2 K 672/15

Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. T a t b e s t a n d Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheides für eine landwirtschaftliche Hofstelle im Nebenerwerb. Er ist gelernter T. und selbstständiger Q. , seine Ehefrau arbeitet als Arzthelferin mit einer Wochenarbeitszeit von sechs Stunden. Bereits im Jahr 2012 stellte der Kläger eine Bauvoranfrage zur Gründung einer Hofstelle mit Wohnhaus zum Erdbeeranbau sowie zur Rinderaufzucht mit anschließender Vermarktung. Diese nahm er nach einer negativen Stellungnahme der Landwirtschaftskammer NRW, Kreisstelle C. (im Folgenden: LWK), u. a. bezüglich der Gewinnerzielungsabsicht zurück. Am 29. Mai 2013 stellte der Kläger bei dem Beklagten eine weitere Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit einer zu gründenden landwirtschaftlichen Hofstelle im Nebenerwerb auf seinem Grundstück Gemarkung H. -S. , Flur 0, Flurstück 00 (Dorfheide in S. ). Dieses Grundstück liegt in einer Entfernung von 1,7 km zu seinem derzeitigen Wohnhaus im O. Weg 0 in S. . Der Kläger gab bei Antragstellung an: Er beabsichtige die Errichtung eines Betriebsgebäudes für eine Pensionspferdehaltung mit 15 Tieren, Paddocks und integriertem Futterlager, einer Mistplatte mit einer Größe von 40 m² sowie eines Betriebsleiterwohnhauses mit ca. 140 m² Wohnfläche und Garage. Die Größe der in seinem Eigentum befindlichen und bewirtschafteten Betriebsfläche betrage 2,138 ha. Zukünftig sollen 3,507 ha als Verwandschaftspacht zugepachtet werden, so dass insgesamt 5,645 ha bewirtschaftet werden. Zusätzlich plane er den Anbau von Erdbeeren auf einer mit 2,138 ha angegebenen Fläche und einer geplanten Fläche von 5,25 ha; die Erdbeeren sollen mittels mobiler Verkaufsstände im Raum S. vertrieben werden. Er erziele Jahreseinkünfte aus seinem Haupterwerb in Höhe von 18.000 € und rechne mit Jahreseinkünften aus dem Nebenerwerbsbetrieb in Höhe von 9.807 €. Ferner legte er eine fachtechnische Stellungnahme zum Erdbeeranbau vom 4. Februar 2013, wonach durchschnittlich ein Gewinn von 3.380 €/ha und Jahr realisiert werden könne, und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die geplante Pensionspferdehaltung vor. Danach erwarte er bei einem Ertrag von 40.890 € und einem Aufwand von 37.843 € einen Gewinn in Höhe von 3.047 €. Die LWK teilte dem Beklagten am 9. Juli 2013 mit, dass sie zur Beurteilung der fachlichen Eignung des Klägers weitere Unterlagen benötige. Die Errichtung des Wohnhauses solle im Übrigen erst zwei bis drei Jahre (mindestens zwei Buchabschlüsse und zwei Erdbeerernten) nach Aufnahme erteilt werden, um die Ernsthaftigkeit des Vorhabens belegen zu können. Auf Nachfrage des Beklagten trug der Kläger am 30. September 2013 vor, seit vielen Jahren hobbymäßig Pferdezucht und Mutterkuhhaltung betrieben zu haben. Er arbeite unterstützend im Ackerbau des Betriebes seines Schwagers in S. und plane, ein Fachseminar Obstbau/Erdbeeren zu besuchen. Das Wohnhaus sei für die Pensionspferdetierhaltung zwingend erforderlich. Am 6. Februar 2014 nahm die LWK gegenüber dem Beklagten zum Vorhaben des Klägers Stellung: Bei der Pensionspferdehaltung sei ein Gewinn von etwa 2.000 €, bei dem Erdbeeranbau von etwa 6.750 € zu erwarten. Dies stelle im Verhältnis zum angegebenen außerlandwirtschaftlichen Einkommen des Klägers von 18.000 €, das noch nachzuweisen sei, einen erheblichen Einkommensbetrag dar. Zudem bekräftigte sie im Hinblick auf die Ernsthaftigkeit des Vorhabens die Vorlage von zwei bis drei Buchabschlüssen über den wirtschaftlichen Erfolg, zumal der Kläger in der Nähe der Hofstelle wohne und seine ständige Präsenz nicht erforderlich sei. Die dienende Funktion des Betriebsleiterwohnhauses sei in der Mischbetrachtung gegeben, der Erdbeeranbau für sich betrachtet, rechtfertige hingegen kein Wohnhaus. Der Kläger benannte daraufhin am 31. März 2014 weitere landwirtschaftliche Nutzflächen zur Futtergewinnung (2,2757 ha), die er im Rahmen einer Verwandtschaftspacht zupachten wolle. Hierauf teilte die LWK am 15. Mai 2014 mit, dass die Futtergrundlage ohne Berücksichtigung der