2 Bs 49/10

Leitsatz: Für ein Wohngebäude i.S.d. § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 (juris: BauNVO )ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass es selbständig benutzbar ist. Die Vorschrift schließt nicht aus, dass mehrere Wohngebäude zu einem Gesamtbaukörper aneinandergefügt werden, der insgesamt mehr als zwei Wohnungen aufweist.(Rn.9) Auf die Beschwerden der Antragsgegnerin und des Beigeladenen wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 12. Februar 2010 - mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung - geändert. Der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Widersprüche gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 18. November 2009 in der Gestalt des Ergänzungsbescheides Nr. 1 vom 5. Januar 2010 wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des gesamten Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen im Verfahren zweiter Instanz. Seine außergerichtlichen Kosten im Verfahren erster Instanz trägt der Beigeladene selbst. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 5.000,-- Euro festgesetzt. Die Beschwerden der Antragsgegnerin und des Beigeladenen sind zulässig und führen auch in der Sache zum Erfolg. I. Das Verwaltungsgericht hat die aufschiebende Wirkung der Widersprüche der Antragstellerin gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Errichtung „eines Doppelhauses mit je zwei Wohnungen und Tiefgarage“ gemäß §§ 80 a, 80 Abs. 5 VwGO angeordnet und zur Begründung ausgeführt, dass die Baugenehmigung die Antragstellerin in ihrem subjektiven Recht auf Erhaltung der Prägung des Baugebiets aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO verletze. Das vier Wohnungen umfassende Vorhaben stelle sich aufgrund seiner Dimensionierung, seines auf eine intensive Flächenausnutzung ausgerichteten Zuschnitts sowie aufgrund seiner zwei Eingänge und Schornsteinanlagen nach außen erkennbar als ein mit dem Familienheimcharakter des Baugebiets unvereinbares Mehrfamilienhaus dar. Seine Bezeichnung als Doppelhaus führe zu keinem anderen Ergebnis, weil das Vorhaben zwar über eine Flurstücksgrenze hinweg geplant sei, mit der baldigen Entstehung zweier getrennter Buchgrundstücke - wie sie für ein „echtes Doppelhaus“ i.S.d. § 22 Abs. 2 BauNVO 1977 erforderlich sei - jedoch nicht gerechnet werden könne. Die Baugenehmigung gestatte entgegen der im Bebauungsplan festgesetzten höchstzulässigen Zahl von zwei Wohnungen in Wohngebäuden ein Vorhaben mit vier Wohnungen, da als Wohngebäude im Sinne der auf § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 beruhenden Zwei-Wohnungsklausel nur ein allseits abgeschlossener, selbständiger und frei stehender Baukörper, mit anderen Worten ein Haus, zu verstehen sei. II. Mit ihrem Beschwerdevorbringen, auf dessen Prüfung das Beschwerdegericht nach § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO (zunächst) beschränkt ist, haben die Antragsgegnerin und der Beigeladene die Richtigkeit dieser entscheidungstragenden Erwägungen durchgreifend erschüttert. Die angefochtene Entscheidung stellt sich im Ergebnis auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. 1. Allerdings kann der Antragsgegnerin nicht darin gefolgt werden, dass die Teilung des Grundstücks im Rechtssinne bereits mit der Eintragung der aus dem früheren Flurstück X hervorgegangenen Flurstücke XY und XZ auf dem Blatt V des Grundbuchs von Oldenfelde vollzogen worden sei. Flurstück und Buchgrundstück sind nicht notwendig identisch. Ein Buchgrundstück kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Das Flurstück ist lediglich die Bezeichnung für die Beschreibung und katastermäßige Darstellung der Bodenfläche im Liegenschaftskataster. Ein Flurstück bildet deshalb nur dann ein (eigenständiges) Buchgrundstück, wenn es entweder auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen ist oder im Bestandsverzeichnis eines gemeinschaftlichen Grundbuchblatts unter einer eigenen Nummer geführt wird (vgl. z.B. nur OVG Münster, Beschl. v. 7.1.2009, 15 B 1609/08, juris, m.w.N.; OLG Hamm, Urt. v. 12.5.2000, BauR 2000, 1527, 1528). Beides war nach dem Inhalt des im erstinstanzlichen Verfahren eingereichten Grundbuchauszugs, auf den sich die Antragsgegnerin beruft, nicht der Fall. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass mit der alsbaldigen Entstehung zweier getrennter Buchgrundstücke nicht zu rechnen sei, ist jedoch durch das Beschwerdevorbringen des Beigeladenen widerlegt. Danach ist das Flurstück XZ am 11. März 2010 - noch innerhalb der Beschwerdebegründungsfrist - abgeschrieben und auf das neu angelegte Grundbuchblatt W übertragen worden. Die Eintragungsmitteilung weist nunmehr zwei (eigenständige) Buchgrundstücke aus. 2. Zu Recht machen die Antragsgegnerin und der Beigeladene geltend, dass es aber auch nicht darauf ankommt, ob das genehmigte Vorhaben - allein dieses ist maßgeblich - als ein „echtes“ Doppelhaus i.S.d. § 22 Abs. 2 BauNVO 1977 (vgl. zur Definition BVerwG, Urt. v. 24.2.2000, BVerwGE 110, 355) oder als ein „unechtes“ Doppelhaus zu qualifizieren ist, weil der Bebauungsplan sowohl Doppel- als auch Einzelhäuser zulässt und das Vorhaben selbst dann nicht als ein der Zwei-Wohnungsklausel widersprechendes Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten anzusehen ist, wenn man von der Inanspruchnahme nur eines Grundstücks ausgeht. a) Wie das Beschwerdegericht bereits in seinem zwischen den Beteiligten ergangenen Beschluss vom 5. Juni 2009 (NordÖR 2009, 310, 311) ausgeführt hat, schließen das Instrument der Zwei-Wohnungsklausel und die zugleich nach § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 1977 vorgenommene Gliederung der Hausformen, die nur Einzel- und Doppelhäuser zulässt, es nicht aus, auf einem Grundstück einen Baukörper zu errichten, der aus mehreren aneinander gebauten jeweils funktional selbständigen Gebäuden besteht, von denen jedes wiederum zwei Wohneinheiten aufweist. Dies ist die Folge aus der allein an der offenen Bauweise orientierten Auslegung des planungsrechtlichen Begriffes des Einzelhauses in § 22 BauNVO als einem allseits freistehenden Bauwerk (vgl. dazu nur Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 22 Rn. 6.2 m.w.N.) einerseits und der Auslegung des auch der Zwei-Wohnungsklausel zugrunde liegenden planungsrechtlichen Begriffes des Gebäudes als einer selbständig benutzbaren baulichen Anlage (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 28.1.2008, 4 Bs 207/07; OVG Münster, Beschl. v. 12.3.2001, BauR 2001, 1238; Gierke in: Brügelmann, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, § 9 Rn. 167; Lechner in: Simon/Busse, BayBauO, Stand Dezember 2009, Art. 2 Rn. 513; vgl. ferner BVerwG, Beschl. v. 13.12.1995, NVwZ 1996, 787) andererseits. Dass die hier im Bebauungsplan festgesetzte Zwei-Wohnungsklausel ihre Ermächtigungsgrundlage noch in § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 finden mag, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts keine andere Entscheidung. Zwar ist dem Verwaltungsgericht einzuräumen, dass § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 den Zweck verfolgte, die Schaffung von Familienheimen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz entsprechend der Vorgabe in § 89 Abs. 3 II. WoBauG planungsrechtlich zu fördern. Gleichwohl kann der Begriff des Wohngebäudes in § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 nicht im Lichte der wohnungsbaurechtlichen Definition des Familienheims ausgelegt werden. Nach § 7 Abs. 1 II. WoBauG waren Familienheime u.a. Eigenheime. Diese waren wiederum in § 9 Abs. 1 II. WoBauG als ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt war, definiert. Entsprechend dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG niedergelegten Ziel des Gesetzes, weiten Kreisen der Bevölkerung Einzeleigentum zu verschaffen, durfte das Grundstück mithin nur mit einem einzigen Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen bebaut sein oder - in entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 1 II. WoBauG - mit zwei Wohngebäuden mit jeweils einer Wohnung (vgl. BVerwG, Urt. v. 3.12.1975, BVerwGE 50, 21; Pergande in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand November 2008, Bd. 2, § 9 II. WoBauG Rn. 1.3). Im Ergebnis war die Anzahl