8 K 5686/16

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Die Beteiligten streiten um die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. Das Grundstück mit der postalischen Anschrift F. 00-00 in 00000 L. lag im Sanierungsblock 0 des von der Beklagten 1989 (2013 und 2016 erneut, rückwirkend bekannt gemacht) festgesetzten Sanierungsgebiets F. . Einige Jahre vor Bekanntmachung der Aufhebungssatzung von 2012 betreffend die Sanierungssatzung von 1989 erwarb die damals noch unter einer anderen Firma handelnde Klägerin das Grundstück. Auf der Grundlage des Ende 2014 erstellten Gutachtens Nr. 0/0000 zu Block 0 des Sanierungsgebietes F. des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt L. (nachfolgend: Gutachterausschuss) hörte die Beklagte die Klägerin zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen an. Die Klägerin machte eine Vielzahl an Einwendungen gegen die beabsichtigte Festsetzung geltend, die im Wesentlichen folgenden Inhalt hatten: Das herangezogene „Niedersachsenmodell“ erweise sich gerade bei – wie hier – hohen Anfangswerten als unzuverlässig. Die Absicherung der gefundenen Ergebnisse anhand der Entwicklung der Bodenrichtwerte sei misslungen. Gemessen an den Sanierungszielen seien nur unwesentliche Erfolge erzielt worden, die über Gebühr gewichtet worden seien und hinsichtlich derer nicht geprüft worden sei, ob sie auch ohne Sanierungssatzung umgesetzt worden wären. Das Gutachten verkenne, dass Bodenwerterhöhungen durch nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB anrechenbare private Maßnahmen eingetreten seien. Das Gutachten stelle auf städtebauliche Verträge ab, die nicht umgesetzt worden bzw. nur von nachteiliger Wirkung gewesen seien. Die Wertermittlung erfolge unter Vornahme von nicht nachvollziehbaren Rundungen. Die Beklagte holte zu den Einwendungen der Klägerin eine Stellungnahme des Gutachterausschusses ein, welche die gutachterlich getroffenen Feststellungen bekräftigte. Mit Bescheid vom 24. Mai 2016 erließ die Beklagte einen an die Klägerin unter ihrer vormaligen Firma gerichteten Bescheid über sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge in Höhe von 127.657,60 €, der am 31. Mai 2016 zugestellt wurde. Am 30. Juni 2016 hat die Klägerin dagegen Klage erhoben. Zur Begründung trägt die Klägerin im Wesentlichen Folgendes vor: Das die Festsetzung tragende Wertgutachten sei fehlerhaft. Nach dem der Wertermittlung letztlich zugrunde gelegten Verfahren „Bodenstein“ ergebe sich eine Wertsteigerung von 2,9%, nach dem Verfahren „Kanngieser“ hingegen lediglich eine Wertsteigerung von 2,1%. Nachdem die Einordnung in den Klassifikationsrahmen viel zu grob, nicht transparent und nicht überprüfbar sei, müsse wenigstens die für die Betroffenen günstigste Wertsteigerung zugrunde gelegt werden; insbesondere anstatt gleich auf mehreren Stufen zulasten der Klägerin zu runden. Auch seien die Darlegungen zu den in Ansatz gebrachten Faktoren nicht nachvollziehbar. Wenn überhaupt eine Wertsteigerung eingetreten sei, sei diese jedenfalls vergleichsweise niedrig ausgefallen. Ferner sei gesetzwidrig keine Anrechnung eigener Aufwendungen erfolgt, zumal das klägerische Grundstück im Sanierungsgebiet eine herausragende Rolle spiele. Unabhängig von alledem stelle die Festsetzung einen Verstoß gegen den Grundsatz der Belastungsklarheit und - vorhersehbarkeit dar. Die Klägerin beantragt, den Festsetzungsbescheid der Beklagten vom 24. Mai 2016 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hält die angefochtene Festsetzung für rechtmäßig. Das zugrundeliegende Gutachten beruhe auf einem anerkannten Verfahren. Die Wahl zwischen den Verfahren nach Kanngieser und Bodenstein beruhe darauf, dass aufgrund der hiesigen Gegebenheiten allein das Verfahren nach Bodenstein eine sachgerechte Beurteilung zulasse. Das Gutachten zeige sowohl