V ZR 203/91

Zurück BGH 03. Juli 1992 V ZR 203/91 BGB §§ 1018, 242 Anspruch des Grunddienstbarkeitsberechtigten auf Bestellung einer Baulast Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau unwirksam, soweit sie innerhalb von drei Jahren nach der Eintragung der Käufer im Grundbuch ausgesprochen wird. 2. Liegenschaftsrecht/Verwaltungsrecht — Anspruch des Grunddienstbarkeitsberechtigten auf Bestellung einer Baulast (BGH, Urteil vom 3. 7.1992 — V ZR 203/91) BGB §§1018; 242 1. Zum Anspruch auf Bestellung einer Baulast aus dem durch eine deckungsgleiche Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis. 2. Der Zweck einer Grunddienstbarkeit, die Bebaubarkeit eines Grundstücks sicherzustellen, kann sich auch aus Umständen außerhalb der Urkunden ergeben, die nach den besonderen Verhältnissen des Einzelf alles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. 3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung kann eine Baulastbestellung auch dann nicht zumutbar sein, wenn die für die Baugenehmigung erforderliche Erschließung des Grundstücks (hier: Wasserver- und -entsorgung) weder durch die Baulast noch auf andere Weise gesichert ist. Zum Sachverhalt: Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, deren Zugang von der öffentlichen Straße (H.-Weg) durch einen privaten Weg auch über das bebaute Grundstück des Bekl. führt. Zugunsten des im Eigentum des KI. stehenden unbebauten Grundstücks Fl.Nr. 972 ist seit 1971 unter anderem zu Lasten des Grundstücks desBekl.Fl.Nr.971 eine Grunddienstbarkeit des Inhalts eingetragen, die belasteten Grundstücke „zum Gehen und zum Fahren — auch mit Motorfahrzeugen — zu benutzen, um vom Grundstück Parzelle 972 zum H.-Weg gelangen zu können". Der Kl. beabsichtigt, sein Grundstück zum Zwecke der Bebauung zu veräußern, und hat in erster Instanz beantragt, den Bekl. zu verurteilen, gegenüber der Stadt eine öffentliche Baulast dergestalt zu bewilligen, daß die Erschließung seines Grundstücks, hilfsweise die Abwicklung des seinem Grundstück dienenden Verkehrs, gesichert sei. Das LG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des KI. mit der dieser sein Begehren in einem im Umfang auf eine Zufahrtsmöglichkeit geänderten Antrag weiterverfolgte, hat das OLG den Bekl. verurteilt, eine Baulast mit der entsprechenden Verpflichtung zur Duldung zu übernehmen. Hiergegen richtet sich die — zugelassene — Revision, mit der der Bekl. seinen Antrag weiterverfolgt. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch des KI. auf die Übernahme einer der Grunddienstbarkeit inhaltsgleichen Baulast. Es mache keinen erheblichen und entscheidenden Unterschied aus, ob bei Bestellung der Grunddienstbarkeit die künftige Bebauung bezweckt gewesen oder ob sie nur— mittelbar— objektiv ermöglicht worden sei. Das im August 1970 bewilligte Wegerecht sei in dem Sinne unbeschränkt, daß es auch für den Fall einer Bebauung des herrschenden Grundstücks eine uneingeschränkte Ausübung gewährleiste. Es würde Treu und Glauben widersprechen, wenn der Bekl. dem Wegeberechtigten durch eine Verweigerung der öffentlich-rechtlichen Baulastübernahme die Ausübung dieser privaten Rechte praktisch verweigern könnte. Vor der Änderung der Bauordnung NW wäre dies auch nicht möglich gewesen. Unerheblich sei, daß zwischen den Grundstücken auch ein unbelasteter Streifen liege, weil dem KI. der unmittelbare Zugang zu seinem Grundstück mit der Übernahme einer entsprechenden Baulast durch einen anderen Nachbarn gesichert sei. Die Frage der Sicherung der Wasserver- und -entsorgung des klägerischen Grundstücks sei unerheblich. Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. II. 1. Nach der Rspr. des Senats ( BGHZ 106, 348 = DNotZ 1989, 565, fortgeführt durch BGH WM 1990, 320 = DNotZ 1991, 250; vgl. ferner BGH WM 1991, 239 , 240f.) kann sich die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, als Nebenpflicht ausdem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben. Voraussetzung hierfür ist, daß eine beiderseitige Interessenabwägung einen Vorrang des KI. ergibt. Dabei ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das Grundstück des KI. baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlaß bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und schließlich, ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen. 2. