15 A 636/03

Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit eines Straßenbaubeitragsbescheides. Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 14. August 2000 von der L. Fenster-Türen-Zubehör KG, deren Komplementär der Sohn der Klägerin ist, die Flurstücke Gemarkung T. , Flur 10, Flurstücke 291, 292, 296, 406 und 407. Die Flurstücke liegen an der Straße X.---ring zwischen der Einmündung in die K.---straße und der Einmündung der Straße An der Q. . Am 12. September 2000 wurde hinsichtlich des Übertragungsanspruchs eine Vormerkung, am 14. November 2000 das Eigentum in das Grundbuch eingetragen. Die Grundstücke gehörten zusammen mit weiteren Flurstücken, insbesondere dem fast 10.000 m² großen Flurstück 593, der genannten KG, die - damals noch unter anderem Namen - diese an die Metall- und Kunststoffwerke T. L1. & L. GmbH vermietet hatte. Diese betrieb eine Fenster- und Türenproduktion auf dem Grundstück. Diese Gesellschaft ist in Insolvenz gefallen, danach wurden jeweils Teile des Grundstücks an drei Firmen zu gewerblichen Zwecken und Garagen an Privatpersonen vermietet. Im Jahre 2000 baute der Beklagte auf Grund eines Beschlusses des Bauausschusses vom 31. Mai 2000 den X.---ring im genannten Abschnitt aus. Er erneuerte Fahrbahn und Gehweg. Die Bauarbeiten wurden am 27. Oktober 2000 abgenommen. Mit Bescheid vom 31. August 2001 setzte der Beklagte gegenüber der Klägerin einen Straßenbaubeitrag über 10.679,24 DM fest. Das veranlagte Grundstück wurde mit "Gemarkung T. , Flur 10, Flurstücke 291, 292, 406, 407 und 296" bezeichnet. Dagegen erhob die Klägerin Widerspruch, mit dem sie im Wesentlichen geltend machte, dass die veranlagten Flurstücke selbstständige wirtschaftliche Einheiten darstellten und nicht etwa zusammen mit dem Betriebsgrundstück der Firma L. Fenster-Türen-Zubehör KG eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Daher leide der Bescheid auch an einem Bestimmtheitsmangel, weil er nicht für jede eigenständige wirtschaftliche Einheit einen Beitrag festsetze. Durch Widerspruchsbescheid vom 25. Oktober 2001 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Mit der am 21. November 2001 erhobenen Klage hat sich die Klägerin weiter gegen den Beitragsbescheid gewandt und vorgetragen: Die veranlagten Flurstücke bildeten eigenständige wirtschaftliche Einheiten. Mit dem Betriebsgrundstück könnten sie schon deshalb keine wirtschaftliche Einheit bilden, weil im Zeitpunkt des Entstehens der persönlichen Beitragspflicht durch Bekanntgabe des Beitragsbescheides keine Eigentümeridentität hinsichtlich der veranlagten Flurstücke und dem Betriebsgrundstück der L. Fenster-Türen-Zubehör KG bestanden habe. Selbst wenn man auf den Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht abstellen wollte, habe diese Eigentümeridentität nicht mehr bestanden: Da schon damals die Auflassung erklärt und eine entsprechende Vormerkung in das Grundbuch eingetragen sowie die Grundstücke unter Übergang der Lasten, Nutzungen und der Gefahr übergeben gewesen seien, sei die Klägerin wirtschaftliche Eigentümerin gewesen. Unabhängig davon habe das Betriebsgrundstück der Firma L. Fenster-Türen-Zubehör KG mit dem Konkurs der Mieterin L1. & L. GmbH die Eigenschaft als wirtschaftliche Einheit verloren, da jeweils Teilflächen an unterschiedliche Nutzer vermietet worden seien. Das Flurstück 296 stelle eine eigenständige wirtschaftliche Einheit dar, was sich aus der am 20. Oktober 2000 erteilten Bebauungsgenehmigung für zwei Garagen ergebe. Das Flurstück 292 sei als mit Garagen bebautes und an mehrere Nutzer vermietetes Grundstück eine eigenständige wirtschaftliche Einheit. Ebenso stelle die mit einem Pavillon bebaute Fläche der Flurstücke 291, 406 und 407 eine wirtschaftliche Einheit dar. Dafür entwickele sie, die Klägerin, auch Verkaufsbemühungen, um sie einer