die einzelnen Missstände als auch die erfolgten Maßnahmen auf. Die ermittelte Wertsteigerung bemesse sich an den erfolgreich umgesetzten Sanierungsmaßnahmen. Der Verweis auf den gescheiterten städtebaulichen Vertrag gehe fehl. Eine erfolgreich entstandene Blockrandbebauung hätte zu einem wesentlich höherem Ausgleichsbetrag geführt. Einer Anrechnung nach eigener Aufwendungen der Klägerin stehe entgegen, dass die Maßnahmen nicht anstelle bzw. im Auftrag des Sanierungsträgers und von der Rechtsvorgängerin der Klägerin durchgeführt worden seien und jedenfalls nicht zu einer Bodenwerterhöhung geführt hätten. Konjunkturelle Wertsteigerungen seien bereits im Anfangswert berücksichtigt. Die vorgenommenen Rundungen seien sachgerecht. Nachdem die Sanierungsmaßnahmen bis 2012 angedauert hätten, verstoße eine Festsetzung 2016 keinesfalls gegen Treu und Glauben. Das Gericht hat den stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung zur Erläuterung des Gutachtens des Gutachterausschusses angehört. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte nebst beigezogener Verwaltungsvorgänge der Beklagten und das Gutachten Nr. 8/2014 des Gutachterausschusses. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Festsetzungsbescheid vom 24. Mai 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Voraussetzungen für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 154 des Baugesetzbuches (BauGB) liegen vor. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163 BauGB) zu entrichten. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Sanierung ist abgeschlossen, § 154 Abs. 3 Satz 1, § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Der Rat der Beklagten hat nach Durchführung der Sanierung mit Satzung vom 15. Mai 2012 die Sanierung für abgeschlossen erklärt und die Satzung vom 27. April 1989 für das Sanierungsgebiet F. wirksam aufgehoben. Bedenken gegen die Wirksamkeit der der Festsetzung zugrunde liegenden satzungsrechtlichen Bestimmungen sind in diesem Verfahren nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. Vgl. auch VG L. , Urteil vom 05.12.2019 – 8 K 4332/15 –. Die Beklagte hat die Klägerin, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung, also bei rechtsförmlicher Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB oder – hier nicht einschlägig – mit der Erklärung der Gemeinde gemäß § 163 BauGB, dass die Sanierung für ein Grundstück abgeschlossen ist, vgl. BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 – 4 C 11.13 –, juris, Rn. 14, sowie VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 – 19 K 273.09 –, juris, Rn. 74, Eigentümerin des betroffenen Grundstücks war, zu Recht zur Mitfinanzierung der Sanierung herangezogen. Der Ausgleichsbetrag wurde gemessen an den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB methodisch zutreffend berechnet. Insoweit ist davon auszugehen, dass bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde besteht, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Die Einräumung eines solchen Wertermittlungsspielraums steht in Einklang mit Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes (GG). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungspielraums getroffen. Mit der Errichtung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch zugleich auf den Bereich der besonderen Sachkunde und Erfahrung der Gutachter beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt. Vgl. BVerwG, Urteile vom 27.11.2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 10 ff., und vom 17.05.2002 – 4 C 6.01 –, juris, Rn. 29. Einwendungen eines Beteiligten gegen ein bestimmtes, auf ein Sachverständigengutachten gestütztes Ergebnis führen allerdings nur dann zur Unverwertbarkeit dieses Gutachtens, wenn der Vortrag hinreichend substantiiert ist und das Ergebnis ernsthaft erschüttert. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn ein Verfahrensbeteiligter das Gutachten, auf das die behördliche Entscheidung gestützt ist, für unzutreffend hält und die Zweifel durch den Hinweis auf abweichende Gutachten fallbezogen konkretisiert sind. Vielmehr muss das Tatsachengericht zu der Überzeugung gelangen, dass die Grundvoraussetzungen für die Verwertbarkeit eines vorliegenden Gutachtens nicht gegeben sind. Das ist insbesondere dann anzunehmen, wenn ein Gutachten offen erkennbare Mängel enthält, insbesondere von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht oder unlösbare Widersprüche aufweist, Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Sachverständigen besteht oder es um besonders schwierige Fachfragen geht, die ein spezielles Fachwissen erfordern, das bei dem bisherigen Gutachter nicht vorhanden ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.10.2017 – 7 B 4.17 –, juris, Rn. 12. Das Gesetz verpflichtet die Gemeinde im Regelfall nicht dazu, die Sanierung nach Anlass und Umfang in Form eines Abschlussberichts zu dokumentieren. Eine Dokumentationspflicht lässt sich weder formal unter dem verfahrensrechtlichen Gesichtspunkt der Begründungspflicht noch inhaltlich in Anknüpfung an den der Gemeinde eingeräumten Wertermittlungsspielraum ableiten. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebiets und nach den Umständen des Einzelfalls. Bei sanierungsrechtlichen Abgaben gilt, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Das Begründungserfordernis zwingt daher nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Es genügt vielmehr, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 8 f. Gemessen daran greifen die gegen die Höhe der durch den Gutachterausschuss bestimmten sanierungsbedingten Werterhöhung, auf deren Grundlage die Beklagte den angefochtenen Ausgleichsbetrag festgesetzt hat, erhobenen Rügen nicht durch. Die Wahl des mathematisch-statistischen Verfahrens nach dem sogenannten Niedersachsenmodell war sachgerecht. § 154 BauGB verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Danach ist der Bodenwert gem. § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Die ImmoWertV ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 7, m. w. N.; Beschluss vom 18.02.2014 – 4 B 46.13 –, juris, Rn. 6 Nach dem „Niedersachsenmodell“, bei dem es sich um eine allgemein anerkannte, mathematisch-statistische Wertermittlungsmethode handelt, vgl. bereits VG L. , Urteil vom 20.11.2013 – 23 K 6079/12 –, juris, Rn. 29, wird der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngieser/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung berechnet oder mittels einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird. Dieses Verfahren beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite. Ausgehend davon begegnet es keinen Bedenken, dass der Gutachterausschuss ausweislich der Ausführungen auf Seite 7 seines Gutachtens die Anfangswerte nach Maßgabe der ImmoWertV ermittelt hat, für die Endwerte mangels geeigneter Datenbasis hingegen das „Niedersachsenmodell“ als geeignet angesehen hat. Ausgehend von einem Anfangswert von 2.140 Euro pro qm hat der Gutachterausschuss für den Bereich des Grundstücks der Klägerin, bezogen auf ein näher beschriebenes "Idealgrundstück", eine prozentuale Bodenwertsteigerung nach der Methode nach Bodenstein von 2,9 % errechnet, die sanierungsbedingte Werterhöhung mit gerundet 3% und gerundet 65 Euro pro qm sachverständig festgelegt und damit einen Endwert von 2.205 Euro pro qm ermittelt. Die – aufgrund der ohne nähere Erläuterungen teilweise nicht nachvollziehbaren, mitunter sogar irreführenden Darstellung des gutachterlichen Wertermittlungsprozesses – zunächst überwiegend verständlichen Einwendungen der Kläger im Verwaltungs- und im Klageverfahren vermögen nach den schlüssigen Darlegungen des stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung im Ergebnis weder den Grundansatz des Gutachtens noch die Einzelschätzungen des Gutachterausschusses durchgreifend in Frage zu stellen. Der von der Klägerin erhobene Einwand, das „Niedersachsenmodell“ sei bei hohen Anfangswerten nicht hinreichend zuverlässig, greift nicht durch. Soweit dieser – nicht näher substantiierte – Einwand darauf zielt, dass bei diesem Modell, weil die Höhe der prozentualen Bodenwertsteigerung mit steigenden Anfangswerten sinkt und die verfügbaren Schemata Anfangswerte ab einer bestimmten Höhe nicht mehr erfassen, ein Korrekturmechanismus erforderlich ist, vgl. OVG Saarlouis, Urteil vom 13.01.2010 – 1 A 387/08 –, NJOZ 2010, 961, 967 f., 969, ergeben sich daraus fallbezogen keine Zweifel an der Verwertbarkeit der gutachterlichen Einschätzungen. Denn aus dem Gutachten ergibt sich, dass der Gutachterausschuss sich dieser Problematik bewusst war und ihr bei der Verfahrenswahl Rechnung getragen hat (vgl. ebd., Seite 42 f.). In diesem Zusammenhang teilt das Gericht auch nicht die von der Klägerin gehegten Bedenken gegen die Zugrundelegung des Verfahrens nach Bodenstein, mit der für die Klägerin ungünstigeren Wertsteigerung gegenüber dem Verfahren nach Kanngieser. Der Gutachterausschuss hat seine Methodenwahl sachlich nachvollziehbar damit begründet, dass aufgrund der hiesigen Gegebenheiten eine Bewertung nach dem letztgenannten Verfahren auf eine Schätzung hinauslaufen würde. Dementsprechend ist es auch sachgerecht, das nach sachverständiger Einschätzung verlässlichere Verfahren zu wählen und nicht den für die Betroffenen günstigeren oder einen Mittelwert heranzuziehen. Die pauschale Behauptung der Klägerin, es habe am F. keine sanierungsbedingten, sondern nur konjunkturell bedingte Wertsteigerungen gegeben, löst angesichts des Umstands, dass nach den Ziffern 1.2 und 1.3.2 des Gutachtens konjunkturell bedingte Wertsteigerungen nicht in den Ausgleichsbetrag eingehen, sondern durch den fortgeschriebenen Anfangswert berücksichtigt werden, keine Zweifel an der Richtigkeit der sachverständigen Feststellungen aus. Von daher geht auch die Argumentation der Klägerin mit einer Vergleichsbetrachtung von Grundstückswertentwicklungen im Bereich der Neusser Straße letztlich ins Leere. Hinzu kommt, dass der Gutachterausschuss seine Bewertung nicht tragend auf die Vergleichsbetrachtung nach dem Vergleichswertverfahren gestützt hatte und die Klägerin weder die tragenden Erwägungen des Gutachterausschusses noch die Vergleichsbetrachtung des Gutachterausschusses entkräftet hat. Soweit die Klägerin rügt, die Bewertung verkenne, dass bezogen auf den hier betroffenen Sanierungsblock die Sanierungsziele nicht erreicht worden seien, dringt sie nicht durch. Maßgeblich für die Höhe des Ausgleichsbetrags ist nach dem Wortlaut des § 154 BauGB allein die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes und nicht, inwieweit die Ziele der Sanierung erreicht worden sind, oder ob sie auch ohne Sanierungssatzung erreicht worden wären. Vgl. in diesem Zusammenhang auch VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 – 19 K 273.09 –, juris, Rn. 74. Ferner ist insoweit grundsätzlich auf das gesamte Sanierungsgebiet abzustellen. Dem Ausgleichsbetragsschuldner ist der Einwand abgeschnitten, sein Grundstück habe einer Sanierung nicht bedurft oder habe nicht unmittelbar von Sanierungsmaßnahmen profitiert. Vielmehr sind gebietsbezogene Auswirkungen der Sanierung auf die im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke zu berücksichtigen. Vgl. dazu VG Göttingen, Urteil vom 14.12.2010 – 2 A 54/09 –, juris, Rn. 27, m. w. N. Jedenfalls zeigt das Vorbringen der Klägerin nicht auf, dass die sachverständig ermittelte Wertsteigerung so nicht eingetreten ist. Der diesbezüglich von der Klägerin konkret benannte Punkt „Bebauung“ ist insoweit nicht zielführend. Denn die Matrix betreffend die städtebaulichen Maßnahmen für den das klägerische Grundstück umfassenden Straßenabschnitt weist insoweit eine „0“-Einstufung auf (Seite 40 des Gutachtens). Ebenso wurden die von der Klägerin als überbewertet angeführten Positionen wie „Bordsteinabsenkung“ oder „Baumfällung“ im Komplex „Struktur, Eigentumsverhältnisse, Erschließung“ mit „0“ veranschlagt (S. 40 Gutachten) und scheiden damit als Grundlage einer die Klägerin belastenden Fehlbewertung aus. Es ist in diesem Zusammenhang nachvollziehbar, dass bei Errichtung eines Parkhauses eine deutlich höhere Bewertung zu erwarten gewesen wäre; das Scheitern des Parkhausvorhabens an sich stellt hingegen die streitige Bewertung nicht in Frage. Ähnliches gilt für den Einwand der Klägerin, eine auf die Sanierungsziele zugeschnittene Bauleitplanung sei nicht erfolgt. Die Klägerin legt insoweit keinen Bewertungsfehler dar. Der Gutachterausschuss hat diesen Punkt gesehen und gewürdigt (Seite 26 des Gutachtens). Anhaltspunkte für eine willkürlich andere Bewertung ergeben sich, insbesondere aus der Bewertungsmatrix auf Seite 40 des Gutachtens, nicht. Der Vorhalt der Klägerin, wegen fehlender Umsetzung des das klägerische Grundstück betreffenden städtebaulichen Vertrages dürfe dieser nicht als Sanierungserfolg verbucht werden, geht fehl. Aus den in der mündlichen Verhandlung vom stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses erläuterten Ausführungen des Wertsteigerungsgutachtens ergibt sich, dass eine solche Bewertung hier nicht erfolgt ist. Zweifel an der Richtigkeit dessen sind weder vorgetragen noch drängen sie sich sonst auf. Ähnliches gilt für den Tauschvertrag „V. L1. “. Die Würdigung auf Seite 25 des Gutachtens, ergänzt durch die Ausführungen der Beklagten im Schreiben vom 11. November 2015 (Blatt 118 der Verwaltungsvorgänge) wird durch die Behauptung, durch einen örtlichen Drogenschwerpunkt sei es dort zu Grundstückswertverlusten gekommen, nicht in Frage gestellt. Das Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren betreffend die F1. und die Aufbringung einer neuen Asphaltdecke hat die Klägerin im Klageverfahren nicht wiederholt. Angesichts der detaillierten Angaben hierzu auf Seite 21 und 27 sowie 24 und 32 des Gutachtens ist es ohne nähere Substantiierung jedenfalls nicht geeignet, eine Überschreitung des Wertermittlungsspielraums darzulegen. Soweit die Klägerin die Bewertung der Veränderungen der Verkehrssituation in Frage stellt, geben ihre Ausführungen nichts dafür her, die diesbezügliche Wertermittlung in Zweifel zu ziehen. Vielmehr rechtfertigen die Angaben des stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung in der Zusammenschau mit den Erläuterungen der Beklagten im Schreiben vom 11. November 2015 (Blatt 118 der Verwaltungsvorgänge) die Annahme, dass die erfolgten Maßnahmen sachgerecht bewertet wurden. Die von der Klägerin betreffend die Bewertung der Missstände im Komplex „Struktur, Eigentumsverhältnisse, Erschließung“ aufgeworfenen Fragen hat der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung für das Gericht nachvollziehbar beantwortet, indem er erläutert hat, dass und warum sich bei einer Bewertung der betroffenen Grundstücke im Ergebnis die angenommene Einstufung ergibt. Dass insoweit das Gutachten aus sich heraus eher irreführend als Klarheit schaffend verstanden werden kann, ist rechtlich (außerhalb der Kostenebene), wie oben ausgeführt, im Ergebnis unbeachtlich. Entsprechendes gilt für die von der Klägerin aufgezeigten Unklarheiten in Bezug auf „Nutzung, Verdichtung, Gemengelage“ sowie „Umfeld, Verkehr, Infrastruktur“. Insoweit hat bereits die Beklagte im Schriftsatz vom 11. April 2017 (Blatt 84 ff. der Gerichtsakte) und der Gutachterausschuss im Gutachten (Seite 17, 20 ff.) detaillierte Angaben