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungsgerichts, daß sich die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, aus den Umständen der Bestellung der Grunddienstbarkeit ergeben kann. Das Berufungsgericht ist jedoch der Meinung, es mache keinen erheblichen und entscheidenden Unterschied aus, ob bei Bestellung der Grunddienstbarkeit die künftige Bebauung bezweckt war oder ob sie nur — mittelbar — objektiv ermöglicht wurde. Ob dieser Auffassung zu folgen wäre, kann dahingestellt bleiben, denn nach der Würdigung des Senats, der den Inhalt des Grundbuchs selbst auslegen kann (BGHZ 37,147,149) ist die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt worden, das dem KI. gehörende Grundstück FI.Nr. 972 baulich zu nutzen. Abzustellen ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der dazu in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunde dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Senatsrspr., vgl. BGHZ 92, 351 , 355). Der Wortlaut der Bewilligung enthält keinerlei Einschränkung hinsichtlich des Zweckes, etwa im Hinblick auf die bisherige Nutzung des klägerischen Grundstückszu landwirtschaftlichen oder gärtnerischen Zwecken. Bei dem auf Dauer eingeräumten Wegerecht müßte daher hier aus dem Wortlaut der Bewilligung zunächst auf einen von der Nutzungsart des herrschenden Grundstücks unabhängigen Umfang der Dienstbarkeit geschlossen werden (vgl. BGHZ 92, 351 , 355). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen jedoch eindeutige Anhaltspunkte außerhalb der genannten Urkunden dafür vor, daß das Wegerecht im Jahr1970 mit dem Zweck eingeräumt worden ist, eine spätere Bebauung des Grundstücks FI.Nr. 972 zu ermöglichen. Die geplante intensive bauliche Nutzung des Grundstücks FI.Nr. 972 war zwar bei der Bewilligung des Wegerechts im Jahr 1970 in dieser konkreten Form nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar. Das Grundstück war als Wiese und Obstgarten genutzt. Dies ließ unter Berücksichtigung aller verwertbaren Umstände im Jahr 1970 aber nicht den eindeutigen Schluß zu, daß die Bewilligung eines Wegerechts nicht dem Zweck einer Bebauung des Grundstücks dienen, sondern lediglich die bisher tatsächliche Möglichkeit der Zufahrt zu diesem Grundstück nur im Rahmen dieser Nutzung auch rechtlich absichern sollte. Denn das klägerische Grundstückwar und ist allein über die hier maßgebliche Wegeparzelle an das öffentliche Wegenetz („H.-Weg") angebunden. Bereits mit der Veräußerung der Grundstücke als Bauland an die Rechtsvorgänger des Bekl. und die anderen Anlieger in den 50er Jahren waren diesen Wegerechte an den damals noch im Eigentum der Rechtsvorgänger des KI. stehenden Teilen des Erschließungsweges eingeräumt worden. Im Jahre 1970 war deshalb der Zusammenhang mit einer späteren Bebauungsmöglichkeit erkennbar, zumal aus dem umfassenden Wortlaut der Bewilligung selbst folgt, daß die Dienstbarkeit nicht auf die vorhandene Nutzung der Wiese beschränkt sein sollte. Dage310 Heft Nr.12 • MittRhNotK • Dezember 1992 gen spricht auch, daß die wesentlichen Grundstücke am Weg 1970 schon bebaut waren und damit eine, wie auch immer geartete, Wohnbebauung auch der FI.Nr. 972 jedenfalls im Bereich der zukünftigen Möglichkeiten lag. Dieser erkennbare Umstand war damit nicht nur für den Umfang, sondern auch für den Zweck der Grunddienstbarkeit, nämlich die Möglichkeit einer späteren Bebauung, von Bedeutung. Damit ist das Berufungsurteil im Ergebnis insoweit zutreffend, als es die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, nicht bereits wegen des Fehlens einer entsprechenden Zweckbestimmung der Grunddienstbarkeit ausschließt. 