V ZR 217/89

Zurück BGH 15. November 1990 V ZR 217/89 AGBG § 1 Abs. 1; BGB § 242 Notarielle Vereinbarung von Fälligkeitszinsen fällt nicht unter das AGBG Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau und vom 15.4.1987 — IVa ZR 53/86 — WM 1978, 247 und 1987, 1140). Von einer derartigen Provisionszusage kann ausgegangen werden, wenn der Provision Versprechende sie in Kenntnis der Umstände abgibt, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (BGH, Urteil vom 20.10.1982 — IVa ZR 97/81 — WM 1983, 42 ), weil es ihm dennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person ankommt (BGH, Urteil vom 24.6.1981 — IVa ZR 225/80 — WM 1981, 1084 unter 2 a). Ein solches, nicht auf eine Maklertätigkeit der Klägerin abstellendes Provisionsversprechen der Beklagten läßt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht entnehmen. Es sieht die Provisionszusage der Beklagten lediglich in Nr. XII des von der Klägerin entworfenen notariellen Kaufvertrages. Daß die Beklagte vor Abschluß des Kaufvertrages darüber aufgeklärt worden wäre, die Klägerin sei wegen der Ausgestaltung ihrer Verwalterstellung gehindert, Maklerleistungen zu erbringen, weshalb im Rahmen des Kaufvertrages in einem Vertrag zu ihren Gunsten ein unabhängiges Provisionsversprechen abgegeben werden solle, haben die Parteien nicht vorgetragen und wird auch aus dem Berufungsurteil nicht ersichtlich. Beides war vielmehr auch bei sorgfältigem Durchlesen des Kaufvertragstextes für einen durchschnittlichen Kaufinteressenten, wie ihn die Beklagte darstellt, nicht erkennbar. 3. AGBG § 1 Abs. 1; BGB § 242 (Notarielle Vereinbarung von Fälligkeitszinsen fällt nicht unter das AGBG) Die in einem Grundstückskaufvertrag getroffene Vereinbarung von Fälligkeitszinsen ist nicht schon deshalb eine Allgemeine Geschäftsbedingung, weil der Wortlaut der Klausel auf einer Standardformulierung des beurkundenden Notars beruht. Es handelt sich auch nicht um eine „formel• hafte" und deswegen etwa einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB unterliegende Klausel. BGH, Urteil vom 16.11.1990 — VZR 217/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Kläger verkaufte den Beklagten durch notariell beurkundeten Vertrag vom 27.5.1986 zwei bebaute Grundstücke zum Preis von 1.700.000 DM. Er behielt sich das Recht zum Rücktritt für den Fall vor, daß die Beklagten mit der Kaufpreiszahlung länger als eine Woche in Rückstand kommen sollten. Außerdem wurde folgende Bestimmung „Zahlt der Käufer innerhalb von 8 Tagen nach Fälligkeit nicht, so ist der offene Kaufpreis mit 10% jährlich zu verzinsen. Das RücktrittsNach Fälligkeit des Kaufpreises stand am 1.7.1986 noch eine Forderung von 750.000 DM offen. Hierauf überwiesen die Beklagten 250.000 DM am 8.4.1987, 200.000 DM am 29.5.1987 und 300.000 DM am 12.6.1987. Der Kläger hat, gestützt auf die vertragliche Zinsregelung, für die Zeit ab 1.7.1986 Zinsen in Höhe von 67.490,95 DM sowie Ersatz aufgewendeter Rechtsanwaltskosten von 13.587,90 DM, insgesamt 81.078,85 DM, nebst 10% Verzugszinsen geltend gemacht. Die Beklagten haben angebliche Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt und darüber hinaus Widerklage auf Zahlung von 150.000 DM erhoben. Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 69.576,29 DM (davon 66.082,18 DM Vertragszinsen, 6.842,75 DM Anwaltskosten, abzüglich 3.348,64 DM zuviel beigetriebener Vollstreckungskosten) nebst 4% Verzugszinsen verurteilt. Die weitergehende Klage und die Widerklage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht — unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen und der auf VerurteiMittBayNot 1991 Heft 1 lung zur Zahlung von weiteren 8.152,78 DM gerichteten Anschlußberufung — der Klage nur in Höhe von 18.070,16 DM nebst 4% Zinsen seit 15.5.1987 stattgegeben. Es hat dem Kläger Fälligkeitszinsen von 10% versagt und ihm nur Verzugszinsen von 4% (= 21.381,80 DM) zugebilligt sowie die ihm zu erstattenden Anwaltskosten auf 52 DM herabgesetzt und von der sich daraus ergebenden Gesamtforderung von 21.433,80 DM zuviel beigetriebene Vollstreckungskosten von 3.363,64 DM abgezogen. Mit der Revision erstrebt der Kläger Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer vertraglicher Zinsen in Höhe von 44.700,38 DM nebst 4% Verzugszinsen seit dem 15.5.1987. Die Revision hatte im wesentlichen Erfolg. Aus den Gründen: 1.Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die in dem Kaufvertrag enthaltene Vereinbarung von Fälligkeitszinsen sei eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des AGB-Gesetzes. Insoweit habe der beurkundende Notar auf eine „Standardformulierung" zurückgegriffen, der sich der Kläger bedient habe, weil er eine entsprechende Regelung gewollt habe. Diese Klausel sei nicht ausgehandelt worden, denn der Kläger sei in diesem Punkt nicht verhandlungsbereit gewesen. Die Klausel verstoße gegen § 11 Nr. 5 und 6 AGBG , weil damit in Wahrheit eine Vertragsstrafe bzw. pauschalierter Schadensersatz ohne die Möglichkeit des Gegenbeweises vereinbart worden sei. Jedenfalls aber sei die Regelung nach § 9 Abs.1 und 2 AGBG unwirksam. Sie weiche nämlich von dem gesetzlichen Leitbild kaufvertraglicher Fälligkeitszinsen ( §§ 452, 446 BGB ) zu stark ab, da keine Abhängigkeit der Zinsen von der Besitzübertragung hergestellt worden sei. Deshalb könne der Kläger nur 4% Verzugszinsen fordern. Diese Ausführungen sind schon im Ausgangspunkt rechtsfehlerhaft, wie die Revision zutreffend rügt. Die Zinsvereinbarung der Parteien ist keine Allgemeine Geschäftsbedingung und unterliegt daher nicht der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß § 1 Abs. 1 AGBG nur solche Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Vertragspartei der anderen stellt. Allein die Tatsache, daß hier der beurkundende Notar eine Formulierung gewählt hat, die er bei derartigen Vereinbarungen ständig gebraucht, macht die Zinsabrede nicht zu .einer Allgemeinen Geschäftsbedingung. Dafür genügt zwar, daß eine Vertragspartei ein von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen angefertigtes Formular benutzt, auch wenn sie es ihrerseits nur für einen einzigen Vertrag verwendet. Anders aber liegen die Dinge, wenn der Notar eine Individualvereinbarung nach einem in seiner Praxis gebräuchlichen Muster entwirft. In einem solchen Fall hat die beurkundete Vereinbarung nicht die Qualität einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (amtliche Begründung zum Entwurf des AGB-Gesetzes, BTDrucks. 7/3919 S. 16 f.). Denn dann „stellt" die Vertragspartei nicht im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern sie macht sich bei dem Abschluß des Vertrages nur den vom Notar für diesen Einzelfall vorgeschlagenen Regelungswortlaut zu eigen (herrsch. Auff., vgl. Brambring/Schippe/, NJW 1979, 1802 ; Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 6. Aufl., § 1 Rdnrn.31, 32 m. w. N.). Die im Berufungsurteil angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 30.9.1987, IVa ZR 6/86, NJW 1988, 410 besagt nichts anderes. 