11 K 1402/13

Tenor Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 werden aufgehoben. Im Übrigen werden die Klagen abgewiesen. Von den Gerichtskosten tragen die Kläger als Gesamtschuldner drei Viertel und der Beklagte und die Beigeladene je ein Achtel. Von den außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen der Beklagte und die Beigeladene je ein Achtel. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten und der Beigeladenen tragen die Kläger als Gesamtschuldner je drei Viertel. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst. Die Berufung wird zugelassen. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren durch die Kläger war notwendig. Tatbestand 1 Die Kläger wenden sich gegen die der Gemeinde ... erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Bürgerhauses mit Café und Tiefgarage. 2 Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. ..., das mit einem Wohn- und Geschäftshaus (zehn Wohnungen und eine Ladeneinheit im Erdgeschoss) bebaut ist. Das Grundstück der Kläger liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ausschluss von Vergnügungsstätten und Tankstellen im Bereich Hauptstraße/Stettener Straße/Waiblinger Straße“ vom 10.07.2008. Dieser Bebauungsplan weist für den Bereich des Grundstücks der Kläger ein Mischgebiet aus. 3 Am 08.08.2011 beantragte die Gemeinde ... beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Bürgerhauses mit Café und Tiefgarage auf dem östlich des Grundstücks der Kläger gelegenen Flurstück Nr. ... Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Erste Änderung des Gemeindezentrum (Bürgerhaus)“ vom 21.07.2011. Dieser Bebauungsplan weist für den Bereich des genehmigten Bauvorhabens eine Fläche für den Gemeinbedarf aus. 4 Im Rahmen der Angrenzeranhörung brachten die Kläger mit Schriftsatz vom 21.09.2011 Einwendungen vor. Sie machten geltend, die Nutzung des Bauvorhabens führe zu unzulässigen Lärmeinwirkungen. Auch der durch den Park- und Parksuchverkehr einschließlich der An- und Abfahrten zu den Außenstellplätzen und der Tiefgarage entstehende Lärm sei unzumutbar. Für die geplante Tiefgarageneinfahrt und den Anlieferungsbereich seien bauliche Vorkehrungen wie Einhausungen oder Überdachungen notwendig. Den infolge des Bauvorhabens entstehenden Immissionen seien sie ungeschützt ausgesetzt. Aufgrund fehlender Stellplätze für das Bauvorhaben sei mit einem vermehrten Suchverkehr zu rechnen. 5 Mit Bescheid vom 12.12.2011 erteilte das Landratsamt Rems-Murr-Kreis der Gemeinde ... die Baugenehmigung zum Neubau eines Bürgerhauses mit Tiefgarage (42 Stellplätze) unter Erteilung einer Befreiung gemäß § 56 Abs. 5 LBO von § 37 Abs. 4 LBO bezüglich der öffentlich-rechtlichen Sicherung von Stellplätzen außerhalb des Bauvorhabens und unter Abweichung gemäß § 56 Abs. 1 LBO für den Verzicht auf die Errichtung einer inneren Brandwand. Zum Lärmschutz enthält die Baugenehmigung folgende Besondere Auflagen: 6 Die Regelungen und Maßnahmen der schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros BS Ingenieure vom 15.11.2010 sind zu beachten und umzusetzen (Ziffer 02); gleichzeitige Veranstaltungen im Innenbereich mit relevanten Schallemissionen (Schalleistungspegel innen bis zu 90 dB (A) und Außenbewirtschaftung nach 22:00 Uhr sind nur als sogenannte „seltene Ereignisse“ im Sinne der Freizeitlärmrichtlinie des LAI-Bund-/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz möglich (Ziffer 04). 7 Gegen die Baugenehmigung vom 12.12.2011 legten die Kläger mit Schriftsatz vom 22.12.2011 Widerspruch ein und brachten zur Begründung vor, die Baugenehmigung sei widersprüchlich, da die vorhandenen Vorbelastungen bei der Begrenzung der Lärmimmissionen Berücksichtigung finden müssten und andererseits das von der Beigeladenen in Auftrag gegebene Gutachten zur Entscheidungsgrundlage gemacht worden sei, in dem diese Vorbelastung keinen Niederschlag gefunden habe. Die Nutzung des Bürgerhauses mit Café und Tiefgarage führe zu unzulässigen Lärmeinwirkungen auf ihr Grundstück. Das geplante Bürgerhaus könne bis zu 750 Besucher gleichzeitig aufnehmen, wobei Nutzungen auch außerhalb des Gebäudes vorgesehen seien. Sie seien den vom Betrieb und vom Eingangsbereich ausgehenden besonderen Immissionen ungeschützt ausgesetzt. Dasselbe gelte für die Außenbewirtschaftung des Cafébetriebs und den Menschenansammlungen auf dem Bürgerplatz, der Hintergrundmusik im Freien und den Pkw-Abstellplätzen. Hinzu komme die Vorbelastung aus dem Rathausgebäude und den alljährlich wiederkehrend stattfindenden öffentlichen Festveranstaltungen. 8 Mit Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 machte das Landratsamt Rems-Murr-Kreis eine Nutzungsbeschreibung der Gemeinde ... vom 30.08.2012 zum Gegenstand der Baugenehmigung und ergänzte bzw. änderte die der Baugenehmigung beigefügten Nebenbestimmungen („Besondere Auflagen“) hinsichtlich des Lärmschutzes wie folgt: 9 Ziffer 02: Die Regelungen und Vorgaben der schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros BS-Ingenieure vom 15.11.2010, insbesondere in der Zusammenfassung Seite 23-25, sind von der Gemeinde ... zu berücksichtigen, so dass die angrenzende Bebauung, insbesondere die Wohnbebauung nicht unzumutbar mit Lärmimmissionen beeinträchtigt wird (vgl. nachfolgend Ziffer 04 und 08 insbesondere Abs. 5). 10 Ziffer 04: Bei Veranstaltungen im Bürgerhaus mit lauter Musik (Innenraumpegel 68 dB(A) - 90 dB(A)) sind während der Veranstaltungen Türen, Tore und Fenster tags und nachts geschlossen zu halten. Soweit solche Veranstaltungen auch nachts (zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr) stattfinden, sind die Veranstaltungen mit lauter Musik nur dann zulässig, wenn die Glaselemente im Saal mit einem Schalldämmmaß von R`w 33 dB ausgeführt wurden (vgl. Nebenbestimmung Ziffer 01). 11 Nach einer eventuellen Errichtung einer Wohnbebauung östlich des Bürgerhauses auf den Flurstücken ... und ... sowie ... sind Veranstaltungen mit lauter Musik nachts nur dann zulässig, wenn die Dämmwerte der Glaselemente im Saal mindestens R`w = 37 dB betragen. 12 Nach Angaben der Gemeinde ... werden die unter Ziffer 01 mit „Wände sonst“ und „Glaselemente Saal“ bezeichneten Bauteile deshalb auch mit einem Mindestschalldämmmaß von R`w = 37 dB hergestellt. 13 Bei einer parallelen Außenbewirtschaftung auf dem (bestehenden) Bürgerplatz (Bereich zwischen dem Rathaus und dem Bürgerhaus) sind die westlichen Außentüren des Saales während eines Musikbetriebs nach 22:00 Uhr geschlossen zu halten. 14 Bei Veranstaltungen im Bürgerhaus mit lauter Musik und gleichzeitiger Außenbewirtschaftung ist ein Musikbetrieb bei geöffneten Türen oder Glasflächen auf der Westseite nur als seltenes Ereignis im Sinne der Ziffer 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie (NVwZ 1997, 469 ff.) zulässig, d. h. dann nicht mehr als an zehn Tagen oder Nächten in einem Kalenderjahr und in diesem Rahmen auch nicht an mehr als zwei aufeinanderfolgenden Wochenenden. 15 Sehr laute Veranstaltungen mit bis zu 105 dB (A) sind nur als seltene Ereignisse im Sinne der Ziffer 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie zulässig. Diese Veranstaltungen dürfen an nicht mehr als 10 Tagen und Nächten eines Kalenderjahrs und in diesem Rahmen auch nicht an mehr als zwei aufeinanderfolgenden Wochenenden - unter Anrechnung anderer seltener Ereignisse, etwa Veranstaltungen mit lauter Musik - stattfinden. Bei solchen sehr lauten Musikveranstaltungen sind im Bürgerhaus ebenfalls alle Türen, Tore und Fenster an der Westseite ständig geschlossen zu halten. 16 Bei Veranstaltungen mit lauter Musik innerhalb der Ruhezeiten (werktags 06:00 Uhr - 7:00 Uhr und 20:00 Uhr - 22:00 Uhr, sonntags 07:00 Uhr - 09:00 Uhr, 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr und 20:00 Uhr - 22.00 Uhr) dürfen die Glasflächen (Türen, Tore und Fenster) auf der Westseite des Bürgerhauses nur geöffnet werden, soweit eine Erhöhung des Schalldämmmaßes (vgl. Nebenbestimmung 01) der (übrigen) Glaselemente und Fenster um 4 dB auf R`w = 34 dB erfolgt ist. Solche Veranstaltungen sind als seltene Ereignisse im Sinne des 4.4 zu betrachten und auf die zulässige Anzahl anzurechnen. 17 Ziffer 08 Immissionsschutz 18 5. Beim Betrieb des Bürgerhauses einschließlich einer Außenbewirtschaftung auf dem Bürgerplatz dürfen folgende Immissionsrichtwerte nach LAI-Freizeitlärm-Richtlinie (NVwZ 1997, 499 ff.) außerhalb von Gebäuden an den nachfolgenden Immissionsorten unter Berücksichtigung der Vorbelastung nicht überschritten werden: 19 IO ... und IO ... (allgemeines Wohngebiet) 20 - werktags außerhalb der Ruhezeit: 55 dB (A) - werktags innerhalb der Ruhezeit und sonn- und feiertags: 50 dB (A) - nachts: 40 dB (A) 21 An den Immissionsorten IO ... und ... (Dorf-/Mischgebiet) 22 - werktags außerhalb der Ruhezeit: 60 dB (A) - werktags innerhalb der Ruhezeit und sonn- und feiertags: 55 dB (A) - nachts: 45 dB (A) 23 Bei seltenen Ereignissen im Sinne der Ziffer 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie gelten die Vorgaben nach Ziffer 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie. 24 Das Café mit Außenbewirtschaftung wird nur bis zu 50 Personen (Sitzplätze) baurechtlich genehmigt. Eine Außenbewirtschaftung ist lediglich tagsüber bis max. 22:00 Uhr zulässig. Der Café Innenbereich darf nur in der Zeit zwischen 07:00 Uhr und 23:00 Uhr unter Berücksichtigung der Vorgaben der TA-Lärm 1998 betrieben werden. 