3. Die der Zuerkennung des Anspruchs zugrundeliegenden weiteren Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung jedoch nicht in vollem Umfange stand. Der Bekl. hat vorgetragen, die verlangte Baulasterklärung nütze dem KI. nichts, weil die Wasserver- und -entsorgung des Grundstücks FI.Nr. 972 nicht möglich, jedenfalls aber nicht gesichert sei und der Kl. schon deshalb keine Baugenehmigung erhalten könne. Der KI. hat sich demgegenüber unter Beweisantritt darauf berufen, daß die Möglichkeit bestehe, die entsprechenden Leitungen über andere angrenzende Grundstücke zu legen, und die Eigentümer dieser Grundstücke damit einverstanden seien. Dies hat der Bekl. wirksam bestritten. Das Berufungsgericht sieht diesen Vortrag mit der Begründung als unerheblich an, daß diese Voraussetzung nicht durch die Übernahme einer öffentlich-rechtlichen Baulast gesichert sein müsse und über die Gewährleistung der wasserrechtlichen Erschließung die Baubehörde bei Erteilung der Baugenehmigung zu entscheiden habe. Damit wird das Vorbringen der Parteien nur unvollständig gewürdigt. Nach den vom Kl. vorgelegten Unterlagen sind für das Bauvorhaben die Abwässer über eine Privatleitung dem städtischen Entwässerungsnetz zuzuführen und, soweit dafürfremde Grundstücke in Anspruch genommen werden, die Nachweise über die entsprechenden Benutzungsrechte und -pflichten vor Erteilung der Genehmigung zu erbringen. Über diese hat zwar letztlich die Baubehörde zu entscheiden. Voraussetzung für die vom KI. begehrte Baulastübernahme ist jedoch auch, daß ihm allein mit einer Baulast des nach dem zuletzt verlangten Inhalts gedient wäre (BGH WM 1990, 320, 322 = DNotZ 1991, 250 ). Es kommt somit darauf an, ob der Kl. allein mit der beantragten Baulast eine Genehmigung erreichen könnte, weil anderenfalls dem Bekl: im Rahmen der nach §242 BGB gebotenen Interessenabwägung eine Baulastbestellung in dem verlangten Umfang nicht zumutbar wäre (vgl. Senatsurt. a.a.O.). Dies ist nach dem eigenen Vortrag des KI. jedoch nicht der Fall. Es wird daher zu klären sein, ob der Kl. in der Lage ist, den von ihm zu erbringenden Nachweis dieser Erschließung über die Nachbargrundstücke in der von der Baubehörde verlangten Form vorzulegen. III. Das BerufungsurteilistsomitaufzuhebenunddieSachezur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 3. Liegenschaftsrecht/Verwaltungsrecht - Übernahme einer Baulast als vormerkungswidrige Verfügung (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.7.1992-8 S 588/92) BGB § 883 Abs. 2 S. 1 LBOBW§70 Die KI. kauften von der Beigeladenen mit Vertrag vom 30.12.1982 die genannten Grundstücke, die aus den ehemaligen Grundstücken FIst.Nrn. 17 bis 20 und 22 sowie 13/1 herausgemessen und neu gebildet wurden. Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs wurde am 23.3.1983 eineAuflassungsvormerkung zugunstenderKl. indasGrundbuch eingetragen. Danach — nämlich mit Erklärung vom 7.4.1983 — übernahm die Beigeladene eine Vereinigungsbaulast bzgl. des Grundstücks FIst.Nr.13/2 und des Grundstücks Flst.Nr.17. Anschließend wurde die von den KI. erworbene Teilfläche aus dem Grundstück FIst.Nr.17 herausgemessen. Anläßlich eines Baugenehmigungsverfahrens wurden die KI. darauf aufmerksam, daß ihre Grundstücke mit der genannten Baulast belastet sind. Da ihrer an die Bekl. gerichteten Bitte um Verzicht nicht entsprochen wurde, haben sie am 2.7.1990 beim VG Klage erhoben mit dem Antrag, die Unwirksamkeit der Baulasten ihnen gegenüber festzustellen. Es sei anerkannt, daß der dinglich nicht Berechtigte keine Baulast bewilligen könne. Die Bekl. hat Klageabweisung beantragt und geltend gemacht, es bestünden erhebliche Zweifel, ob die zugunsten der KI. eingetragene Vormerkung Bestand habe. Sie betreffe eine nicht näher umschriebene Teilfläche und verstoße daher gegen den Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuch. Weiterhin sei ungeklärt, ob die Eintragung einer Auflassungsvormerkung die Befugnis des Grundstückseigentümers beschränke, eine Baulast zu Lasten seines Grundstücks zu bestellen. Schließlich sei eine tatsächliche Beeinträchtigung