VII ZR 269/88

Zurück BGH 14. Februar 1990 VII ZR 269/88 WEG § 21; BGB § 634 Durchsetzung der Gewährleistungsrechte gegen den Bauträger durch die Eigentümergemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau rung geltend macht - ein rechtswirksamer Kaufvertrag auch deshalb nicht vorliegt (vgl. dazu BGHZ 14, 11 ; 32, 383, .388 und 67, 395, 397), weil es sich hier um eine Veräußerung von Miteigentumsanteilen an landwirtschaftlichen Grundstücken handle ( § 1 GrdstVG ), die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrdstVG einer Genehmigung bedurft hätte, welche nach Behauptung des Beklagten bisher nicht erteilt wurde. 6. WEG § 21;. BGB § 634 (Durchsetzung der Gewährleistungsrechte gegen den Bauträger durch die Eigentümergemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer) Zur Frage, wann der einzelne Wohnungseigentümer selbständig Minderung vom Veräußerer verlangen kann. BGH, Urteil vom 15.2.1990 - VII ZR 269/88 - mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem.Tatbestand: Die Beklagte errichtete 1979/1981 in M. eine Wohnanlage. Der Kläger und seine Ehefrau erwarben eine der zu errichtenden Wohnungen zum Preis von 190.500 DM. Der Kläger macht aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau eine Minderung des Erwerbspreises um 50.000 DM geltend. Diese stützt er auf Geruchsbelästigungen aus Kaminen sowie hilfsweise auf Feuchtigkeit in seiner Wohnung. Die Baumängel können nach seiner Behauptung nicht behoben werden. Die Beklagte hält den Kläger nicht für klagebefugt. Sie bestreitet die Mängel und hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Landgericht hat der Klage - wegen eines mangelhaften Deckenanstriches - in Höhe von lediglich 150 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die Berufung des Klägers war erfolglos. Aus den Gründen: I.1. Das Berufungsgericht beurteilt die Ansprüche des Klägers nach Werkvertragsrecht. Das steht in Übereinstimmung mit der gefestigten Rechtsprechung des Senats (BGHZ 74, 258, 267 [= MittBayNot 1979, 153 ]; NJW 1985, 1551 [= MittVII ZR 318/84 = LM BGB § 633 Nr. 59 = NJW-RR 1986, 1026 = WM 1986, 799 = ZfBR 1986, 120 = BauR 1986, 345 [= MittBayNot 1986, 120 = DNotZ 1986, 610 ]; NJW 1988, 1972 [= MittBayNot 1988, 173 = DNotZ 1989, 299 ]). Es geht ferner davon aus, die sich durch Geruch und Feuchtigkeit in der Wohnung des Klägers auswirkenden Beeinträchtigungen hätten ihre Ursache in Mängeln des Gemeinschaftseigentums. Das läßt Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision ebenfalls nicht angegriffen. 3. Das Berufungsgericht meint, bei dieser Sachlage könne der Kläger Minderungsansprüche ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht selbständig einklagen. Die Durchsetzung des Minderungsanspruchs greife. derart in die den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG gemeinsam obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein, daß ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur eine gemeinschaftliche Verfolgung des Anspruchs zulässig sei. II.Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg 1. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der einzelne Wohnungseigentümer die auf Erfüllung des Erwerbsvertrages zielenden Ansprüche ohne zuvor ergangenen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer einklagen. Er kann daher selbständig Nachbesserung der Mängel am Gemeinschaftseigentum oder Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschusses bzw. Erstattung der Mängelbeseitigungskosten verlangen (Senatsurteil, NJW 1988, 1718 m. w. N.). Dagegen können die Wohnungseigentümer, wenn sie den Nachbesserungsanspruch ( § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB ) und das Recht, die Mängel selbst zu beseitigen ( § 633 Abs. 3 BGB ), verloren haben, nur noch gemeinschaftlich bestimmen, ob wegen der Mängel Minderung oder „kleiner" Schadensersatz verlangt werden soll (Senatsurteil, NJW 1983, 453 m. w. N.). Diese Rechtsprechung hat der Senat anhand eines Falles entwickelt, in dem sich die Mängel am Gemeinschaftseigentum nur an diesem auswirkten ( BGHZ 74, 258 ff.). Strahlen Mängel am Gemeinschaftseigentum auf das Sondereigentum aus, steht der Anspruch auf Minderung jedenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft zu (BGHZ 81, 35, 37; NJW 1983, 453 [= MittBayNot 1983, 116 = DNotZ 1984, 99]; Urteil vom 20.3.1986 - VII ZR 81/85 = LM WohnungseigtG § 21 Nr. 11 = NJW-RR 1986, 755 = WM 1986, 837 = ZfBR 1986, 171 = BauR 1986, 447 = JZ 1986, 768 = DB 1986, 1330 = BB 1986, 1948 = MDR 1986, 841 = Schäfer/Finnern/Hochstein, Rechtsprechung zum privaten Baurecht, § 21 WEG Nr. 9 [= MittBayNot 1986, 173 ]). In den entschiedenen Fällen