2.Das angefochtene Urteil ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ( § 563 ZPO ). Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ( § 242 BGB ) begegnet die Zinsvereinbarung keinen Bedenken. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit eines „formelhaften" Ausschlusses werkvertraglicher Gewährleistung in notariell beurkundeten Individualverträgen über den Erwerb neu errichteter, im Bau befindlicher oder noch zu errichtender Häuser und Eigentumswohnungen ( BGHZ 74, 204 , 209 ff.; 101, 350, 354; 108, 164, 168 ff.) kann hier nicht herangezogen werden. Diese Rechtsprechung, die der erkennende Senat für den Gewährleistungsausschluß in Verträgen über die nicht mit einer Herstellungspflicht verbundene Veräußerung schon länger bebauter Grundstücke nicht übernommen hat ( BGHZ 98, 100 , 106 ff.), läßt keine Verallgemeinerung zu. Allein die Tatsache, daß der Notar eine vom Verkäufer verlangte Regelung mit einem Wortlaut beurkundet, den er in ständiger Praxis bei derartigen Abreden verwendet, gibt der Vereinbarung kein formelhaftes Gepräge. Für häufig vorkommende Regelungen, wie hier die Vereinbarung. von Fälligkeitszinsen, entwickelt sich in der notariellen Praxis zwangsläufig eine gleichförmige Wortwahl. Müßte der Notar immer wieder eine andere Formulierung wählen, so wäre dadurch für die Vertragsparteien nichts gewonnen. Daher wäre es sachwidrig, die Wirksamkeit einer Klausel, welche rechtlich eindeutig ist und unmißverständlich dem entspricht, was die Beteiligten vereinbaren wollen, allein deswegen in Frage zu stellen, weil es sich um eine Standardformulerung des Notars handelt (so zu Recht Medicus, Zur gerichtlichen Inhaltskontrolle notarieller Verträge, 1989, S. 14). Maßgebend kann allenfalls sein, ob der Regelungsinhalt gegen Treu und Glauben verstößt. Möglichkeit und Grenzen einer diesbezüglichen Kontrolle bedürfen hier keiner Festlegung, denn die vorliegende Regelung ist ohnehin unbedenklich. Die Gründe, aus denen das Berufungsgericht unter dem verfehlten Aspekt der Anwendung des AGB-Gesetzes die Zinsabrede für unwirksam hält, spielen vorliegend keine Rolle: Bei einem Individualvertrag ist es den Parteien unbenommen, Fälligkeitszinsen abweichend von der dispositiven Vorschrift des § 452 BGB nicht erst ab Besitzübergang, sondern schon von dem Zeitpunkt an zu vereinbaren, zu dem die vertragliche Frist für die Kaufpreiszahlung abgelaufen ist. Auch der Umstand, daß sich der Kläger ein Wahlrecht zwischen dem Rücktritt vom Vertrag und der Geltendmachung von Fälligkeitszinsen vorbehalten hat, ist im Rahmen des § 242 BGB nicht zu beanstanden, auch nicht im Hinblick auf die Zinshöhe von 10%. 3. Die Sache ist zur Endentscheidung reif, da weitere Feststellungen nicht erforderlich sind (§ 565 Abs.3 Nr. 1 ZPO). Der Kläger hat Anspruch auf Fälligkeitszinsen ab 1. Juli 1986 in der vereinbarten Höhe von 10%. (Wird ausgeführt.) 4. BGB §§ 133, 459, 468 (Zur Haftung für die Richtigkeit der Wohnflächenangabe als Beschaffenheitsangabe oder als zugesicherte Eigenschaft) 1. Das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche kann Beschaffenheitsangabe ( § 459 Abs. 1 BGB ) oder zugesicherte Eigenschaft (§ 459 Abs.2 BGB) eines Grundstücks sein. 2.' Die Gewährleistung für eine bestimmte Wohnfläche ist, anders als für eine bestimmte Grundstücksgröße (§ 468 BGB), nicht auf den Fall der Zusicherung beschränkt. 