8 K 12109/16

Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet Tatbestand Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Festsetzung eines Ausgleichsbe-trags im ehemaligen Sanierungsgebiet F. in L. . Das Grundstück Gemarkung L. , Flur 00, Flurstücke 000, 000 und 000 mit der postalischen Anschrift I. 00 in 00000 L. (nachfolgend: klägerisches Grundstück), das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut ist, liegt in Block 1 des Sanierungsgebiets „F. “, für das der Rat der Beklagten durch Satzung vom 27. April 1989 (zuletzt rückwirkend öffentlich bekannt gemacht am 4. Mai 2016) die Durchführung eines förmlichen Sanierungsverfahrens beschlossen hatte. Durch Satzung vom 15. Mai 2012 wurde das Sanierungsverfahren für abgeschlossen erklärt. Die Kläger waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des Sanierungsverfahrens jeweils zu einem Viertel Miteigentümer des damals noch aus zwei Grundstücken bestehenden klägerischen Grundstücks. Außer Ihnen gab es noch einen weiteren Miteigentümer zu 1/2 (nachfolgend: Dritter Miteigentümer). Mit Schreiben vom 12. Juli 2016 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass der Gutachterausschuss in der Stadt L. (nachfolgend: Gutachterausschuss) für das klägerische Grundstück eine sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 64,74 Euro pro qm Grundstücksfläche ermittelt habe. Hieraus ergebe sich ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 18.450,90 Euro. Dabei seien die Flurstücke Nr. 000 und 000 nicht berücksichtigt worden, da sie unter der S-Bahntrasse lägen und für den Mietgeschosswohnungsbau nicht zur Verfügung stünden. Die Beklagte nahm des Weiteren zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags Bezug auf das Wertgutachten Nr. 0/0000 vom 2. September 2015. In dem Wertgutachten wird die sanierungsbedingte Wertsteigerung mit dem sogenannten Niedersachsenmodell anhand von verschieden gewichteten Missstände- und Maßnahmenpunkten in den Kategorien „Bebauung“, „Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung“, „Nutzung/Verdichtung/Gemengelage“ sowie „Umfeld/Verkehr/Infrastruktur“ und unter Anwendung der sogenannten Bodensteinschen Formel ermittelt. Die Beklagte erklärte, sie habe diese mathematisch-statistische Methode gewählt, weil eine Ermittlung anhand des Vergleichswertverfahrens mangels vergleichbarer Lagen außerhalb des Sanierungsgebietes nicht möglich gewesen sei. Mit Schreiben vom 12. August 2016 bat der jetzige Prozess- und damalige Verfahrensbevollmächtigte der Kläger die Beklagte um Neuberechnung des Ausgleichsbetrags und führte zur Begründung an, das klägerische Grundstück habe nicht der Geschäftslage „X. Südwestseite“, sondern „I1. -Südostseite“ zugeordnet werden müssen. Ferner bat er um Erläuterung des Zuschlags von zehn Prozent wegen „großer Front“. Die Beklagte antwortete hierauf mit Schreiben vom 1. September 2016, bekräftigte die Zuordnung des klägerischen Grundstücks zur Geschäftslage X. und führte ferner aus, der Zuschlag auf die Frontbreite stehe im Zusammenhang mit der Nutzfläche und den Baukosten der Gebäude. In der Regel gestatte eine größere Straßenfront eine wirtschaftlichere Bebauung bzw. Grundstücksausnutzung als eine geringere Front. Die Beklagte teilte ferner mit, dass der dritte Miteigentümer erfolgreich geltend gemacht habe, dass eine Durchfahrt im Erdgeschoss bislang nicht berücksichtigt worden war. Aufgrund einer eingereichten Bauzeichnung sowie anhand einer vorliegenden Fotodokumentation sei die im Rahmen zugrunde gelegte Fläche des Erdgeschosses um 34 qm auf 134 qm reduziert worden, wodurch sich der für das klägerische Grundstück ermittelte Ausgleichsbetrag auf 62,19 Euro pro qm, insgesamt also 17.724,15 Euro reduziere. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2016 widersprachen die Kläger erneut der Zuordnung des klägerischen Grundstücks zur X. und trugen ferner vor, der Zuschlag für die Front an der X. sei nicht gerechtfertigt, weil die dortige Bebauung des klägerischen Grundstücks aufgrund der Durchfahrt keine wirtschaftlichere Bebauung ermögliche. Die Durchfahrt könne aufgrund der Lage des klägerischen Grundstücks auch zukünftig nicht durch einen oder mehrere Hauseingänge ersetzt werden. Zudem sei auch die ermittelte sanierungsbedingte Werterhöhung nicht nachvollziehbar. Ein Vergleich der in dem Wertgutachten aufgeführten Missstände und Maßnahmen lasse eine Werterhöhung um den Faktor 3,5, wie im Wertgutachten ermittelt, nicht zu. Weder in den Punkten 1) „Bebauung“ und 2) „Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung“ noch im Punkt 3) „Nutzung/Verdichtung“ sowie Punkt 4) „Umfeld/Verkehr/Infrastruktur“, Unterpunkt „Öffentlicher Personennahverkehr“ seien Missstände in Bezug auf das klägerische Grundstück festgestellt worden. Lediglich in Punkt 4), Unterpunkt „Soziale Infrastruktur“ seien einige Missstände aufgeführt worden, die für das klägerische Grundstück relevant seien. Soweit diese den Unterpunkt „Verkehr“ beträfen, seien die Missstände der Verkehrsflächen des I2. für das klägerische Grundstück irrelevant, weil diese nicht im Sanierungsgebiet lägen. In den Unterpunkten „Situation im Straßenraum“ und „Sonstige Infrastruktur“ seien wiederum keine Missstände festgestellt worden. In den Punkten 1) bis 3) sowie dem Unterpunkt „Öffentlicher Personennahverkehr“ von Punkt 4) seien laut Gutachten keine Veränderungen eingetreten, so dass diese Punkte als werterhöhende Maßnahmen wegfielen. Soweit das Gutachten Maßnahmen auf außerhalb des Sanierungsgebiets liegenden Spielflächen aufführe, seien diese, weil außerhalb des Sanierungsgebiets gelegen, ebenfalls irrelevant. Gleichfalls könnten Maßnahmen zum „Unterpunkt Umfeld/Verkehr/Infrastruktur“ nicht berücksichtigt werden, soweit diese außerhalb des Sanierungsgebiets gelegene Verkehrsflächen des I2. beträfen. Hierbei sei zu beachten, dass das klägerische Grundstück in die Gruppe mit dem höchsten Wertsteigerungsfaktor eingeordnet worden sei, was angesichts der nur geringen Missstände und Veränderungen nicht gerechtfertigt sei. Mit Bescheiden vom 21. November 2016, zugestellt am 26. November 2016, setzte die Beklagte gegenüber den Klägern als Gesamtschuldnern einen Sanierungsausgleichsbetrag in Höhe von 16.815,00 Euro fest. Zur Begründung bezog sich die Beklagte auf ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren und nahm ergänzend Bezug auf die von ihr angeforderte gutachtliche Stellungnahme Nr. 00/0000 des stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 15. November 2016, laut dem die sanierungsbedingte Wertsteigerung ausgehend vom Anfangswert 1.955 Euro/qm statt der zuvor ermittelten 3,5 Prozent nunmehr nur noch 3,0 Prozent betrage, was zu einer sanierungsbedingten Wertsteigerung von 59 Euro/qm führe. In dem vorgenannten Gutachten wird das klägerische Grundstück nunmehr dem I1. zugeordnet und ein Zuschlag für die besonders große Front des Grundstücks sowie dessen Ecklage von fünfzehn Prozent eingerechnet. Die Kläger haben am 22. Dezember 2016 Klage erhoben. Sie beziehen sich zur Begründung auf ihren Vortrag im Verwaltungsverfahren und tragen ergänzend vor, dass die Eingruppierung des klägerischen Grundstücks in den Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen nicht ordnungsgemäß vorgenommen worden sei. Im Hinblick auf den Punkt 1) „Bebauung“ sei die Eingruppierung in die Klasse 3 „einzelne Mängel (z. B. Heizung, Fenster)“ nicht zutreffend, denn in der Analyse des Gutachterausschusses zu Sanierungsblock 1 werde insoweit ausgeführt, dass die Gebäude in diesem Block „überwiegend in einem als intakt zu bezeichnenden Zustand“ gewesen seien und „keine bzw. geringe Mängel“ aufgewiesen hätten. Dies entspreche den Klassen 1 („überwiegend intakt“) bzw. 2 („geringe Mängel“). Im Hinblick auf die Eingruppierung im Punkt 2) „Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung“ sei die Eingruppierung in die Klasse 2 „vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig“ nicht zutreffend, denn in der Analyse des Gutachterausschusses zu Sanierungsblock 1 heiße es insoweit, dass die „Straßenabschnitte (...) hinsichtlich Kanalisation, Strom, Wasser, Gas