25 Das Café steht nicht in Verbindung mit dem Betrieb des Bürgerhauses und steht auch nicht im Zusammenhang mit den sonstigen Außenflächen (insbesondere Bürgerplatz). Beim Café handelt es sich um eine getrennte, eigenständige Einrichtung. 26 Gegen die Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 legten die Kläger mit Schriftsatz vom 04.10.2012 Widerspruch ein. 27 Am 26.04.2013 haben die Kläger Klage erhoben und zur Begründung vorgetragen, die bei Musikveranstaltungen entstehenden tieffrequenten Geräusche hätten in der schalltechnischen Stellungnahme des Ingenieurbüros BS keine Berücksichtigung gefunden. Die Nutzungsbeschreibung der Gemeinde Kernen, die zum Gegenstand der Änderungsbaugenehmigung gemacht worden sei, enthalte eine generalklauselartige Erweiterung potentieller Nutzungsmöglichkeiten; dies sei unzulässig. Auflagen und sonstige Regelungen der Baugenehmigung müssten praktikabel und so ausgestaltet sein, dass auch nicht vorgebildete Bürger den Genehmigungsumfang durch die Baugenehmigung erkennen könnten; dies sei vorliegend nicht der Fall. Angesichts der Komplexität der Auflagen sei es ihnen nicht möglich, deren Einhaltung zu überwachen. Die immissionsträchtige Nutzung des Bürgerplatzes sei dem Bauvorhaben zuzurechnen. Insoweit sei das Immissionsproblem nicht gelöst. Der Cafébetrieb stehe mit dem Bürgerhaus in unmittelbarem Zusammenhang; insoweit sei nicht maßgebend, dass die Gemeinde ... und das Landratsamt Rems-Murr-Kreis eine andere Zuordnung vornähmen. Aufgrund der bereits bestehenden Vorbelastungen durch andere, nicht anlagenbezogene seltene Ereignisse dürfe im Falle des genehmigten Bürgerhauses die maximal zulässige Anzahl von seltenen Ereignissen nicht ausgeschöpft werden. Bereits derzeit fänden in unmittelbarer Umgebung ihres Grundstücks die „Kirbe“ (vier Tage) Städtepartnerschaftstreffen, Freiluftkonzerte, Maibaumhocketse, Volleyballturniere, die Veranstaltung „Rems Total“ (mit Livemusik) sowie diverse Veranstaltungen des Gewerbevereins statt. Auch diese Veranstaltungen seien bei der Frage der Zumutbarkeit zu berücksichtigen. Der der Baugenehmigung zugrundeliegende Bebauungsplan sei abwägungsfehlerhaft und damit nichtig. 28 Die Kläger beantragen, 29 den Bescheid des Landratsamts Rems-Murr-Kreis vom 12.12.2011 und den Ergänzungsbescheid vom 04.09.2012 aufzuheben. 30 Der Beklagte beantragt, 31 die Klage abzuweisen. 32 Er trägt vor, das Café sei vom Bürgerhaus baulich getrennt, es sei autark und von diesem unabhängig. Das Café und das Bürgerhaus seien somit immissionsschutzrechtlich getrennt zu beurteilen. Lautstarke Personenansammlungen in immissionskritischen Bereichen könnten nicht durch eine Baugenehmigung vermieden werden. Derartige problematische Situationen müssten durch das Polizei- und Ordnungsrecht gelöst werden. 33 Die Beigeladene beantragt, 34 die Klage abzuweisen. 35 Sie trägt vor, die Vorgaben der Ziffer 02 der Auflagen zur Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 seien für sie verbindliche Regelungen. Tieffrequente Geräusche hätten in den Nebenbestimmungen nicht berücksichtigt werden müssen. Derartige Lärmbeeinträchtigungen seien auf dem Grundstück der Kläger nicht zu befürchten. Aufgrund der Entfernung des Grundstücks der Kläger vom Bürgerhaus und durch die teilweise Abschirmung durch das bestehende Rathausgebäude von dem Bauvorhaben sei ausgeschlossen, dass es durch Musikveranstaltungen im Bürgerhaus oder auf dem Bürgerplatz zu Erschütterungen des Gebäudes der Kläger wegen tieffrequenter Geräusche komme. Organisatorische Maßnahmen zur Vermeidung von Personenansammlungen in immissionskritischen Bereichen müssten nicht getroffen werden. Die Überwachung der Einhaltung der Nebenbestimmungen sei Aufgabe des Beklagten. Nur die im Bürgerhaus geplanten Veranstaltungen könnten zu den seltenen Ereignissen gezählt werden. Die notwendige Anzahl der Stellplätze werde in der Tiefgarage und zusätzlich auf einem weiteren Stellplatz in einem Abstand von ca. 250 m gewährleistet. 36 Mit weiterem Ergänzungsbescheid vom 04.11.2013 ordnete das Landratsamt Rems-Murr-Kreis gegenüber der Gemeinde ... an, dass die Nebenbestimmung Nr. 02 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 als verbindliche Regelung Teil der Baugenehmigung ist und deshalb beachtet werden müsse. 37 Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die zur Sache gehörenden Behördenakten Bezug genommen. Entscheidungsgründe 38 Der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung bei Gericht eingegangene Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 24. Juli 2014 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO). 39 Die am 26.04.2013 erhobenen Klagen sind gemäß § 75 VwGO zulässig. Das Regierungspräsidium Stuttgart hat über die Widersprüche der Kläger ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden. 40 Die Klagen haben jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffern 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziff. 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten. Im Übrigen ist die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 12.12.2011 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 04.09.2012 rechtlich nicht zu beanstanden. 41 Das Bauvorhaben widerspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans "1. Änderung Gemeindezentrum (Bürgerhaus)" vom 21.07.2011. Entgegen dem Vorbringen der Kläger kommt es vorliegend auf die Wirksamkeit dieses Bebauungsplans nicht an. Falls dieser Bebauungsplan ungültig wäre, wäre der Vorgängerbebauungsplan "Gemeindezentrum" aus dem Jahr 1979 maßgebend. Soweit das Bauvorhaben mit dessen Festsetzungen nicht übereinstimmt, können sich die Kläger hierauf nicht berufen, da ihr Grundstück außerhalb des Plangebiets liegt und der bauplanungsrechtliche Nachbarschutz sich in einem solchen Fall nur nach dem Gebot der Rücksichtnahme bestimmt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.2007 - 4 B 55/07 - NVwZ 2008, 427). 42 Einen Abwehranspruch können die Kläger somit lediglich aus dem in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO enthaltenen Gebot der Rücksichtnahme herleiten. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelnen stellt, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, umso mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Wesentlich ist eine Abwägung zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmepflichtigen nach Lage der Dinge zuzumuten ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 13.03.1981 - 4 C 1/78 - DVBl 1981, 928 und Urt. v. 18.10.1985 - 4 C 19/82 - NJW 1986, 1703). Das Rücksichtnahmegebot vermittelt keinen Anspruch auf den Bestand einer einmal vorgefundenen Grundstückssituation, sondern bewahrt lediglich vor unzumutbaren Verschlechterungen. Entscheidend ist, ob auftretende Beeinträchtigungen das Maß dessen überschreiten, was einem Nachbarn billigerweise noch zumutbar ist. 43 Gehen von einem Vorhaben Immissionen aus, so bietet sich bei der Bemessung dessen, was den durch das Vorhaben Belästigten zugemutet werden kann, eine Anlehnung an die Begriffsbestimmungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes an. Dieses verlangt von den Betreibern emittierender Anlagen, mögen diese immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftig sein oder nicht, dass vermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne von § 3 Abs. 1 BImSchG unterbleiben. Für die Einhaltung der aus §§ 3, 22 BImSchG folgenden Verpflichtung, das Vorhaben so zu errichten und zu betreiben, dass von ihm keine das zulässige Maß überschreitenden schädlichen Umwelteinwirkungen ausgehen, hat die Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu sorgen (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.04.1987 - 4 C 41/84 - NVwZ 1987, 884). Hat die Baugenehmigungsbehörde Lärmrichtwerte in Gestalt von Auflagen zum Lärmschutz in die Baugenehmigung aufgenommen, schöpfen diese den Gehalt des baurechtlichen Rücksichtnahmegebots im Hinblick auf Geräuschimmissionen aber nicht stets aus; sie legen den Maßstab des der Nachbarschaft Zumutbaren nicht abschließend fest (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.01.1989 - 4 B 116/88 - NVwZ 1989, 666; VGH Mannheim, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris -). Für die Frage, ob ein Vorhaben den Nachbarn zugemutet werden darf, ist grundsätzlich von dem der Genehmigung zugrundeliegenden Nutzungsumfang auszugehen, nicht aber von einer lediglich derzeit hinter diesem Umfang zurückbleibenden tatsächlichen Nutzung, es sei denn, aufgrund zuverlässig feststehender, gleichbleibender Umstände kann davon ausgegangen werden, dass die Anlage dauerhaft in einem geringeren Umfang als genehmigt genutzt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.02.1992 - 4 C 50/89 - NJW 1992, 2170; VGH Mannheim, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris -). 