3. Der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem Begriff der Wohnfläche nicht eine bestimmte Art ihrer Berechnung (hier nach §§ 42-44 Zweite Berechnungsverordnung). BGH, Urteil vom 30.11.1990 — V ZR 91/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand Die Kläger kauften von den Beklagten am 18.8.1987 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zum Preis von 315.000 DM. Im notariellen Vertrag heißt es: „§ 1 Vertragsgegenstand Der Verkäufer verkauft dem dies annehmenden Käufer — mehreren Käufern zu gleichen Teilen — den in Abschnitt 1 (Grundbuchangaben) bezeichneten Vertragsgegenstand, gelegen in H., P.straße 1, mit einer Wohnfläche von circa 130 qm. Mitverkauft werden alle gesetzlichen Bestandteile und sämtliches Zubehör. § 5 Gewährleistung, weitere Bedingungen Der Verkäufer haftet nicht für ein bestimmtes Flächenmaß des Grundbesitzes öder der Räumlichkeiten, ferner nicht für die Beschaffenheit des Bodens oder den derzeitigen baulichen Zustand des Gebäudes, der baulichen Anlagen oder Einrichtungen, .. " Die Kläger haben Minderung des Kaufpreises um 48.943 DM geltend gemacht. Die im Vertrag zugesicherte Wohnflächengröße von ca. 130 qm sei nicht eingehalten. Die Gewährleistungsregelung sei nicht erörtert worden. Zur Berechnung der vorhandenen Wohnfläche haben sich die Kläger auf ein Privatgutachten gestützt, dem die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BVO) zugrunde liegen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben und den Rechtsstreit zur Entscheidung über den Betrag der Forderung an das Landgericht zurückverwiesen. i Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Aus den Gründen: I.... II. 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche beim Grundstückskauf Gegenstand einer Eigenschaftszusicherung sein kann, die dem Käufer, wenn die Eigenschaft bei Gefahrübergang fehlt, das Recht zur Minderung des Kaufpreises gibt ( §§ 459 Abs. 2, 462 BGB ). Der Senat hat wiederholt entschieden, daß die nach dem Bauordnungsrecht zulässige Bewohnbarkeit von Räumen eine Eigenschaft des Hauses darstellt (BGH Urt. v. 23.3.1973, V ZR 112/71, WM 1973, 612; Urt. v. 27.5.1977, V ZR 201/75, WM 1977, 1088 ). In gleicher Weise bezeichnet die Angabe einer Wohnfläche eine tatsächliche oder, wenn, wie in der Regel, auf die zulässige Wohnungsnutzung abgestellt wird (vgl. BGH Urt. v. 22.6.1999, V ZR 126/89, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt: Zusicherung des Ertrags der baurechtlich zulässigen Vermietung), zugleich rechtliche Beziehung des Hausgrundstücks zu seiner Umwelt, die in dessen physischer Beschaffenheit ihren Grund hat und bereits deshalb eine zusicherungsfähige Eigenschaft darstellt ( BGHZ 70, 47 zum Beschaffenheitsmerkmal i. S. des § 459 Abs. 1 ZPO ; zum Begriff der zusicherungsfähigen Eigenschaft vgl. BGHZ 79, 1983). 2. a) Das Berufungsurteil läßt indessen nicht erkennen, ob das Berufungsgericht von einem zutreffenden Begriff der zugesicherten Eigenschaft (§ 459 Abs.2 BGB) ausgegangen ist. Für die Annahme einer Zusicherung ist es erforderlich, daß der Verkäufer die Gewähr für das Vorhandensein einer MittBayNot 1991 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 15.11.1990 Aktenzeichen: V ZR 217/89 Erschienen in: MittBayNot 1991, 21-22 Normen in Titel: AGBG § 1 Abs. 1; BGB § 242