2 L 296/08

Abschluss der Sanierung: Baugrundstücksbegriff und wirtschaftliche Einheit bei § 163 BauGB • Der Begriff des ‚Grundstücks‘ im Sinne des § 163 BauGB ist nicht durchgängig mit dem grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriff gleichzusetzen; dort, wo bei Anwendung des Buchgrundstücksbegriffs der Sinn der bau- oder bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde, kann auf eine bauplanungsrechtliche oder wirtschaftliche Einheit abzustellen. • Eine Abschlusserklärung nach § 163 Abs. 1 BauGB darf für einzelne Buchgrundstücke eines Eigentümers nicht erteilt werden, wenn diese Buchgrundstücke im Hinblick auf Ziele und Zwecke der Sanierung und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen als Einheit zu betrachten sind. • Maßgeblich für die Bestimmung des ‚Baugrundstücks‘ können der Bauantrag, die erteilte Baugenehmigung und die sanierungsrechtlichen Genehmigungen sein; bei zusammenhängenden Vorhaben ist auf die wirtschaftliche Einheit abzustellen. • Die Abschlusserklärung setzt nicht bloße Bebauung voraus; es muss ein Zustand vorliegen, der nach den konkretisierten Zielen und Zwecken der Sanierung die Sanierung als abgeschlossen erscheinen lässt. • Eine vorzeitige Abschlusserklärung nach § 163 Abs. 2 BauGB erfordert hinreichend konkrete sanierungsplanerische Festlegungen, aus denen sich ergibt, dass eine spätere Durchführung ohne Gefährdung der Sanierungsziele möglich ist. Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer innerstädtischer Flurstücke in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Sie beabsichtigte und beantragte 2001/2002 die Errichtung eines gemischt genutzten Komplexes mit Tiefgarage und erhielt Baugenehmigungen sowie sanierungsrechtliche Genehmigungen. Teile der ursprünglich für das Gesamtprojekt vorgesehenen Flächen (insbesondere die Zufahrt und Teile der Tiefgarage auf später anders bezeichneten Flurstücken) blieben jedoch unvollständig oder wurden an Dritte veräußert. Die Klägerin beantragte 2005 eine Abschlusserklärung nach § 163 BauGB nur für einzelne ihrer Buchgrundstücke; die Gemeinde lehnte ab mit der Begründung, diese Flurstücke gehörten zum einheitlichen Baugrundstück, dessen Sanierung noch nicht abgeschlossen sei. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte Berufung ein. • Rechtsfrage: Welcher Grundstücksbegriff gilt für § 163 BauGB? Das Gericht folgt nicht einem strikt grundbuchrechtlichen Ansatz; im Städtebaurecht kann aus Gründen der Zweckmäßigkeit und der Zielerreichung auf ein ‚Baugrundstück‘ bzw. eine wirtschaftliche Einheit abgestellt werden. • Auslegung § 163 BauGB: Eine Abschlusserklärung erfordert, dass das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut oder genutzt ist; bloße Bebauung reicht nicht aus, vielmehr ist entscheidend, ob der Zustand mit dem Sanierungskonzept vereinbar und die Sanierung damit als abgeschlossen anzusehen ist. • Feststellung der Einheit: Wenn mehrere Buchgrundstücke bei Antragstellung und Genehmigung als zusammenhängendes Bauvorhaben dargestellt sind und sich Nutzungsteile (z. B. Zufahrt, Tiefgarage) über die Parzellen erstrecken, bilden sie eine wirtschaftliche Einheit im sanierungsrechtlichen Sinne. • Bezug zu Bauantrag und Genehmigung: Maßgebliche Kriterien zur Bestimmung des bauplanungsrechtlichen Baugrundstücks sind der Bauantrag, die erteilte Baugenehmigung und sanierungsrechtliche Genehmigungen; diese Unterlagen können die wirtschaftliche Einheit belegen. • Ergebnis der Tatsachenwertung: Die beklagten Flurstücke (insbesondere die heute bezeichneten Flurstücke 67 und 72) gehören nach den Bauunterlagen und Genehmigungen zum genehmigten Gesamtvorhaben; ihre Bebauung ist noch nicht in dem Umfang erfolgt, dass die Sanierung für das gesamte Baugrundstück als abgeschlossen erklärt werden kann. • § 163 Abs. 2 BauGB (vorzeitige Erklärung): Diese Vorschrift setzt eine hinreichend konkrete sanierungsplanerische Festlegung voraus; eine derartige räumliche Konkretisierung lag hier nicht vor, sodass auch eine vorzeitige Erteilung nicht gerechtfertigt ist. • Verfassungsrechtliche Prüfung: Die Entscheidung verletzt nicht Art. 14 GG, weil die Landesbehörden im Rahmen der Sanierung und ihrer Konkretisierung zulässige Anforderungen an die Verhältnismäßigkeit und an die Sozialbindung des Eigentums stellen dürfen. • Praxisfolgen: Die Gemeinde darf in vergleichbaren Fällen auf den bauplanungsrechtlichen bzw. wirtschaftlichen Grundstücksbegriff abstellen, wenn ansonsten die Durchführung oder die Ziele der Sanierung gefährdet würden. Die Berufung der Klägerin ist unbegründet; sie hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten sanierungsrechtlichen Abgeschlossenheitserklärung für die einzelnen beantragten Buchgrundstücke. Maßgeblich ist auf das beim Bauantrag und in den sanierungs- und bauordnungsrechtlichen Genehmigungen zugrundegelegte ‚Baugrundstück‘ abzustellen; hierin sind auch die Flurstücke zu berücksichtigen, die Zufahrt und Teile der Tiefgarage enthalten und die mit dem Gesamtvorhaben eine wirtschaftliche Einheit bilden. Weil diese Einheit nach den genehmigten Unterlagen nicht in dem Umfang entsprechend den konkretisierten Zielen und Zwecken der Sanierung fertiggestellt ist, ist die Sanierung für das Baugrundstück noch nicht als abgeschlossen zu erklären; eine vorzeitige Abschlusserklärung nach § 163 Abs. 2 BauGB kommt ebenfalls nicht in Betracht. Damit bleibt die Ablehnung des Bescheids der Beklagten vom 06.04.2006 in Kraft.