2 B 23/23

Leitsatz: In Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen ist in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht. Stützt die Behörde sich auf die formelle Illegalität, erweist sich die Nutzungsuntersagung regelmäßig nur dann als ermessenfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt.(Rn.13) Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird unter entsprechender teilweiser Änderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 27. Januar 2023 – 5 L 1482/22 – die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die unter Buchstabe a) der Verfügung der Antragsgegnerin vom 27. September 2022 angeordnete Nutzungsuntersagung wiederhergestellt und bezüglich der in Ziffer 2. betreffend den Anordnungspunkt a) verfügten Zwangsmittelandrohung angeordnet. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragsgegnerin. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Beteiligten zu je ½. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,00 EUR sowie für das erstinstanzliche Verfahren unter entsprechender Abänderung des Beschlusses vom 27.1.2023 auf 5.000,00 EUR festgesetzt. I. Die Antragstellerin wendet sich gegen ein bauaufsichtsbehördliches Nutzungsverbot nebst Beseitigungsanordnung, mit der ihr die Nutzung ihres Grundstückes „C.“, Gemarkung D., Flur…, Flurstück Nr. … als gewerbliche Lagerfläche/Betriebsgelände für Bauunternehmen untersagt sowie die Beseitigung der sich auf dem Grundstück befindlichen Lagerhalle angeordnet wurde. Im Rahmen der Anhörung teilte die Antragstellerin der Antragsgegnerin mit, sie habe das Grundstück im Jahre 2013 von dem „Eisenbahnvermögen“ gekauft. Die Bahn habe das Grundstück jahrzehntelang als Lagerfläche genutzt. Die Halle sei in dieser Zeit von der Bahn errichtet worden und als Bundesbehörde auch genehmigt worden. Das Grundstück sei ihr im Notarvertrag als Lagerfläche verkauft worden. Die Halle habe die Hausnummer … und habe somit bereits bestanden. Genehmigungsunterlagen seien ihr damals vom Verkäufer nicht überlassen worden. Danach wurde ein Schreiben des Bundeseisenbahnvermögens vom 24.2.2022 vorgelegt, das keinen Aufschluss über Genehmigungsunterlagen bzw. eine Zustimmung der zuständigen Behörde gab. In der Folgezeit wurde der Antragstellerin noch einmal die Möglichkeit eingeräumt, sich zum Sachverhalt zu äußern, und sie wurde darauf hingewiesen, dass ungeachtet dessen, ob bis dahin eine Bauvoranfrage / ein Bauantrag eingereicht werde, eine Nutzungsuntersagung angeordnet werde, sofern noch immer keine Baugenehmigung durch den Betreiber vorgelegt werde. Mit Bescheid vom 27.9.2022 untersagte die Antragsgegnerin unter a) die Nutzung des o.g. Grundstücks als gewerbliche Lagerfläche/Betriebsgelände für Bauunternehmen für die gesamte Grundstücksfläche/ Grünfläche. Die Nutzungsuntersagung gelte so lange, bis eine Baugenehmigung nach § 60 LBO für die Nutzung vorliege. Die Frist betrage drei Monate ab Bekanntgabe dieser Anordnung. Unter b) dieser Anordnung wurde die Beseitigung der sich auf dem Grundstück befindlichen Lagerhalle angeordnet. Die Frist betrage sechs Monate ab Bekanntgabe dieser Anordnung. Für den Anordnungspunkt a) wurde die sofortige Vollziehung angeordnet. Sofern den Anordnungspunkten a) und b) nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig nachgekommen werde, werde ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 5.000 Euro angedroht. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, Rechtsgrundlage für die Untersagungsverfügung sei § 82 Abs. 2 LBO. Die Antragstellerin werde in ihrer Eigenschaft als Betreiberin als Handlungsstörerin herangezogen. Die hier vorliegende Nutzung des o. g. Flurstücks ohne die erforderliche Genehmigung rechtfertige den Erlass einer Verfügung gem. § 82 Abs. 2 LBO, da die aufgegriffene Maßnahme keinen Bestandsschutz genieße und auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei. Ob die ausgeübte Nutzung in der vorliegenden Form genehmigt werden könne, könne nur im Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, da neben der planungsrechtlichen Zulässigkeit auch andere öffentliche-rechtliche Anforderungen zu prüfen seien. Eine Verfahrensfreiheit gem. § 61 LBO komme nicht in Frage. Eine Genehmigungsfreistellung gem. § 63 LBO sei nicht einschlägig. Das Genehmigungserfordernis ergebe sich daher aus den §§ 61-65 LBO. Die Maßnahme sei zur Herstellung / Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände geeignet, es sei kein milderes Mittel in gleicher Weise geeignet und die Maßnahme sei gemäß erfolgter Rechtsgüterabwägung angemessen. Rechtsgrundlage für die Beseitigungsanordnung sei § 82 Abs. 1 i.V.m. § 57 LBO. Die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung (Ziffer 1.) wurde damit begründet, dass es sei im öffentlichen Interesse dringend geboten sei, die weitere Nutzung auch für den Fall eines Rechtsmittels gegen die Untersagung zu unterbinden. Mit Bescheid vom 27.9.2022 wurde die F. Vermögensverwaltung GmbH als Grundstückseigentümerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin erlassene Anordnung zu dulden. Gegen den ihr gegenüber erlassenen Bescheid vom 27.9.2022 legte die Antragstellerin am 10.10.2022 Widerspruch ein und beantragte am 21.11.2022 die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruches. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Nutzung des Grundstücks als Betriebsgelände sei nicht formell illegal, da es hierfür keiner Baugenehmigung bedürfe. Zu ihren Gunsten wirke die der Deutschen Bahn AG bzw. dem Bundeseisenbahnvermögen zugebilligte Privilegierung bzw. Zustimmung sowie die jahrzehntelange Duldung durch die Antragsgegnerin fort. Das Gelände sei seit jeher als Betriebsgelände für den angrenzenden Güterbahnhof durch den Voreigentümer genutzt worden. Es sei davon auszugehen, dass es sich seinerzeit um ein verfahrensfreies Vorhaben im Sinne von § 62 Abs. 1 LBO gehandelt habe. Das Bundeseisenbahnvermögen habe insoweit in seiner Stellungnahme vom 24.2.2022 mitgeteilt: „Es ist anzunehmen, dass die Deutsche Reichs- oder Bundesbahn - als möglicher Errichter und Betreiber der in Rede stehenden Gebäudeteile - im Rahmen ihrer Befugnisse zur Eigenüberwachung von Bahnanlagen die Gebäude seinerzeit wohl selbst legalisiert hat, weil ihrer Auffassung nach die Errichtung / Nutzung nicht den allgemeinen Regeln des (formellen) Baurechts unterlag. Das von der damaligen Deutschen Reichs- bzw. Bundesbahn über Jahrzehnte ausgeübte Verhalten ist jedoch auch von den zuständigen Bauaufsichtsbehörden seinerzeit unbeanstandet hingenommen worden.“ Hinzu komme, dass die Situation vor Ort der Antragsgegnerin bereits seit dem Jahr 2007 bekannt und insoweit unbeanstandet geblieben sei. Ausweislich der Akten sei die damalige Oberbürgermeisterin bzw. das Stadtplanungsamt B-Stadt im November 2007 über die Situation rund um die Liegenschaft „C.“ - zu der auch die Flur …, FL-St. … gehöre - im Rahmen des Verkaufs von bundeseigenem Gelände i.V.m. der Entwicklung des Geländes in städtebaulicher Hinsicht durch das Bundeseisenbahnvermögen informiert worden. Am 25.2.2008 habe unter Beteiligung der Amtsleiterin Frau H. und des Sachbearbeiters Herr E. vom Stadtplanungsamt der LHS B-Stadt ein Gespräch unter Beteiligung des Bundeseisenbahnvermögens zum Thema stattgefunden, so dass seit diesem Zeitpunkt die Situation und Nutzung der gesamten Liegenschaft und der darauf befindlichen Gebäude der Stadt B-Stadt bekannt gewesen sein müssten. Die Nutzung der Gebäude sei seit diesem Zeitpunkt unbeanstandet ausgeübt worden und die maßgebenden Behörden (Bauaufsicht etc.) hätten die Ansicht vertreten oder jedenfalls seit diesem Zeitpunkt hingenommen, dass es einer Baugenehmigung nicht bedurfte. Der Unterzeichner des Schreibens des Bundeseisenbahnvermögens vom 24.2.2022 schließe daher mit der Feststellung: „In dieser Situation sollte die Untere Bauaufsichtsbehörde bei der Ausübung ihres Ermessens u.E. berücksichtigen, dass die beanstandete Gebäudenutzung durch die Fa. F. - anknüpfend an die Nutzung durch die Vorgänger - seit Jahrzehnten in einer Weise ausgeübt worden ist, die auch von den zuständigen Bauaufsichtsbehörden als legal angesehen worden und entsprechend behandelt worden ist.