der zulässigen Wohnungen damit auf das Grundstück bezogen. Eine hieran orientierte Auslegung würde jedoch dem Wortlaut des § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 widerstreiten. Insoweit hat bereits das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass die Wohnungsanzahl in der Ermächtigungsgrundlage des § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 textlich-grammatisch eindeutig und ausschließlich auf das jeweilige Wohngebäude bezogen ist und die Zwei-Wohnungsklausel auch in der Kombination mit der Festsetzung „Einzelhäuser“ keine Handhabe für das planerische Ziel bietet, auf einem Grundstück nur ein einziges Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen zuzulassen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 31.1.1995, BauR 1995, 351). Das schließt eine Auslegung des Begriffes des Wohngebäudes, die in Anlehnung an den wohnungsbaurechtlichen Begriff des Familienheims auf eine grundstücksbezogene Beschränkung der Wohnungsanzahl hinausliefe, aus. Hiervon ist im Übrigen auch der Plangeber bei der Festsetzung der Zwei-Wohnungsklausel im Bebauungsplan ausgegangen; denn in der Begründung zum Bebauungsplan (Bü-Drs. 2574, S. 16) heißt es insoweit ausdrücklich, dass sich die Klausel zur Beschränkung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen von der bisherigen Ausweisung im Baustufenplan dadurch unterscheide, dass die Bestimmung nicht mehr auf das Grundstück, sondern auf das Wohngebäude bezogen anzuwenden sei. Auch sonst besteht entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts keine Veranlassung, den Begriff des Wohngebäudes in § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 abweichend von der zum Gebäudebegriff in § 13 BauNVO ergangenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschl. v. 13.12.1995, a.a.O.) zu definieren. Beide Vorschriften stehen im ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung, der die Art der baulichen Nutzung regelt. Schon von daher liegt die Annahme fern, dass der Begriff auch bestimmte Anforderungen an die bauliche Gestaltung beinhaltet. Ebenso wenig nötigt das allgemeine Sprachempfinden dazu, unter einem Gebäude grundsätzlich nur einen allseits freistehenden Baukörper zu verstehen. Für ein Wohngebäude i.S.d. § 3 Abs. 4 BauNVO 1977 ist es daher notwendig, aber auch ausreichend, dass es selbständig benutzbar ist. Ob es sich bei den selbständigen Nutzungseinheiten um jeweils einzelne freistehende Gebäude oder um mehrere zu einem Gesamtbaukörper aneinandergefügte Gebäude handelt, ist ohne Belang. Dies belegt auch § 22 Abs. 2 BauNVO, für den es erkennbar nicht von Bedeutung ist, ob Gebäude als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet werden. b) Dementsprechend haben die Antragsgegnerin und der Beigeladene mit ihren Beschwerdebegründungen zutreffend dargelegt, dass das genehmigte Vorhaben als ein aneinandergebauter Komplex von zwei Wohngebäuden zu bewerten ist. Die beiden Hälften sind nach den mit dem Ergänzungsbescheid Nr. 1 vom 5. Januar 2010 genehmigten Bauvorlagen konstruktiv durch eine von der Spitze des Daches bis zur Kellerdecke reichende Fuge getrennt und verfügen jeweils über alle Einrichtungen, die für eine selbständige Benutzbarkeit erforderlich sind. Insbesondere hat jede Doppelhaushälfte einen eigenen Eingang und ein eigenes Treppenhaus sowie im Keller einen eigenen Heizungs- und Anschlussraum, eigene Abstellräume und eine eigene Schleuse zur Tiefgarage. Nur die Tiefgarage selbst ist baulich nicht unterteilt und wird gemeinsam genutzt, was aber schon deshalb unerheblich ist, weil die als Folgeeinrichtung zur Wohnnutzung notwendigen Stellplätze nicht im Gebäude gelegen sein müssen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin kommt es ferner nicht darauf an, ob die nach den hier allein maßgeblichen genehmigten Bauvorlagen nur mit einer Stärke von etwa 11 cm ausgebildete nördliche Wand der südlichen Doppelhaushälfte den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Außen- bzw. Brandwand (§§ 26, 28 HBauO) unterliegt und diesen ggf. genügt. Zwar ist das Abgrenzungsmerkmal der selbständigen Benutzbarkeit der