waren die als Kläger auftretenden Verwalter oder einzelnen Wohnungseigentümer jeweils durch die Gemeinschaft ermächtigt worden, so daß nicht darüber zu entscheiden war, ob der einzelne Wohnungseigentümer die Minderung auch selbständig geltend machen kann. 2. Im Schrifttum gehen die Meinungen insoweit auseinander. Einige Autoren stellen die Rechtsprechung des Senats zur eingeschränkten Befugnis des Wohnungseigentümers, die Gewährleistungsrechte selbständig geltend zu machen, ganz in Frage (Finger, BIGBW 1983, 4, 6; Kellmann, DB 1979, 2261; ders., NJW 1980, 401 ; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Anh. § 8, Rdnr. 59; ders., NJW 1980, 400 ). Teilweise wird darauf hingewiesen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum im ausschließlichen Bereich einer Eigentumswohnung bisweilen wenig Interesse an deren Behebung habe und daher ein für die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche etwa erforderlicher Beschluß zugunsten eines einzelnen Erwerbers nicht in jedem Fall sichergestellt sei (Brych, NJW 1976, 1072 , 1073). In diesem Fall müsse der Wohnungseigentümer selbst Minderung oder Schadensersatz verlangen können (so auch Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdnr. 75; Weitnauer, ZfBR 1979, 84 , 85; wohl auch Ried/er, DB 1976, 853, 857). Überwiegend wird dagegen ein einheitliches Vorgehen der Wohnungseigentümer auch in dem Fall für notwendig gehalten, daß Mängel am Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beeinträchtigen. Der Sondereigentümer könne eine interessengerechte Entscheidung gemäß § 43 WEG erzwingen (Deckert, Baumängel am Gemeinschaftseigentum der Eigentumswohnung, 2. Aufl., 5. 187; Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträgerrecht, 4. Aufl., Rdnr. 239; Werner/Pastor, Der Bauprozeß, 5. Aufl., Rdnr. 386;Groß, BauR 1975, 21). 3. Der Senat hat die selbständige Durchsetzung der Gewährleistungsrechte durch den Wohnungseigentümer dann nicht zugelassen, wenn dem die Gemeinschaftsbezogenheit des Rechts entgegenstand. Maßgeblich war dabei, daß die WohMittBayNot 1990 Heft 3 167 nungseigentümer nur gemeinschaftlich darüber befinden können, wie das Wahlrecht zwischen Minderung und Schadensersatz auszuüben ist und wie die vom Gewährleistungsschuldner erlangten Mittel verwendet werden sollen (Senatsurteil BGHZ 74, 258 , 265). Diese Rechtsprechung dient auch dem Schutz des Schuldners (Senatsurteile BGHZ 81, 35 , 39 f.; NJW 1988, 1718 ). a) Ist der Mangel noch behebbar, so ist die Wahl zwischen Minderung und Schadensersatz im wesentlichen davon abhängig, ob und inwieweit der Mangel beseitigt werden soll. Die Entscheidung darüber fällt gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ( BGHZ 74, 258 , 266; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 6, 8.2.1; Locher/Koeble, a. a. 0., Rdnr. 239 m. w. N.; Scheuvens, MittRhNot, 1985, 85, 91). Das gilt unabhängig davon, ob und inwieweit der Mangel auf das Sondereigentum ausstrahlt. Vielfach wird die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ein eigenes Interesse daran haben, selbst zwischen den verschiedenen Ansprüchen entscheiden und eigenständig über die Verwendung der Mittel befinden zu können. So verhält es sich zum Beispiel, wenn der Mangel sich auch im Gemeinschaftseigentum und/oder bei mehreren Sondereigentümern auswirkt oder sich auszuwirken droht. Gerade letzteres kann oftmals (insbesondere bei Feuchtigkeitserscheinungen) nicht ausgeschlossen werden. b) Anders ist die Sachlage, wenn der Mangel — wie der Kläger vorträgt — nicht behoben werden kann, dies jedenfalls dann, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden nicht entstanden ist. Dann entfallen ein Anspruch auf Nachbesserung und die Möglichkeit, den kleinen Schadensersatz nach den Kosten der Nachbesserung zu berechnen. Die Wahl der Gemeinschaft, welche Ansprüche geltend gemacht werden, ist dann praktisch beschränkt auf den Minderwert ( § 634 BGB ) oder — bei Verschulden des Veräußerers auf die typischerweise nicht höhere Wertminderung ( § 635 BGB ). Dafür, daß der Gemeinschaft hier ein über den Minderwert hinausgehender Schaden entstanden ist, gibt es keine Anhaltspunkte. In diesem Fall liegt ein schützenswertes Interesse der Gemeinschaft, über die Verwendung des Minderungsbetrages zu entscheiden, nicht vor. Eine Verwendung der Mittel für die Beseitigung des Mangels scheidet aus. Allerdings hat der Senat in BGHZ 74, 258 ff. die Entscheidung über die Mittelverwendung zu den gemeinschaftlichen Aufgaben gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gerechnet, obwohl die Beseitigung des Mangels unmöglich war. Dabei hat der Senat jedoch hervorgehoben, daß die Wohnungseigentümer