Erdbeerflächen ausreichend sei und für diese Flächen bei Bauantragstellung 12-jährige Pachtverträge vorzulegen seien. Am 9. Juli 2014 lehnte die Gemeinde S. ihr Einvernehmen für das beantragte Vorhaben u. a. wegen zukünftiger Siedlungserweiterungen des angrenzenden Baugebietes ab. Nach Anhörung des Klägers lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 20. Februar 2015, zugestellt am 24. Februar 2015, den Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides ab. Zur Begründung führte er aus: Das beantragte Gesamtvorhaben – Pferdestall und Wohnhaus – sei bauplanungsrechtlich im Außenbereich nicht zulässig. Zwar sei für die Pensionspferdehaltung und den Erdbeeranbau nach Berechnungen der LWK ein realistischer Gewinn von etwa 8.720 € zu erwarten, so dass insoweit vom Vorliegen eines landwirtschaftlichen Betriebes im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ausgegangen werden könne, sofern die entscheidungstragenden Aspekte – anders als bislang – nachgewiesen würden. Die Voraussetzungen für das beantragte Betriebsleiterwohnhauses hingegen seien im Rahmen der bei einer Neugründung einer Hofstelle vorzunehmenden Prognoseentscheidung nicht gegeben. Die Erteilung einer Genehmigung sei zur Darlegung der Ernsthaftigkeit des Vorhabens erst nach Vorlage von mindestens drei Buchabschlüssen, aus denen der wirtschaftliche Erfolg der Betriebszweige Erdbeeranbau und Pensionspferdehaltung hervorgehe, möglich. Dabei sei von Bedeutung, dass der Pensionspferdestall ohne Wohnhaus geführt werden könne. Dies sei dem Kläger für eine gewisse Zeit auch zumutbar, weil sein bisheriges Wohnhaus lediglich 1,7 km bei einer Anfahrtszeit von nur fünf Minuten vom Vorhabengrundstück entfernt liege und eine ständige Präsenz vor Ort nicht erforderlich sei. Der Kläger hat am 24. März 2015 Klage erhoben. Zur Begründung führt er aus: Es liege ein landwirtschaftlicher Betrieb vor. Auch wenn er den Erdbeeranbau und die Pensionspferdehaltung unabhängig voneinander betreibe, stehe dies der Ernsthaftigkeit des Vorhabens nicht entgegen. Ein vernünftiger Landwirt könne sein Vorhaben durchaus auf mehrere fachlich sinnvolle Betriebszweige stellen, so dass eine Gesamtbetrachtung des Vorhabens aufgrund einer einheitlichen Realisierung vorzunehmen sei. Dieser Betrieb könne auch einen ausreichenden Gewinn erzielen. Hinsichtlich der Pensionspferdehaltung sei jedenfalls von einem Gewinn von über 3.000 € auszugehen (3.047 € nach eigener Prognose bzw. 3.870 € nach Berechnung der LWK vom 28. November 2016). Der im Verwaltungsverfahren von der LWK behauptete Gewinn von 2.000 € für die Pensionspferdehaltung überzeuge nicht, weil er ohne jede Berechnungs-grundlage erstellt worden sei. Dies zugrunde gelegt ergebe sich bei einem für den Erdbeeranbau anzusetzenden Gewinn in Höhe von 6.760 € ein Gesamtgewinn des Vorhabens pro Jahr von 10.630 € (3.870 € + 6.760 €). Dabei fielen für die Pensionspferdehaltung allein seine Lohnkosten, die Lohnkosten seiner Ehefrau, die im Betrieb mitarbeiten solle, und zu einem weiteren Drittel von weiteren Familienangehörigen an nebst der zu erbringenden Eigenkapitalbildung. Für den Erdbeeranbau seien die Lohnkosten für die dort anfallenden Saisonarbeitskräfte bereits in die Betriebskostenrechnung eingestellt. Dem sei im Jahr 2015 ein zu versteuerndes Einkommen von 28.155 € (Steuerbescheid für 2015) aus seiner hauptberuflichen Tätigkeit gegenüberzustellen. Ferner sei ihm nicht entgegen zu halten, dass er keine Kreditkosten angesetzt habe, da er die Investitionen aus Eigenkapitalmitteln aus dem Verkauf seines jetzigen Wohnhauses sowie Barvermögen finanzieren werde. Dies könne im Übrigen in einer Nebenbestimmung in der späteren Baugenehmigung angeordnet werden. Die erforderlichen Pachtverträge werde er zudem mit dem Bauantrag vorlegen. Entgegen der Ansicht des Beklagten sei es ihm nicht zumutbar, bereits jetzt mit dem Erdbeeranbau zu beginnen. Erst die Erteilung eines positiven Bauvorbescheides gewährleiste das erforderliche Mindestmaß an Planungssicherheit. Zudem habe der Beklagte ihm mit Bescheid vom 10. November 2015 einen