gemacht, die von der Klägerin nicht durch substantiiertes Gegenvorbringen entkräftet worden sind. Nach der mündlichen Verhandlung liegen für das Gericht keine Anhaltspunkte vor, dass die Wertsteigerung insoweit außerhalb des Wertermittlungsspielraums bestimmt worden wäre. Zweifel an der Richtigkeit der sachverständig getroffenen Feststellungen ergeben sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer fehlerhaft unterbliebenen Anrechnung eigener Aufwendungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Zwar dürften entgegen der Annahme der Beklagten nach den allgemeinen Grundsätzen der Rechtsnachfolge, Sinn und Zweck sowie Systematik der hier einschlägigen Vorschriften auch Aufwendungen von Voreigentümern der Klägerin zugutekommen. Vgl. VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 – 19 K 273.09 –, juris, Rn. 87, m. w. N. Die Klägerin hat aber nicht aufgezeigt, dass es Maßnahmen es gegeben habe, die relevante Bodenwerterhöhungen ausgelöst hätten. Vgl. näher dazu OVG Berlin-Brandenb., Beschluss vom 29.01.2019 – 10 N 67.16 –, juris, 13 ff., sowie VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 – 19 K 273.09 –, juris, Rn. 85, m. w. N. Den substantiierten Ausführungen der Beklagten hierzu insbesondere auf Seite 4 des Schriftsatzes vom 18. Oktober 2019 (vgl. Gerichtsakte Blatt 128), hat die Klägerin nichts Substantiiertes entgegengesetzt. Von daher bestand hier für das Gericht auch kein weiterer Aufklärungsbedarf. Vgl. OVG Berlin-Brandenb., Urteil vom 11.10.2018 – 2 B 2.16 –, juris, Rn. 70 ff.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18.11.2005 – 8 S 498/05 –, juris, Rn. 30 ff.; VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 – 19 K 242.10 –, juris, Rn. 81. Soweit die Klägerin schließlich nicht nachvollziehbare Aufrundungen rügt, folgt das Gericht dem nicht. Bei der Entscheidung zwischen den Verfahren nach Kanngieser und Bodenstein handelt es sich schon im Ansatz nicht um eine Aufrundung, sondern um eine fachlich begründete Methodenwahlentscheidung, die der klägerische Vortrag nicht durchgreifend in Zweifel zieht. Im Übrigen ergeben sich bei Würdigung der in der mündlichen Verhandlung erläuterten aus dem Gutachten ersichtlichen Vorgehensweise keine Anhaltspunkte für eine willkürliche oder sonst fehlerhafte Vorgehensweise. Die ermittelte Wertsteigerung in Prozent wurde in 0,5%-Schritten arithmetisch auf- oder abgerundet. Sodann der zugrunde gelegte Endwert in 5er-Schritten auf- oder abgerundet. Dass diese Verfahrensweise den Wertermittlungsspielraum verletzen könnte, ist nicht ersichtlich, zumal nicht ausschließlich aufgerundet wurde, sondern es systemgerecht auch zu Abrundungen gekommen ist. Zweifel an der fachlich belastbaren Herleitung dieses Verfahrens aus der Stufigkeit der Bodenrichtwerte sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Die Heranziehung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Belastungsklarheit und –vorhersehbarkeit aufzuheben. Allerdings dürfen Sanierungsausgleichsbeträge nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Sanierungsvorteils festgesetzt werden. Jedenfalls nach mehr als 30 Jahren scheidet eine Festsetzung aus. Vgl. im Einzelnen BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 – 4 C 11.13 –, juris, Rn. 16 ff.; OVG NRW, Urteil vom 24.11.2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 32 ff. Für Sanierungsausgleichsbeträge kommt es für die Entstehung der Vorteilslage allein darauf an, ob die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet insgesamt abgeschlossen sind. Vgl. OVG Rh.