“ Die seinerzeit zugunsten der Deutschen Bahn bzw. des Bundeseisenbahnvermögens erteilte Zustimmung wirke somit für sie, die Antragstellerin, fort. Sie sei zwar selbst nicht mehr öffentlicher Bauherr im Sinne des § 62 LBO und könne deshalb eine Zustimmung nach dieser Vorschrift nicht mehr erhalten. Einer bereits erteilten Zustimmung komme jedoch ebenso wie einer Baugenehmigung als Verwaltungsakt dingliche Wirkung zu; sie gelte deshalb auch zugunsten eines Rechtsnachfolgers, der selbst nicht unter die Privilegierung des § 62 LBO falle. Dies gelte jedenfalls dann, wenn es sich – wie hier – nicht um ein Vorhaben handele, das wegen seiner Besonderheiten an einen bestimmten öffentlichen Bauherrn gebunden sei. Da die Lagerfläche in vollem Umfang hergestellt gewesen sei – im Übrigen auch mit der darauf befindlichen Halle – und von der Antragstellerin so übernommen worden sei und in ähnlicher Art und Weise wie bislang weitergenutzt werde, sei es gänzlich unökonomisch und unbillig, die aus der ins Werk gesetzten Zustimmung fließende Rechtsstellung nachträglich entfallen zu lassen. Die Nutzungsuntersagung sei auch deshalb rechtswidrig, weil das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig sei. Das Vorhaben liege im unbeplanten Innenbereich, so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB richte. In der näheren Umgebung seien etliche gewerbliche Grundstücke vorhanden. In unmittelbarer Nähe befände sich zum Beispiel ein Abschleppdienst bzw. Schrottplatz. Insoweit sei von einem faktischen Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO auszugehen, in dem Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze gemäß § 8 Abs. 2 Ziff. 1 BauNVO allgemein zulässig seien. Es handele sich um ein Vorhaben, dessen Beurteilung weder tatsächlich noch rechtlich sonderlich komplex sei. Die Antragsgegnerin sei aber selbst wohl nie vor Ort gewesen, sondern habe sich lediglich auf die Feststellungen des LUA verlassen. Insoweit sei daher offenbar auch aufgrund unzureichend ermittelter Tatsachengrundlagen entschieden worden. Auch der Verweis auf ein etwaiges Baugenehmigungsverfahren gehe insoweit fehl, da sie einen entsprechenden Bauantrag bereits gestellt habe. In einem Fall wie dem hier vorliegenden wäre die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen, Ermessenserwägungen anzustellen, da es sich offensichtlich nicht um eine typischerweise illegale Nutzung handele und sie im Vertrauen auf die Bestandskraft der Duldung der bisherigen Nutzung gehandelt habe. Auch fehle es an der gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO vorauszusetzenden Begründung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehung. Bei Aufrechterhaltung des Sofortvollzuges entstünden ihr erhebliche wirtschaftliche Schäden bis hin zu einer drohenden Insolvenz. Die Antragsgegnerin ist dem Antrag entgegengetreten. Mit Beschluss vom 27.1.2023 – 5 L 1482/22 – hat das Verwaltungsgericht den Antrag zurückgewiesen. In Bezug auf die Beseitigungsanordnung sei das vorläufige Rechtsschutzbegehren der Antragstellerin bereits unzulässig. Der am 10.10.2022 erhobene Widerspruch habe nach § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufschiebende Wirkung, da die Beseitigungsanordnung nicht für sofort vollziehbar nach § 80 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 VwGO erklärt worden sei. Demgegenüber sei der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs in Bezug auf die für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung zwar statthaft und auch im Übrigen zulässig. Der Antrag habe aber in der Sache keinen Erfolg. Die Antragsgegnerin habe das aus ihrer Sicht bestehende besondere öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung in einer den formalen Erfordernissen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4, Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise dargelegt. In solchen sog. typischen Interessenlagen sei der Verweis auf die im Normalfall gebotene kurzfristig wirksame Unterbindung derartiger Gesetzesverstöße als ausreichend anzusehen. Soweit die Antragstellerin die Aufhebung der Anordnung der sofortigen Vollziehung mit der Begründung begehre, es habe nicht die nach § 28 Abs. 1 SVwVfG vorgeschriebene Anhörung stattgefunden, sei dem nicht zu folgen. Ebenso wie für eine unmittelbare Anwendung sei kein Raum für eine analoge Heranziehung des § 28 Abs. 1 SVwVfG. Auch in der Sache habe der Antrag keinen Erfolg. Nach der ständigen Rechtsprechung der saarländischen Verwaltungsgerichte rechtfertige allgemein bereits die ohne eine entsprechende, nach § 60 Abs. 1 LBO erforderliche Baugenehmigung aufgenommene Nutzung baulicher Anlagen den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung gemäß § 82 Abs. 2 LBO, es sei denn die aufgegriffene Nutzung genieße Bestandsschutz oder sei offensichtlich genehmigungsfähig. Allein das Fehlen der erforderlichen Genehmigung für die Nutzung baulicher Anlagen berechtige die Behörde in aller Regel, von dem ihr durch § 82 Abs. 2 LBO eingeräumten Eingriffsermessen im Sinne eines Entschlusses zum Erlass einer solchen Verfügung Gebrauch zu machen. Bei Anlegung dieser Maßstäbe spreche wenig dafür, dass die untersagte Nutzung (offensichtlich) rechtmäßig sei. Die Nutzungsuntersagung sei zunächst auf die formelle Illegalität des Vorhabens, d.h. die Nutzung des Grundstücks als gewerbliche Lagerfläche/Betriebsgelände für Bauunternehmen ohne die erforderliche Baugenehmigung, gestützt. Dagegen sei von Rechts wegen nichts zu erinnern. Die Nutzung eines Grundstücks als gewerbliche Lagerfläche mit einer Lagerhalle zur Lagerung von Baustoffen stelle eine genehmigungsbedürftige Nutzung im Verständnis von § 60 Abs. 1 LBO dar. Nach dieser Vorschrift bedürften die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 61 bis 63 und 77 LBO nichts anderes bestimmt sei. Für letzteres sei nichts ersichtlich. Die Antragstellerin dringe mit ihrem Vortrag nicht durch, wonach das Vorhaben bereits keiner Baugenehmigung bedürfe, da die nach § 62 Abs. 1 LBO der Deutschen Bundesbahn bzw. dem Bundeseisenbahnvermögen zugebilligte Privilegierung bzw. Zustimmung sowie die jahrzehntelange Duldung durch die Antragsgegnerin zu ihren Gunsten (dinglich) fortwirke. Die Darlegungs- und Beweispflicht für das Vorliegen einer die neue Nutzung legalisierenden Baugenehmigung bzw. für das Eingreifen eines Bestandsschutzes liege bei der Antragstellerin, die vorliegend einen solchen Nachweis – trotz entsprechender Bemühungen – gerade nicht habe erbringen können. Aus den vorgelegten Verwaltungsakten und der Mitteilung des Bundeseisenbahnvermögens vom 24.2.2022 lasse sich nicht entnehmen, dass die vorherige Nutzung des Grundstückes durch die Deutsche Bundesbahn seinerzeit dem Privilegierungstatbestand des § 62 Abs. 1 LBO unterfallen sei, d. h. keiner Baugenehmigung bedurft habe. Die umfangreichen Recherchen hätten zu keinem eindeutigen Ergebnis geführt. Infolge dessen müsse vorliegend nicht abschließend geklärt werden, ob und inwieweit eine derartige Nutzung eines ehemals öffentlichen Bauherrn nach § 62 LBO für die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin nachwirken könne, wie dies der VGH Kassel (Beschluss vom 17.8.1995 - 3 TH 798/94 -) und das OVG Lüneburg (Beschluss vom 11.7.1996 - 1 M 3191/96 -) in den zitierten Entscheidungen angenommen hätten, da es bereits an einer Zustimmung i.S.d. § 62 Abs. 1 Satz 2 LBO bzw. dessen Vorgängerregelungen mangele. Überdies spreche die seit 2012 bestehende Darstellung im Flächennutzungsplan, die das Grundstück als Grünfläche ausweise, für eine Entwidmung der Bahnanlage. Demzufolge kämen zu Gunsten der Antragstellerin weder Bestandsschutz noch eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit in Betracht. Offensichtlich genehmigungsfähig seien Nutzungen nur bei ganz einfach gelagerten und in jeder Hinsicht einwandfrei abschließend (positiv) zu beurteilenden Vorhaben. Diese Voraussetzungen seien hier gerade nicht erfüllt. Das verdeutliche bereits die im Baugenehmigungsverfahren sowie im Rahmen der Prüfung des ebenfalls beantragten Vorbescheides zu klärende Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB. Die ebenfalls aufgegriffene, vergleichbare Nutzung als Lagerfläche für Baumaterialien, -maschinen und Baufahrzeuge auf den Nachbargrundstücken, Gemarkung D., Flur …, Flurstücke Nr. … und …,… lasse jedenfalls ein Vorbild in der näheren Umgebung entfallen und spreche damit schon an sich gegen ein ganz einfach gelagertes Vorhaben. Dies gelte auch für die zum Bauantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren betreffend eine „Lagerhalle aus dem Besitz der Bundesbahn mit Freilagerflächen und Stellplätzen für Baufahrzeuge“ nach § 69 Abs. 2 LBO angeforderte Schallimmissionsprognose mit Blick auf die umgebende Wohnbebauung und dem laut Betriebsbeschreibung in der Zeit zwischen 8:00 bis 17:00 Uhr auf dem Grundstück bzw. in der Halle stattfindenden Fahrverkehr. Hinzu kämen die Nachforderungen zu den Abstandsflächen der Lagerhalle und der Beschreibung der baulichen Anlage, insbesondere ihrer Nutzung und Konstruktion sowie Nachweis der Nutzung erneuerbarer Energien (vgl. Nachforderungsschreiben der Antragsgegnerin vom 21.10.2022 sowie vom 18.11.2022). Eine nähere Prüfung bleibe dem anhängigen Baugenehmigungs- bzw. Widerspruchsverfahren und einem etwaigen Klageverfahren vorbehalten. Die Nutzungsuntersagung sei, auch im Übrigen von Rechts wegen nicht zu beanstanden, insbesondere nicht ermessensfehlerhaft oder unverhältnismäßig. Nach der ständigen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes setze die Ordnungsmäßigkeit der Ermessensbetätigung in den Fällen des § 82 Abs. 1 und 2 LBO im Normalfall nicht mehr als die Feststellung der Illegalität der betreffenden Anlage voraus. Der Hinweis hierauf genüge dem Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 SVwVfG. Die Baubehörde brauche im Regelfall bei einem Einschreiten gegen einen baurechtswidrigen Zustand keine weiteren Ermessenserwägungen anzustellen oder zu verlautbaren; etwas Anderes gelte demgemäß nur, wenn besondere Umstände des jeweiligen Sachverhalts gegeben seien, die es rechtfertigen könnten, ganz ausnahmsweise auf ein Vorgehen zu verzichten. Entgegen dem Vortrag der Antragstellerin, die auf den langjährigen Betrieb der Lagerhalle und Lagerfläche bereits zu Zeiten der Nutzung durch die Deutsche Bundesbahn und die Kenntnis der Antragsgegnerin seit dem Jahre 2007 verweise, sei für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls nichts ersichtlich. Die Antragsgegnerin habe in der angefochtenen Nutzungsuntersagung dargelegt, dass die Maßnahme zur (Wieder-)Herstellung rechtmäßiger Zustände geeignet, ein milderes Mittel nicht ersichtlich und die Maßnahme unter Abwägung der Rechtsgüter auch angemessen sei, da eine weitere Nutzung des Grundstücks bis zur Genehmigung eines Bauantrages weiterhin einen geldwerten Vorteil einbringen würde. Zudem sei nicht absehbar, ob eine Genehmigung erteilt werden könne. Da nicht ersichtlich sei, wie anders als durch die Nutzungsuntersagung der Antragsgegnerin rechtmäßige Zustände hergestellt werden könnten, sei eine Entscheidung für den Erlass der angegriffenen Verfügung rechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere gehe mit der Nutzungsuntersagung keine Verletzung der Bausubstanz einher, so dass auch kein milderes Mittel zur Erreichung baurechtskonformer Zustände ersichtlich sei. Die Nutzungsuntersagung sei auch im Übrigen frei von Ermessensfehlern. Dass ein baurechtswidriger Zustand von der Bauaufsichtsbehörde nicht sofort aufgegriffen worden sei, sei für die Ermessensausübung grundsätzlich ohne Bedeutung, da die Pflicht der Bauaufsichtsbehörde zur Wahrung und Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände nicht der Verwirkung unterliege. Des Weiteren sei die Untersagung der Nutzung drei Monate ab Bekanntgabe der angefochtenen Anordnung von Rechts wegen ebenso wenig zu beanstanden wie die Androhung eines Zwangsgeldes. Gegen den am 7.2.2023 zugestellten Beschluss richtet sich die am 15.2.2023 bei Gericht eingegangene und am 6.3.2023 begründete Beschwerde der Antragstellerin. II. Die gemäß § 146 VwGO statthafte Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 27.1.2023 – 5 L 1482/22 –, mit der sie nur noch ihr Begehren auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die im Bescheid vom 27.9.2022 enthaltene Nutzungsuntersagung weiter verfolgt, ist begründet. Nach dem Ergebnis des Beschwerdeverfahrens ist eine abweichende Beurteilung des Eilrechtsschutzbegehrens (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) geboten. Die Untersagung der Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks der Antragstellerin als gewerbliche Lagerfläche bzw. Betriebsgelände unterliegt im Hinblick auf die von der Antragsgegnerin zur Begründung ihrer Anordnung zu treffende Ermessensentscheidung rechtlichen Bedenken. Dies rechtfertigt es, bei der im vorliegenden Verfahren gebotenen Abwägung dem Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs den Vorrang gegenüber dem Interesse der Antragsgegnerin an der sofortigen Durchsetzung der Verfügung einzuräumen. Die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung der Antragsgegnerin ist am Maßstab des § 82 Abs. 2 LBO zu beurteilen. Danach kann die Nutzung baulicher Anlagen von der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde untersagt werden, wenn die konkret beanstandete Nutzung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Insoweit rechtfertigt regelmäßig bereits die sich aus dem Nichtvorliegen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung, weil der Landesgesetzgeber bei Erlass dieser Ermächtigungsgrundlage insbesondere auch die Einhaltung des baurechtlichen Genehmigungserfordernisses im Blick hatte.1Vgl. Beschluss des Senats vom 10.11.2015 – 2 B 169/15 – und vom 14.4.2014 – 2 B 207/14 –; jurisVgl. Beschluss des Senats vom 10.11.2015 – 2 B 169/15 – und vom 14.4.2014 – 2 B 207/14 –; juris Insoweit kann auf die Ausführungen in dem Beschluss des Verwaltungsgerichts Bezug genommen werden. Das Verwaltungsgericht hat des Weiteren zutreffend darauf hingewiesen, dass nicht abschließend geklärt werden müsse, ob und inwieweit die Nutzung des Betriebsgeländet durch die Deutsche Bahn nach § 62 LBO für die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin nachwirken könne, da es bereits an einer Zustimmung im Sinne des § 62 Abs. 1 Satz 1 LBO bzw. dessen Vorgängerregelungen mangele. Soweit die Antragstellerin darauf hinweist, dass die Zustimmung der Obersten Bauaufsichtsbehörde zu solchen Vorhaben entfalle, wenn die Gemeinde nicht widerspreche, ist dem entgegenzuhalten, dass der Umstand, dass die seit 2012 bestehende Darstellung im Flächennutzungsplan, die das Grundstück als Grünfläche ausweist, für eine Entwidmung der Bahnanlage schon damals spricht. Ob ein Bestandsschutz zugunsten der Antragstellerin in Betracht zu ziehen ist, erscheint im Hinblick darauf, dass die frühere Nutzung der Aufrechterhaltung der Bahn-Infrastruktur gedient hat, wogegen die jetzige Nutzung diejenige eines privaten Betreibers ist, fraglich. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts erweist sich die Nutzungsuntersagung im Rahmen der im vorliegenden Verfahren gebotenen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage jedoch voraussichtlich als ermessensfehlerhaft. Die Antragstellerin beanstandet zu Recht, dass die Antragsgegnerin im besonderen Einzelfall verpflichtet gewesen wäre, Ermessenserwägungen im Hinblick darauf anzustellen, dass die Nutzung des Grundstücks als Betriebs- und Lagerstätte der Antragstellerin bereits über mittlerweile zehn Jahre von der Antragsgegnerin in Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten hingenommen wurde und im Hinblick auf die frühere Nutzung seitens der Deutschen Bahn besondere Umstände vorlagen, die bei Erlass der Verfügung in Betracht zu ziehen gewesen wären. Zwar hat das Verwaltungsgericht in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung zugrunde gelegt, dass in Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist. Stützt die Behörde sich auf die formelle Illegalität, erweist sich die Nutzungsuntersagung regelmäßig nur dann als ermessenfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt.2Vgl. Beschluss des Senats vom 10.11.2015 -2 B 169/15 -; OVB Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29.7.2017 – OVG 2 S 14.17 –; zitiert nach jurisVgl. Beschluss des Senats vom 10.11.2015 -2 B 169/15 -; OVB Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29.7.2017 – OVG 2 S 14.17 –; zitiert nach juris Letzteres ist hier der Fall. Die Antragstellerin hat mit den von ihr vorgetragenen Umständen einen unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten atypischen Ausnahmefall dargelegt. Aus der Stellungnahme des Bundeseisenbahnvermögens vom 24.2.2022 geht hervor, dass die Nutzung des Geländes von der damaligen Deutschen Reichs- bzw. Bundesbahn über Jahrzehnte von den zuständigen Bauaufsichtsbehörden unbeanstandet hingenommen wurde und die Antragsgegnerin über die Situation vor Ort, d.h. rund um die Liegenschaft „C.“ – zu der auch das Grundstück der Antragstellerin – Flurstück Nr. …, Flur …, Gemarkung D. gehört – informiert war. Zudem hat im Februar 2008 unter Beteiligung der Bauaufsicht und des Stadtplanungsamtes der Antragsgegnerin mit Vertretern des Bundeseisenbahnvermögens ein Gespräch zu diesem Thema stattgefunden, so dass seit diesem Zeitpunkt die Situation und Nutzung der gesamten Liegenschaft und der darauf befindlichen Gebäude der Antragsgegnerin bekannt gewesen sein mussten. Diese besonderen Umstände des vorliegenden Falles hätte die Antragsgegnerin bei der Ausübung ihres Ermessens berücksichtigen müssen. Es spricht daher hier vieles dafür, dass ein Sachverhalt vorliegt, bei dem die Bauaufsichtsbehörde die betreffende Anlage jahrelang geduldet hat, ohne auf das Genehmigungserfordernis hinzuweisen bzw. ohne die illegale Nutzung behördlich zu beanstanden und bei dem deshalb gesteigerte Anforderungen an die Ermessensausübung zu stellen sind. Derartige auf die Besonderheiten des vorliegenden Sachverhalts eingehende Erwägungen fehlen in der angefochtenen Verfügung jedoch gänzlich. Insoweit findet sich lediglich die Feststellung, dass die Maßnahme zur Herstellung bzw. Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände geeignet sei, es kein milderes, in gleicher Weise geeignetes Mittel gebe und die Maßnahme nach erfolgter Rechtsgüteranwendung angemessen sei. Abschließend wird festgestellt, dass die Regelung insgesamt verhältnismäßig sei; es stehe der Antragstellerin frei, einen Bauantrag zu stellen, was im weiteren Verfahren berücksichtigt werde. Diese Ausführungen der Antragsgegnerin tragen unter Ermessensgesichtspunkten den Besonderheiten des vorliegenden Falles nicht hinreichend Rechnung. Auch wenn allein aus einem Zeitablauf kein Bestandsschutz hergeleitet werden kann, ist vorliegend im Rahmen der Ermessensausübung der Umstand, dass die beanstandete Nutzung des Geländes nach dem Vortrag der Beteiligten über Jahre offenbar beanstandungsfrei auch unter den Augen der Antragsgegnerin erfolgt ist, zu berücksichtigen. Nach alledem war hinsichtlich der von der Vollzugsanordnung allein erfassten Untersagungsanordnung der Suspensiveffekt wiederherzustellen und bezüglich der für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung getroffenen Zwangsgeldandrohung die durch den § 20 AGVwGO gesetzlich ausgeschlossene aufschiebende Wirkung anzuordnen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 47 GKG. Der Beschluss ist nicht anfechtbar.