Vorbescheid über die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Neubaus eines Pensionspferdestalles auf dem o. g. Grundstück erteilt. Die zeitgleiche Errichtung des Betriebsleiterwohnhauses sei zulässig, weil es sowohl der Pensionspferdehaltung als auch dem Anbau und der Vermarktung der Erdbeeren diene. Eine ausreichende Versorgung der eingestellten Pferde über eine Distanz von 1,7 km sei nicht möglich. Vielmehr mache die Pensionspferdehaltung eine Vorortpräsenz des Betriebsinhabers erforderlich. Der Betrieb sei nur erfolgreich zu führen, wenn sich der Betriebsinhaber in unmittelbarer Nähe zu den Pferden befinde, um so den Kundenwünschen nach ständiger Betreuung der Pferde und deren Schutz – insbesondere nachts – genügen zu können. Zudem schaffe gerade das Betriebsleiterwohnhaus die Voraussetzung für einen wirtschaftlichen Erfolg des Betriebes, weil zahlreiche Pferdeeigentümer ihre Pferde nur unter einer solchen Bedingung einstallen ließen. Die Verpflichtung zur Vorlage von Buchabschlüssen sei weder üblich noch erforderlich, um die Nachhaltigkeit des Betriebes zu belegen. Nach der Rechtsprechung sei bereits die Gewinnerzielungsabsicht, die im Übrigen nur ein Indiz für die Betriebseigenschaft darstelle, ausreichend, nicht erst ein tatsächlicher Nachweis der Gewinnerzielung. Da vorliegend aufgrund der Gesamtumstände keine Zweifel an der Ernsthaftigkeit seines Vorhabens bestünden, sei es unzulässig, entsprechende Nachweise zu fordern. Dem Risiko, dass lediglich das Wohnhaus, nicht aber der landwirtschaftliche Betrieb entstehe, könne zudem durch Nebenbestimmungen in einem positiven Bauvorbescheid begegnet werden. Der Kläger beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 20. Februar 2015 zu verpflichten, ihm den unter dem 29. Mai 2013 beantragten planungsrechtlichen Bauvorbescheid zur Gründung einer landwirtschaftlichen Hofstelle im Nebenerwerb auf dem Grundstück Gemarkung H. -S. , Flur 0, Flurstück 00 zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt ergänzend vor: Das Vorhaben sei unzulässig, weil kein landwirtschaftlicher Betrieb vorliege. Das Vorhaben des Klägers weise zwei Betriebszweige auf, die unabhängig voneinander betrieben würden und auch räumlich getrennt seien. Aus diesem Grund sei es erforderlich, dass die Voraussetzungen für einen landwirtschaftlichen Betrieb für jeden Betriebszweig isoliert voneinander vorliegen, was nicht der Fall sei. Im Rahmen von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sei die Gewinnerzielungsabsicht als zentrales Indiz heranzuziehen, die bei einer Neugründung besonders sorgfältig zu prüfen sei. Der angegebene Gewinn von 6.760 € jährlich für den Erdbeeranbau könne bei einem außerlandwirtschaftlichen Jahreseinkommen bei Antragstellung in Höhe von 18.000 € zwar einen erheblichen Einkommensbeitrag darstellen, ein Einkommensnachweis sei bislang aber nicht erbracht worden. Für die Pensionspferdehaltung sei die LWK zunächst von einem Gewinn von 2.000 € ausgegangen. Nach einer nunmehr selbst eingeholten, aktuellen Wirtschaftlichkeitsberechnung seien zwar 3.870 € anzusetzen. Dieser Gewinn beruhe jedoch auf Angaben des Klägers, die hinsichtlich ihrer Realisierbarkeit zu hinterfragen seien, v. a. da bei den Investitionskosten in Höhe von 373.000 € keine Kreditkosten angesetzt seien und entsprechendes Eigenkapital nicht nachgewiesen worden sei. Jedenfalls sei nicht gewährleistet, dass der Betrieb dem Betriebsinhaber neben seinem Hauptberuf weitere Einnahmen verschaffen könne, um damit seine Existenz zusätzlich zu sichern. Der Betrieb sei bei der anzusetzenden faktischen Entlohnung für die Pferdepension von ca. 5,73 €/Std. nicht nachhaltig; Rückstellungen für eine Eigenkapitalbildung seien dabei nicht möglich. Auch bei einer Beurteilung des Vorhabens in Gänze ergebe sich keine andere Bewertung, weil ein vernünftiger Landwirt keinen unrentablen Betriebszweig gründen würde. Im Übrigen sei eine strenge Prüfung wegen folgender Besonderheiten des Einzelfalles erforderlich: Der Betrieb liege sowohl hinsichtlich der Fläche als auch in Bezug auf das landwirtschaftliche Agieren auf niedrigstem Niveau und zwischen den angegebenen Flächen lägen beträchtliche Entfernungen, die eine Bewirtschaftung erheblich erschweren würden. Auch sei vor dem Hintergrund des behaupteten Gewinns nicht verständlich, warum der Kläger nicht bereits mit dem Erdbeeranbau begonnen habe. Auf die Frage, ob das beantragte Betriebsleiterwohnhaus dem Betrieb zukünftig zu dienen bestimmt sei und ob zunächst drei Buchabschlüsse, aus denen der künftige wirtschaftliche Erfolg des Betriebes hervorgehe, zu erfolgen habe, vorzulegen seien, komme es deshalb nicht an. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs verwiesen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist als Verpflichtungsklage zwar zulässig, aber unbegründet. Die Ablehnung des Bauvorbescheides durch den Beklagten ist nicht rechtswidrig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheides. Gemäß § 71 Abs. 1, 2 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann vor Einreichung des Bauantrages zu Fragen des Bauvorhabens ein Bescheid (Vorbescheid) beantragt werden. Er ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben unter den Gesichtspunkten, die Gegenstand der Voranfrage sind, keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Ein solcher baurechtlicher Vorbescheid ist nach ständiger Rechtsprechung ein vorweggenommener Teil des feststellenden Ausspruchs der Baugenehmigung. Der Bauvorbescheid stellt verbindlich fest, dass dem Vorhaben hinsichtlich der zur Entscheidung gestellten Frage, soweit sie selbständiger Beurteilung zugänglich ist, öffentlich-rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen. Die Bauvoranfrage muss vor diesem Hintergrund eine das Vorhaben betreffende Frage so eindeutig zur Prüfung stellen, dass hieran die behördliche Entscheidung mit der ihr zukommenden Bindungswirkung anknüpfen kann. Mit seiner Bauvoranfrage bestimmt der Antragsteller, was Gegenstand des Verfahrens und der dort vorzunehmenden Beurteilung sein soll. Ausgangspunkt für eine Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB, welche Zulässigkeitsfragen der Antragsteller im Rahmen seiner Bauvoranfrage von der Baugenehmigungsbehörde mit Bindungswirkung entschieden haben will, kann dabei nur das konkret beschriebene Vorhaben sein, denn der Bauvorbescheid ist ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt, dessen Inhalt durch den auf seine Erteilung gerichteten Antrag vorgegeben wird. Die in diesem Zusammenhang gestellten Fragen müssen sich auf ein bestimmtes Bauvorhaben beziehen. Es ist allein Sache des Antragstellers, festzulegen, was das Vorhaben und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll. Dies darf er nicht der Baugenehmigungsbehörde überlassen, die im Vorbescheidsverfahren von sich aus keine bindende Aussage zur Zulässigkeit eines Bauvorhabens machen kann, welches nicht Gegenstand der Bauvoranfrage ist. Vgl. VG Münster, Urteil vom 13. Dezember 2016 - 2 K 144/15 -, n. v., m. w. N. Nach diesem Maßstab lässt sich dem vom Kläger am 29. Mai 2013 eingereichten Antragsformular nebst Anschreiben im Zusammenhang mit seinem Schreiben vom 31. März 2014 und den weiteren eingereichten Unterlagen entnehmen, dass er eine so genannte Bebauungsgenehmigung für die Neugründung einer landwirtschaftlichen Hofstelle im Nebenerwerb mit Errichtung eines Betriebsgebäudes für eine Pensionspferdehaltung und eines Wohnhauses sowie zum Erdbeeranbau begehrt. Diesem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts im Sinne von § 71 Abs. 2 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW entgegen. Es gehört nicht zu den privilegierten Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB (dazu I.) und beeinträchtigt öffentliche Belange nach § 35 Abs. 2, 3 BauGB (dazu II.). I. Die Voraussetzungen für ein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB liegen nicht vor. Nach dieser Vorschrift ist ein Vorhaben im Außenbereich – wie hier – unter anderem nur dann zulässig, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Ein landwirtschaftlicher Betrieb setzt dabei eine spezifische betriebliche