es für sinnvoll halten können, Maßnahmen zu treffen, welche die von den Mängeln ausgehenden Beeinträchtigungen mildern (a. a. O. S. 266). Derartige Maßnahmen werden gerade dann in Betracht kommen, wenn die Mängel selbst nicht beseitigt werden können. Das gilt jedoch nicht, wenn die Mängel sich nur am Sondereigentum auswirken. Wie der einzelne Wohnungseigentümer im und am Sondereigentum vorgeht, um Beeinträchtigungen zu mildern, ist im Regelfall ausschließlich seine Sache. Schutzwürdige Schuldnerinteressen werden dadurch nicht beeinträchtigt. Vor einer Inanspruchnahme durch mehrere Wohnungseigentümer ist der Schuldner ohnehin nicht geschützt; denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die betroffenen Eigentümer ermächtigen, selbständig gegen den Schuldner vorzugehen (Senatsurteil NJW 1983, 453 ). Es besteht nach allem kein Anlaß, dem an seinem Sondereigentum beeinträchtigten Kläger die selbständige Durchsetzung von Minderungsansprüchen wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum zu versagen, wenn diese nicht behoben werden können. Zu diesem letzten Punkt hat das Berufungsgericht Feststellungen nicht getroffen. 7. AGBGB Art. 18 bis 20; BGB § 242 (Art. 18 bis 20 AGBGB gehen den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage vor) 1. Die Grundsätze, die für den Wegfall der Geschäftsgrundlage gelten, sind bei einem Leibgedingsvertrag dann unanwendbar, wenn nach Vertragsschluß sich die persönlichen Beziehungen der Vertragsteile derart verschlechtern, daß das gemeinsame Wohnen auf dem übergebenen Grundstück mindestens für einen der Vertragsteile unzumutbar geworden ist. 2. Werden auf Grund eines Leibgedingsvertrags mehrere Sachleistungen geschuldet, so kann der Berechtigte, der auf dem Grundstück bleibt, für eine der geschuldeten Sachleistungen nicht eine Geldrente verlangen. BayObLG, Urteil vom 29.12.1989 — RReg. 1 Z 198/88 — mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Die Kläger sind Eheleute. Die Beklagte ist ihre Tochter, der Beklagte deren Ehemann; diese leben in Gütergemeinschaft. Die Kläger schlossen mit den Beklagten am 13.11.1978 einen notariellen Vertrag. Darin übergab der Kläger an die Beklagte sein landwirtschaftliches Anwesen. Als Gegenleistung vereinbarten die Vertragsparteien, daß die Beklagte den Klägern auf Lebenszeit den gesamten Lebensbedarf gewährt, insbesondere die Wohnung und Mitbenützung des Anwesens, neben anderen Leistungen auch die volle Verköstigung am Familientisch. In dem Vertrag wurde das Grundstück aufgelassen. Die Beklagte bestellte zugunsten der Kläger für das Wohnungs- und Mitbenützungsrecht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie für die übrigen Leistungen eine Reallast. Diese Rechte wurden zusammen als Leibgeding in das Grundbuch eingetragen. Der Beklagte schloß sich im notariellen Vertrag allen Eintragungsbewilligungen und -anträgen an. Ab 1983 verschlechterte sich das persönliche Verhältnis zwischen den Klägern einerseits und den Beklagten andererseits. Es kam zu Körperverletzungen und Beleidigungen. In einem Vorprozeß einigten sich die Parteien darauf, daß die Beklagten den Klägern das Essen zu bestimmten Uhrzeiten in die Austragswohnung,zu bringen haben. In der Folgezeit beanstandeten die Kläger die Beschaffenheit des Essens als minderwertig und dessen Menge als unzureichend. Außerdem behaupteten sie, der Beklagte habe den Kläger mißhandelt. Sie haben sich seit Mai 1985 selbst verköstigt. Die erforderlichen Aufwendungen veranschlagen sie auf täglich 20,— DM. Sie verlangen dafür Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Vor dem Landgericht haben sie beantragt, die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger ab 1.1.1985 monatlich 600,— DM zu bezahlen. Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Klagen abgewiesen. Die Kläger haben Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Beklagten samtverbindlich verurteilt, an die Kläger ab 20.5.1987 zur Abgeltung der täglichen Verköstigung monatlich 550,— DM zu bezahlen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, daß die Kläger Anspruch auf eine Geldrente anstatt der Verköstigung hätten, weil ihre persönlichen Beziehungen zu den Beklagten nachhaltig und heillos zerrüttet, die Parteien auch zutiefst verfeindet seien, daher die Geschäftsgrundlage weggefallen sei. Die Beklagten haben gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Revision eingelegt. Die Kläger haben beantragt, die Revision zurückzuweisen. MittBayNot 1990 Heft 3 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 14.02.1990 Aktenzeichen: VII ZR 269/88 Erschienen in: MittBayNot 1990, 167-168 Normen in Titel: WEG § 21; BGB § 634