usw. voll erschlossen“ sowie die „Grundstückszuschnitte (...) überwiegend geordnet und, soweit es der Blockzuschnitt zulässt, gut bebaubar“ gewesen seien. Angesichts dieser Beschreibung sei eine Eingruppierung in die Klasse 1 („überwiegend günstig“) geboten gewesen. Im Hinblick auf die Eingruppierung im Punkt 3) „Nutzung/Verdichtung/Gemengelage“ sei die Eingruppierung in die Klasse 8 „hohe Verdichtung u. störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz“ nicht zutreffend, hierzu heiße es in der Analyse des Gutachterausschusses zu Sanierungsblock 1 lediglich, dass „der Block 1 (...) bei Sanierungsbeginn entlang der X. überwiegend durch zumeist kleinteilige gewerbliche Nutzung geprägt“ gewesen sei, „teilweise auch in den übrigen blockangrenzenden Straßenabschnitten“, sowie dass ab dem 1. Obergeschoss die Wohnnutzung überwogen habe und störendes Gewerbe nicht vorhanden gewesen sei. Weder sei in der Analyse von einer hohen Verdichtung und störender Gemengelage die Rede gewesen, noch von einer Beeinträchtigung durch Altbausubstanz. Dass eine „zumeist kleinteilige, gewerbliche Nutzung“ eine hohe Verdichtung darstelle und eine störende Gemengelage sei, sei nicht nachvollziehbar. Sofern man überhaupt eine zumeist kleinteilige gewerbliche Nutzung als Beeinträchtigung betrachte, böte sich im Klassifikationsrahmen die Klasse 4 „Gemengelage mit geringen Beeinträchtigungen“, die Klasse 5 „hohe Verdichtung“ oder, sofern man an den Begriff „zumeist“ anknüpfe, die Klasse 6 „übermäßige Verdichtung“ an. Insbesondere im Hinblick auf die Klassifikation in den Punkten 2) und 3) sei es auch nicht gerechtfertigt, Zustände entfernterer Grundstücke zur Beurteilung eines einzelnen Grundstücks heranzuziehen, weil die Merkmale „Eigentumsverhältnisse“ und „Nutzung“ per se grundstücks- und nicht gebietsbezogen seien. Unverständlich sei zudem, wie einerseits eine gebietsbezogene Beurteilung stattfinde, andererseits aber, wie in Punkt 2), eine grundstücksbezogene Beurteilung, da hier grundstücksbezogene Abweichungen in Form, Frontbreite und Grundstückstiefe im Verhältnis zu einem regelmäßig zugeschnittenen Reihengrundstück von zehn Meter Breite und 30 Metern Tiefe beurteilt würden. Die größere Front des klägerischen Grundstücks wirke sich zudem doppelt negativ aus, weil sie schon mit einem Zuschlag von zehn Prozent in der Einzelobjektbewertung berücksichtigt werde. Es erschließe sich nicht, inwieweit die Bahnanlage in Punkt 3) zu einer hohen Verdichtung führe. Das Gutachten selbst erwähne ÖPNV- bzw. Bahnanlagen nicht in seiner Beschreibung des Merkmals „Nutzung“. Eine Bahnanlage könne nicht nur negativ, z. B. durch Lärmbelastung, sondern auch positiv ins Gewicht fallen, durch die gute Anbindung an einer nahen S-Bahn-Haltestelle. Der ÖPNV finde zudem bereits Berücksichtigung in Punkt 4) und dürfe nicht doppelt in Punkt 3) berücksichtigt werden. Sollten die Texte in der Matrix zu den Missstände- und Maßnahmen-Klassifizierungen nur beispielhaft sein, die mit den tatsächlichen Beschreibungen nicht übereinstimmen müssten, sei die Berechnung des Ausgleichsbetrages nicht mehr nachvollziehbar. Hinsichtlich der Sanierungsmaßnahmen erschließe sich die Eingruppierungen die Klasse 0 in den Punkten 2) „Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung“ und 3) „Nutzung/Verdichtung/Gemengelage“ nicht. Sofern geringfügige Maßnahmen durchgeführt worden seien, habe eine Eingruppierung in die Klasse 1 erfolgen müssen. Die Herstellung eines arithmetischen Mittels unter Berücksichtigung von Punkten, in denen keine Maßnahmen durchgeführt wurden, bedeute, dass Eigentümer für nicht durchgeführte Maßnahmen bezahlen müssten, was nicht nachvollziehbar sei. Die Kläger beantragen, den gegen den jeweiligen Kläger ergangenen Bescheid vom 21. November 2016 über die Festsetzung eines Sanierungsausgleichsbetrages aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie bezieht sich zur Begründung auf die Begründung der angefochtenen Bescheide sowie die vorgenannten Wertgutachten und gutachtlichen Stellungnahmen und trägt ergänzend