Organisation und eine Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung voraus. Es muss sich um ein auf Dauer gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen zur planmäßigen und eigenverantwortlichen Bodennutzung handeln. Vgl. BVerwG, Urteile vom 27. Januar 1967 - 4 C 41.65 -, BVerwGE 26, 181 und vom 11. April 1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75; OVG NRW, Urteile vom 21. Juli 1999 ‑ 7 A 10/98 -, BRS 62 Nr. 104 und vom 18. Dezember 2003 - 10 A 1574/01 -, juris. Ob sich ein Betrieb auf Dauer als lebensfähig erweist, ist im Wege einer Prognose zu beantworten. Notwendig ist eine Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls. Dabei sind die Umstände, die für oder gegen die Annahme der Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit des Betriebes sprechen, ihrerseits zu gewichten und ins Verhältnis zueinander zu setzen. Es handelt sich um Hilfstatsachen, die im Rahmen einer Gesamtschau zu bewerten sind. Zu den Merkmalen zur Bestimmung der Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit eines landwirtschaftlichen Betriebs, denen indizielle Bedeutung zukommt, zählt auch die Möglichkeit der Gewinnerzielung. Der nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierte landwirtschaftliche Betrieb muss nach Art und Umfang grundsätzlich geeignet sein, wirtschaftlich, d.h. mit Gewinnerzielungsabsicht geführt zu werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass stets und in allen Fällen die Betriebseigenschaft und damit die Privilegierung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu verneinen ist, wenn (bisher) ein Gewinn nicht erzielt wurde und auch in absehbarer Zeit (noch) nicht zu erzielen ist. Die Gewinnerzielung ist nur ein Indiz, dem allerdings bei kleiner Nutzfläche und geringem Tierbestand erhöhte Bedeutung zukommt. In diesem Fall ist mit besonderer Aufmerksamkeit zu prüfen, ob anstelle eines privilegierten landwirtschaftlichen (Nebenerwerbs-)Betriebes nicht eine bloße Hobbytierhaltung aus Liebhaberei vorliegt. Bauanträge für Nebenerwerbsstellen sind nämlich in erhöhtem Maße dafür anfällig, dass ein Bauherr Ackerbau, Wiesen- oder Weidewirtschaft mehr oder weniger vorschiebt, um unter dem Deckmantel des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich ein Wohnhaus errichten zu können. Während die Bedeutung der Gewinnerzielung bei der Erweiterung eines bereits seit etlichen Jahren bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes mit niedriger Rentabilität einen geringeren Stellenwert hat, kommt der Gewinnerzielungsabsicht bei Neugründungen aufgrund der ihnen innewohnenden Missbrauchsgefahr ein besonderes Gewicht zu; an die Betriebseigenschaft sind in diesem Fall strenge Anforderungen zu stellen. Vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Dezember 2004 - 4 C 7/04 -, BVerwGE 122, 308 = juris und vom 11. Oktober 2012 - 4 C 9/11 -, juris. Fehlt es an dem Nachweis eines Gewinns, können durchaus andere Indizien für die Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung und damit für die Betriebseigenschaft im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sprechen. Hierzu zählen die Größe der landwirtschaftlichen Nutzflächen, der Bestand an Tieren und Maschinen sowie die Betriebsform und Betriebsorganisation. Auch eine geplante Vergrößerung der Betriebsflächen oder Erhöhung der Zahl der zu haltenden und zu verkaufenden Tiere kann Anhaltspunkt für die Dauerhaftigkeit des Betriebes sein. Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2012 - 4 C 9/11 -, BRS 79 Nr. 111 = juris. Ausgehend von diesem Maßstab stellt das von dem Kläger geplante Vorhaben im Nebenerwerb keinen landwirtschaftlichen Betrieb dar. Zwar zählt die Pensionstierhaltung auf überwiegend eigener Futtergrundlage zum Begriff der Landwirtschaft im Sinne von § 201 BauGB. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. September 2012 - 10 A 611/10 -, juris. Auch sind die vom Kläger näher bezeichneten Flächen ihrer Größe nach ausreichend – wie auch die LWK mit Schreiben vom 6. Februar und 15. Mai 2014 bestätigt. Jedoch hat der Kläger die bezeichneten Flächen im für die Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht durch entsprechende Pachtverträge nachgewiesen, so dass ihm derzeit dauerhaft gesicherte Flächen fehlen. Die Mitteilung des Klägers, dass die zu pachtenden Flächen im Eigentum seines Schwagers stehen verbunden mit der Ankündigung, dieser werde ihm die Flächen mit 12-jähriger Laufzeit zu einem ortsüblichen Pachtzins verpachten (Bl. 142 der Gerichtsakte), stellt nur eine bloße Option dar, deren Realisierung im hier maßgeblichen Zeitpunkt nicht feststeht. Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 26. April 2012 - 5 K 2358/09 -, juris Rn. 51. Allein auf der Grundlage einer unverbindlichen Ankündigung des Schwagers des Klägers kann das Gericht die für § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB maßgebliche Frage der eigenen Futtergrundlage nicht hinreichend sicher beurteilen. Insbesondere die nähere inhaltliche Ausgestaltung eines Vertrages im Hinblick auf die Flächen, die dauerhafte Sicherung über 12 Jahre, den Pachtzins, der auch für die Gewinnerzielungsabsicht des landwirtschaftlichen Betriebes (siehe hierzu unten) von Bedeutung ist, oder etwaige Kündigungsrechte ist vor diesem Hintergrund nicht nachprüfbar. Eine derart strenge Prüfung ist schon deshalb von zentraler Bedeutung, weil der vom Kläger – ohne Ausklammerung dieser Rechtsfrage – beantragte Bauvorbescheid eine feststellende und die Genehmigungsbehörde bindende Wirkung für ein sich anschließendes Baugenehmigungsverfahren besitzt. Die Entscheidung, ob der Beklagte als zuständige Bauaufsichtsbehörde eine Nebenbestimmung – wie der Kläger begehrt – erlässt und welcher Nebenbestimmung er sich dabei bedient, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen, §§ 36, 40 VwVfG NRW. Dieses kann durch das Gericht nicht ersetzt werden. Im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung liegt auch unabhängig hiervon kein auf Dauer angelegter Betrieb vor, weil die Gewinnerzielungsabsicht der beabsichtigten landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle nicht ohne weitere Informationen prognostizierbar ist. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, dass aus dem vom Kläger vorgesehenen Betriebskonzept Einnahmen erzielt würden, die einen auf Dauer angelegten Betrieb darstellen und seine Existenz dauerhaft nachhaltig sichern. Entgegen der Ansicht des Beklagten kann dem Kläger zwar nicht entgegen gehalten werden, dass er sein Vorhaben mit der Pensionspferdehaltung und dem Erdbeeranbau auf mehrere Betriebszweige stützen möchte, die nicht miteinander zusammenhängen. Denn sog. Mischbetriebe, die sich aus verschiedenen Betriebszweigen zusammensetzen, sind als Nebenerwerbsbetriebe zulässig. Im Rahmen der Gewinnerzielungsabsicht sind alle landwirtschaftlichen Betätigungen in den Blick zu nehmen, die das Unternehmen ausmachen, denn es ist einem Landwirt nicht verwehrt, Überschüsse aus profitablen Betriebszweigen zur „Quersubventionierung“ einer weniger rentablen Sparte zu verwenden. Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 2004 - 4 C 7/04 -, BVerwGE 122, 308 = juris Rn. 14. So auch Ziegler, DÖV 2017, S. 110, 113. Jedoch ist für einen auf Dauer angelegten Betrieb von Bedeutung, dass der Nebenerwerb darauf ausgerichtet sein muss, dem Betriebsinhaber neben seinem Hauptberuf weitere Einnahmen zu verschaffen, um damit seine Existenz zusätzlich wirtschaftlich abzusichern. Dafür ist es notwendig, dass Arbeits- und Kapitaleinsatz in einem vernünftigen Verhältnis zum erwirtschafteten Erfolg stehen. Vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 14. Juli 2011 - 14 B 09.2291 -, juris Rn. 38 m. w. N.; VG München, Urteil vom 31. Mai 2011 - M 1 K 11.535 -, juris Rn. 25. Vorliegend beabsichtigt der Kläger Investitionen für das geplante Vorhaben mit Wohnhaus in Höhe von 410.300 € (373.000 € zzgl. 10 % Baunebenkosten, vgl. T 7 Beiakte Heft 1). Dem steht ein im besten Fall resultierender Gewinn von 10.630 €/Jahr gegenüber. Dieser setzt sich – ausgehend von der vom Beklagten im gerichtlichen Verfahren eingeholten Betriebskalkulation der LWK vom 