Wohnhausbebauung zuzuführen, wie sie in der Nachbarschaft vorzufinden sei. Dass dies möglich sei, ergebe sich aus der dafür erteilten Bebauungsgenehmigung vom 17. April 2002. Zwar bestehe für die Eigentümerin des Betriebsgrundstückes Flurstück 593 seit dem 24. April 2001 eine Grunddienstbarkeit zur Nutzung und Unterhaltung des Pavillons auf dieser Fläche, jedoch sei für die Frage einer wirtschaftlichen Einheit entscheidend, ob - wie geschehen - eine Bebauungsgenehmigung für diese gesonderte Fläche zu erteilen sei. Schließlich sei die Verteilungsregelung des § 5 Abs. 6a der Straßenbaubeitragssatzung nichtig: Diese Vorschrift ordne an, dass sich der Maßzuschlag in unbeplanten Gebieten bei bebauten Grundstücken nach der tatsächlichen Geschossigkeit berechne. Bei unbebauten Grundstücken solle aber nach Buchst. b dieser Vorschrift die Zahl der auf den Grundstücken der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Vollgeschosse maßgeblich sein. § 5 Abs. 5 Buchst. a der Straßenbaubeitragssatzung ordne für beplante Gebiete die Maßgeblichkeit der Geschosszahlfestsetzung des Bebauungsplans an, die tatsächliche Geschossigkeit sei nach dem letzten Satz des genannten Absatzes nur dann zu Grunde zu legen, wenn sie über der zulässigen liege. In diesen Regelungen liege eine unzulässige Privilegierung bebauter Grundstücke in unbeplanten Gebieten. Die Klägerin hat beantragt, den Bescheid des Beklagten vom 31. August 2001 und den Widerspruchsbescheid vom 25. Oktober 2001 aufzuheben. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen: Es handele sich bei den veranlagten Flurstücken um Teile einer wirtschaftlichen Einheit, zu der auch das Betriebsgrundstück der L. Fenster- Türen-Zubehör KG zu zählen sei. Dies ergebe sich aus der genehmigten und verwirklichten Bebauung. Dabei sei auf den Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht am 27. Oktober 2000 abzustellen. Die satzungsrechtliche Verteilungsregelung sei zulässig und entspreche den Vorgaben der Rechtsprechung. Mit dem angegriffenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene und rechtzeitig begründete Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Ergänzend trägt sie vor: Zu Unrecht sei ein Gewerbezuschlag angesetzt worden. Die Klägerin betreibe keine gewerbliche Vermietung, sondern verwalte ihr Vermögen durch Vermietung. Die Klägerin beantragt, unter Änderung des angefochtenen Urteils nach dem erstinstanzlichen Antrag zu erkennen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er bezieht sich auf seine erstinstanzlichen Ausführungen und trägt ergänzend vor: Der Gewerbezuschlag rechtfertige sich aus dem Umstand, dass zum Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht die wirtschaftliche Einheit, die das Betriebsgrundstück der L. Türen-Fenster-Zubehör KG umfasse, gewerblich genutzt worden sei, wie das auch heute noch der Fall sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der dazu beigezogenen Unterlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die zulässige Klage zu Recht abgewiesen. Der angefochtene Beitragsbescheid ist rechtmäßig (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Er rechtfertigt sich aus § 8 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Nordrhein- Westfalen (KAG NRW) in Verbindung mit der Satzung über die Erhebung von Beiträgen nach § 8 des Kommunalabgabengesetzes für straßenbauliche Maßnahmen der Stadt Warstein vom 3. Juli 1996 in der Fassung der Änderungssatzung vom 22. September 1998 (SBS). Nach § 1 SBS erhebt die Stadt X----- Beiträge zum Ersatz des Aufwandes u.a. für die Erneuerung von Anlagen im Bereich der öffentlichen Straßen und als Gegenleistung für die durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme den Eigentümer der erschlossenen Grundstücke erwachsenden wirtschaftlichen Vorteile. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Satzung auch in der beanstandeten Verteilungsregelung, soweit sie hier relevant ist, wirksam. Die Beiträge sind nach den Vorteilen zu bemessen. Dabei können Gruppen von Beitragspflichtigen mit annähernd gleichen Vorteilen zusammen gefasst werden (§ 8 Abs. 6 KAG NRW). Der Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes fordert, dass wesentlich Gleiches nicht willkürlich ungleich behandelt wird. Für die hier vorliegende Ungleichbehandlung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken im unbeplanten Bereich unter dem Gesichtspunkt des Maßzuschlages nach der Geschossigkeit (nämlich Höchstzahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse einerseits, Zahl der auf den Grundstücken der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Vollgeschosse andererseits) muss deshalb ein vernünftiger, aus der Natur der Sache einleuchtender Grund vorliegen. Dabei steht dem Satzungsgeber ein weites Ermessen für die Gestaltung abgabenrechtlicher Regelungen zu, die nur auf die Einhaltung der Grenzen des sachlich Vertretbaren überprüft werden können. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18. November 2004 - 15 A 4051/04 -, S. 2 des amtl. Umdrucks; Urteil vom 2. März 2004 - 15 A 1151/02 -, NVwZ-RR 2004, 679 (681). Ein solcher zur Differenzierung berechtigender sachlicher Grund liegt vor. Der gewählte Anknüpfungspunkt für den Maßzuschlag als solcher in Form der Geschossigkeit ist unbedenklich. Es ist zulässig, das Maß der baulichen Nutzung als Indiz für den wirtschaftlichen Vorteil bei der Verteilung zu berücksichtigen und als Maßstab dafür die Geschossigkeit zu wählen. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29. August 2000 - 15 A 4178/00 -, S. 2 des amtl. Umdrucks; Urteil vom 24. Oktober 1995 - 15 A 890/90 -, NWVBl. 1996, 232. Ebenfalls ist nach der Rechtsprechung des beschließenden Senats eine Regelung unbedenklich, die auf die Zahl der in der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Geschosse abstellt. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23. Mai 2002 - 15 B 701/02 -, S. 4 des amtl. Umdrucks; Urteil vom 5. Februar 1980 - 2 A 922/79 -, S. 7 ff. des amtl. Umdrucks. Dem entspricht die hier in Rede stehende Satzungsregelung, die in der Sache auf die bauplanungsrechtlich zulässige Geschossigkeit abstellt. Gleichfalls ist es in der Rechtsprechung des Senates anerkannt, dass bei bebauten Grundstücken außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen die Satzung die Höchstzahl der tatsächlich vorhandenen Geschosse für maßgeblich erklären darf. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 11. September 2001 - 15 B 1165/01 -, S. 3 des amtl. Umdrucks; Beschluss vom 25. Februar 2000 - 15 A 3495/96 -, S. 6 des amtl. Umdrucks. An dieser Rechtsprechung wird festgehalten. Die Befugnis, bei bebauten Grundstücken auf das tatsächliche Maß der Nutzung, bei unbebauten Grundstücken aber auf das zulässige Maß der Nutzung abzustellen, rechtfertigt sich vor dem Hintergrund, dass die Erweiterung der baulichen Ausnutzung bei vorhandenen Gebäuden bis zur Grenze des rechtlich Zulässigen durch Aufstockung oder Neubau eher die Ausnahme ist, während bei noch anstehender Erstbebauung dies typischerweise zu erwarten ist. Insofern liegen wesentliche Unterschiede zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken vor, die die vorgenommene Differenzierung rechtfertigen. Ähnlich auch OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 15. März 1995 - 4 K 22/94 -, KStZ 1996, 114 (119). Ob es weiter zulässig ist, bei bebauten Grundstücken im beplanten Bereich auf die bauplanungsrechtlich festgelegte, also zulässige Geschosszahl, im unbeplanten Bereich aber auf die tatsächliche Geschossigkeit abzustellen, bedarf hier keiner Entscheidung. Für Wirksamkeit einer solchen