, die durch das alte Rathaus mit Musikschule und durch das F. maßgeblich geprägt werden. Die soziale Wertigkeit dieser umliegenden, nicht mehr zur näheren Umgebung zählenden Gebiete spricht ebenfalls eher gegen als für das Einsetzen eines Trading-Down-Effekts. 94 Bauordnungsrechtliche Hindernisse sind nicht geltend gemacht und auch nicht ersichtlich. Insbesondere wurde der erforderliche Stellplatznachweis erbracht. 95 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 96 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 Satz 1 ZPO. 97 Beschluss: 98 Der Streitwert wird auf 30.000,00 Euro festgesetzt. 99 Gründe: 100 Gemäß § 52 Abs. 1 GKG ist der Streitwert in Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Maßgeblich ist dabei, welchen Streitgegenstand der Kläger dem Gericht mit seinem Klageantrag zur Entscheidung unterbreitet und welche wirtschaftliche Bedeutung dieser für ihn hat. Dabei kommt es nicht auf die subjektive Sichtweise des Klägers, sondern auf eine objektive Beurteilung an. Mit der Befugnis, den Streitwert nach richterlichem Ermessen zu bestimmen, ist dem Gericht im Interesse der Rechtssicherheit und der Gleichbehandlung die Möglichkeit eingeräumt, den Wert des Streitgegenstandes zu schätzen; eine weitgehende Schematisierung und Typisierung für gleichartige Streitigkeiten ist zulässig und geboten. 101 Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. April 2012 - 2 E 293/12 - NVwZ-RR 2012, 742. 102 In baurechtlichen Streitigkeiten wie hier entspricht es dabei der Streitwertpraxis der Bausenate des Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, den Streitwert in Orientierung an ihrem Streitwertkatalog vom 17. September 2003 (BauR 2003, 1883ff.) festzusetzen. 103 OVG NRW, Beschluss vom 30. April 2015 – 2 E 332/15 – juris. 104 Nach Ziffer 3a des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts kommt es für die Bemessung des Streitwerts bei Streitigkeiten, in denen es - wie hier - um die Erteilung einer Baugenehmigung für gewerbliche Bauten geht, maßgeblich auf den (zu erwartenden) Jahresnutzwert an. 105 Wird die Genehmigung für die Nutzung von Räumen als Wettbüro verfolgt, kann als Hilfskriterium für die Bestimmung des Nutz- oder Mietwerts dieser Räume allerdings nicht Ziffer 3c des Streitwertkatalogs der Bausenate herangezogen werden, wonach im Genehmigungsstreit für Spielhallen ein Streitwert von 500,00 EUR je Quadratmeter Nutzfläche angenommen wird. Die Ziffern 3b und 3c des Streitwertkatalogs der Bausenate stellen, wie auch die im Ansatz vergleichbaren Ziffern 9.1.2.1 und 9.1.2.2 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31.05/.01.06.2012 und am 18. 07.2013 beschlossenen Änderung (NVwZ-Beilage 2/2013, S. 57 ff.), Sonderregelungen dar, die sich auf ein Wettbüro nicht verallgemeinernd übertragen lassen. 106 Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. April 2015 – 2 E 332/15 – juris, m.w.N. 107 Kommt es danach für die Bewertung des Interesses des Klägers auf den geschätzten Jahresnutzwert der Räume an, deren Umnutzung als Wettbüro er verfolgt, erscheint es mangels anderer Anhaltspunkte unter Einbeziehung der von dem Kläger erfolgten Eigenschätzung seines Nutzungsinteresses mit 30.000,00 EUR angemessen bewertet.