8 K 4332/15

Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Die Beteiligten streiten um die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. Das Grundstück mit der postalischen Anschrift H.------wall 0, L. , lag im Sanierungsblock 0 des von der Beklagten vorgesehenen Sanierungsgebiets „F. “. Die Kläger gehören zu einer Erbengemeinschaft, die von 1990 bis 2013 Eigentümerin des Grundstücks war. Die Beklagte machte die Satzung vom 27. April 1989 über die förmliche Festsetzung dieses Sanierungsgebietes in ihrem Amtsblatt vom 22. Mai 1989 bekannt. Die Festlegung des Sanierungsgebietes erfolgte in § 1 durch Umschreibung und anhand von Eintragungen in einer beigefügten Karte. § 2 der Satzung bestimmte, dass die Satzung am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft treten sollte. Am 4. Juli 2012 machte die Beklagte in ihrem Amtsblatt die Satzung über die Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets F. vom 20. Juni 2012 bekannt. Aufgrund zwischenzeitlich aufgekommener Zweifel an der ordnungsgemäßen Bekanntmachung der Sanierungssatzung von 1989 machte die Beklagte am 26. Juni 2013 die Sanierungssatzung vom 27. April 1989 erneut und mit Rückwirkung zum 22. Mai 1989 bekannt. Dabei wurde § 2 mit dem fußnotenähnlichen Hinweis versehen, dass die Inkrafttretensregelung in § 2 unwirksam sei, da die Satzung kraft Gesetzes mit der Bekanntmachung im Amtsblatt habe in Kraft treten können. Beigefügt war eine – im Vergleich zur Bekanntmachung in 1989 – modifizierte Karte. Auf der Grundlage des 2014 erstellten Gutachtens Nr. 0/0000 zu Block 0 des Sanierungsgebietes F. des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt L. (nachfolgend: Gutachterausschuss) hörte die Beklagte die Kläger zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen an. Unter dem 7. Juli 2015 erließ die Beklagte gegen jeden der Kläger gesamtschuldnerisch als Mitglied der Erbengemeinschaft jeweils einen Bescheid über sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge in Höhe von 10.462,81 €. Am 29. Juli 2015 haben die Kläger dagegen Klage erhoben. Zur Begründung haben sie vorgetragen, die Sanierungssatzung sei unwirksam: Bei der erneuten Veröffentlichung sei nicht das vom Rat Beschlossene bekanntgemacht worden: Das Datum des Inkrafttretens und die planerische Darstellung des Sanierungsgebietes seien geändert worden. Am 4. Mai 2016 hat die Beklagte die Sanierungssatzung erneut rückwirkend bekanntgemacht; diesmal mit der Karte aus der ursprünglichen Bekanntmachung. Die Kläger beantragen, die Festsetzungsbescheide gegen die Kläger zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB im ehemaligen Sanierungsgebiet F. vom 7. Juli 2015 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hält die angefochtene Festsetzung für rechtmäßig. Aufgrund von Bekanntmachungsfehlern sei es zu Neubekanntmachungen gekommen, die alle Fehler ausgeräumt hätten. Das Gericht hat den stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung zur Erläuterung des Gutachtens des Gutachterausschusses angehört. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte nebst beigezogener Verwaltungsvorgänge der Beklagten und das Gutachten Nr. 0/0000 des Gutachterausschusses. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Die angefochtenen Festsetzungsbescheide vom 7. Juli 2015 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Voraussetzungen für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 154 des Baugesetzbuches (BauGB) liegen vor. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163 BauGB) zu entrichten. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Kläger waren bei Abschluss der Sanierung Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks. Die insoweit geltend gemachten Zweifel an der Wirksamkeit der Sanierungssatzung greifen nicht durch. Dass die rückwirkende Neubekanntmachung der Sanierungssatzung 2016 und damit erst nach der 2012 erfolgten Aufhebung der Sanierungssatzung erfolgt ist, ist rechtlich unerheblich. Gemäß § 214 Abs. 4 BauGB kann eine nach dem BauGB erlassene Satzung durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern erneut bekannt gemacht werden. Ausgenommen sind nur solche – hier nicht einschlägige – Nachbesserungen, die geeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19.01.2011 – 2 D 146/08.NE –, juris, Rn. 38 f., und vom 23.10.2008 – 7 D 37/07.NE –, juris, Rn. 43 ff. Ein rückwirkendes Inkraftsetzen verfahrensfehlerhaft zustande gekommener städtebaulicher Satzungen ist auch dann noch möglich, wenn die städtebauliche Satzung schon vollzogen ist oder die Sanierungsmaßnahmen schon durchgeführt worden sind und die Sanierungssatzung zwischenzeitlich wieder aufgehoben worden ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 03.12.1998 – 4 C 14.97 –, juris, Rn. 11. Die Einwände der Kläger gegen die