44 Geht es um die Lösung einer Immissionskonfliktlage, reicht es in der Regel aus, wenn dem Emittenten aufgegeben wird, beim Betrieb seiner Anlage näher bestimmte Richtwerte einzuhalten. Überschreiten allerdings die bei der Nutzung einer Anlage entstehenden Immissionen bei regelmäßigem Betrieb die für die Nachbarschaft maßgebliche Zumutbarkeitsgrenze, muss die genehmigte Nutzung schon in der Baugenehmigung durch konkrete Regelungen eingeschränkt werden (vgl. VGH München, Urt. v. 18.07.2002 - 1 B 98.2945 - BayVBl 2003, 503; Urt. v. 29.07.2002 - 1 B 98.3159 - juris -; Beschl. v. 01.02.2006 - 1 CE 04.734, 1 CE 04.791 - juris - ; Urt. v. 21.10.2010 - 14 B 08.1267 - juris - und Beschl. v. 15.11.2011 - 14 AS 11.2328 - juris; VGH Mannheim, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris -; OVG Lüneburg, Urt. v. 29.08.1995 - 1 L 3462/94 - BauR 1996, 79; OVG Magdeburg, Urt. v. 12.07.2007 - 2 L 176/02 - juris -). 45 Nach diesen Grundsätzen kann das Gericht nicht feststellen, dass die Beigeladene die in Ziffer 04 Abs. 1, 2, 3 und 4 sowie Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 1, 2, 3 und 5 des Änderungsbescheids vom 04.09.2012 enthaltenen Anforderungen und Beschränkungen von vornherein nicht einhalten kann und die Genehmigung deshalb wegen nur formaler Berücksichtigung nachbarschützender Belange rechtswidrig ist (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 21.04.1995 - 3 S 2514/94 - VBlBW 1995, 481). Aus der schalltechnischen Untersuchung der BS Ingenieure vom 15.11.2010 ergibt sich, dass bei Einhaltung bestimmter Rahmenbedingungen (zeitliche und personelle Begrenzung bei Veranstaltungen in und vor dem Bürgerhaus) die in Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 festgelegten Beurteilungspegel an den einzelnen Immissionsorten eingehalten werden können. Auch wenn die gutachterliche Stellungnahme der BS Ingenieure im Auftrag der Beigeladenen erstellt wurden, ist das Gericht nicht gehindert, sich hierauf zu stützen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.01.1982 - 7 B 254/81 - NVwZ 1982, 309 und Beschl. v. 13.03.1992 - 4 B 39/92 - NVwZ 1993, 268). 46 Der Beklagte hat die mit dem Bauvorhaben einzuhaltenden Lärmrichtwerte auch nicht zu Lasten der Kläger bestimmt. Die Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 stellt sicher, dass durch die mit der Baugenehmigung zugelassenen Nutzungen keine Lärmimmissionen hervorgerufen werden, die für die Kläger unzumutbar wären. 47 Ob dem betroffenen Nachbarn Lärmimmissionen zuzumuten sind, ist grundsätzlich anhand der TA Lärm zu beurteilen. Der TA Lärm kommt, soweit sie für Geräusche den unbestimmten Rechtsbegriff der unzumutbaren Belästigung oder Störung in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich konkretisiert, eine im gerichtlichen Verfahren prinzipiell zu beachtende Bindungswirkung zu. Die normative Konkretisierung des gesetzlichen Maßstabs für die Zumutbarkeit von Lärm ist jedenfalls insoweit abschließend, als sie bestimmte Gebietsarten und Tageszeiten entsprechend ihrer Schutzbedürftigkeit bestimmten Immissionsrichtwerten zuordnet und das Verfahren der Ermittlung und Beurteilung der Geräuschimmissionen vorschreibt. Für eine einzelfallbezogene Beurteilung der Zumutbarkeitsgrenze aufgrund tatrichterlicher Würdigung lässt das normkonkretisierende Regelungskonzept der TA Lärm - abgesehen von der ergänzenden Prüfung im Sonderfall nach Nr. 3.2.2 - nur insoweit Raum, als die TA Lärm insbesondere durch Kann-Vorschriften (z. B. Nr. 6.5 Satz 3 und Nr. 7.2) und Bewertungsspannen (z.B. Nr. A 2.5.3 des Anhangs zur TA Lärm) Spielräume eröffnet (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.08.2007 - 4 C 2/07 - BVerwGE 129, 209; Urt. v. 29.11.2012 - 4 C 8/11 - BVerwGE 145, 145 und Beschl. v. 08.01.2013 - 4 B 23/12 - ZfBR 2013, 265). Dies gilt unabhängig davon, dass die Belastung des Menschen durch Lärm von einem Bündel von Faktoren abhängt, die vielfach nur unvollkommen in einem einheitlichen Messwert aggregierend erfasst werden können; zu nennen sind etwa die Stärke, die Dauer, die Häufigkeit, die Tageszeit des Auftretens, die Frequenzzusammensetzung, die Auffälligkeit (Lärmart nebst Impulshaltigkeit), die Informationshaltigkeit, die Tonhaltigkeit, die (allgemeine) Ortsüblichkeit, die (individuelle) Gewöhnung, die subjektive Befindlichkeit des Betroffenen nach physischen und psychischen Merkmalen, seine Tätigkeit, die Art und Betriebsweise der Geräuschquelle, die subjektiv angenommene Vermeidbarkeit des Geräusches und der soziale Sympathiewert der Geräuschquelle (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1989 - 4 C 12/87 - BVerwGE 84, 31). 48 Ist die TA-Lärm nicht (unmittelbar) anwendbar und gilt für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Lärmimmissionen auch kein anderes normatives Regelwerk bindend, bleibt die Beurteilung der Zumutbarkeit von Geräuschen gerade von atypischen, wegen ihrer Vielgestaltigkeit in ihren Lärmauswirkungen schwer greifbaren Anlagen weitgehend der tatrichterlichen Wertung im Einzelfall vorbehalten. Diese Einzelfallwertung richtet sich maßgeblich insbesondere nach der durch die Gebietsart und die tatsächlichen Verhältnisse bestimmten Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit. Bei dieser Einzelfallbeurteilung müssen auch wertende Elemente wie Herkömmlichkeit, soziale Adäquanz und allgemeine Akzeptanz im Sinne einer Güterabwägung in eine wertende Gesamtbetrachtung einfließen (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.04.1992 - 7 C 25/91 - BVerwGE 90, 163; Beschl. v. 03.05.1996 - 4 B 50/96 - NVwZ 1996, 1001 und Beschl. v. 11.02.2003 - 7 B 88/02 - NVwZ 2003, 751). 49 Im Rahmen der solchermaßen vorzunehmenden Gesamtabwägung können technische Regelwerke, die der Erfassung der Geräuschcharakteristik und des daraus folgenden Störgrads der jeweils zur Beurteilung anstehenden Anlage am nächsten kommen, als Orientierungshilfe bzw. „grober Anhalt“ oder als „Entscheidungshilfe mit Indizcharakter“ herangezogen werden. Hat der Gesetzgeber diese Regelwerke nicht in seinen Regelungswillen aufgenommen, erzeugen sie für Behörden und Gerichte jedoch keine Bindungswirkung und dürfen nicht schematisch angewandt werden, sondern sind nur ein Parameter unter mehreren innerhalb der Gesamtabwägung (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.1988 - 7 C 33/87 - BVerwGE 79, 254; Beschl. v. 27.01.1994 - 4 B 16/94 - NVwZ-RR 1995, 6; Urt. v. 16.05.2001 - 7 C 16/00 - NVwZ 2001, 1167; Beschl. v. 17.07.2003 - 4 B 55/03 - NJW 2003, 3360 und Beschl. v. 28.07.2010 - 4 B 29/10 - BauR 2010, 2083). 50 Im vorliegenden Fall ist der (unmittelbare) Anwendungsbereich der TA Lärm nicht eröffnet. Ob dies bereits aus Nr. 1b der TA Lärm folgt, erscheint eher fraglich. Ein wesentliches Merkmal von Freizeitanlagen ist, dass sie der Freizeitgestaltung vor allem auch unter freiem Himmel Raum bieten (vgl. im Einzelnen die Aufzählung der „Neue LAI-Freizeitlärm-Richtlinie“ - NVwZ 1997, 469 - unter „1. Anwendungsbereich“). Nach dem durch Änderungsbescheid vom 04.09.2012 festgelegten Nutzungsumfang soll das Bürgerhaus für kommunale Veranstaltungen und Empfänge, Bürgerversammlungen/Bürgerinformations-veranstaltungen, Sitzungen der kommunalen Gremien (Gemeinderat/Ausschüsse), Veranstaltungen der örtlichen Schulen/Kindergärten, interkommunale Treffen, Veranstaltungen mit den Partnergemeinden/Partnerschaftstreffen, regionale Veranstaltungen (z.B. Gesundheitstage), Theater und Konzerte, Kunstausstellungen, Literaturtage/Lesungen, Vorträge und Fachtagungen, Seminare/Schulungen, Präsentationen/Leistungsschauen/ Ausstellungen der örtlichen Firmen, Dienstleister und Gewerbetreibenden, gastronomische Veranstaltungen/Weinverkostungen, Versammlungen/Veranstaltungen/Feiern der örtlichen Vereine, Hochzeiten, Geburtstage, Familienfeiern, Jubiläen, Weihnachtsfeiern, Sportangebote (ausschließlich sog. "sanfte Sportarten" wie z.B. Tanzen, Rückenschule, Entspannungstechniken, Yoga/keine Ballsportarten) genutzt werden. Da die genannten Nutzungen vornehmlich nicht „im Freien“ stattfinden sollen, dürfte es sich nach Auffassung des Gerichts beim genehmigten Bauvorhaben nicht um eine „Freizeitanlage“ handeln (vgl. VGH München, Beschl. v. 15.11.2011 - 14 AS 11.2328 - juris -). Dies braucht jedoch nicht weiter vertieft zu werden. 