28. November 2016 (Bl. 153 ff. GA) – aus 3.870 € für die Pensionspferdehaltung und 6.760 € für den Erdbeeranbau (vgl. Bl. 32 Beiakte Heft 1) zusammen. Der Kläger selbst rechnete mit der bei Einreichung der Bauvoranfrage vorgelegten eigenen Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Pensionspferdehaltung sogar nur mit einem Gewinn in Höhe von 3.047 €. Vor dem Hintergrund der aus dem Verhältnis von eingesetztem Kapital und prognostiziertem Gewinn zum Ausdruck kommenden Rentabilität – der bei der Neugründung eines Nebenerwerbs nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts besondere Bedeutung zukommt – ist im Rahmen der anzustellenden Prognose schon nicht erkennbar, dass ein vernünftiger Landwirt bei einem derartigen Kapitaleinsatz einen (Nebenerwerbs-)Betrieb für einen Gewinn von ca. 10.630 € realisieren würde. Der im Verhältnis zum einzusetzenden Kapital eher geringe Gewinn (ca. 2,6 %) wird zudem durch das nicht nur unerhebliche Betriebsrisiko bei Ernteausfall und Nichtauslastung der Pferdepension geschmälert, zumal – wie sich aus dem Folgenden ergibt –zusätzlich Rücklagen zu bilden sind. Dies gilt losgelöst von der Frage, ob der Kläger über ausreichend Eigenkapital zur Finanzierung seines Vorhabens verfügt. Denn etwaige Kreditkosten sind ebenso in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Bislang hat der Kläger jedoch das erforderliche Eigenkapital nicht nachgewiesen und auch nach der mündlichen Verhandlung kann nicht als gesichert gelten, dass er die Finanzierung des Vorhabens vollständig aus Eigenkapitalbeständen ohne die Aufnahme eines Kredits erfüllen kann. Er trägt hierzu ohne Beleg allein vor, der Verkehrswert seines jetzigen Wohnhauses in S. sei mit ca. 400.000 € anzusetzen und er besitze Barvermögen in Höhe von ca. 60.000 €. Auch ist der angesetzte Gewinn zu hinterfragen, weil in der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung die Lohnkosten des Klägers und seiner ebenfalls beteiligten Familienangehörigen in Bezug auf die Pensionspferdehaltung bislang nicht in Abzug gebracht wurden. Berücksichtigt wurden allein die Lohnkosten für die beim Erdbeeranbau anfallenden Saisonarbeitskräfte (vgl. Bl. T 3 - T 5 Beiakte Heft 1). Dies ist insoweit von Bedeutung, als dass nach der vom Beklagten vorgelegten Betriebskalkulation von 2016 für den Kläger in der Pensionspferdehaltung ca. 675 Arbeitsstunden/Jahr anzusetzen sind. Von einem vernünftigen Verhältnis des Arbeits- und Kapitaleinsatzes zum prognostizierten erwirtschafteten Erfolg kann angesichts dieser Umstände nicht ausgegangen werden, zumal der zeitliche Arbeitseinsatz des nur nebenberuflich tätigen Klägers erheblich ist. Dies gilt schon allein für die Pensionspferdehaltung, zu der noch die Arbeitszeit für den Erdbeeranbau nebst Organisation der von ihm beabsichtigten vier Verkaufsstellen im Raum S. hinzukommt. Ausgehend von der Voraussetzung, dass ein Vorhaben nur dann einen landwirtschaftlichen Betrieb dient, wenn ein „vernünftiger Landwirt“ das Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde, vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. Februar 2013 - 10 A 1606/11 -, juris, erscheint es angesichts des Kapitaleinsatzes und des Zeitaufwandes im Verhältnis zur Gewinnprognose mehr als zweifelhaft, ob ein vernünftiger Landwirt das in Rede stehende Vorhaben realisieren würde. Weiterhin kommt im Rahmen der Gesamtbetrachtung hinzu, dass nicht erkennbar ist, dass der Kläger notwendiges Eigenkapital aufbringen kann, um ein Fortbestehen seines Betrieb – auch in schwierigen Zeiten – auf Dauer zu sichern. Der geplante Betrieb muss nämlich in der Lage sein, das notwendige Eigenkapital zu bilden. Die Eigenkapitalbildung ist einerseits notwendig, um Erweiterungsinvestitionen zu finanzieren, andererseits aber auch, um Erneuerungen abgeschriebener Anlagen bzw. Maschinen zu bezahlen, da die Abschreibungen von den Anschaffungskosten ausgehen, Preissteigerungen für Neuinvestitionen aber nicht berücksichtigen. Andernfalls ist die Nachhaltigkeit des Betriebs nicht gesichert und es besteht die Gefahr, dass dieser auf Dauer