-Pfalz, Beschluss vom 26.09.2019 – 6 A 11169/18 –, juris, Rn. 5, 10, und Beschluss vom 11.06.2019 – 6 B 10540/19 –, juris, Rn. 17 f.; siehe ferner OVG NRW, Urteil vom 24.11.2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 45 ff.; Driehaus, KStZ 2014, 183. Dementsprechend erfolgt auch die Begutachtung erst nach Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen, um deren Ausstrahlungswirkung auf nicht unmittelbar angrenzende Straßenabschnitte zu würdigen (vgl. auch § 154 Abs. 3, 162 f. BauGB). Auch können einzelne Private noch bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung Mittel abrufen, so dass vor Aufhebung der Sanierungssatzung eigentlich nur in den Fällen die Vorteilslage eingetreten sein kann, in denen etwa das Sanierungsprogramm vollständig abgearbeitet ist und die Aufhebung missbräuchlich verzögert wird. Diese Frist ist vorliegend nicht verstrichen. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass aufgrund einer Pflichtverletzung der Beklagten die Heranziehung treuwidrig sein könnte. Das Gericht hat auch keinen Anlass, das Verfahren wegen verfassungswidrigen Unterlassens einer gesetzgeberischen Regelung dieser Frage auszusetzen und dem Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG vorzulegen. Vgl. für das Erschließungsbeitragsrecht BVerwG, Beschluss vom 6.09.2018 – 9 C 5.17 –, juris. Die Gesetzeskraft der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum BayKAG erstreckt sich nicht auf die Regelung in NRW. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.11.2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 75. Allerdings geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass eine (landes‑)gesetzliche Regelung, die – wie etwa auch im Land Nordrhein-Westfalen – der Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen keine (absoluten) zeitlichen Grenzen setze, sondern in bestimmten Fällen eine nach dem Eintritt der Vorteilslage zeitlich unbefristete Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen ermögliche, möglicherweise verfassungswidrig sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.09.2018 – 9 C 5.17 –, juris, Rn. 11, 44 ff., m. w. N. Unabhängig von der Frage der Übertragbarkeit dieser Rechtsprechung auf sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge streicht das Bundesverwaltungsgericht aber zugleich heraus, dass es die Frage, ob eine solche „unvollständige“ Regelung im Landesrecht verfassungswidrig sei, vor dem Hintergrund der in acht Bundesländern in Reaktion auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 5. März 2013 (1 BvR 2457/08) erlassenen Ausschlussfristen, die zwischen zehn und 25 Jahren liegen, nur insoweit für entscheidungserheblich halte, als die Beitragserhebung mehr als zehn Jahre nach dem Eintritt der Vorteilslage erfolgt sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.09.2018 – 9 C 5.17 –, juris, Rn. 41, 45 f., 52 f., 59; vgl. auch Steinkühler, jurisPR-BVerwG 9/2019, Nr. 1. Nach diesen Maßgaben ist die angefochtene Festsetzung weder treuwidrig noch die Frage eines verfassungswidrigen Unterlassens des nordrhein-westfälischen Landesgesetzgebers für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich. Die streitige Festsetzung war maximal acht Jahre nach Entstehung der Vorteilslage eingetreten. Die Beklagte hat unwidersprochen vorgetragen, dass faktischer Abschluss der den F. direkt betreffenden Sanierungsmaßnahmen der Umbau des Kreuzungsbereichs F. /N.--------straße in 2008 war; der Umbau der F. straße habe sich bis 2012 hingezogen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn 1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist. Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften. Dr. Blasberg Schicha Herzig Ohne Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter ergeht der folgende Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 127.657,60 € festgesetzt. Gründe Der festgesetzte Betrag entspricht der Höhe der streitigen Geldleistung (§ 52 Abs. 3 GKG). Rechtsmittelbelehrung Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden. Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.