13 C 6/04

Teilweise Klage stattgegeben: Mietrückstand trotz teilweiser Minderung wegen Schimmel • Vermieter kann für rückständige Mieten zahlen, obwohl Mieter wegen Schimmel in Teilen mindert; Minderung je nach Umfang und Dauer der Beeinträchtigung festzusetzen. • Schimmelbildung infolge mangelhafter Lüftung oder unzureichender Belehrung des Mieters kann dem Vermieter zugerechnet werden, wenn durch dessen Verhalten Nachprüfung oder Ursachenermittlung verhindert wurde. • Fehlende oder unvollständige Nebenkostenabrechnungen berechtigen zur Zurückbehaltung der Vorauszahlungen ab dem Zeitpunkt der Abrechnungsreife; die Zinsen auf bereits fällige Vorauszahlungen bleiben jedoch geschuldet. • Fehlender Stellplatz, wenn im Mietvertrag die Überlassung an das Abschließen konkreter Arbeiten geknüpft ist, begründet kein Minderungsrecht, solange keine schuldhafte Verzögerung des Vermieters vorliegt. • Nicht getrennte Stromkreise und Erschwerung der Abrechnung begründen allein kein Minderungsrecht, da der Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigt wird. Vermieter klagt auf Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen gegen Mieter, die wegen Mängeln minderten und Zahlungen zurückhielten. Mietvertrag seit 01.01.2000, monatliche Kaltmiete 306,78 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung 86,21 €. Mieter zahlten Februar–August 2003 nur 150 € Kaltmiete plus teils 25 € Nebenkosten und setzten im September nicht mehr. Sie rügten Schimmelbildung, mangelnde Beheizbarkeit, nicht überlassene Stellplatznutzung und fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen einschließlich Stromabrechnung. Vermieter ließ Pflasterarbeiten und Teilverputzarbeiten ausführen; es wurden Gutachten eingeholt. Streitpunkt war insbesondere, ob Schimmel baulich oder durch Lüftungsfehler verursacht wurde und ob Abrechnungspflichten verletzt wurden. Gericht reduzierte die Forderung des Klägers wegen Minderungen für Schimmel, wies aber weitere Mängelrügen zurück und erkannte Zurückbehaltung wegen abgerechneter Verbrauchsjahre ab Abrechnungsreife an. • Klage zulässig und teilweise begründet auf Zahlung rückständiger Mieten nach § 535 BGB; Gericht hat für Februar–April 2003 eine Minderungsquote von 20 % der Kaltmiete und für Mai–September 2003 von 15 % festgestellt und daraus den Mietrückstand von 990,09 € berechnet. • Schimmelbefunde in Schlaf- und Gästezimmer wurden geprüft; das Gericht führt aus, dass erhebliche Schimmelstellen vorlagen, die Minderung rechtfertigen, weitere nachträglich behauptete Mängel jedoch nicht berücksichtigt werden, weil sie nicht fristgerecht gerügt wurden. • Ursachenzurechnung: Durch Beweisaufnahme und Sachverständigengutachten ergab sich, dass Teile der Schimmelbildung auf mangelnde Lüftung und auf Umstände zurückzuführen sind, die dem Vermieter nach dessen Verhalten anzulasten sind, insbesondere weil er nachträgliche Verputzarbeiten veranlasste, die eine gesicherte Ursachenermittlung verhinderten. • Weitere behauptete Mängel (fehlender Stellplatz, nicht getrennter Stromkreis, angebliche Heizungsstörung, Spalt an der Haustür) begründen kein Minderungsrecht: Stellplatz war nach Mietvertrag an Fertigstellung der Pflasterarbeiten geknüpft; Stromkreis trennt der Gebrauch der Wohnung nicht; Spalt bestand seit Mietbeginn; Heizungsbehauptungen waren unzureichend substantiiert und nicht beweiswürdig. • Zurückbehaltung und Abrechnung: Die Mieter konnten wegen fehlender/ unvollständiger Nebenkostenabrechnungen für das Verbrauchsjahr 2002 ab dem 01.01.2004 Vorauszahlungen zurückhalten; für die Zeit bis zum 31.12.2003 bleiben Zinsen auf Vorauszahlungen nach §§ 286, 288 BGB geschuldet. Formelle Anforderungen an Nebenkostenabrechnung waren nach Auffassung des Gerichts erfüllt, sodass ein Zurückbehaltungsrecht aus Verteilerschlüsselgründen nicht besteht. • Aufrechnung der Beklagten mit einem behaupteten Guthaben von 110,92 € war unzulässig, weil die Gegenforderung nicht hinreichend substantiiert wurde. • Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 92, 96 ZPO sowie §§ 708 Nr.11, 711 ZPO; das Urteil ist in Teilbeträgen vollstreckbar und Sicherheitsleistungen wurden angeordnet. Die Klage wurde teilweise stattgegeben: Die Beklagten sind als Gesamtschuldner zur Zahlung von 990,09 € nebst Zinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für bestimmte Zeiträume verurteilt, weil das Gericht Minderungsquoten wegen festgestellter Schimmelbefunde anerkannt hat, jedoch nicht in vollem Umfang den von den Beklagten geltend gemachten Minderungen oder Gegenforderungen gefolgt ist. Weitere Ansprüche des Klägers, insbesondere Zahlung der Vorauszahlungen auf Nebenkosten für den Zeitraum Februar–September 2003, wurden abgewiesen, weil die Abrechnungsfrist für das Verbrauchsjahr 2003 geendet hat und die Mieter ab dem 01.01.2004 ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich nicht erteilter Abrechnungen für 2002 hatten. Die Aufrechnung der Beklagten mit einem angeblichen Guthaben wurde als unzulässig beurteilt, da sie nicht ausreichend dargelegt und berechnet wurde. Die Kosten des Rechtsstreits wurden im Wesentlichen gegeneinander aufgehoben, die durch die Beweisaufnahme entstandenen Kosten trägt der Kläger; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, Sicherheitsleistungen wurden angeordnet.