V ZB 221/17

Zurück BGH 07. Juni 2018 V ZB 221/17 BewG § 9 Abs. 2 BGB § 1010 Abs. 1, § 2205 Satz 3, §§ 2311, 2325 ZVG § 9 Nr. 1, § 74a Abs. 5 Satz 1 Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils BGH, Beschluss vom 7.6.2018, V ZB 221/17 (Vorinstanz: LG Flensburg, Beschluss vom 29.9.2017, 5 T 150/17) BewG § 9 Abs. 2 BGB § 1010 Abs. 1, § 2205 Satz 3, §§ 2311, 2325 ZVG § 9 Nr. 1, § 74a Abs. 5 Satz 1 Leitsätze: 1. Bei der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück sind die übrigen Miteigentümer jedenfalls dann als Beteiligte im Sinne von § 9 Nr. 1 ZVG anzusehen, wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist. 2. Bei der Zwangsversteigerung entspricht der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils grundsätzlich dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks. Sachverhalt: 1 I. Die Beteiligten zu 4 und 5 (Gläubigerinnen) betreiben die Zwangs­versteigerung des eingangs genannten, mit einem Wohnhaus be­bauten Grundstücks, das im je hälftigen Miteigentum des Beteiligten zu 1 (nachfolgend: Schuldner) und der Beteiligten zu 2 steht. Das Zwangsversteigerungsverfahren wurde hinsichtlich der Beteiligten zu 2 einstweilen eingestellt. Zur Ermittlung des Verkehrswerts des Miteigentumsanteils des Schuldners holte das AG ein Sachverstän­digengutachten ein. Der Sachverständige bewertete das Gesamt­grundstück mit 215.000 € und den hälftigen Miteigentumsanteil des Schuldners mit 107.500 €. 2 Das AG hat den Verkehrswert für den Miteigentumsanteil des Schuldners in entsprechender Höhe festgesetzt. Die dagegen gerich­tete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das LG zurückge­wiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Beteiligte zu 2 weiterhin eine Herabsetzung des Verkehrswerts um mindestens 15 % erreichen. 3 II. Das Beschwerdegericht meint, der Verkehrswert eines ideellen Miteigentumsanteils sei entsprechend dem Anteil an dem Wert des Gesamtgrundstücks festzusetzen. Entgegen der Ansicht der Betei­ligten zu 2 sei kein Abschlag wegen mit dem Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils verbundener Beschränkungen für den Erwerber und schwieriger Marktgängigkeit vorzunehmen. Aus den Gründen: 4 III. Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegrün­det. 5 1. Das Beschwerdegericht sieht die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 – unausgesprochen – zutreffend als zuläs­sig an, insbesondere ist die Beteiligte zu 2 beschwerdebefugt. Das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde nach § 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG gegen die Festsetzung des Verkehrswerts steht grundsätzlich allen Beteiligten des Zwangsversteige­rungsverfahrens im Sinne von § 9 ZVG offen; eine Ausnahme gilt nur, wenn feststeht, dass die Rechtsstellung des Beteilig­ten durch die Wertfestsetzung nicht berührt sein kann (vgl. Senat, Beschluss vom 5.7.2007, V ZB 8/07, WM 2007, 1748 Rdnr. 8). 6 a) Die Beteiligte zu 2 ist nach § 9 Nr. 1 ZVG als Verfahrens-beteiligte anzusehen, weil sie zur Zeit der Eintragung des Voll­streckungsvermerks als Miteigentümerin des mit Grundschul­den belasteten Grundstücks im Grundbuch eingetragen war. Allerdings ist umstritten, ob in dem Zwangsversteigerungsver­fahren über einen Grundstücksbruchteil die übrigen Miteigen­tümer aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch als Beteiligte anzusehen sind. 7 aa) Nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht sind die Miteigentümer, deren Bruchteile nicht zur Versteigerung ste­hen, nur dann als Beteiligte anzusehen, wenn auf dem in Voll­streckung befindlichen Miteigentumsanteil gemäß § 1010 Abs. 1 BGB eine Regelung über das Verhältnis der Miteigentü­mer untereinander eingetragen ist (vgl. Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 9 Rdnr. 8b; Kindl/Meller-Hannich/Wolf/Sievers, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 3. Aufl., § 9 ZVG Rdnr. 9; ders., Rpfleger 1990, 335 , 337; Schneider, ZfIR 2012, 613 , 617). 8 bb) Die herrschende Meinung wendet hingegen § 9 Nr. 1 ZVG auf weitere Miteigentümer unmittelbar an (Hintzen/Wolf/ Hintzen, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Rdnr. 11.64; Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 9 Rdnr. 3; Löhnig/Rachlitz, ZVG, § 9 Rdnr. 11; Dassler/ Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl., § 9 Rdnr. 11; Steiner/Hagemann, ZVG, 9. Aufl., Bd. 1 § 9 Rdnr. 47; Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 9 Rdnr. 3.1). 9 cc) Ob die letztgenannte Ansicht generell zutrifft, bedarf hier keiner Entscheidung. Jedenfalls sind bei der Zwangsverstei­gerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück die übrigen Miteigentümer dann als Beteiligte im Sinne von § 9 Nr. 1 ZVG anzusehen, wenn das Grundstück – wie hier – mit einem Grundpfandrecht belastet ist. 10 (1) Der Wortlaut der Vorschrift schließt ein solches Ver­ständnis nicht aus. Danach gelten außer dem Gläubiger und dem Schuldner als Beteiligte diejenigen, für welche „zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist“. Zwar werden hiermit in erster Linie Rechte an dem Vollstre­ckungsgegenstand selbst erfasst, wie etwa ein Grundpfand­recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil (vgl. zu einer solchen Konstellation Senat, Urteil vom 20.12.1974, V ZR 72/73, juris Rdnr. 15, insoweit nicht abgedruckt in NJW 1975, 445 ). Ein solches Recht steht einem weiteren Miteigen­tümer nicht zu. Auch für ihn ist aber „ein Recht im Grundbuch eingetragen“, nämlich sein ideeller Anteil an demselben, insge­samt mit einer Grundschuld oder Hypothek belasteten Grund­stück; sein Recht und sein Interesse gehen also aus dem Grundbuch hervor (zutreffend Stöber, ZVG, § 9 Rdnr. 3.19). 11 (2) Die Einbeziehung der weiteren Miteigentümer eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks in das Ver­fahren über die Versteigerung eines Miteigentumsanteils ist geboten, denn ihr Recht an dem Grundstück wird durch die Versteigerung des Bruchteils zumindest mittelbar berührt. --288 Dies folgt schon daraus, dass sämtliche Miteigentümer für das Pfandrecht dinglich mithaften (Stöber, ZVG, § 9 Rdnr. 3.19). Bestellen – wie hier – mehrere Miteigentümer eine Grund­schuld an dem Grundstück, so handelt es sich nämlich um eine Gesamtgrundschuld an den Miteigentumsanteilen (vgl. Senat, Urteil vom 18.11.1988, V ZR 75/87, BGHZ 106, 19 , 22; Urteil vom 20.11.2009, V ZR 68/09, ZfIR 2010, 93 Rdnr. 12; dies gilt ebenso für die Hypothek). In einer solchen Konstella­tion kann sich die Versteigerung eines Miteigentumsanteils daher für die weiteren Miteigentümer auswirken; dies gilt ins­besondere, wenn – wie hier – die Vollstreckung aus dem Ge­samtpfandrecht betrieben wird (vgl. § 1181 Abs. 2 BGB ). 12 b) Der Beteiligten zu 2 fehlt auch nicht (ausnahmsweise) das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung der Wertfest­setzung. Insbesondere kann die Verkehrswertfestsetzung un­abhängig davon angefochten werden, ob eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts erstrebt wird (vgl. Senat, Beschluss vom 18.5.2006, V ZB 142/05, WM 2006, 1727 Rdnr. 7; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27.2.2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040 ). 