vor, das Modell Niedersachsen sei ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung einer sanierungsbedingten Wertsteigerung und sei deshalb bevorzugt worden, weil es sich für innerstädtische Wohngebiete besonders eigne und auch für den Bürger leicht verständlich sei. Durch die Verteilung von Missständen und Maßnahmen auf insgesamt vier Untersuchungskomplexe werde die Gleichbehandlung der betroffenen Grundstücke im Sanierungsgebiet gewährleistet, da in einem Sanierungsgebiet unterschiedliche Schwerpunkte bei dem Einsatz von öffentlichen Mitteln gesetzt werden könnten. Bei den Texten in der Matrix zu den Missstände- und Maßnahmen-Klassifizierungen handle es sich um beispielhafte Erläuterungstexte, die mit den tatsächlichen Beschreibungen der Missstände und Maßnahmen für den jeweiligen Straßenabschnitt nicht übereinstimmen müssten. Sanierungsbedingte Wertsteigerungen resultierten nicht nur aus Teilmaßnahmen in unmittelbarer Nähe der betroffenen Straßenlage, sondern aus der Gesamtheit aller durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet. In welchem Umfang die einzelnen Sanierungsblöcke von diesen Sanierungsmaßnahmen partizipierten und letztere damit zu einer sanierungsbedingten Wertsteigerung beitrügen, werde vom Gutachterausschuss nach sachverständiger Würdigung festgelegt. Bei der Einstufung in den Klassifikationsrahmen der städtebaulichen Missstände sei zu beachten, dass diese im arithmetischen Mittel als durchschnittliche Missstands- und Maßnahmen-Einstufung für den gesamten Straßenabschnitt X. 00-00 und I. 00 erfolgt seien und damit entgegen den Ausführungen der Kläger nicht die ausschließlichen Einstufungen des klägerischen Grundstücks darstellten. Die textlichen Beschreibungen der Missstände im Wertgutachten beziehe sich teilweise auf die gesamte Blockfläche und nicht lediglich ein einzelnes Grundstück. Im Hinblick auf die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung sei im Zuge des Anhörungsverfahrens dann eine Einzelfallbetrachtung des klägerischen Grundstücks erfolgt. Missstände bzw. Maßnahmenpunkte in Punkt 2) „Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung“ ergäben sich aus negativen bzw. positiven Abweichungen in Form, Frontbreite und Grundstückstiefe im Verhältnis zu einem regelmäßig zugeschnittenen „Idealgrundstück“ mit einer Front von zehn und einer Tiefe von 30 Metern, wie es auch den Berechnungen zu den besonderen Bodenwerten zugrunde liege. Bezüglich der Einstufung der Missstände in Punkt 3) „Nutzung/Verdichtung“ sei die besonders hohe Verdichtung für die Grundstücke der Straßenlage X. 00-00 und I. 00 in Verbindung mit der hochliegenden Bahnanlage ausschlaggebend gewesen. Soweit die Kläger beanstandeten, dass bestehende Missstände nicht beseitigt worden seien, sei zu beachten, dass laut Gutachten eine Beseitigung aller Missstände gerade nicht erforderlich sei. Vielmehr sei es ausreichend, wenn die vorhandenen Missstände erheblich gemindert würden oder durch die behördlichen Maßnahmen das Gebiet so vorbereitet werde, dass notwendige Umstrukturierung oder Neubebauung durch private Investitionen angeregt werden und sich aus eigener Kraft weiterentwickeln. Dass Ausgleichsbeiträge erhoben würden, auch wenn in den Punkten 2) und 3) keine Maßnahmen durchgeführt wurden, sei korrekt, weil insofern ein arithmetisches Mittel unter Einbeziehung der Punkte 1) und 4) gebildet werde, in denen Maßnahmen durchgeführt worden seien. Das Gericht hat den stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 5. Dezember 2019 angehört. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und die vorgenannten Wertgutachten bzw. gutachtlichen Stellungnahmen des Gutachterausschusses Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Die angefochtenen Festsetzungsbescheide vom 21. November 2016 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Beklagte hat die Kläger zu Recht gesamtschuldnerisch zu einem sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag in Höhe von 16.815,00 Euro herangezogen. Die Voraussetzungen für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 154 des Baugesetzbuches (BauGB) liegen vor. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer sind als Gesamtschuldner heranzuziehen, § 154 Abs 1 Satz 2, erster Halbsatz BauGB. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163 BauGB) zu entrichten. Die Sanierung ist abgeschlossen, § 154 Abs. 3 Satz 1, § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Der Rat der Beklagten hat nach Durchführung der Sanierung mit Satzung vom 15. Mai 2012 die Sanierung für abgeschlossen erklärt und die Satzung vom 27. April 1989 für das Sanierungsgebiet F. wirksam aufgehoben. Bedenken gegen die Wirksamkeit der der Festsetzung zugrunde liegenden satzungsrechtlichen Bestimmungen sind in diesem Verfahren nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. Vgl. auch Verwaltungsgericht (VG) Köln, Urteil vom 05. Dezember 2019 – 8 K 4332/15 –. Die Beklagte hat die Kläger, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Miteigentümer des klägerischen Grundstücks waren, zu Recht als Gesamtschuldner zur Mitfinanzierung der Sanierung herangezogen. Der Ausgleichsbetrag wurde gemessen an den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB methodisch zutreffend berechnet. Insoweit ist davon auszugehen, dass bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde besteht, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Die Einräumung eines solchen Wertermittlungsspielraums steht in Einklang mit Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes (GG). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Mit der Errichtung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch zugleich auf den Bereich der besonderen Sachkunde und Erfahrung der Gutachter beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt. Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteile vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 10 ff., und vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, juris, Rn. 29. Einwendungen eines Beteiligten gegen ein bestimmtes, auf ein Sachverständigengutachten gestütztes Ergebnis führen allerdings nur dann zur Unverwertbarkeit dieses Gutachtens, wenn der Vortrag hinreichend substantiiert ist und das Ergebnis ernsthaft erschüttert. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn ein Verfahrensbeteiligter das Gutachten, auf das die behördliche Entscheidung gestützt ist, für unzutreffend hält und die Zweifel durch den Hinweis auf abweichende Gutachten fallbezogen konkretisiert sind. Vielmehr muss das Tatsachengericht zu der Überzeugung gelangen, dass die Grundvoraussetzungen für die Verwertbarkeit eines vorliegenden Gutachtens nicht gegeben sind. Das ist insbesondere dann anzunehmen, wenn ein Gutachten offen erkennbare Mängel enthält, insbesondere von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht oder unlösbare Widersprüche aufweist, Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Sachverständigen besteht oder es um besonders schwierige Fachfragen geht, die ein spezielles Fachwissen erfordern, das bei dem bisherigen Gutachter nicht vorhanden ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Oktober 2017 – 7 B 4.17 –, juris, Rn. 12. Das Gesetz verpflichtet die Gemeinde im Regelfall nicht dazu, die Sanierung nach Anlass und Umfang in Form eines Abschlussberichts zu dokumentieren. Eine Dokumentationspflicht lässt sich weder formal unter dem verfahrensrechtlichen Gesichtspunkt der Begründungspflicht noch inhaltlich in Anknüpfung an den der Gemeinde eingeräumten Wertermittlungsspielraum ableiten. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebiets und nach den Umständen des Einzelfalls. Bei sanierungsrechtlichen Abgaben gilt, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Das Begründungserfordernis zwingt daher nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Es genügt vielmehr, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 8 f. Gemessen daran greifen die gegen die Höhe der durch den Gutachterausschuss bestimmten sanierungsbedingten Werterhöhung, auf deren Grundlage die Beklagte den angefochtenen Ausgleichsbetrag festgesetzt hat, erhobenen Rügen nicht durch. Die Wahl des mathematisch-statistischen Verfahrens nach dem sogenannten Niedersachsenmodell war sachgerecht. § 154 BauGB verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Danach ist der Bodenwert gem. § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Die ImmoWertV ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 7, m. w. N.; Beschluss vom 18. Februar 2014 – 4 B 46.13 –, juris, Rn. 6 Nach dem „Niedersachsenmodell“, bei dem es sich um eine allgemein anerkannte, mathematisch-statistische Wertermittlungsmethode handelt, vgl. bereits VG Köln, Urteil vom 20. November 2013 – 23 K 6079/12 –, juris, Rn. 29, wird der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngieser/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung berechnet oder mittels einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird. Dieses Verfahren beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite. Ausgehend von dem Anfangswert von 1.955 Euro pro qm hat der Gutachterausschuss für den Bereich des Grundstücks der Kläger, bezogen auf ein "Idealgrundstück", eine prozentuale Bodenwertsteigerung nach der Methode nach Bodenstein von 3,0 Prozent errechnet und damit einen zugunsten der Kläger gerundeten Endwert von 2.014 Euro pro qm ermittelt. Sowohl hinsichtlich der Ermittlung des Anfangs- wie auch des Endwertes ist das Gutachten plausibel und nachvollziehbar. Der Anfangswert ist - ohne Berücksichtigung eventuell vorhandener Bebauung - durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren, der Endwert nach dem sogenannten Niedersachsenmodell ermittelt worden. Der Gutachterausschuss hat sein Vorgehen ausführlich mit Nachweisen dargelegt und seine Ergebnisse ausreichend begründet. Die Einwendungen der Kläger im Verwaltungs- und im Klageverfahren vermögen weder den Grundansatz des Gutachtens noch die Einzelschätzungen des Gutachterausschusses durchgreifend in Frage zu stellen. Soweit die Kläger im Verwaltungsverfahren eingewendet haben, das klägerische Grundstück sei nicht der X. , sondern dem I1. zuzuordnen, hat sich dies nach der gutachtlichen Stellungnahme Nr. 00/0000, bei der eine grundstücksbezogene Bewertung unter Zuordnung zur Straßenlage I1. vorgenommen wurde, erledigt. Den Zuschlag von fünfzehn Prozent für die besondere Frontbreite des klägerischen Grundstücks hat der Gutachterausschuss nachvollziehbar mit der besseren wirtschaftlichen Ausnutzbarkeit einer breiteren Straßenfront und der hinzutretenden vorteilhaften Ecklage des klägerischen Grundstücks begründet. Eine doppelte Berücksichtigung des Zuschlags, wie von den Klägern gerügt, ist nicht erfolgt, der Zuschlag wurde in der Berechnung der Wertsteigerung nur einmal eingerechnet. Auf die Rüge der Kläger, dass die Einordnung des klägerischen Grundstücks in die „Missstände-Matrix“ anhand des Wertgutachtens nicht nachvollziehbar sei, hat der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erklärt, dass die jeweiligen Einordnungen durch Mittelung jeweils festgestellter Mängel aller Grundstücke im jeweiligen Straßenabschnitt erfolgt seien. So habe das klägerische Grundstück zwar beispielsweise in der Kategorie „Bebauung“ in der Tat keine baulichen Mängel aufgewiesen und sei daher in die Missstände-Klasse „0“ eingeordnet worden; jedoch habe die Mittelung des Straßenabschnitts, in dem sich auch Gebäude mit den Missstände-Klassen 5 und 6 befunden hätten, für den in Frage kommenden Straßenabschnitt die Klasse „3 – Einzelne Mängel“ ergeben. In der Kategorie 2 „Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung“ seien die individuellen Eigenschaften der Grundstücke im Straßenabschnitt und deren Abweichung vom „Idealgrundstück“ ausschlaggebend für die Klassifizierung gewesen. Grund für die Einstufung in die Klasse „8“ in der Kategorie 3 „Nutzung/Verdichtung/Gemengelage“ sei neben der Nähe der Bahntrasse die kleinteilige und enge Bebauung der Hinterhöfe der anderen Grundstücke im entsprechenden Straßenabschnitt an der X. gewesen. Qualifizierte Einwände gegen die sachverständige