Regelung unter dem Gesichtspunkt der Praktikabilität, OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 21. Dezember 1993 - 2 L 135/92 -, KStZ 1994, 236 f.; für Unwirksamkeit einer solchen Regelung OVG Brandenburg, Urteil vom 8. Juni 2000 - 2 D 29/98.NE -, juris MWRE110080000, Rn. 70 ff. Nach dem Grundsatz der regionalen Teilbarkeit ist nämlich alleine entscheidend, ob die Beitragssatzung Maßstabsregelungen enthält, die zur Verteilung des in dem konkreten Abrechnungsgebiet entstandenen Aufwandes geeignet sind, ob also mit anderen Worten für den Abrechnungsfall des konkret in Rede stehenden Ausbaus eine ausreichende satzungsrechtliche Regelung vorliegt. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23. Mai 2002 - 15 B 701/02 -, S. 3 des amtl. Umdrucks; Urteil vom 28. August 2001 - 15 A 465/99 -, NVwZ-RR 2002, 299; Beschluss vom 14. November 1997 - 15 A 529/95 -, OVGE 46, 220 (222). Das ist hier der Fall. Beplante Grundstücke sind im Abrechnungsgebiet nicht vorhanden. Der Bescheid leidet nicht an dem formellen Mangel fehlender Bestimmtheit, weil nicht für jedes Flurstück oder jedenfalls für einzelne aus den Flurstücken zu bildende wirtschaftliche Einheiten ein Beitragsbetrag festgesetzt worden ist (§ 12 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b Nr. 4 Buchst. b KAG NRW i.V.m. §§ 119 Abs. 1, 157 Abs. 1 Satz 2 der Abgabenordnung - AO -). Vgl. zu diesem vielfach aufgestellten Erfordernis: Driehaus, in: Driehaus, Kommunalabgabengesetz, Loseblattsammlung (Stand: September 2004), § 8 Rn. 76a. Wie später dargelegt werden wird, waren alle hier in Rede stehenden Flurstücke im maßgeblichen Zeitpunkt zu einer wirtschaftlichen Einheit verbunden, sodass für alle Flurstücke dieser wirtschaftlichen Einheit, die beitragsrechtlich das Grundstück bilden, ein einheitlicher Beitrag ohne interne Differenzierung hat festgesetzt werden können. Vgl. zu entsprechenden Grundsätzen für das Erschließungsbeitragsrecht und die Rechtslage in anderen Bundesländern: OVG NRW, Urteil vom 17. Oktober 1991 - 3 A 508/88 -, NWVBl. 1992, 403; Bay. VGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - 6 B 90.427 -, NVwZ-RR 1993, 580; OVG Rheinland- Pfalz, Beschluss vom 30. Oktober 1989 - 12 B 86/89 -, NVwZ 1990, 399. Der angefochtene Bescheid rechtfertigt sich auch der Sache nach. Der Ausbau des X.---rings im hier betroffenen Abschnitt stellt, wie zwischen den Beteiligten nicht strittig ist, eine beitragsfähige Erneuerung dar. Die veranlagten Flurstücke unterliegen als Anliegerflurstücke bzw. bei der Parzelle 406 als über die vorgelagerte 25 qm große Parzelle 407 erschlossenes Flurstück der Beitragspflicht. Die veranlagten Flurstücke bildeten im maßgeblichen Zeitpunkt ein Grundstück. Grundstück im Sinne des Beitragsrechts des § 8 des Kommunalabgabengesetzes ist die wirtschaftliche Einheit, also der demselben Eigentümer gehörende Teil der Grundfläche, der selbstständig baulich oder gewerblich genutzt werden kann. Ausgangspunkt ist das Buchgrundstück, denn in der Mehrzahl der Fälle sind Grundstücke i.S.d. bürgerlichen Rechts zugleich auch wirtschaftliche Einheiten. Davon ausgehend ist hier festzustellen, ob die an der Straße X.---ring liegenden, hier veranlagten Buchgrundstücke zur Bildung einer wirtschaftlichen Einheit zusammen gefasst werden müssen. Für eine Zusammenlegung von Flächen ist ein Mindestmaß an rechtlicher Zusammengehörigkeit der Flächen erforderlich. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. Januar 2005 - 15 A 548/03 -, S. 14 des amtl. Umdrucks m.w.N. Dieses Mindestmaß rechtlicher Zusammengehörigkeit der veranlagten Fläche liegt vor. Alle hier in Rede stehenden Flurstücke bildeten zum maßgeblichen Zeitpunkt zusammen mit dem noch heute zur L. Fenster-Türen-Zubehör KG gehörenden Betriebsgrundstück eine wirtschaftliche Einheit. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, ist der Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht. Die sachliche Beitragspflicht entsteht mit der Verwirklichung des Abgabetatbestandes in der Form voll ausgestaltet, dass sie die Beitragsforderung in Bezug auf ein Grundstück begründet, während alleine unberührt bleibt, wem gegenüber persönlich die Forderung geltend zu machen ist. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 1976 - II A 248/74 -, OVGE 32, 7 (9 ff.); für das Erschließungsbeitragsrecht vgl. BVerwG, Urteil vom 5. September 1975 - IV CB 75.73 -, NJW 1976, 818 (819); Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 7. Aufl., § 19 Rn. 6. Daher kommt es für diese Beitragspflicht alleine auf die satzungsrechtlichen und tatsächlichen Umstände an, wie sie im Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht gegeben waren. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 3. Januar 2002 - 15 B 1642/01 -, S. 3 des amtl. Umdrucks; Urteil vom 22. August 1995 - 15 A 3907/92 -, NWVBl. 1996, 62 (63). Das gilt auch hinsichtlich der für die Bildung wirtschaftlicher Einheiten maßgeblichen Umstände, denn die Frage, welches Grundstück beitragsrechtlich erfasst wird, ist eine zentrale Frage der sachlichen Beitragspflicht. Das somit im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht, nämlich am 27. Oktober 2000 mit der Abnahme der Straßenbauarbeiten, erforderliche Mindestmaß rechtlicher Zusammengehörigkeit der Flurstücke lag vor. Dies ergibt sich zum einen aus der bauaufsichtlich genehmigten und verwirklichten Bausubstanz. Das gilt für alle hier betroffenen Flächen mit Ausnahme des Flurstücks 296 deshalb, weil sie als unselbstständige Teile eines Baugrundstücks zusammen unter anderem mit dem zum Betriebsgrundstück der L. Fenster-Türen-Zubehör KG gehörenden Flurstück 593 durch Baugenehmigungen oder die dazugehörigen Lagepläne erfasst sind. So benennt etwa die Baugenehmigung vom 6. März 1984 für den Anbau und die Aufstockung des Bürogebäudes alle genannten Flurstücke mit Ausnahme des Flurstücks 296; der Lageplan entspricht dem. Der Lageplan zur Baugenehmigung vom 9. Februar 1988 erfasst als Baugrundstück dieselbe Fläche, wobei hier sogar eine bauliche Nutzung des im vorliegenden Verfahren betroffenen Flurstücks 292 Gegenstand der Baugenehmigung war (Errichtung von sieben Garagen für Pkw bzw. Lieferwagen). Dabei sollte, wie es auch verwirklicht wurde, eine flurstücksübergreifende Überdachung des Zwischenraums zwischen den Garagen und dem auf dem Flurstück 593 stehenden Fabrikgebäude vorgenommen werden. Ebenso erfasst der Lageplan zur Baugenehmigung vom 19. April 1989 die hier in Rede stehenden Flurstücke mit Ausnahme des Flurstücks 296. Auch er sieht eine die Grenze der Flurstücke 291 und 593 überschreitende Bebauung, hier mit einem Pavillon, vor. Die genehmigte Bebauung wurde verwirklicht. Schließlich erfasst der Lageplan zur Baugenehmigung vom 3. Dezember 1993, durch die Werbeanlagen auf dem Flurstück 593 genehmigt wurden, alle hier in Rede stehenden Flurstücke einschließlich des Flurstücks 296. Unabhängig davon gehört das Flurstück 296 aber auch deshalb zur wirtschaftlichen Einheit, weil es infolge seiner geringen Breite (unter 8 m) nicht sinnvoll eigenständig ohne Zusammenhang mit dem Betriebsgrundstück genutzt werden kann. Die Parzelle hat vielmehr den Charakter einer Zuwegung zum Flurstück 593, das auch mit einem Tor zum Flurstück 296 hin abgeschlossen ist. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob die Parzelle als Zuwegung befestigt ist oder regelmäßig als Zufahrt benutzt wird. Gleiches gilt hinsichtlich der Breitenverhältnisse für die Flurstücke 406 und 407, von denen auch die Klägerin meint, dass sie zusammen mit dem Flurstück 291 eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Dem Umstand, dass für das Flurstück 296 unter dem 20. Oktober 2000 eine Bebauungsgenehmigung zur Errichtung zweiter Garagen erteilt wurde, kommt keine Bedeutung zu. Vielmehr unterstreicht sie lediglich die allein mögliche unterrangige Bebaubarkeit. Das zur Bildung einer wirtschaftlichen Einheit durch Zusammenlegung von Flurstücken erforderliche Mindestmaß rechtlicher Zusammengehörigkeit unter dem Gesichtspunkt nur möglicher gemeinsamer Nutzung mit einer anderen Fläche ist nicht erst dann gegeben, wenn eine eigenständige bauliche oder gewerbliche Nutzung des in Rede stehenden Flurstücks schlechthin ausscheidet. Vielmehr reicht es - entsprechend dem Zweck der Rechtsfigur der wirtschaftlichen Einheit - aus, wenn eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des in Rede stehenden Flurstücks nur gemeinsam mit einer anderen Fläche möglich ist. Im Übrigen könnte nur eine in Übereinstimmung mit einer Baugenehmigung verwirklichte Bebauung zu einem Ausscheiden aus der wirtschaftlichen Einheit führen. Das Flurstück ist aber sogar noch im Zeitpunkt der Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter des Verwaltungsgerichts unbebaut gewesen und wies den genannten zufahrtsähnlichen Charakter auf. Gleiches gilt für den Vorbescheid vom 17. August 2002 zur Bebauung des Flurstücks 291 mit einem Wohnhaus. Auch diese alleine bauplanungsrechtlich genehmigte Bebauung ist nie verwirklicht worden. Vielmehr steht dort immer noch der grenzüberschreitende Pavillon. Schließlich vermögen auch die von der Klägerin vorgetragenen Vermietungen von Teilflächen des Gewerbegrundstücks nichts an der wirtschaftlichen Einheit zu ändern, die durch die verwirklichte Bausubstanz und die fehlende sinnvolle eigenständige wirtschaftliche Verwertbarkeit von nicht durch die gemeinsame Bebauung erfassten Teilflächen begründet wird. Schließlich liegt auch der für die wirtschaftliche Einheit erforderliche Umstand vor, dass im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht die betroffenen Flächen einem Eigentümer gehörten. Das war am 27. Oktober 2000 ebenso wie für den Rest des Betriebsgrundstücks, insbesondere das Flurstück 593, die L. Türen- Fenster-Zubehör KG. Zu Unrecht meint die Klägerin, im maßgeblichen Zeitpunkt sei sie bereits als Eigentümerin anzusehen gewesen, da ihr Auflassungsanspruch bereits vorgemerkt gewesen sei und der Besitz einschließlich der Nutzungen und Lasten sowie die Gefahr auf sie übergegangen sei. Allerdings mag es sein, dass der Begriff des Eigentümers in der Definition des von der Beitragspflicht erfassten Grundstücks als wirtschaftlicher Einheit nicht immer zwingend auf die formelle Position des bürgerlich-rechtlichen Grundstückseigentümers abstellt, sondern durchaus auch den wirtschaftlichen Eigentümer umfassen kann. Die Figur der wirtschaftlichen Einheit ist selbst Ausfluss des Umstandes, dass die einer Grundfläche durch eine beitragsfähige Ausbaumaßnahme zukommende Gebrauchswerterhöhung, die den die Beitragserhebung rechtfertigenden wirtschaftlichen Vorteil darstellt, sich nicht notwendig an der formellen Einteilung der Grundfläche in Buchgrundstücke orientiert, sondern eine nach rechtlich begründeten wirtschaftlichen Zusammengehörigkeitsgesichtspunkten tatsächlich vorhandene Fläche erfasst, eben die wirtschaftliche Einheit. § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO, anwendbar gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b KAG NRW, schreibt vor, dass in Abweichung von dem Grundsatz des Absatzes 1, wonach Wirtschaftsgüter dem Eigentümer zuzurechnen sind, dann, wenn ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise ausübt, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann, dem anderen das Wirtschaftsgut zuzurechnen ist. Es mag sein, dass ein solcher wirtschaftlicher Eigentümer nach der genannten Vorschrift auch als Eigentümer einer