13 2. Auch in der Sache hält die Entscheidung des Beschwer­degerichts rechtlicher Nachprüfung stand. Es ist aus Rechts­gründen nicht zu beanstanden, dass das Vollstreckungsge­richt den Verkehrswert für den Miteigentumsanteil des Schuldners auf die Hälfte des – sachverständig ermittelten und auch von der Beteiligten zu 2 mit der Rechtsbeschwerde nicht in Zweifel gezogenen – Werts des gesamten Grund­stücks festgesetzt hat. 14 a) Allgemeine, für alle Rechtsgebiete geltende Grundsätze dazu, ob und wann bei einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück wegen dessen eingeschränkter Verkehrsfähigkeit und Verwertbarkeit Wertabschläge vorzunehmen sind, lassen sich nicht aufstellen (vgl. BGH, Urteil vom 24.2.2016, IV ZR 342/15, NJW-RR 2016, 457 Rdnr. 12). Der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaf­ten, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grund­stücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhält­nisse zu erzielen wäre (vgl. auch § 9 Abs. 2 BewG ). Eine gene­relle Verpflichtung, bei Miteigentumsanteilen einen Wertab­schlag vorzunehmen, lässt sich dieser Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr kommt es auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles an. Neben dem konkret zu beurteilenden Ob­jekt ist insbesondere der Sinn und Zweck der jeweils anzu­wendenden Rechtsnorm zu berücksichtigen, um zu beurtei­len, wie ein Miteigentumsanteil wertmäßig anzusetzen ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.2.2016, IV ZR 342/15, a. a. O.). 15 b) In den einzelnen Rechtsbereichen werden zur Bewer­tung von Miteigentumsanteilen teilweise unterschiedliche Auf­fassungen vertreten. 16 aa) So wird in der Literatur zu dem Pflichtteilsanspruch nach § 2311 BGB die Ansicht vertreten, dass für den Ver­kehrswert eines zum Nachlass gehörenden Miteigentumsan­teils ein deutlicher Abschlag von dessen prozentualem Anteil am Verkehrswert des Grundstücks vorgenommen werden müsse, weil ein Miteigentumsanteil in der Regel kaum veräu­ßerlich sei (vgl. MünchKomm-BGB/Lange, 7. Aufl. 2015, § 2311 Rdnr. 32; Staudinger/Stephanie Herzog, § 2311 Rdnr. 118; vgl. auch AG Andernach, FamRZ 2008, 190 , 192). Vereinzelt wird auch vertreten, jedenfalls der Miteigentumsan­teil an einem Grundstück, das mit einem bewohnten Einfamili­enhaus bebaut sei, habe überhaupt keinen Verkehrswert, weil ein Käufer wegen der geringen Nutzungsmöglichkeit nicht gefunden werden könne (so Schopp, ZMR 1994, 552 , 553; dagegen Bissmaier, ZMR 1995, 106 ). In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird ein solcher Abschlag hingegen teils aus­drücklich abgelehnt (vgl. OLG Schleswig, OLGR 2000, 241, 243). Auch der BGH ist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkung nach §§ 2311, 2325 BGB davon ausgegan­gen, dass der Wert eines hälftigen Miteigentumsanteils an einem Grundstück dem hälftigen Grundstückswert entspricht (BGH, Urteil vom 8.4.1992, IV ZR 2/91, NJW 1992, 2887 , 2888). Ausdrücklich hat er einen Wertabschlag bei der Be­rechnung des Pflichtteilsanspruchs für den Fall abgelehnt, dass der Alleinerbe eines hälftigen Miteigentumsanteils bereits Eigentümer der anderen ideellen Miteigentumshälfte ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.5.2015, IV ZR 138/14, NJW 2015, 2336 Rdnr. 11 ff.). Ebenso hat er im Rahmen von § 2205 Satz 3 BGB bei der Beurteilung der (Teil-)Unentgeltlichkeit der Verfü­gung eines Testamentsvollstreckers entschieden, der einen in den Nachlass fallenden Miteigentumsanteil persönlich erwor­ben hatte und bei planmäßiger Durchführung des Vertrages Eigentümer aller Miteigentumsanteile geworden wäre (Urteil vom 24.2.2016, IV ZR 342/15, NJW-RR 2016, 457 Rdnr. 16). 17 bb) Auch im Familienrecht und bei der insolvenzrechtlichen Anfechtung nimmt der BGH bei Miteigentumsanteilen keine Wertabschläge vor (vgl. etwa BGH, Urteil vom 28.2.2007, XII ZR 156/04, NJW 2007, 1744 Rdnr. 14; BGH, Urteil vom 8.12.2011, IX ZR 33/11, NJW 2012, 1217 Rdnr. 49; vgl. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Gläubigerbenach­teiligung auch OLG Brandenburg, OLGR 2009, 354, 355). 18 cc) In der Literatur zum Zwangsvollstreckungsrecht wird für den Fall, dass ein zu gleichen Anteilen im Eigentum mehrerer Bruchteilseigentümer stehendes Grundstück insgesamt ver­steigert wird, angenommen, dass der Wertanteil jedes Bruch­teils dem rechnerischen Anteil am Wert des Gesamtgrund­stücks entspricht, sodass nur dieser festzusetzen ist, nicht aber für die Grundstücksbruchteile einzeln unterteilt zu werden braucht (Böttcher, ZVG, § 74a Rdnr. 30; Depré/Bachmann, ZVG, § 74a Rdnr. 19; Stöber, ZVG, § 74a Rdnr. 7.10; ders., ZVG-Handbuch, 9. Aufl., Rdnr. 378; Stumpe/Tillmann, Ver­steigerung und Wertermittlung, 2. Aufl., S. 123). Die Frage, ob ein Wertabschlag vorzunehmen ist, wenn nur einer von meh­reren Bruchteilen zur Versteigerung kommt, wird – soweit er­sichtlich – nicht behandelt. 19 c) Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (vgl. Urteil vom 2.5.1969, V ZR 32/66, WM 1969, 836 unter 2. zum auf­fälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 2 BGB ; Urteil vom 12.1.2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 , 998 für den Anspruch aus § 16 Abs. 1 InVorG). Er entscheidet sie nunmehr dahin gehend, dass bei der Zwangsversteigerung der Verkehrswert eines Miteigen­ --289 tumsanteils grundsätzlich dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht. 20 aa) Nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG wird der Grundstücks-wert (Verkehrswert) vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Bei der gemeinsamen Versteigerung mehrerer rechtlich selbstständi­ger Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte sind diese einzeln auszubieten ( § 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG ) und somit je­weils gesonderte Verkehrswerte festzusetzen (Dassler/Schiff­hauer/Hintzen, ZVG, § 74a Rdnr. 36; Stöber, ZVG, § 74a Rdnr. 7.10; Stumpe/Tillmann, Versteigerung und Wertermitt­lung, S. 123); erst recht bedarf es der gesonderten Festset­zung, wenn – wie hier – ein ideeller Miteigentumsanteil an einem Grundstück allein versteigert wird (vgl. § 864 Abs. 2 ZPO ). 21 Die Regelung des § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG enthält keine Vorgaben zur Wertfestsetzung bei der Zwangsvollstreckung in den Bruchteil eines Grundstücks. Auch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19.5.2010 (ImmoWertV, BGBl. I, S. 639), die – ohne Bindungswirkung für die Gerichte – allgemein aner­kannte Grundsätze der Verkehrswertermittlung enthält (vgl. Senat, Urteil vom 25.1.2013, V ZR 222/12, BGHZ 196, 111 Rdnr. 15), schweigt hierzu. Im Ausgangspunkt ist es daher nicht zu beanstanden, wenn das Vollstreckungsgericht den Wert des Bruchteils nach dessen Anteil am Wert des Gesamt­grundstücks bemisst. 22 bb) Auch der Sinn und Zweck der Wertermittlung und -fest­setzung im Zwangsversteigerungsverfahren gebietet keinen generellen Abschlag. Diese soll einer Verschleuderung des be­schlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG ) und den Bietinteressenten eine Orientie­rungshilfe für ihre Entscheidung geben; sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. Senat, Beschluss vom 7.12.2017, V ZB 86/16, WM 2018, 182 Rdnr. 10; Beschluss vom 18.5.2006, V ZB 142/05, NZM 2006, 678 Rdnr. 9 m. w. N.). Eine Regel, wonach die sachgerechte Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück es generell erfordert, von dem rechnerischen An­teil am Wert des Gesamtgrundstücks einen Abschlag vorzu­nehmen, besteht nicht und wäre auch nicht gerechtfertigt. 