ordnungsgemäße Bekanntmachung der Sanierungssatzung sind unbegründet. In Bezug auf den beigefügten Plan gilt dies schon deshalb, weil jedenfalls 2016 der unstreitig richtige Plan beigefügt worden ist. In Bezug auf den Inkrafttretenszeitpunkt liegt schon keine Änderung des vom Rat beschlossenen im Vergleich zu dem von der Beklagten bekanntgemachten Satzungstextes vor. Die Bekanntmachung enthielt – 2013 wie 2016 – lediglich zusätzlich einen Hinweis auf die Fehlerhaftigkeit der beschlossenen Inkrafttretensregelung. Als Bestandteil des Bekanntmachungsverfahrens bedurfte die Anordnung der Rückwirkung auch keines neuen Ratsbeschlusses. Vgl. BVerwG, Urteil vom 10.08.2000 – 4 CN 2.99 –, juris, Rn. 17, 20 ff.; OVG NRW, Urteil vom 08.03.2012 – 10 D 17/10.NE –, juris, Rn. 58. Die in § 2 beschlossene Regelung bleibt auch im Übrigen unschädlich. § 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB regelt selbst und abschließend das Inkrafttreten von Sanierungssatzungen. Der Inkrafttretenszeitpunkt steht nicht zur Disposition des Satzungsgebers. Abweichende Regelungen werden verdrängt. Vgl. BGH, Beschluss vom 30.06.1994 – III ZR 109/93 –, juris, Rn. 3. Nicht ganz eindeutig VG Ansbach, Urteil vom 13.06.2013 – 3 K 12.02300 –, juris, Rn. 25 f. Von daher entsprach der Hinweis in den Neubekanntmachungen der Rechtslage. Dass mit einer Nichtigkeit von § 2 der Satzung eine Gesamtnichtigkeit hätte verbunden sein können, ist von den Klägern nicht geltend gemacht und nach den insoweit geltenden Maßstäben auch ausgeschlossen. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.07.2010 – 14 A 731/10 –, juris, Rn. 6 f., und Urteil vom 08.03.2012 – 10 D 17.10.NE –, juris, Rn. 60 Die Sanierung ist abgeschlossen, § 154 Abs. 3 Satz 1, § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Der Rat der Beklagten hat nach Durchführung der Sanierung mit Satzung vom 15. Mai 2012 die Sanierung für abgeschlossen erklärt und die Satzung vom 27. April 1989 für das Sanierungsgebiet F. wirksam aufgehoben. Diese Aufhebung ging auch nicht etwa ins Leere. Mit dem rückwirkenden Inkraftsetzen der ursprünglich fehlerhaft bekanntgemachten Sanierungssatzung hat die Aufhebungssatzung im Nachhinein einen – aufzuhebenden – Gegenstand erhalten; dies liegt in der Natur der Rückwirkung. Vgl. BVerwG, Urteil vom 03.12.1998 – 4 C 14.97 –, juris, Rn. 14. Die Beklagte hat die Kläger, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung, also bei rechtsförmlicher Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB oder – hier nicht einschlägig – mit der Erklärung der Gemeinde gemäß § 163 BauGB, dass die Sanierung für ein Grundstück abgeschlossen ist, vgl. BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 – 4 C 11.13 –, juris, Rn. 14, sowie VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 – 19 K 273.09 –, juris, Rn. 74, Eigentümer des betroffenen Grundstücks waren, zu Recht zur Mitfinanzierung der Sanierung herangezogen. Jeder der Kläger war als Mitglied der Erbengemeinschaft „Eigentümer“ i. S. d. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB und konnte als Gesamtschuldner herangezogen werden. Vgl. BVerwG, Urteil vom 10.09.2015 – 4 C 3.14 –, juris, Rn. 9 ff. Der Ausgleichsbetrag wurde gemessen an den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB methodisch zutreffend berechnet. Insoweit ist davon auszugehen, dass bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde besteht, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Vgl. näher BVerwG, Urteile vom 27.11.2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 10 ff., und vom 17.05.2002 – 4 C 6.01 –, juris, Rn. 29. Einwendungen eines Beteiligten gegen ein bestimmtes, auf ein Sachverständigengutachten gestütztes Ergebnis führen nur dann zur Unverwertbarkeit dieses Gutachtens, wenn der Vortrag hinreichend substantiiert ist und das Ergebnis ernsthaft erschüttert. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.10.2017 – 7 B 4.17 –, juris, Rn. 12. Bei sanierungsrechtlichen Abgabenbescheiden gilt im Übrigen, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Vgl. im Einzelnen BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 8 f. Gemessen daran sind Einwendungen gegen die Höhe der durch den Gutachterausschuss bestimmten sanierungsbedingten Werterhöhung, auf deren Grundlage die Beklagte den angefochtenen Ausgleichsbetrag festgesetzt hat, nicht geltend gemacht worden und haben sich dem Gericht jedenfalls nach Erörterung in der mündlichen Verhandlung auch sonst keine durchgreifenden Zweifel aufgedrängt. Die Heranziehung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Belastungsklarheit und –vorhersehbarkeit aufzuheben. Allerdings dürfen Sanierungsausgleichsbeträge nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Sanierungsvorteils festgesetzt werden. Jedenfalls nach mehr als 30 Jahren scheidet eine Festsetzung aus. Vgl. im Einzelnen BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 – 4 C 11.13 –, juris, Rn. 16 ff.; OVG NRW, Urteil vom 24.11.2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 32 ff. Für Sanierungsausgleichsbeträge kommt es für die Entstehung der Vorteilslage allein darauf an, ob die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet insgesamt abgeschlossen sind. Vgl. OVG Rh.