Entscheidung des Gutachterausschusses, Grundstücke in Straßenabschnitten zusammenzufassen, haben die Kläger nicht vorgebracht. Soweit die Kläger rügen, es sei nicht nachvollziehbar, inwieweit Missstände in der Kategorie 4 „Umfeld/Verkehr/Infrastruktur“ vorgelegen hätten, kann dem schon insoweit nicht gefolgt werden, als bereits das Gutachten selbst detaillierte Angaben zu den Missständen in den Verkehrsanlagen der X. enthält. Dass Zustände außerhalb des Sanierungsgebiets – beispielsweise des I2. – als Missstände für das klägerische Grundstück herangezogen wurden, ist dem Gutachten nicht zu entnehmen. Dass tatsächliche Verhältnisse wie die Nähe von Bahnanlagen sowohl positiv als auch negativ in die Bewertung des klägerischen Grundstücks eingeflossen sind, wie von den Klägern gerügt, ist kein durchgreifender Mangel der gutachterlichen Bewertung und verstößt insbesondere nicht gegen die Gesetze der Logik. So liegt auf der Hand, dass bestimmte Umstände, etwa die Nähe von Bahnanlagen, sowohl positive – die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr – als auch negative – etwa Immissionen – Aspekte für den Wert eines Grundstücks aufweisen können. In welchem Maße diese positiven und negativen Aspekte für den konkreten Straßenabschnitt ins Gewicht fallen, unterliegt wiederum dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses. Dass teils grundstücks- und teils gebietsbezogene Merkmale in die Bewertung eingeflossen sind, wie von den Klägern gerügt, liegt in der Natur der angewendeten Wertermittlungsmethode. So ist nachvollziehbar und plausibel, dass beispielsweise enge, kleinteilige Grundstückszuschnitte Auswirkungen auf einen engeren Umkreis haben als die Einrichtung einer Kindertagesstätte. Wie weit die jeweiligen Einflusskreise zu ziehen sind, ist wiederum Gegenstand des gutachterlichen Wertermittlungsspielraums. Entgegen der Rüge der Kläger, das Gutachten enthalte keine Angaben zu durchgeführten Maßnahmen, führt das Gutachten auf, dass Umzugskostenbeihilfen für die X. 00 und 00 gewährt wurden und nennt zudem die Straßenbaumaßnahmen in der X. als Maßnahmen im Rahmen der Infrastruktur. Soweit keine Maßnahmen in den Kategorien „2“ und „3“ aufgeführt werden, ist dies unschädlich, weil das Gutachten hier folgerichtig jeweils in der Matrix der Maßnahmen die Klasse „0“ ansetzt. Der Rüge der Kläger, dass das Gutachten Maßnahmen auf außerhalb des Sanierungsgebiets liegenden Spielflächen aufführe, hat der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar entgegnet, dass diese Maßnahmen gem. §§ 147, 148 BauGB mit Sanierungsmitteln finanziert worden seien. Die Heranziehung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Belastungsklarheit und –vorhersehbarkeit aufzuheben. Allerdings dürfen Sanierungsausgleichsbeträge nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Sanierungsvorteils festgesetzt werden. Jedenfalls nach mehr als 30 Jahren scheidet eine Festsetzung aus. Vgl. im Einzelnen BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11.13 –, juris, Rn. 16 ff.; OVG NRW, Urteil vom 24. November 2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 32 ff. Für Sanierungsausgleichsbeträge kommt es für die Entstehung der Vorteilslage allein darauf an, ob die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet insgesamt abgeschlossen sind. Vgl. OVG Rh.-Pfalz, Beschluss vom 26. September 2019 – 6 A 11169/18 –, juris, Rn. 5, 10, und Beschluss vom 11. Juni 2019 – 6 B 10540/19 –, juris, Rn. 17 f.; siehe ferner OVG NRW, Urteil vom 24. November 2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 45 ff.; Driehaus, KStZ 2014, 183. Dementsprechend erfolgt auch die Begutachtung erst nach Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen, um deren Ausstrahlungswirkung auf nicht unmittelbar angrenzende Straßenabschnitte zu würdigen (vgl. auch § 154 Abs. 3, 162 f. BauGB). Auch können einzelne Private noch bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung Mittel abrufen, so dass vor Aufhebung der Sanierungssatzung eigentlich nur in den Fällen die Vorteilslage eingetreten sein kann, in denen etwa das Sanierungsprogramm vollständig abgearbeitet ist und die Aufhebung missbräuchlich verzögert wird. Diese Frist ist vorliegend nicht verstrichen. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass aufgrund einer Pflichtverletzung der Beklagten die Heranziehung treuwidrig sein könnte. Das Gericht hat auch keinen Anlass, das Verfahren wegen verfassungswidrigen Unterlassens einer gesetzgeberischen Regelung dieser Frage auszusetzen und dem Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (GG) vorzulegen. Vgl. für das Erschließungsbeitragsrecht BVerwG, Beschluss vom 6. September 2018 – 9 C 5.17 –, juris. Die Gesetzeskraft der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum BayKAG erstreckt sich nicht auf Regelungen in NRW. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. November 2017 – 15 A 1812/16 –, juris, Rn. 75. Allerdings geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass eine (landes‑)gesetzliche Regelung, die – wie etwa auch im Land Nordrhein-Westfalen – der Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen keine (absoluten) zeitlichen Grenzen setze, sondern in bestimmten Fällen eine nach dem Eintritt der Vorteilslage zeitlich unbefristete Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen ermögliche, möglicherweise verfassungswidrig sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. September 2018 – 9 C 5.17 –, juris, Rn. 11, 44 ff., m. w. N. Unabhängig von der Frage der Übertragbarkeit dieser Rechtsprechung auf sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge streicht das Bundesverwaltungsgericht aber zugleich heraus, dass es die Frage, ob eine solche „unvollständige“ Regelung im Landesrecht verfassungswidrig sei, vor dem Hintergrund der in acht Bundesländern in Reaktion auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 5. März 2013 (1 BvR 2457/08) erlassenen Ausschlussfristen, die zwischen zehn und 25 Jahren liegen, nur insoweit für entscheidungserheblich halte, als die Beitragserhebung mehr als zehn Jahre nach dem Eintritt der Vorteilslage erfolgt sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. September 2018 – 9 C 5.17 –, juris, Rn. 41, 45 f., 52 f., 59; vgl. auch Steinkühler, jurisPR-BVerwG 9/2019, Nr. 1. Nach diesen Maßgaben ist die angefochtene Festsetzung weder treuwidrig noch die Frage eines verfassungswidrigen Unterlassens des nordrhein-westfälischen Landesgesetzgebers für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich, weil die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet deutlich weniger als zehn Jahre vor Festsetzung der streitigen Abgabenforderung abgeschlossen worden waren. Die Beklagte hat insoweit in einem anderen Verfahren, das am selben Sitzungstag wie das der Kläger verhandelt worden ist, unwidersprochen vorgetragen, dass sich der Umbau der F1.--------straße bis 2012 hingezogen habe. Die Kläger haben zu dieser Problematik nichts geltend gemacht. Schließlich greift auch die Rüge der Kläger, dass nicht alle Missstände beseitigt worden seien, nicht durch. Maßgeblich für die Höhe des Ausgleichsbetrags ist nach dem eindeutigen Wortlaut des § 154 BauGB allein die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes und nicht, inwieweit die Ziele der Sanierung erreicht worden sind, oder ob sie auch ohne Sanierungssatzung erreicht worden wären, vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 – 19 K 273.09 -, Juris Rn. 74. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn 1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist. Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 16.815,00 € festgesetzt. Gründe Der festgesetzte Betrag entspricht der Höhe der streitigen Geldleistung (§ 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes). Nach Ziffer 1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit wurde hierbei dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kläger als Gesamtschuldner herangezogen werden. Rechtsmittelbelehrung Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden. Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.