der KI. durch die Vereinigungsbaulast nicht zu befürchten. Das VG hat die Verkäuferin der Grundstücke mit Beschluß vom 15.3.1991 zum Rechtsstreit beigeladen. Diese hat beantragt, die Klage insoweit abzuweisen, als sich der Antrag auf das im Miteigentum des KI. stehende Grundstück Flst.Nr.17/7 bezieht. Sie hält eine analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 S. 1 BGB für möglich, meint aber, die Belastung des Grundstücks mit der Baulast sei nur insoweit vormerkungswidrig, als sie sich auf das im Alleineigentum der KI. stehende Grundstück FIst.Nr.17/2 beziehe. Dagegen sei das im Miteigentum der KI. stehende Grundstück Flst.Nr. 17/7 zu Recht mit einer Baulast belastet worden, weil der Kaufvertrag zwischen den KI. und ihrin § 3 Ziff. 13 Abs. 2 S. 3 und 2 sie ausdrücklich zur Bestellung einer Baulast ermächtigt habe. Das VG hat die Klage mit Urteil vom 28.1.1992 abgewiesen und in den Entscheidungsgründen ausgeführt:- Die von der Beigeladenen übernommene Baulast sei gegenüber den Kl. nicht unwirksam. Die Baulast entstehe durch Erklärung des Grundstückseigentümers, so daß die Beigeladene die Baulast rechtswirksam begründet habe. Der Zustimmung der KI. als Vormerkungsberechtigte hätte es nicht bedurft. Eine entsprechende Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB auf öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen komme nicht in Betracht. Schon nach dem Wortlaut des § 70 Abs.1 LBO sei allein auf die formelle Eigentümerstellung abzustellen. Die Kammer folge nicht der Entscheidung des VGH BW ( NJW 1990, 268 ), wonach eine Baulastbestellung durch einen Vdrerben gegenüber dem Nacherben unwirksam sei. Die entsprechende Anwendung zivilrechtlicher Verfügungsbeschränkungen auf eine Baulastübernahmeerklärung sei nicht sachgerecht, weil zivilrechtliche Verfügungen nicht mit öffentlich-rechtlichen Verpflichtungserklärungen vergleichbar seien. Die Übertragung zivilrechtlicher Verfügungsbeschränkungen auf öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen würden zu einer dem Baurecht fremden Vermischung mit dem Privatrecht führen. Dem Rechtsgedanken des § 59 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt werde, könne der Grundsatz entnommen werden, daß das öffentlich-rechtliche Verhältnis zwischen dem Eigentümer und der Baurechtsbehörde von zivilrechtlichen Bindungen und Verpflichtungen freizuhalten sei. Ebensowenig wie im Baugenehmigungsverfahren könne der Baurechtsbehörde in Baulastverfahren zugemutet werden, über zivilrechtliche Rechte Dritter zu entscheiden. Diese müßten daher für die Bestellung von Baulasten ohne Bedeutung bleiben. Ansonsten würde die Baulast für die Baurechtsbehörde an Praktikabilität verlieren, wenn sie u. U. komplizierte Fragen bzgl. zivilrechtlicher Berechtigungen zu prüfen hätte. Der Vormerkungsberechtigte sei daher auf seine zivilrechtlichen Ansprüche aus dem Kaufvertrag beschränkt, die er vor dem Zivilgericht geltend machen müsse. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte Erfolg Eine vom Grundstückseigentümer nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung übernommene Baulast ist dem Grundstückskäufer gegenüber insoweit unwirksam, als sie dessen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Aus den Gründen: Zum Sachverhalt: Zwar hat die Beigeladene als damalige Eigentümerin des belasteten Grundstücks mit ihrer Erklärung vom 7.4.1983 gegenüber der Bekl. die Baulast gem. § 70 Abs.1 LBO wirksam begründet. Einer Zustimmung der KI. bedurfte es nicht. Die Bet. streiten über die Wirksamkeit einer zugunsten der Beigeladenen eingetragenen Baulast auf den den KI. gehörenden Grundstücken FIst.Nrn.17/2 und 17/7 in S. Heft Nr.12 • MittRhNotK • Dezember 1992 Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Das VG hätte den zulässigen Feststellungsklagen (vgl. VGH BW NJW 1990, 268 ) stattgeben müssen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 03.07.1992 Aktenzeichen: V ZR 203/91 Erschienen in: MittRhNotK 1992, 310-311 Normen in Titel: BGB §§ 1018, 242