-Pfalz, Beschluss vom 26.09.2019 – 6 A 11169/18 –, juris, Rn. 5, 10, und Beschluss vom 11.06.2019 – 6 B 10540/19 –, juris, Rn. 17 f.; siehe ferner OVG NRW, Urteil vom 24.11.2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 45 ff.; Driehaus, KStZ 2014, 183. Dementsprechend erfolgt auch die Begutachtung erst nach Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen, um deren Ausstrahlungswirkung auf nicht unmittelbar angrenzende Straßenabschnitte zu würdigen (vgl. auch § 154 Abs. 3, 162 f. BauGB). Auch können einzelne Private noch bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung Mittel abrufen, so dass vor Aufhebung der Sanierungssatzung eigentlich nur in den Fällen die Vorteilslage eingetreten sein kann, in denen etwa das Sanierungsprogramm vollständig abgearbeitet ist und die Aufhebung missbräuchlich verzögert wird. Diese Frist ist vorliegend nicht verstrichen. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass aufgrund einer Pflichtverletzung der Beklagten die Heranziehung treuwidrig sein könnte. Das Gericht hat auch keinen Anlass, das Verfahren wegen verfassungswidrigen Unterlassens einer gesetzgeberischen Regelung dieser Frage auszusetzen und dem Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (GG) vorzulegen. Vgl. für das Erschließungsbeitragsrecht BVerwG, Beschluss vom 06.09.2018 – 9 C 5.17 –, juris. Die Gesetzeskraft der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum BayKAG erstreckt sich nicht auf die Regelung in NRW. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.11.2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 75. Allerdings geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass eine (landes‑)gesetzliche Regelung, die – wie etwa auch im Land Nordrhein-Westfalen – der Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen keine (absoluten) zeitlichen Grenzen setze, sondern in bestimmten Fällen eine nach dem Eintritt der Vorteilslage zeitlich unbefristete Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen ermögliche, möglicherweise verfassungswidrig sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.09.2018 – 9 C 5.17 –, juris, Rn. 11, 44 ff., m. w. N. Unabhängig von der Frage der Übertragbarkeit dieser Rechtsprechung auf sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge streicht das Bundesverwaltungsgericht aber zugleich heraus, dass es die Frage, ob eine solche „unvollständige“ Regelung im Landesrecht verfassungswidrig sei, vor dem Hintergrund der in acht Bundesländern in Reaktion auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 5. März 2013 (1 BvR 2457/08) erlassenen Ausschlussfristen, die zwischen zehn und 25 Jahren liegen, nur insoweit für entscheidungserheblich halte, als die Beitragserhebung mehr als zehn Jahre nach dem Eintritt der Vorteilslage erfolgt sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.09.2018 – 9 C 5.17 –, juris, Rn. 41, 45 f., 52 f., 59; vgl. auch Steinkühler, jurisPR-BVerwG 9/2019, Nr. 1. Nach diesen Maßgaben ist die angefochtene Festsetzung weder treuwidrig noch die Frage eines verfassungswidrigen Unterlassens des nordrhein-westfälischen Landesgesetzgebers für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich, weil die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet deutlich weniger als zehn Jahre vor Festsetzung der streitigen Abgabenforderung abgeschlossen worden waren. Die Beklagte hat insoweit in einem anderen Verfahren, das am selben Sitzungstag wie das der Kläger verhandelt worden ist, unwidersprochen vorgetragen, dass sich der Umbau der F. straße bis 2012 hingezogen habe. Die Kläger haben zu dieser Problematik nichts geltend gemacht. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn 1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist. Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften. Ohne Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter ergeht der folgende Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 10.462,51 € festgesetzt. Gründe Der festgesetzte Betrag entspricht der Höhe der streitigen Geldleistung (§§ 52 Abs. 3 Satz 1, 39 Abs. 1 GKG). Nach Ziffer 1.1.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit wurde hierbei dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kläger als Gesamtschuldner herangezogen wurden. Rechtsmittelbelehrung Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden. Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.