51 Denn der Anwendungsbereich der TA Lärm ist nach Nr. 1h der TA Lärm ausgeschlossen. Bei dem genehmigten Bürgerhaus handelt es sich (auch) um eine Anlage für soziale Zwecke. Anlagen für soziale Zwecke dienen in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt. Sie umfassen Anlagentypen unterschiedlichster Schattierung. Typische Beispiele sind Kindergärten oder Altenbegegnungsstätten, aber auch Räume für Film-, Theater- oder Diskussionsveranstaltungen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.05.1994 - 4 NB 15/94 - DVBl. 1994, 1139; VGH Mannheim, Beschl. v. 19.10.1998 - 8 S 2192/98 - BauR 1999, 1278; VGH Kassel, Beschl. v. 14.12.1992 - 4 TH 1204/92 - BRS 55 Nr. 171). Danach lässt sich das genehmigte Bürgerhaus als Anlage für soziale Zwecke einordnen. Das Bürgerhaus mit den genehmigten Nutzungen ist eine Gemeinbedarfsanlage, da sie ohne eine im Vordergrund stehende Gewinnerzielungsabsicht der lokalen dörflichen Gemeinschaft als Veranstaltungs- und Betätigungsort dienen soll. Etwas anderes gilt für das gleichfalls genehmigte Café mit Außenbewirtschaftung (vgl. unten). 52 Mangels Anwendbarkeit der TA Lärm ist somit eine Einzelfallwertung der Zumutbarkeit der Lärmimmissionen des genehmigten Bürgerhauses vorzunehmen. Bei der hierbei vorzunehmenden Gesamtabwägung kann die „LAI-Freizeitlärm-Richtlinie“ (NVwZ 1997, 469) als Orientierungshilfe herangezogen werden; hiervon gehen ersichtlich auch sämtliche Beteiligte des Verfahrens aus. Auf diese Weise kommen die Kläger in den Genuss der Immissionsrichtwerte der Nr. 4.1 der Freizeitlärm-Richtlinie für Ruhezeiten, die ihnen Nr. 6.1 der TA Lärm nicht bieten würde. Die Ruhezeiten der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie, die gemäß deren Nr. 3.4 werktags von 6.00 Uhr bis 8.00 Uhr und von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr reichen, stellen mit ihren gegenüber der übrigen Tageszeit um 5 dB(A) verringerten Immissionsrichtwerten einen eigenständigen Beurteilungszeitraum dar, den die TA Lärm nicht vorsieht. 53 Ist somit die LAI-Freizeitlärm-Richtlinie als „Orientierungshilfe“ oder “grober Anhalt“ oder “Entscheidungshilfe mit Indizcharakter“ zur Beurteilung der Zumutbarkeit der vom genehmigten Bürgerhaus ausgehenden Lärmimmissionen einschlägig, können die Kläger, deren Grundstück sich in einem Mischgebiet befindet, das Schutzniveau der Nr. 4.1c der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie für sich in Anspruch nehmen. Ihr zufolge betragen die Immissionsrichtwerte für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden tags an Werktagen außerhalb der Ruhezeit 60 dB(A), tags an Werktagen innerhalb der Ruhezeit und an Sonn- und Feiertagen 55 dB(A) sowie nachts 45 dB(A). Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger ein höheres Schutzniveau beanspruchen könnten, sind weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Der Beklagte hat die in Nr. 4.1c der Freizeitlärm-Richtlinie angegebenen Immissionsrichtwerte auch nicht lediglich abstrakt für verschiedene Baugebietsarten in der Baugenehmigung aufgeführt. Solche Aussagen in einer Baugenehmigung wären allenfalls Hinweise, ließen sich aber nicht als Nebenbestimmungen mit Regelungscharakter verstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.05.2001 - 7 C 16/00 - NVwZ 2001, 1167). So verhält es sich im vorliegenden Fall aber nicht. Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 legt vielmehr unmissverständlich fest, welche Immissionsgrenzwerte die Beurteilungspegel der der Nutzung des Bürgerhauses zuzurechnenden Geräusche an den einzeln aufgeführten Immissionsorten nicht überschreiten dürfen. Die in Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 genannten Immissionsgrenzwerte sind hier als Zumutbarkeitsschwelle zugrunde zu legen, weil ihr Überschreiten in der Regel die Erheblichkeit der Lärmimmissionen bedeutet und keine besonderen Umstände vorliegen, die andere Immissionswerte rechtfertigen könnten. 54 Diese festgesetzten Immissionsrichtwerte können - wie bereits dargelegt - nach der vorliegenden Immissionsprognose der BS Ingenieure beim Betrieb des Bürgerhauses im Rahmen der Vorgaben nach Ziffer 04 Abs. 1 bis 4 der Änderungsgenehmigung vom 04.09.2012 eingehalten werden. Dies gilt nach der Immissionsprognose der BS Ingenieure auch bei einer parallelen Außenbewirtschaftung auf dem Bürgerplatz. Der Lärm, den die Besucher des Bürgerhauses vor dem Gebäude verursachen, ist dem Bauvorhaben zuzurechnen (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.05.1996 - 1 C 10/95 - BVerwGE 101, 157). Entsprechendes gilt hinsichtlich der durch den Zu- und Abfahrtsverkehr der Besucher des Bürgerhauses verursachten Geräusche, die dem Bauvorhaben gleichfalls zuzurechnen sind (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 - 4 C 5/98 - NVwZ 1999, 523). Die Zu- und Abfahrt der Tiefgarage befindet sich auf der dem Grundstück der Kläger abgewandten, östlichen Seite des Bürgerhauses in einer Entfernung von ca. 90 m; sie wird zusätzlich durch das bestehende Rathausgebäude, das sich zwischen dem Grundstück der Kläger und dem genehmigten Bürgerhaus befindet, abgeschirmt. Nach der schalltechnischen Untersuchung der BS-Ingenieure vom 15.11.2010 liegen die durch die Nutzung der Tiefgarage zu erwartenden Lärmpegel unter den maßgebenden Richtwerten. 55 Dass die angefochtenen Bescheide keine Regelungen zu tieffrequenten Geräuschen enthalten, ist nicht zu beanstanden. Das Auftreten solcher Immissionen lässt sich nicht zuverlässig prognostizieren. Deshalb enthalten auch weder die TA Lärm noch die DIN 45680 Regelungen zur Prognose tieffrequenter Geräusche. Ob und in welcher Intensität tieffrequente Geräusche auftreten, lässt sich regelmäßig erst nach Inbetriebnahme der Anlage feststellen (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 05.01.2011 - 12 LA 60/09 - juris -; Beschl. v. 09.08.2011 - 1 ME 107/11 - NVwZ 2012, 124 und Beschl. v. 06.11.2012 - 12 ME 189/12 - juris -; OVG Münster, Urt. v. 22.05.2014 - 8 A 3002/11 - juris -). Sollte es durch den Betrieb des genehmigten Bürgerhauses zu unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Kläger aufgrund tieffrequenten Schalls kommen, obliegt es der zuständigen Behörde, im Wege einer nachträglichen Anordnung im Sinne von § 17 BImSchG Abhilfe zu schaffen. Ein in Betracht kommender baurechtlicher Bestandsschutz stünde einer nachträglichen Anordnung nicht entgegen. Denn das Immissionsschutzrecht ist dynamisch angelegt. Die Grundpflichten aus § 22 Abs. 1 Satz 1 BImSchG sind nicht nur im Zeitpunkt der Errichtung der Anlage, sondern in der gesamten Betriebsphase zu erfüllen (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.09.1999 - 4 C 6/98 - BVerwGE 109, 314). 56 In die gebotene Einzelfallbetrachtung ist weiter einzustellen, dass das genehmigte Bürgerhaus nach dem genehmigten Nutzungsumfang vornehmlich Gemeinwohlzwecken dient und als Anlage (auch) für soziale Zwecke selbst in einem allgemeinen und reinen Wohngebiet allgemein zulässig wäre. Der Rechtmäßigkeit der in Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 genannten Immissionsgrenzwerte steht auch nicht entgegen, dass die Möglichkeit besteht, dass vornehmlich Ziffer 04 Abs. 1 und Abs. 4 der Änderungsbaugenehmigung nicht eingehalten wird. Denn Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nur die angefochtene Baugenehmigung. Diese ist aber grundsätzlich nicht schon deshalb rechtswidrig, weil ihr Vollzug eventuell behördliche Aufsichtsmaßnahmen erfordert (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 09.05.1997 - 8 S 3206/96 - VBlBW 1997, 341; a.A. VGH München, Urt. v. 08.09.1998 - 27 B 96.1407 - BauR 1999, 617). Denn dem Beklagten stehen bei Verstößen gegen die Baugenehmigung weitreichende Möglichkeiten - bis hin zur Nutzungsuntersagung - zur Verfügung (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 16.05.2002 - 3 S 1637/01 - VBlBW 2003, 18). Es ist Sache des Beklagten und der Beigeladenen, die Besonderen Auflagen zur Baugenehmigung auch entsprechend durchzusetzen. Im Übrigen können die Kläger die Besonderen Auflagen in der Änderungsbaugenehmigung, die nach dem Vorbringen der Vertreter des Beklagten und der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung mit drittschützender Wirkung versehen wurden, im Wege einer vor den Zivilgerichten zu erhebenden Unterlassungsklage durchsetzen, und zwar unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen die Auflagen sie konkret beeinträchtigt oder eine solche Beeinträchtigung unmittelbar bevorsteht (vgl. BGH, Urt. v. 26.02.1993 - V ZR 74/92 - BGHZ 122,1 und Urt. v. 27.09.1996 - V ZR 335/95 - NJW 1997, 55; VGH Mannheim, Beschl. v. 14.10.1999 - 8 S 2396/99 - VBlBW 2000, 193). Durch diesen speziellen Rechtsschutz der quasinegatorischen Unterlassungsklage werden die Rechtsgüter der Kläger (Eigentum, Gesundheit) besonders wirksam geschützt (vgl. BGH, Urt. v. 26.02.1993 - V ZR 74/92 a.a.O.). 