entprivilegiert wird Vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 20. März 2001 - 20 B 00.2501 -, juris; OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2009 - 7 A 2370/08 -, juris. In der Annahme des oben genannten Gewinnes abzüglich der anzusetzenden Entlohnung und der Tatsache, dass der Kläger 2015 ein außerlandwirtschaftliches Einkommen von ca. 28.155 € (Bl. 192 der Gerichtsakte) erzielt hat, ist nicht nachvollziehbar, inwiefern der Kläger vor diesem Hintergrund ausreichend Rückstellungen bilden können will, um etwa den Ausfall einer Erdbeerente aufgrund von Naturereignissen oder eine hinter seinen Planungen zurückbleibende Auslastung der Kapazitäten des Pensionspferdestalles, für die er immerhin einen Preis von 220 €/Monat und Platz ansetzt, zu kompensieren. Zwar können auch andere Umstände die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Betriebsführung indizieren, wie die Größe der landwirtschaftlichen Nutzflächen, die Betriebsform und die Betriebsorganisation, das aufgewandte Kapital und der Bestand an Tieren und Maschinen, ferner die Anzahl der Arbeitnehmer. Allerdings gilt als (Faust-)Regel: Je kleiner die landwirtschaftliche Nutzfläche ist, je geringer der Kapitaleinsatz und – damit zusammenhängend – je geringer die Zahl der Tiere und Maschinen ist, um so stärkere Bedeutung kommt dem Indiz der Gewinnerzielung zu. Umgekehrt hat das Indiz der Gewinnerzielung um so geringere Bedeutung, je größer die landwirtschaftliche Nutzfläche, je höher der Kapitaleinsatz und damit die Anzahl der Tiere und landwirtschaftlichen Maschinen ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 1986 - 4 C 67/82 -, juris. Danach befindet sich der beabsichtigte Betrieb sowohl vom Umfang der landwirtschaftlichen Fläche als auch im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzung eher im niederschwelligen Bereich. Zudem wird die Bewirtschaftung der Flächen zusätzlich dadurch erschwert, dass die Flächen für den Erdbeeranbau zum Teil in beträchtlicher räumlicher Entfernung zur geplanten Hofstelle liegen. Ausgehend von diesen Gesamtumständen führt die genannte Faustregel der Rechtsprechung dazu, dass dem Indiz der Gewinnerzielung, die mit den oben angestellten Erwägungen nicht gegeben ist, eine herausgehobene Bedeutung zukommt. Nach dieser Bewertung kommt es auf die Frage der Erforderlichkeit eines Betriebsleiterwohnhauses für die beantragte Pensionspferdehaltung nicht mehr an. Vor dem Hintergrund der einschlägigen Rechtsprechung dürfte ein solches Betriebsleiterwohnhaus aber aus Versorgungs-, Betreuungs- und Aufsichtspflichten des Betriebsinhabers für die Pensionspferde erforderlich sein. Vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 8 S 2517/09 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 27. September 2012 - 10 A 611/10 -, juris. Auch dürfte die Vorgehensweise des Beklagten, die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses bei einem neuzugründenden Nebenerwerbsbetrieb von der Vorlage von drei erfolgreichen Buchabschlüssen abhängig zu machen, trotz der nachvollziehbaren Beurteilungsschwierigkeiten bei derartigen Neugründungen nicht mit der von der Rechtsprechung geforderten Prognoseentscheidung, vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2012 - 4 C 9/11 -, BRS 79 Nr. 111 = juris, zu vereinbaren sein. II. Als nichtprivilegiertes Vorhaben beurteilt sich die Zulassung des Vorhabens nach § 35 Abs. 2 BauGB. Danach ist es unzulässig, denn es beeinträchtigt öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB. Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der das Grundstück als Fläche für die Landwirtschaft darstellt (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB), Bl. 65 Beiakte Heft 1. Es lässt auch die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Die Errichtung eines im Außenbereich nichtprivilegierten Vorhabens führt zu einer vom Gesetzgeber missbilligten Zersiedlung des Außenbereichs und ist nur bestimmten Vorhaben unter möglichst umfassender Schonung der Landschaft vorbehalten. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.