V ZB 221/17

Verkehrswert eines Miteigentumsanteils entspricht grundsätzlich dem anteiligen Gesamtwert • Bei der Zwangsversteigerung eines ideellen Miteigentumsanteils entspricht dessen Verkehrswert grundsätzlich dem rechnerischen Anteil am Verkehrswert des gesamten Grundstücks. • Ein genereller Abschlag wegen verminderter Marktgängigkeit oder eingeschränkter Nutzbarkeit eines Bruchteils ist nicht geboten; im Einzelfall sind jedoch Abschläge möglich, wenn konkrete Gründe vorliegen. • Weitere Miteigentümer sind bei der Versteigerung eines Miteigentumsanteils als Verfahrensbeteiligte i.S.v. § 9 Nr. 1 ZVG anzusehen, wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist. Gläubiger betrieben die Zwangsversteigerung eines mit Wohnhaus bebauten Grundstücks, das hälftig einem Schuldner und den Beteiligten zu 2 gehörte. Das Verfahren gegen Beteiligte zu 2 wurde vorläufig eingestellt. Das Amtsgericht ließ ein Sachverständigengutachten erstellen, das den Gesamtwert mit 215.000 € und den hälftigen Anteil des Schuldners mit 107.500 € bewertete. Das Amtsgericht setzte den Verkehrswert des Miteigentumsanteils auf die Hälfte des Gesamtwerts fest. Die Beteiligte zu 2 erhob sofortige Beschwerde und begehrte eine Herabsetzung des Verkehrswerts um mindestens 15 %. Das Landgericht wies die Beschwerde zurück; die Beteiligte zu 2 legte Rechtsbeschwerde ein. • Die Rechtsbeschwerde ist statthaft und zulässig; die Beteiligte zu 2 ist beschwerdebefugt, weil ihr Recht im Grundbuch eingetragen ist (§ 9 Nr. 1 ZVG) und das Grundpfandrecht am Grundstück die Rechtsstellung der übrigen Miteigentümer berühren kann. • Rechtliche Wertung: Es bestehen keine allgemeinen Grundsätze, die bei Miteigentumsanteilen stets einen Abschlag vorzuschreiben; der Verkehrswert bemisst sich nach § 194 BauGB (Marktwert) unter Berücksichtigung der konkreten Umstände. • Sinn und Zweck der Wertermittlung im ZVG (Vermeidung von Verschleuderung, Orientierung der Bietenden; §§ 74a, 85a ZVG) rechtfertigt keinen generellen Abschlag vom rechnerischen Anteil am Gesamtwert. • Praktische Erwägungen: Dem Ersteher steht der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft (§ 749 BGB) sowie gegebenenfalls die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG) zur Verfügung, sodass er den anteiligen Wert realisieren kann; dies trägt gegen die Annahme einer zwingenden Wertminderung des Bruchteils. • Folgerung: In der Regel ist der Verkehrswert eines ideellen Miteigentumsanteils bei Versteigerung dessen rechnerischer Anteil am Verkehrswert des gesamten Grundstücks; abweichende Abschläge sind nur bei konkreten, im Einzelfall belegten Gründen möglich. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 wurde zurückgewiesen; die Wertfestsetzung des Beschwerdegerichts bleibt bestehen. Der Verkehrswert des hälftigen Miteigentumsanteils beträgt somit 107.500 €, entsprechend der Hälfte des vom Sachverständigen ermittelten Gesamtwerts. Die Entscheidung begründet, dass ein genereller Abschlag wegen angeblich schlechter Marktgängigkeit nicht vorzunehmen ist, weil rechtliche Möglichkeiten wie Aufhebung der Gemeinschaft oder Teilungsversteigerung dem Ersteher die Realisierung des anteiligen Werts eröffnen. Weitere Miteigentümer sind bei einem mit Grundpfandrechten belasteten Grundstück als Verfahrensbeteiligte zu berücksichtigen, sodass die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2 gegeben war. Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wurde auf 5.375 € festgesetzt.