57 Die Kläger sind auch durch den genehmigten Cafébetrieb keinen unzumutbaren Lärmimmissionen ausgesetzt. Das Café ist eine immissionsschutzrechtlich nicht genehmigungsbedürftige Anlage im Sinne von Nr. 1 TA Lärm, die immissionsschutzrechtlich gesondert zu bewerten ist. In Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 6 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 wird ausdrücklich bestimmt, dass das Café eine getrennte, eigenständige Einrichtung ist, die nicht in Verbindung mit dem Betrieb des Bürgerhauses und auch nicht im Zusammenhang mit den sonstigen Außenflächen (insbesondere Bürgerplatz) steht. Von dieser Festlegung in der Änderungsbaugenehmigung hat das Gericht auszugehen, da Streitgegenstand die angefochtene Baugenehmigung in der Fassung der Änderungsbaugenehmigung ist. Die für das Grundstück der Kläger maßgebenden Werte für Mischgebiete von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts werden durch den genehmigten Cafébetrieb mit Außenbewirtschaftung für 50 Personen (Sitzplätze) eingehalten. Dies folgt aus den Ausführungen in der schalltechnischen Untersuchung der BS-Ingenieure vom 15.11.2010. Die Vorgaben der schalltechnischen Untersuchung wurden vollständig in die Änderungsbaugenehmigung aufgenommen. 58 Nach allem verstößt bei der gebotenen Gesamtabwägung die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Nutzung des Bürgerhauses (mit Ausnahme von Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012) und des Cafés nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme zu Lasten der Kläger. 59 Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 verletzen hingegen das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme. Die in diesen Nebenbestimmungen zugelassenen zehn seltenen Ereignisse können die Privilegierung der Nr. 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie nicht für sich in Anspruch nehmen (a.A. VGH Mannheim, Beschl. v. 23.10.2012 - 8 S 1831/12). 60 Seltene Ereignisse im Sinne dieser Bestimmung sind - in Anlehnung an Nr. 7.2 der TA Lärm - solche, die als Besonderheiten beim Betrieb der Anlage gelten können, die mit dem bestimmungsgemäßen Anlagenbetrieb zusammenhängen, als solche vorhersehbar und von einer gewissen Dauer sind und die zu einem Lärm verursachenden Betrieb führen (vgl. OVG Münster, Urt. v. 06.09.2011 - 2 A 2249/09 - DVBl. 2012, 110; Beschl. v. 07.08.2012 - 2 A 2973/11 - NVwZ-RR 2012, 797 und Urt. v. 15.05.2013 - 2 A 3010/11 - NVwZ-RR 2013, 951). Dementsprechend ist die Art und Zahl der seltenen Ereignisse in der Baugenehmigung konkret festzusetzen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.06.2011 - 4 B 3/11 - BauR 2011, 1642). 61 Nach Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 dürfen an bis zu 10 Tagen im Jahr („seltene Ereignisse“) sehr laute Veranstaltungen mit bis zu 105 dB(A), Veranstaltungen mit lauter Musik - d.h. mit Innenraumpegeln von 68 bis 90 dB(A) - sowie bei geöffneten Türen oder Glasflächen auf der Westseite und bei gleichzeitiger Außenbewirtschaftung sowie Veranstaltungen mit lauter Musik innerhalb der Ruhezeiten bei geöffneten Glasflächen (Türen, Tore und Fenster) stattfinden. Bei diesen Regelungen für seltene Ereignisse handelt es sich aber nicht um vorhersehbare Ereignisse, die vom Zeitpunkt her bekannt sind. Ob die Voraussetzungen der Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 vorliegen und die jeweilige Veranstaltung aus diesem Grund auf das Kontingent der „seltenen Ereignisse“ anzurechnen ist, lässt sich erst im Rahmen einer Messung während der betreffenden Veranstaltung, also nicht im Voraus feststellen. Die Aufnahme einer Nebenbestimmung in die Baugenehmigung, welche Messungen bei jeder Veranstaltung, die möglicherweise die Immissionswerte nach Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 1 bis 3 der Änderungsbaugenehmigung überschreitet, vorschreibt, würde das Problem der fehlenden Vorhersehbarkeit nicht beseitigen und wäre auch nicht praktikabel, da sie letztlich ein ständiges Überwachungsproblem und damit einen nicht mehr vertretbaren Verwaltungsaufwand mit sich bringen würde (vgl. VGH München, Urt. v. 18.07.2002 - 1 B 98.2945 - BayVBl 2003, 503 und Beschl. v. 01.02.2006 - 1 CE 04.734, 1 CE 04.791 - juris -). Die allein nachträgliche Feststellbarkeit von „seltenen Ereignissen“ führt zu einer nicht hinnehmbaren Unsicherheit bei den Anwohnern, da diese auf Spekulationen oder Vermutungen angewiesen sind im Hinblick darauf, ob ein seltenes Ereignis vorliegt und ob die vorgegebenen höheren Werte noch eingehalten sind oder schon überschritten werden (vgl. VGH München, Urt. v. 21.10.2010 - 14 B 08.1267 - juris -). 62 Da die in Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und in Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 zugelassenen zehn seltenen Ereignisse ihrem Charakter nach nicht hinreichend bestimmt umrissen sind und weitere konkrete Kriterien, die die Einordnung einer Veranstaltung als „seltenes Ereignis“ im Voraus erleichtern sowie objektivieren und für alle Beteiligten nachprüfbar gestalten, fehlen, ist im Hinblick auf die ausnahmsweise Zulassung seltener Ereignisse ein effektiver und zuverlässiger Schutz der nachbarlichen Belange nicht gewährleistet (vgl. VGH München, Urt. v. 18.07.2002 - 1 B 98.2945 - BayVBl 2003, 503). 63 Ein seltenes Ereignis muss zudem ein besonderes, vom regulären Betrieb abweichendes Ereignis sein, das gegenüber dem „Normalbetrieb“ eine eigenständige Bedeutung hat (vgl. VGH München, Urt. v. 24.08.2007 - 22 B 05.2870 - BayVBl 2008, 405). Auch diese Voraussetzung erfüllen Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 nicht. Bei den von Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 erfassten „seltenen Ereignissen“ handelt es sich ersichtlich um Veranstaltungen im „Normalbetrieb“, die zehn Mal pro Jahr besonders laut sein dürfen (vgl. OVG Münster, Beschl. v. 07.08.2012 - 2 A 2973/11 - NVwZ-RR 2012, 797 und Urt. v. 15.05.2013 - 2 A 3010/11 - NVwZ-RR 2013, 951). Bloße Schwankungen innerhalb des Normalbetriebs der Anlage, die bei wertender Betrachtung nicht als außergewöhnlicher Betriebszustand angesehen werden können, stellen aber keine seltenen Ereignisse dar; Ziffer 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie ist keine voraussetzungslose Ausnahmebestimmung zur Zulassung gewöhnlicher Richtwertüberschreitungen beim Betrieb der Anlage, um diese möglichst umfassend auslasten zu können (vgl. OVG Münster, Urt. v. 15.05.2013 - 2 A 3010/11 - NVwZ-RR 2013, 951). 64 Somit braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, ob das Ausschöpfen der Höchstzahl der nach Nr. 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie zulässigen seltenen Ereignisse nach den wertenden Kriterien der Herkömmlichkeit, der sozialen Adäquanz und der allgemeinen Akzeptanz im vorliegenden Fall gerechtfertigt ist (vgl. VGH München, Urt. v. 19.03.1997 - 22 B 96.951 - juris und Beschl. v. 18.01.2008 - 22 ZB 07.15 - NVwZ--RR 2008, 524). 65 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 3, 155 Abs. 1 Satz 1, 159, 162 Abs. 3 VwGO. 66 Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren durch die Kläger war gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären. 67 Die Zulassung der Berufung beruht auf § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO. Gründe 38 Der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung bei Gericht eingegangene Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 24. Juli 2014 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO). 39 Die am 26.04.2013 erhobenen Klagen sind gemäß § 75 VwGO zulässig. Das Regierungspräsidium Stuttgart hat über die Widersprüche der Kläger ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden. 40 Die Klagen haben jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffern 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziff. 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten. Im Übrigen ist die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 12.12.2011 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 04.09.2012 rechtlich nicht zu beanstanden. 41 Das Bauvorhaben widerspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans "1. Änderung Gemeindezentrum (Bürgerhaus)" vom 21.07.2011. Entgegen dem Vorbringen der Kläger kommt es vorliegend auf die Wirksamkeit dieses Bebauungsplans nicht an. Falls dieser Bebauungsplan ungültig wäre, wäre der Vorgängerbebauungsplan "Gemeindezentrum" aus dem Jahr 1979 maßgebend. Soweit das Bauvorhaben mit dessen Festsetzungen nicht übereinstimmt, können sich die Kläger hierauf nicht berufen, da ihr Grundstück außerhalb des Plangebiets liegt und der bauplanungsrechtliche Nachbarschutz sich in einem solchen Fall nur nach dem Gebot der Rücksichtnahme bestimmt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.2007 - 4 B 55/07 - NVwZ 2008, 427). 42 Einen Abwehranspruch können die Kläger somit lediglich aus dem in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO enthaltenen Gebot der Rücksichtnahme herleiten. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelnen stellt, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, umso mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Wesentlich ist eine Abwägung zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmepflichtigen nach Lage der Dinge zuzumuten ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 13.03.1981 - 4 C 1/78 - DVBl 1981, 928 und Urt. v. 18.10.1985 - 4 C 19/82 - NJW 1986, 1703). Das Rücksichtnahmegebot vermittelt keinen Anspruch auf den Bestand einer einmal vorgefundenen Grundstückssituation, sondern bewahrt lediglich vor unzumutbaren Verschlechterungen. Entscheidend ist, ob auftretende Beeinträchtigungen das Maß dessen überschreiten, was einem Nachbarn billigerweise noch zumutbar ist. 43 Gehen von einem Vorhaben Immissionen aus, so bietet sich bei der Bemessung dessen, was den durch das Vorhaben Belästigten zugemutet werden kann, eine Anlehnung an die Begriffsbestimmungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes an. Dieses verlangt von den Betreibern emittierender Anlagen, mögen diese immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftig sein oder nicht, dass vermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne von § 3 Abs. 1 BImSchG unterbleiben. Für die Einhaltung der aus §§ 3, 22 BImSchG folgenden Verpflichtung, das Vorhaben so zu errichten und zu betreiben, dass von ihm keine das zulässige Maß überschreitenden schädlichen Umwelteinwirkungen ausgehen, hat die Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu sorgen (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.04.1987 - 4 C 41/84 - NVwZ 1987, 884). Hat die Baugenehmigungsbehörde Lärmrichtwerte in Gestalt von Auflagen zum Lärmschutz in die Baugenehmigung aufgenommen, schöpfen diese den Gehalt des baurechtlichen Rücksichtnahmegebots im Hinblick auf Geräuschimmissionen aber nicht stets aus; sie legen den Maßstab des der Nachbarschaft Zumutbaren nicht abschließend fest (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.01.1989 - 4 B 116/88 - NVwZ 1989, 666; VGH Mannheim, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris -). Für die Frage, ob ein Vorhaben den Nachbarn zugemutet werden darf, ist grundsätzlich von dem der Genehmigung zugrundeliegenden Nutzungsumfang auszugehen, nicht aber von einer lediglich derzeit hinter diesem Umfang zurückbleibenden tatsächlichen Nutzung, es sei denn, aufgrund zuverlässig feststehender, gleichbleibender Umstände kann davon ausgegangen werden, dass die Anlage dauerhaft in einem geringeren Umfang als genehmigt genutzt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.02.1992 - 4 C 50/89 - NJW 1992, 2170; VGH Mannheim, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris -). 44 Geht es um die Lösung einer Immissionskonfliktlage, reicht es in der Regel aus, wenn dem Emittenten aufgegeben wird, beim Betrieb seiner Anlage näher bestimmte Richtwerte einzuhalten. Überschreiten allerdings die bei der Nutzung einer Anlage entstehenden Immissionen bei regelmäßigem Betrieb die für die Nachbarschaft maßgebliche Zumutbarkeitsgrenze, muss die genehmigte Nutzung schon in der Baugenehmigung durch konkrete Regelungen eingeschränkt werden (vgl. VGH München, Urt. v. 18.07.2002 - 1 B 98.2945 - BayVBl 2003, 503; Urt. v. 29.07.2002 - 1 B 98.3159 - juris -; Beschl. v. 01.02.2006 - 1 CE 04.734, 1 CE 04.791 - juris - ; Urt. v. 21.10.2010 - 14 B 08.1267 - juris - und Beschl. v. 15.11.2011 - 14 AS 11.2328 - juris; VGH Mannheim, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris -; OVG Lüneburg, Urt. v. 29.08.1995 - 1 L 3462/94 - BauR 1996, 79; OVG Magdeburg, Urt. v. 12.07.2007 - 2 L 176/02 - juris -). 45 Nach diesen Grundsätzen kann das Gericht nicht feststellen, dass die Beigeladene die in Ziffer 04 Abs. 1, 2, 3 und 4 sowie Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 1, 2, 3 und 5 des Änderungsbescheids vom 04.09.2012 enthaltenen Anforderungen und Beschränkungen von vornherein nicht einhalten kann und die Genehmigung deshalb wegen nur formaler Berücksichtigung nachbarschützender Belange rechtswidrig ist (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 21.04.1995 - 3 S 2514/94 - VBlBW 1995, 481). Aus der schalltechnischen Untersuchung der BS Ingenieure vom 15.11.2010 ergibt sich, dass bei Einhaltung bestimmter Rahmenbedingungen (zeitliche und personelle Begrenzung bei Veranstaltungen in und vor dem Bürgerhaus) die in Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 festgelegten Beurteilungspegel an den einzelnen Immissionsorten eingehalten werden können. Auch wenn die gutachterliche Stellungnahme der BS Ingenieure im Auftrag der Beigeladenen erstellt wurden, ist das Gericht nicht gehindert, sich hierauf zu stützen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.01.1982 - 7 B 254/81 - NVwZ 1982, 309 und Beschl. v. 13.03.1992 - 4 B 39/92 - NVwZ 1993, 268). 46 Der Beklagte hat die mit dem Bauvorhaben einzuhaltenden Lärmrichtwerte auch nicht zu Lasten der Kläger bestimmt. Die Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 stellt sicher, dass durch die mit der Baugenehmigung zugelassenen Nutzungen keine Lärmimmissionen hervorgerufen werden, die für die Kläger unzumutbar wären. 47 Ob dem betroffenen Nachbarn Lärmimmissionen zuzumuten sind, ist grundsätzlich anhand der TA Lärm zu beurteilen. Der TA Lärm kommt, soweit sie für Geräusche den unbestimmten Rechtsbegriff der unzumutbaren Belästigung oder Störung in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich konkretisiert, eine im gerichtlichen Verfahren prinzipiell zu beachtende Bindungswirkung zu. Die normative Konkretisierung des gesetzlichen Maßstabs für die Zumutbarkeit von Lärm ist jedenfalls insoweit abschließend, als sie bestimmte Gebietsarten und Tageszeiten entsprechend ihrer Schutzbedürftigkeit bestimmten Immissionsrichtwerten zuordnet und das Verfahren der Ermittlung und Beurteilung der Geräuschimmissionen vorschreibt. Für eine einzelfallbezogene Beurteilung der Zumutbarkeitsgrenze aufgrund tatrichterlicher Würdigung lässt das normkonkretisierende Regelungskonzept der TA Lärm - abgesehen von der ergänzenden Prüfung im Sonderfall nach Nr. 3.2.2 - nur insoweit Raum, als die TA Lärm insbesondere durch Kann-Vorschriften (z. B. Nr. 6.5 Satz 3 und Nr. 7.2) und Bewertungsspannen (z.B. Nr. A 2.5.3 des Anhangs zur TA Lärm) Spielräume eröffnet (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.08.2007 - 4 C 2/07 - BVerwGE 129, 209; Urt. v. 29.11.2012 - 4 C 8/11 - BVerwGE 145, 145 und Beschl. v. 08.01.2013 - 4 B 23/12 - ZfBR 2013, 265). Dies gilt unabhängig davon, dass die Belastung des Menschen durch Lärm von einem Bündel von Faktoren abhängt, die vielfach nur unvollkommen in einem einheitlichen Messwert aggregierend erfasst werden können; zu nennen sind etwa die Stärke, die Dauer, die Häufigkeit, die Tageszeit des Auftretens, die Frequenzzusammensetzung, die Auffälligkeit (Lärmart nebst Impulshaltigkeit), die Informationshaltigkeit, die Tonhaltigkeit, die (allgemeine) Ortsüblichkeit, die (individuelle) Gewöhnung, die subjektive Befindlichkeit des Betroffenen nach physischen und psychischen Merkmalen, seine Tätigkeit, die Art und Betriebsweise der Geräuschquelle, die subjektiv angenommene Vermeidbarkeit des Geräusches und der soziale Sympathiewert der Geräuschquelle (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1989 - 4 C 12/87 - BVerwGE 84, 31). 48 Ist die TA-Lärm nicht (unmittelbar) anwendbar und gilt für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Lärmimmissionen auch kein anderes normatives Regelwerk bindend, bleibt die Beurteilung der Zumutbarkeit von Geräuschen gerade von atypischen, wegen ihrer Vielgestaltigkeit in ihren Lärmauswirkungen schwer greifbaren Anlagen weitgehend der tatrichterlichen Wertung im Einzelfall vorbehalten. Diese Einzelfallwertung richtet sich maßgeblich insbesondere nach der durch die Gebietsart und die tatsächlichen Verhältnisse bestimmten Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit. Bei dieser Einzelfallbeurteilung müssen auch wertende Elemente wie Herkömmlichkeit, soziale Adäquanz und allgemeine Akzeptanz im Sinne einer Güterabwägung in eine wertende Gesamtbetrachtung einfließen (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.04.1992 - 7 C 25/91 - BVerwGE 90, 163; Beschl. v. 03.05.1996 - 4 B 50/96 - NVwZ 1996, 1001 und Beschl. v. 11.02.2003 - 7 B 88/02 - NVwZ 2003, 751). 49 Im Rahmen der solchermaßen vorzunehmenden Gesamtabwägung können technische Regelwerke, die der Erfassung der Geräuschcharakteristik und des daraus folgenden Störgrads der jeweils zur Beurteilung anstehenden Anlage am nächsten kommen, als Orientierungshilfe bzw. „grober Anhalt“ oder als „Entscheidungshilfe mit Indizcharakter“ herangezogen werden. Hat der Gesetzgeber diese Regelwerke nicht in seinen Regelungswillen aufgenommen, erzeugen sie für Behörden und Gerichte jedoch keine Bindungswirkung und dürfen nicht schematisch angewandt werden, sondern sind nur ein Parameter unter mehreren innerhalb der Gesamtabwägung (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.1988 - 7 C 33/87 - BVerwGE 79, 254; Beschl. v. 27.01.1994 - 4 B 16/94 - NVwZ-RR 1995, 6; Urt. v. 16.05.2001 - 7 C 16/00 - NVwZ 2001, 1167; Beschl. v. 17.07.2003 - 4 B 55/03 - NJW 2003, 3360 und Beschl. v. 28.07.2010 - 4 B 29/10 - BauR 2010, 2083). 