wirtschaftlichen Einheit zu behandeln ist, etwa wenn nur eine formelle Eigentumsübertragung vorgenommen wird, der ehemalige Eigentümer aber faktisch und rechtlich nach wie vor "das Heft in der Hand" behält. Eine eingeleitete Eigentumsübertragung alleine, ohne dass auch nach außen hin sichtbar der zukünftige Eigentümer eine neue eigenständige Nutzung ins Werk gesetzt und den bisherigen Eigentümer von jeglicher Nutzung der zur Übertragung bestimmten Flächen ausgeschlossen hat, also ohne die tatsächliche Auflösung der wirtschaftlichen Einheit, stellt unter dem Gesichtspunkt der Eigentümeridentität die Fortsetzung einer wirtschaftlichen Einheit jedoch von vorneherein nicht in Frage. Dass hier ein solcher nach außen hin erkennbarer Ausschluss aus der wirtschaftlichen Einheit erfolgt wäre, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Die bloße vertragliche Vereinbarung des sofortigen Übergangs von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr, wie es durch § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages vereinbart wurde, vermag die tatsächliche wirtschaftliche Einheit jedenfalls nicht zu zerstören. Im Gegenteil würde sich - wäre die Eigentumsübertragung auf die Klägerin vor dem Entstehen der sachlichen Beitragspflicht erfolgt - eher die Frage stellen, ob die wirtschaftliche Einheit nicht trotz der inzwischen erfolgten Eigentumsübertragung unter dem Gesichtspunkt einer wirtschaftlichen Eigentümerstellung der L. Fenster- Türen-Zubehör KG bis heute fortbesteht. Die im Ortstermin des Verwaltungsgerichts gefertigten Lichtbilder und dort festgestellte tatsächliche Grundstückssituation erwecken diesen Eindruck: Das Gelände der wirtschaftlichen Einheit - mit Ausnahme des Flurstücks 296 - war von einer einheitlichen Umzäunung umgeben. Die Flurstücke 291 und 292 waren immer noch mit der grenzüberschreitenden Bebauung versehen, das Flurstück 296 wies immer noch den zufahrtsähnlichen Charakter auf. Augenscheinlich hat sich tatsächlich überhaupt nichts geändert, vorhanden waren lediglich die behaupteten, aber unverwirklicht gebliebenen Verwertungsabsichten der Klägerin. Da es aber auf die Frage der Fortexistenz der wirtschaftlichen Einheit bis heute nicht ankommt, braucht der Senat dieser Frage nicht nachzugehen. Aus der Tatsache, dass die hier in Rede stehenden Flurstücke zum maßgeblichen Zeitpunkt Teil einer nach Maßgabe der Geschossfläche überwiegend gewerblich genutzten wirtschaftlichen Einheit waren, ergibt sich, dass der Gewerbezuschlag nach § 5 Abs. 7 Buchst. c SBS zu Recht angesetzt wurde. Die Klägerin ist auch persönlich beitragspflichtig. Das ist nach § 9 Abs. 1 SBS derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist. Das ist die Klägerin. Unerheblich ist, ob der L. Fenster- Türen-Zubehör KG die veranlagten Flurstücke heute noch als wirtschaftlicher Eigentümerin zuzurechnen sind. Das wäre für die Fortexistenz einer wirtschaftlichen Einheit bis heute, nicht aber für die Frage der persönlichen Beitragspflicht von Bedeutung. Insoweit knüpft das Beitragsrecht in § 8 Abs. 2 Satz 2 KAG NRW an den bürgerlich-rechtlichen, nicht den wirtschaftlichen Grundstückseigentümer an. Vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 24. April 2001 - 15 A 1359/98 -, NVwZ-RR 2002, 529; vgl. dazu, dass Regelungen des jeweiligen Abgabengesetzes über die Maßgeblichkeit der bürgerlich-rechtlichen Betrachtungsweise vor der wirtschaftlichen der Regelung des § 39 Abs. 2 AO vorgehen, Brockmeyer, in: Klein, AO, 8. Aufl., § 39 Rn. 4; Fischer, in: Hübschmann/Hepp/Spitaler, AO, FGO, Loseblattsammlung (Stand: Dezember 2004), § 39 AO Rn. 14 f.; Kruse, in: Tipke/Kruse, AO, FGO, Loseblattsammlung (Stand: November 2004), § 39 AO Rn. 8 ff. Sonstige Bedenken gegen den angefochtenen Beitragsbescheid sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.