bauordnungsrechtlichen Definition des Gebäudes (hier § 2 Abs. 2 HBauO) entlehnt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.12.1995, a.a.O.). Die funktionale Selbständigkeit im planungsrechtlichen Sinne ist mit jener im bauordnungsrechtlichen Sinne jedoch nicht identisch und dürfte insbesondere nicht voraussetzen, dass die bauliche Anlage alle nach dem Bauordnungsrecht für eine Selbständigkeit erforderlichen bau- und sicherheitstechnischen Anforderungen erfüllt. c) Erweist sich danach das streitige Vorhaben entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts bezüglich der Zwei-Wohnungsklausel als plangemäß, so ist auch nichts für eine Verletzung der Antragstellerin in ihren subjektiven Rechten ersichtlich. Anders als im vorangegangenen Verfahren 2 Bs 26/09 (Beschl. v. 5.6.2009, a.a.O.), das die Genehmigung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten im Befreiungswege zum Gegen-stand hatte, kommt eine Verletzung des Anspruchs der Antragstellerin auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebiets aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO hier nicht in Betracht. Wie sich aus der Begründung zum Bebauungsplan (Bü-Drs. 14/2574 S. 15 ff.) ergibt, war der Charakter des Gebiets bei Planaufstellung zwar vornehmlich durch ein- und zweigeschossige freistehende Einfamilienhäuser, aber auch schon durch einige Doppelhäuser geprägt. Mit der Festsetzung der Zwei-Wohnungsklausel wollte der Plangeber das als städtebauliche Fehlentwicklung bewertete Eindringen milieufremder Mehrfamilienhäuser verhindern und die Struktur und Eigenart des Gebiets als einem der spezifischen Wohnform des Familienheims vorbehaltenen Gebiet sichern. Dass sich dabei eine Familienheimbebauung mangels Grundstücksbezogenheit der Zwei-Wohnungsklausel nicht in ihrer wohnungsbaurechtlichen Reinkultur planungsrechtlich umsetzen lässt, war ihm ausweislich der bereits oben (unter II. 2. a) dargelegten Begründung zum Bebauungsplan bewusst. Zu diesem so verstandenen Gebietscharakter setzt sich das Vorhaben des Beigeladenen nach seiner Zweckbestimmung nicht in Widerspruch. Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ist nur dann gegeben, wenn sich die bauliche Anlage unangemessen von der Gebietsstruktur abhebt und so offensichtlich aus dem vom Plangeber gezogenen Rahmen fällt, dass die Unangemessenheit bei objektiver Betrachtungsweise augenscheinlich ist (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 4.5.2009, NordÖR 2009, 308, 310 m.w.N.). Hiervon kann keine Rede sein. Das Vorhaben ist äußerlich schon deshalb unschwer als eine aus zwei funktional selbständigen Gebäuden bestehende bauliche Anlage zu erkennen, weil es über zwei Eingänge verfügt. Dieses Erscheinungsbild wird noch dadurch verstärkt werden, dass die Eingänge an verschiedenen Seiten des Baukörpers liegen und deshalb auch verschiedene Zuwegungen erforderlich sind. Der Eindruck eines dem Gebietscharakter widersprechenden Mehrfamilienhauses, für das gerade ein gemeinsamer Eingang kennzeichnend ist, kann auf diese Weise nicht entstehen. Als eine Regelung, die sich auf die Art der baulichen Nutzung bezieht, ist § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auch grundsätzlich kein Instrument um ein Vorhaben zu verhindern, das von seinem Bauvolumen her negativ aus dem Rahmen fällt. Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ist im Hinblick auf das Merkmal des Umfangs nur zu bejahen, wenn die Quantität in Qualität umschlägt, mithin der Umfang der baulichen Anlage die Art der baulichen Nutzung erfasst (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, NVwZ 1995, 899, 900; OVG Hamburg, Beschl. v. 4.5.2009, a.a.O.). Auch davon kann hier keine Rede sein. III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen im Verfahren erster Instanz ist eine Billigkeitsentscheidung zu seinen Gunsten nicht veranlasst, weil sein Prozessbevollmächtigter die Vertretung erst mit einem am 15. Februar 2010 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Schriftsatz und damit nach Absendung des angefochtenen Beschlusses angezeigt hat. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.