50 Im vorliegenden Fall ist der (unmittelbare) Anwendungsbereich der TA Lärm nicht eröffnet. Ob dies bereits aus Nr. 1b der TA Lärm folgt, erscheint eher fraglich. Ein wesentliches Merkmal von Freizeitanlagen ist, dass sie der Freizeitgestaltung vor allem auch unter freiem Himmel Raum bieten (vgl. im Einzelnen die Aufzählung der „Neue LAI-Freizeitlärm-Richtlinie“ - NVwZ 1997, 469 - unter „1. Anwendungsbereich“). Nach dem durch Änderungsbescheid vom 04.09.2012 festgelegten Nutzungsumfang soll das Bürgerhaus für kommunale Veranstaltungen und Empfänge, Bürgerversammlungen/Bürgerinformations-veranstaltungen, Sitzungen der kommunalen Gremien (Gemeinderat/Ausschüsse), Veranstaltungen der örtlichen Schulen/Kindergärten, interkommunale Treffen, Veranstaltungen mit den Partnergemeinden/Partnerschaftstreffen, regionale Veranstaltungen (z.B. Gesundheitstage), Theater und Konzerte, Kunstausstellungen, Literaturtage/Lesungen, Vorträge und Fachtagungen, Seminare/Schulungen, Präsentationen/Leistungsschauen/ Ausstellungen der örtlichen Firmen, Dienstleister und Gewerbetreibenden, gastronomische Veranstaltungen/Weinverkostungen, Versammlungen/Veranstaltungen/Feiern der örtlichen Vereine, Hochzeiten, Geburtstage, Familienfeiern, Jubiläen, Weihnachtsfeiern, Sportangebote (ausschließlich sog. "sanfte Sportarten" wie z.B. Tanzen, Rückenschule, Entspannungstechniken, Yoga/keine Ballsportarten) genutzt werden. Da die genannten Nutzungen vornehmlich nicht „im Freien“ stattfinden sollen, dürfte es sich nach Auffassung des Gerichts beim genehmigten Bauvorhaben nicht um eine „Freizeitanlage“ handeln (vgl. VGH München, Beschl. v. 15.11.2011 - 14 AS 11.2328 - juris -). Dies braucht jedoch nicht weiter vertieft zu werden. 51 Denn der Anwendungsbereich der TA Lärm ist nach Nr. 1h der TA Lärm ausgeschlossen. Bei dem genehmigten Bürgerhaus handelt es sich (auch) um eine Anlage für soziale Zwecke. Anlagen für soziale Zwecke dienen in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt. Sie umfassen Anlagentypen unterschiedlichster Schattierung. Typische Beispiele sind Kindergärten oder Altenbegegnungsstätten, aber auch Räume für Film-, Theater- oder Diskussionsveranstaltungen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.05.1994 - 4 NB 15/94 - DVBl. 1994, 1139; VGH Mannheim, Beschl. v. 19.10.1998 - 8 S 2192/98 - BauR 1999, 1278; VGH Kassel, Beschl. v. 14.12.1992 - 4 TH 1204/92 - BRS 55 Nr. 171). Danach lässt sich das genehmigte Bürgerhaus als Anlage für soziale Zwecke einordnen. Das Bürgerhaus mit den genehmigten Nutzungen ist eine Gemeinbedarfsanlage, da sie ohne eine im Vordergrund stehende Gewinnerzielungsabsicht der lokalen dörflichen Gemeinschaft als Veranstaltungs- und Betätigungsort dienen soll. Etwas anderes gilt für das gleichfalls genehmigte Café mit Außenbewirtschaftung (vgl. unten). 52 Mangels Anwendbarkeit der TA Lärm ist somit eine Einzelfallwertung der Zumutbarkeit der Lärmimmissionen des genehmigten Bürgerhauses vorzunehmen. Bei der hierbei vorzunehmenden Gesamtabwägung kann die „LAI-Freizeitlärm-Richtlinie“ (NVwZ 1997, 469) als Orientierungshilfe herangezogen werden; hiervon gehen ersichtlich auch sämtliche Beteiligte des Verfahrens aus. Auf diese Weise kommen die Kläger in den Genuss der Immissionsrichtwerte der Nr. 4.1 der Freizeitlärm-Richtlinie für Ruhezeiten, die ihnen Nr. 6.1 der TA Lärm nicht bieten würde. Die Ruhezeiten der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie, die gemäß deren Nr. 3.4 werktags von 6.00 Uhr bis 8.00 Uhr und von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr reichen, stellen mit ihren gegenüber der übrigen Tageszeit um 5 dB(A) verringerten Immissionsrichtwerten einen eigenständigen Beurteilungszeitraum dar, den die TA Lärm nicht vorsieht. 53 Ist somit die LAI-Freizeitlärm-Richtlinie als „Orientierungshilfe“ oder “grober Anhalt“ oder “Entscheidungshilfe mit Indizcharakter“ zur Beurteilung der Zumutbarkeit der vom genehmigten Bürgerhaus ausgehenden Lärmimmissionen einschlägig, können die Kläger, deren Grundstück sich in einem Mischgebiet befindet, das Schutzniveau der Nr. 4.1c der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie für sich in Anspruch nehmen. Ihr zufolge betragen die Immissionsrichtwerte für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden tags an Werktagen außerhalb der Ruhezeit 60 dB(A), tags an Werktagen innerhalb der Ruhezeit und an Sonn- und Feiertagen 55 dB(A) sowie nachts 45 dB(A). Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger ein höheres Schutzniveau beanspruchen könnten, sind weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Der Beklagte hat die in Nr. 4.1c der Freizeitlärm-Richtlinie angegebenen Immissionsrichtwerte auch nicht lediglich abstrakt für verschiedene Baugebietsarten in der Baugenehmigung aufgeführt. Solche Aussagen in einer Baugenehmigung wären allenfalls Hinweise, ließen sich aber nicht als Nebenbestimmungen mit Regelungscharakter verstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.05.2001 - 7 C 16/00 - NVwZ 2001, 1167). So verhält es sich im vorliegenden Fall aber nicht. Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 legt vielmehr unmissverständlich fest, welche Immissionsgrenzwerte die Beurteilungspegel der der Nutzung des Bürgerhauses zuzurechnenden Geräusche an den einzeln aufgeführten Immissionsorten nicht überschreiten dürfen. Die in Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 genannten Immissionsgrenzwerte sind hier als Zumutbarkeitsschwelle zugrunde zu legen, weil ihr Überschreiten in der Regel die Erheblichkeit der Lärmimmissionen bedeutet und keine besonderen Umstände vorliegen, die andere Immissionswerte rechtfertigen könnten. 54 Diese festgesetzten Immissionsrichtwerte können - wie bereits dargelegt - nach der vorliegenden Immissionsprognose der BS Ingenieure beim Betrieb des Bürgerhauses im Rahmen der Vorgaben nach Ziffer 04 Abs. 1 bis 4 der Änderungsgenehmigung vom 04.09.2012 eingehalten werden. Dies gilt nach der Immissionsprognose der BS Ingenieure auch bei einer parallelen Außenbewirtschaftung auf dem Bürgerplatz. Der Lärm, den die Besucher des Bürgerhauses vor dem Gebäude verursachen, ist dem Bauvorhaben zuzurechnen (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.05.1996 - 1 C 10/95 - BVerwGE 101, 157). Entsprechendes gilt hinsichtlich der durch den Zu- und Abfahrtsverkehr der Besucher des Bürgerhauses verursachten Geräusche, die dem Bauvorhaben gleichfalls zuzurechnen sind (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 - 4 C 5/98 - NVwZ 1999, 523). Die Zu- und Abfahrt der Tiefgarage befindet sich auf der dem Grundstück der Kläger abgewandten, östlichen Seite des Bürgerhauses in einer Entfernung von ca. 90 m; sie wird zusätzlich durch das bestehende Rathausgebäude, das sich zwischen dem Grundstück der Kläger und dem genehmigten Bürgerhaus befindet, abgeschirmt. Nach der schalltechnischen Untersuchung der BS-Ingenieure vom 15.11.2010 liegen die durch die Nutzung der Tiefgarage zu erwartenden Lärmpegel unter den maßgebenden Richtwerten. 55 Dass die angefochtenen Bescheide keine Regelungen zu tieffrequenten Geräuschen enthalten, ist nicht zu beanstanden. Das Auftreten solcher Immissionen lässt sich nicht zuverlässig prognostizieren. Deshalb enthalten auch weder die TA Lärm noch die DIN 45680 Regelungen zur Prognose tieffrequenter Geräusche. Ob und in welcher Intensität tieffrequente Geräusche auftreten, lässt sich regelmäßig erst nach Inbetriebnahme der Anlage feststellen (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 05.01.2011 - 12 LA 60/09 - juris -; Beschl. v. 09.08.2011 - 1 ME 107/11 - NVwZ 2012, 124 und Beschl. v. 06.11.2012 - 12 ME 189/12 - juris -; OVG Münster, Urt. v. 22.05.2014 - 8 A 3002/11 - juris -). Sollte es durch den Betrieb des genehmigten Bürgerhauses zu unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Kläger aufgrund tieffrequenten Schalls kommen, obliegt es der zuständigen Behörde, im Wege einer nachträglichen Anordnung im Sinne von § 17 BImSchG Abhilfe zu schaffen. Ein in Betracht kommender baurechtlicher Bestandsschutz stünde einer nachträglichen Anordnung nicht entgegen. Denn das Immissionsschutzrecht ist dynamisch angelegt. Die Grundpflichten aus § 22 Abs. 1 Satz 1 BImSchG sind nicht nur im Zeitpunkt der Errichtung der Anlage, sondern in der gesamten Betriebsphase zu erfüllen (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.09.1999 - 4 C 6/98 - BVerwGE 109, 314). 