23 (1) Ein genereller Abschlag ist nicht deswegen angezeigt, weil ein Miteigentumsanteil aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit und Fungibilität für sich genommen auf dem Immobilienmarkt weniger leicht verkäuflich ist als das gesamte Grundstück, sodass für den Anteil als Kaufpreis in der Regel nicht die Hälfte des Kaufpreises erzielt werden kann, der für das Grundstück auf dem Markt erzielt werden könnte. Dabei kann dahinstehen, ob diese Annahme stets zutrifft. Häufig wird der Eigentümer der anderen Grundstückshälfte ein Interesse an dem Erwerb des zur Versteigerung stehenden Anteils haben. Entscheidend ist aber, dass der Ersteher eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück die eingeschränkte Nutzungs- und Veräußerungsmöglichkeit nicht hinnehmen muss. Mit dem Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft aus § 749 BGB steht ihm ein Weg zur Verfügung, den seinem Miteigentumsanteil innewohnenden anteiligen Grundstücks-wert in einer dem Anteil entsprechenden Höhe zu realisieren (vgl. OLG Schleswig, OLGR 2000, 241, 243). 24 (a) Ist das Grundstück ohne Wertminderung real teilbar, kann der Ersteher (Miteigentümer) nach §§ 749, 752 Satz 1 BGB dessen Teilung verlangen. Hierdurch wird er Eigentümer eines Grundstücks, das der Größe nach seinem vorherigen Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück entspricht, und das nach der Teilung für sich genommen als eigenständiges Grundstück keinen Beschränkungen hinsichtlich der Nutzung und der faktischen Marktgängigkeit unterliegt. Diese Möglich­keit wird vornehmlich bei unbebauten Grundstücken in Be­tracht kommen, die hinreichend groß sind, um sie in jeweils einzeln bebaubare Teile zu zerlegen. 25 (b) Ist das Grundstück nicht real teilbar, kann der Ersteher nach §§ 749, 753 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zwangsversteige­rung und Teilung des Erlöses (Teilungsversteigerung, §§ 180 ff. ZVG ) verlangen. Bei der Teilungsversteigerung ist das Einzel­ausgebot der Miteigentumsanteile ( § 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG ) unzulässig, da das Verfahren auf die vollständige und end­gültige Aufhebung der Gemeinschaft gerichtet ist (vgl. Senat, Beschluss vom 7.5.2009, V ZB 12/09, NJW-RR 2009, 1026 Rdnr. 20 f.). Versteigert wird folglich das Gesamtgrundstück, und die Miteigentümer erhalten einen ihrem jeweiligen Mitei­gentumsanteil entsprechenden Teil des Erlöses. 26 (2) Soweit sich aus den Ausführungen des Senats in dem Urteil vom 2.5.1969 (V ZR 32/66, WM 1969, 836 unter 2. b)) etwas anderes ergeben sollte, wird hieran nicht festgehalten. Entscheidend ist nicht, ob der Ersteher eines Miteigentums­anteils in einer Teilungsversteigerung auch den oder die weitere(n) Miteigentumsanteil(e) erwerben könnte, sondern dass er durch die Teilungsversteigerung einen seinem Mitei­gentumsanteil entsprechenden Anteil am Erlös für das Ge­samtgrundstück erhält. Angesichts dieser Möglichkeit besteht kein Grund dafür, bei der Versteigerung einzelner Miteigentums­anteile im Rahmen der Wertfestsetzung generell einen Ab­schlag vorzunehmen. Das schließt nicht aus, dass es im Einzelfall Gründe geben kann, die einen Wertabschlag recht­fertigen. (…) Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 07.06.2018 Aktenzeichen: V ZB 221/17 Rechtsgebiete: Testamentsvollstreckung Sachenrecht allgemein Öffentliches Baurecht Pflichtteil Grundpfandrechte Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.) Zwangsvollstreckung (insbes. vollstreckbare Urkunde und Vollstreckungsklausel) Erschienen in: MittBayNot 2019, 287-289 Normen in Titel: BewG § 9 Abs. 2 BGB § 1010 Abs. 1, § 2205 Satz 3, §§ 2311, 2325 ZVG § 9 Nr. 1, § 74a Abs. 5 Satz 1