56 In die gebotene Einzelfallbetrachtung ist weiter einzustellen, dass das genehmigte Bürgerhaus nach dem genehmigten Nutzungsumfang vornehmlich Gemeinwohlzwecken dient und als Anlage (auch) für soziale Zwecke selbst in einem allgemeinen und reinen Wohngebiet allgemein zulässig wäre. Der Rechtmäßigkeit der in Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 2 und 3 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 genannten Immissionsgrenzwerte steht auch nicht entgegen, dass die Möglichkeit besteht, dass vornehmlich Ziffer 04 Abs. 1 und Abs. 4 der Änderungsbaugenehmigung nicht eingehalten wird. Denn Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nur die angefochtene Baugenehmigung. Diese ist aber grundsätzlich nicht schon deshalb rechtswidrig, weil ihr Vollzug eventuell behördliche Aufsichtsmaßnahmen erfordert (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 09.05.1997 - 8 S 3206/96 - VBlBW 1997, 341; a.A. VGH München, Urt. v. 08.09.1998 - 27 B 96.1407 - BauR 1999, 617). Denn dem Beklagten stehen bei Verstößen gegen die Baugenehmigung weitreichende Möglichkeiten - bis hin zur Nutzungsuntersagung - zur Verfügung (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 16.05.2002 - 3 S 1637/01 - VBlBW 2003, 18). Es ist Sache des Beklagten und der Beigeladenen, die Besonderen Auflagen zur Baugenehmigung auch entsprechend durchzusetzen. Im Übrigen können die Kläger die Besonderen Auflagen in der Änderungsbaugenehmigung, die nach dem Vorbringen der Vertreter des Beklagten und der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung mit drittschützender Wirkung versehen wurden, im Wege einer vor den Zivilgerichten zu erhebenden Unterlassungsklage durchsetzen, und zwar unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen die Auflagen sie konkret beeinträchtigt oder eine solche Beeinträchtigung unmittelbar bevorsteht (vgl. BGH, Urt. v. 26.02.1993 - V ZR 74/92 - BGHZ 122,1 und Urt. v. 27.09.1996 - V ZR 335/95 - NJW 1997, 55; VGH Mannheim, Beschl. v. 14.10.1999 - 8 S 2396/99 - VBlBW 2000, 193). Durch diesen speziellen Rechtsschutz der quasinegatorischen Unterlassungsklage werden die Rechtsgüter der Kläger (Eigentum, Gesundheit) besonders wirksam geschützt (vgl. BGH, Urt. v. 26.02.1993 - V ZR 74/92 a.a.O.). 57 Die Kläger sind auch durch den genehmigten Cafébetrieb keinen unzumutbaren Lärmimmissionen ausgesetzt. Das Café ist eine immissionsschutzrechtlich nicht genehmigungsbedürftige Anlage im Sinne von Nr. 1 TA Lärm, die immissionsschutzrechtlich gesondert zu bewerten ist. In Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 6 der Änderungsbaugenehmigung vom 04.09.2012 wird ausdrücklich bestimmt, dass das Café eine getrennte, eigenständige Einrichtung ist, die nicht in Verbindung mit dem Betrieb des Bürgerhauses und auch nicht im Zusammenhang mit den sonstigen Außenflächen (insbesondere Bürgerplatz) steht. Von dieser Festlegung in der Änderungsbaugenehmigung hat das Gericht auszugehen, da Streitgegenstand die angefochtene Baugenehmigung in der Fassung der Änderungsbaugenehmigung ist. Die für das Grundstück der Kläger maßgebenden Werte für Mischgebiete von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts werden durch den genehmigten Cafébetrieb mit Außenbewirtschaftung für 50 Personen (Sitzplätze) eingehalten. Dies folgt aus den Ausführungen in der schalltechnischen Untersuchung der BS-Ingenieure vom 15.11.2010. Die Vorgaben der schalltechnischen Untersuchung wurden vollständig in die Änderungsbaugenehmigung aufgenommen. 58 Nach allem verstößt bei der gebotenen Gesamtabwägung die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Nutzung des Bürgerhauses (mit Ausnahme von Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012) und des Cafés nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme zu Lasten der Kläger. 59 Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 verletzen hingegen das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme. Die in diesen Nebenbestimmungen zugelassenen zehn seltenen Ereignisse können die Privilegierung der Nr. 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie nicht für sich in Anspruch nehmen (a.A. VGH Mannheim, Beschl. v. 23.10.2012 - 8 S 1831/12). 60 Seltene Ereignisse im Sinne dieser Bestimmung sind - in Anlehnung an Nr. 7.2 der TA Lärm - solche, die als Besonderheiten beim Betrieb der Anlage gelten können, die mit dem bestimmungsgemäßen Anlagenbetrieb zusammenhängen, als solche vorhersehbar und von einer gewissen Dauer sind und die zu einem Lärm verursachenden Betrieb führen (vgl. OVG Münster, Urt. v. 06.09.2011 - 2 A 2249/09 - DVBl. 2012, 110; Beschl. v. 07.08.2012 - 2 A 2973/11 - NVwZ-RR 2012, 797 und Urt. v. 15.05.2013 - 2 A 3010/11 - NVwZ-RR 2013, 951). Dementsprechend ist die Art und Zahl der seltenen Ereignisse in der Baugenehmigung konkret festzusetzen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.06.2011 - 4 B 3/11 - BauR 2011, 1642). 61 Nach Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 dürfen an bis zu 10 Tagen im Jahr („seltene Ereignisse“) sehr laute Veranstaltungen mit bis zu 105 dB(A), Veranstaltungen mit lauter Musik - d.h. mit Innenraumpegeln von 68 bis 90 dB(A) - sowie bei geöffneten Türen oder Glasflächen auf der Westseite und bei gleichzeitiger Außenbewirtschaftung sowie Veranstaltungen mit lauter Musik innerhalb der Ruhezeiten bei geöffneten Glasflächen (Türen, Tore und Fenster) stattfinden. Bei diesen Regelungen für seltene Ereignisse handelt es sich aber nicht um vorhersehbare Ereignisse, die vom Zeitpunkt her bekannt sind. Ob die Voraussetzungen der Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 vorliegen und die jeweilige Veranstaltung aus diesem Grund auf das Kontingent der „seltenen Ereignisse“ anzurechnen ist, lässt sich erst im Rahmen einer Messung während der betreffenden Veranstaltung, also nicht im Voraus feststellen. Die Aufnahme einer Nebenbestimmung in die Baugenehmigung, welche Messungen bei jeder Veranstaltung, die möglicherweise die Immissionswerte nach Ziffer 08 Nr. 5 Abs. 1 bis 3 der Änderungsbaugenehmigung überschreitet, vorschreibt, würde das Problem der fehlenden Vorhersehbarkeit nicht beseitigen und wäre auch nicht praktikabel, da sie letztlich ein ständiges Überwachungsproblem und damit einen nicht mehr vertretbaren Verwaltungsaufwand mit sich bringen würde (vgl. VGH München, Urt. v. 18.07.2002 - 1 B 98.2945 - BayVBl 2003, 503 und Beschl. v. 01.02.2006 - 1 CE 04.734, 1 CE 04.791 - juris -). Die allein nachträgliche Feststellbarkeit von „seltenen Ereignissen“ führt zu einer nicht hinnehmbaren Unsicherheit bei den Anwohnern, da diese auf Spekulationen oder Vermutungen angewiesen sind im Hinblick darauf, ob ein seltenes Ereignis vorliegt und ob die vorgegebenen höheren Werte noch eingehalten sind oder schon überschritten werden (vgl. VGH München, Urt. v. 21.10.2010 - 14 B 08.1267 - juris -). 62 Da die in Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und in Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 zugelassenen zehn seltenen Ereignisse ihrem Charakter nach nicht hinreichend bestimmt umrissen sind und weitere konkrete Kriterien, die die Einordnung einer Veranstaltung als „seltenes Ereignis“ im Voraus erleichtern sowie objektivieren und für alle Beteiligten nachprüfbar gestalten, fehlen, ist im Hinblick auf die ausnahmsweise Zulassung seltener Ereignisse ein effektiver und zuverlässiger Schutz der nachbarlichen Belange nicht gewährleistet (vgl. VGH München, Urt. v. 18.07.2002 - 1 B 98.2945 - BayVBl 2003, 503). 63 Ein seltenes Ereignis muss zudem ein besonderes, vom regulären Betrieb abweichendes Ereignis sein, das gegenüber dem „Normalbetrieb“ eine eigenständige Bedeutung hat (vgl. VGH München, Urt. v. 24.08.2007 - 22 B 05.2870 - BayVBl 2008, 405). Auch diese Voraussetzung erfüllen Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 nicht. Bei den von Ziffer 04 der Besonderen Auflagen der Baugenehmigung vom 12.12.2011 und Ziffer 04 Abs. 5, 6 und 7 sowie Ziffer 8 Nr. 5 Abs. 4 des Änderungsbescheids vom 04.10.2012 erfassten „seltenen Ereignissen“ handelt es sich ersichtlich um Veranstaltungen im „Normalbetrieb“, die zehn Mal pro Jahr besonders laut sein dürfen (vgl. OVG Münster, Beschl. v. 07.08.2012 - 2 A 2973/11 - NVwZ-RR 2012, 797 und Urt. v. 15.05.2013 - 2 A 3010/11 - NVwZ-RR 2013, 951). Bloße Schwankungen innerhalb des Normalbetriebs der Anlage, die bei wertender Betrachtung nicht als außergewöhnlicher Betriebszustand angesehen werden können, stellen aber keine seltenen Ereignisse dar; Ziffer 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie ist keine voraussetzungslose Ausnahmebestimmung zur Zulassung gewöhnlicher Richtwertüberschreitungen beim Betrieb der Anlage, um diese möglichst umfassend auslasten zu können (vgl. OVG Münster, Urt. v. 15.05.2013 - 2 A 3010/11 - NVwZ-RR 2013, 951). 64 Somit braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, ob das Ausschöpfen der Höchstzahl der nach Nr. 4.4 der LAI-Freizeitlärm-Richtlinie zulässigen seltenen Ereignisse nach den wertenden Kriterien der Herkömmlichkeit, der sozialen Adäquanz und der allgemeinen Akzeptanz im vorliegenden Fall gerechtfertigt ist (vgl. VGH München, Urt. v. 19.03.1997 - 22 B 96.951 - juris und Beschl. v. 18.01.2008 - 22 ZB 07.15 - NVwZ--RR 2008, 524). 65 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 3, 155 Abs. 1 Satz 1, 159, 162 Abs. 3 VwGO. 66 Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren durch die Kläger war gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären. 67 Die Zulassung der Berufung beruht auf § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO.