AN 3 K 21.00503

Leitsatz: 1. Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob das Grundstück entsprechend der Ziele und Zwecke der Sanierung bebaut ist, ist das Sanierungskonzept der Gemeinde. Die Mindestanforderung an ein Sanierungskonzept ist das Erfordernis einer gerechten Abwägungsentscheidung nach § 136 Abs. 4 S. 3 BauGB. Formlose Gestaltungsrichtlinien ohne Abwägungsentscheidung reichen hierfür nicht. (Rn. 22) (redaktioneller Leitsatz) 2. Erforderlich ist eine grundstücksbezogene Konkretisierung des Sanierungskonzepts, um die Frage einer Abgeschlossenheit beantworten zu können. Weder der bloße Zeitablauf noch eine mangelnde Konkretisierung der Sanierungsziele geben jedoch einen Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung ode Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die nach zulässiger Klageänderung auf Verpflichtung zum Erlass einer Abgeschlossenheitserklärung gerichtete Klage gegen den streitgegenständlichen Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 28. September 2022 ist zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat weder einen Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung (dazu 1.) noch auf eine erneute Verbescheidung seines Antrags (dazu 2.), da der Ablehnungsbescheid der Beklagten rechtmäßig ist (§ 113 Abs. 5 VwGO). 1. Nach § 163 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde die Sanierung für ein bestimmtes Grundstück für abgeschlossen erklären, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut oder in sonstiger Weise genutzt wird (Nr. 1) oder das Gebäude entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung modernisiert oder instand gesetzt ist (Nr. 2). Der Grundstückeigentümer hat bei Antragstellung einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Abgeschlossenheitserklärung gemäß § 163 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Die Vorschrift stellt damit auf einen Zeitpunkt ab, der es – nach der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen – erlaubt, die Bebauung mit den Zielen der Sanierung als konform und damit als abgeschlossen zu beurteilen (E/Z/B/K BauGB § 163 Rn. 8; Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 163 Rn. 3). Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob das Grundstück entsprechend der Ziele und Zwecke der Sanierung bebaut ist, ist das Sanierungskonzept der Gemeinde i.S.v. § 140 Nr. 3 BauGB (BVerwG, U.v. 21.12.2011 – 4 C 13/10 – juris Rn. 17 = BVerwGE 141, 302). Das Sanierungskonzept bedarf dabei mittlerweile keiner bestimmten Rechtsform mehr. Insbesondere ist nicht mehr zwingend ein sog. Sanierungsbebauungsplan vorgeschrieben, wobei ein solcher – je nach Sanierungsbedarf – aber weiterhin erforderlich sein kann (VGH Mannheim, U.v. 7.12.2001 – 3 S 2657/00 – juris Rn. 21 m.w.N.). Insofern kann auch ein städtebaulicher Rahmenplan (§ 140 Nr. 4 BauGB) ein taugliches Sanierungskonzept enthalten (OVG Magdeburg, U.v. 16.10.2010 – 2 L 296/08 – juris Rn. 42 = BauR 2011, 482). Die Mindestanforderung an ein Sanierungskonzept ist jedoch das Erfordernis einer gerechten Abwägungsentscheidung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB (BVerwG, U.v. 21.12.2011 – 4 C 13/10 – juris Rn. 17 = BVerwGE 141, 302). Formlose Gestaltungsrichtlinien ohne Abwägungsentscheidung reichen hierfür nicht (VG Ansbach, U.v. 30.11.2017 – AN 3 K 16.00078 – juris Rn. 44 f.). Das Sanierungskonzept muss nicht bereits bei Aufstellung der Sanierungssatzung in allen Details ausgearbeitet sein. Die Konkretisierung der Sanierungsziele ist ein Prozess, der vor der Aufstellung der Sanierungssatzung beginnt und sich dann dynamisch während des Sanierungsverfahrens fortsetzt (OVG Magdeburg, U.v. 16.10.2010 – 2 L 296/08 – juris Rn. 41 m.w.N. = BauR 2011, 482). Mit zunehmendem Fortgang des Sanierungsverfahrens sind allerdings erhöhte Anforderungen an den Detailgrad der Konkretisierung zu stellen, der erkennen lassen muss, wie das Sanierungsgebiet im Einzelnen genutzt werden soll (BVerwG, U.v. 21.12.2011 – 4 C 13/10 – juris Rn. 17 m.w.N. = BVerwGE 141, 302). Erforderlich ist mithin eine grundstücksbezogene Konkretisierung des Sanierungskonzepts, um die Frage einer Abgeschlossenheit überhaupt beantworten zu können (OVG Magdeburg, U.v. 16.10.2010 – 2 L 296/08 – juris Rn. 46 m.w.N. = BauR 2011, 482; OVG Weimar, B.v. 6.1.2022 – 1 ZO 362/20 – juris Rn. 16 = ThürVBl 2023, 69). Weder der bloße Zeitablauf noch eine (entsprechend dem anvisierten Stand des Sanierungsverfahrens) mangelnde Konkretisierung der Sanierungsziele geben jedoch einen Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung (BVerwG, U.v. 21.12.2011 – 4 C 13/10 – juris Rn. 21 ff. = BVerwGE 141, 302). Der Grundstückseigentümer ist über die Berücksichtigung dieser Umstände im Rahmen der Erteilung einer Sanierungsgenehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB und die Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausreichend geschützt (vgl. BVerwG, U.v. 21.12.2011 – 4 C 13/10 – juris Rn. 24 f. = BVerwGE 141, 302). Nach diesen Grundsätzen hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung nach § 163 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Das Sanierungskonzept der Gemeinde ist im Augenblick noch nicht hinreichend grundstücksbezogen konkretisiert, um eine derartige Prüfung überhaupt durchführen zu können. Soweit ersichtlich beruft sich die Beklagte beim klägerischen Grundstück nunmehr auf städtebauliche Mängel im Hinblick auf das Sanierungsziel „Klimaschutz/Versiegelung“ (Ziffer 7 der Begründung zu Sanierungssatzung) und „gestalterische Mängel/Verlust ortstypischer Baukultur“ (Ziffer 9 der Begründung zur Sanierungssatzung). Gleichzeitig liegt dem Gericht aber kein ausreichend grundstücksbezogen konkretisiertes Sanierungskonzept vor, welches einen geeigneten Prüfmaßstab beinhaltet, um die Frage, ob das Grundstück entsprechend den Zielen der Sanierung nach § 163 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bebaut ist, zu beantworten. Zwar hat die Beklagte hier gleichzeitig mit der Sanierungssatzung den „Erläuterungsbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB vom 12.2.2020“ gebilligt, der auch einen Rahmenplan (Nr. 8) beinhaltet (vgl. S. 5 des Erläuterungsberichts), der viele Maßnahmen bereits zeichnerisch und grundstückbezogen darstellt. Gleichzeitig betont jedoch der Erläuterungsbericht selbst, dass dieser Rahmenplan „dynamisch“ und somit veränderbar angelegt ist (S. 5 Erläuterungsbericht) und damit noch nicht die finale Konkretisierung darstellen soll. Gegen diese Vorgehensweise besteht im Hinblick auf oben genannten Grundsätze, wonach bei Satzungserlass noch keine finale Konkretisierung vorliegen muss, keine Bedenken, solange die Konkretisierung und damit Finalisierung weiter vorangetrieben wird. Zum jetzigen Zeitpunkt – 3 Jahre nach Satzungserlass – ist eine solch grundstücksbezogene Konkretisierung aller Ziele der Sanierung weder zu erwarten noch rechtlich vorgeschrieben. Hinsichtlich der Versiegelungsproblematik des klägerischen Grundstücks führt das im Erläuterungsbericht dargelegte „Klimaschutzkonzept“ selbst aus, dass es gerade nicht auf einzelne Grundstücke eingeht und somit nur allgemeine Verbesserungsvorschläge für das Stadtklima enthält (vgl. S. 60 des Erläuterungsberichts). Auch das Grundflächenkonzept (vgl. S. 67 des Erläuterungsberichts) schlägt einen Entsiegelungsgrad nur vor. Somit kann auch der mit abgewogene Rahmenplan diesen Aspekt gar nicht grundstücksbezogen konkretisieren, weshalb die Prüfung der Abgeschlossenheit nicht möglich ist. Auch das mittlerweile zum 11. Mai 2023 in Kraft getretene sog. „Fassadenprogramm“ der Beklagten enthält keine solche grundstücksbezogene Konkretisierung. Zum einen wäre hier schon fraglich, ob diesem Förderprogramm überhaupt die zur Konkretisierung erforderliche Abwägungsentscheidung zugrunde liegt. Dies kann aber dahinstehen, denn letztlich legt auch das Fassadenprogramm nicht hinreichend konkret fest, wann das Grundstück des Klägers entsprechend dem Klimaschutzkonzept bebaut ist. Vielmehr werden dort nur allgemein gehaltene Fördermöglichkeiten für die Begrünung und Entsiegelung von Hofräumen oder die Anlage von Vorgärten festgelegt (vgl. § 4 Nr. 7 und 8 des sog. Fassadenprogramms). Einen prüfbaren Maßstab für die Abgeschlossenheit stellt das Programm hingegen nicht auf. Schon aus diesem Grunde kommt dem Kläger kein Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung aus § 163 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu. Auf die Frage, ob auch bezüglich der gestalterischen Mängel auf dem klägerischen Grundstück bereits ausreichend konkretisierte Ziele vorliegen, kommt es damit ebenso wie auf die Frage der (unbestritten nicht) vorliegenden rein baulichen Mängel auf dem klägerischen Grundstück nicht mehr an. Im Übrigen weist das Gericht darauf hin, dass selbst wenn man eine hinreichende Konkretisierung annehmen würde, das Grundstück des Klägers offensichtlich nicht entsprechend der Ziele der Sanierung bebaut wäre, denn im Vergleich zur Bestandsaufnahme der städtebaulichen Missstände auf dem klägerischen Grundstück gemäß dem Schreiben der „ARGE ...“ vom 28. September 2023 ist das klägerische Grundstück aktuell offensichtlich immer noch im gleichen (unveränderten) Zustand. Weiterhin weist das Gericht darauf hin, dass selbst dann, wenn das klägerische Grundstück keinerlei städtebauliche Missstände aufweisen würde und keinerlei städtebaulichen Maßnahmen auf dem klägerischen Grundstück geplant wären, eine Einbeziehung des Grundstücks in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung – auch im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB – nicht ausgeschlossen wäre (BVerwG, U.v. 6.7.1984 – 4 C 14/81 – juris Rn. 19 ff. = NVwZ 1985, 184; B.v. 19.5.2009 – 4 BN 1/09 – juris Rn. 6 m.w.N.). Damit korrespondiert, dass eine Abgeschlossenheitserklärung, welche nach § 163 Abs. 3 BauGB die wesentlichen Beschränkungen des Einbezugs in die Sanierungssatzung wieder entfallen ließe, nicht alleine mit diesem Argument gerechtfertigt werden kann (vgl. auch E/Z/B/K BauGB § 163 Rn. 13). Ein Anspruch des Klägers besteht mithin so oder so nicht. 2. Nach § 163 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde bereits vor dem in § 163 Abs. 1 BauGB bezeichneten Zeitpunkt eine Abgeschlossenheitserklärung abgeben, wenn die den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung des Grundstücks ohne Gefährdung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Ein Rechtsanspruch auf die Erklärung besteht nach § 163 Abs. 2 Satz 2 BauGB nicht. Ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf ermessenfehlerfreie Entscheidung ist jedoch möglich (BeckOK BauGB § 163 Rn. 12, wohl auch E/Z/B/K BauGB § 163 Rn. 20). Auch bezüglich eines solchen Anspruchs ist nach obergerichtlichen Rechtsprechung jedoch geklärt, dass Mindestvoraussetzung eine grundstückbezogene Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung in einem Sanierungskonzept ist (OVG Magdeburg, U.v. 16.10.2010 – 2 L 296/08 – juris Rn. 46 = BauR 2011, 482; OVG Weimar, B.v. 6.1.2022 – 1 ZO 362/20 – juris Rn. 16 = ThürVBl 2023, 69). Erforderlich ist mithin eine ausreichende Entscheidungsgrundlage, die eine sichere Einschätzung hinsichtlich der Folgen einer frühzeitigen Entlassung aus der Sanierung ermöglichen (E/Z/B/K BauGB § 163 Rn. 19). Nach diesen Grundsätzen liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Prognose der „gefahrlosen“ Entlassung aus der Sanierung hier nicht vor. Insofern kann schon auf obige Ausführungen verwiesen werden. Vorliegend hat die Gemeinde auch schriftsätzlich vortragen lassen, dass etwa hinsichtlich der angedachten Sanierungsmaßnahmen an der … noch keine hinreichend konkretisierte Planung vorliegt. Letztlich hat dies auch die Klägerseite in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, denn sie hat dort die mangelnde „konkrete Betrachtung“ des klägerischen Grundstücks aufgeführt sowie mangelnde Ziele für das klägerische Grundstück angemerkt. Die Klägerseite geht damit selbst von einer mangelnden grundstücksbezogenen Konkretisierung aus. Sie stellt sich hier lediglich auf den Standpunkt, dass eine solche nach 3 Jahren zu erwarten sei. Dem ist nach bereits oben dargestellter Rechtsauffassung des Gerichts nicht so. Zum jetzigen Zeitpunkt reicht es vielmehr aus, dass die Gemeinde selbst noch nicht final beurteilen kann, ob sie das klägerische Grundstück – etwa im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahmen an der … – benötigt oder nicht. Sicher auszuschließen ist dies offensichtlich nicht. Dass die Folgen der Entlassung des klägerischen Grundstücks aus der Sanierung mithin im obigen Sinne „sicher“ prognostiziert werden könnten, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Im Übrigen betont auch die höchstrichterliche Rechtsprechung, dass eine (hier nach Meinung der Kammer nicht vorliegende) mangelnde Konkretisierung keinen Anspruch auf die Abgeschlossenheitserklärung vermittelt (BVerwG, U.v. 21.12.2011 – 4 C 13/10 – juris Rn. 21 = BVerwGE 141, 302). Auch wenn es für die Frage der sicheren Prognoseentscheidung in erster Linie auf die Sanierungsziele der Gemeinde ankommt, kann auch der Kläger nach seinem eigenen Vorbringen nicht behaupten, dass eine solch sichere Prognose möglich wäre. Das Gericht gibt insofern zu bedenken, dass der Kläger in der mündlichen Verhandlung selbst ausgeführt hat, dass er plant, seine gewerbliche Tätigkeit in den nächsten 2 Jahren aufzugeben und dann möglicherweise seine bisherige gewerbliche Nutzung in Wohnnutzung umwandeln will. Insofern könnte für ihn dann durchaus die Frage der Begrünung seines „Vorgartens“ oder die Umgestaltung der Hausfassade eine Rolle spielen. Auch insofern kommt dem Kläger kein Anspruch auf Neuverbescheidung seines Antrags zu. 3. Soweit im Rahmen des Verwaltungsverfahrens zumindest noch ein Abwägungsmangel im Hinblick auf die gerechte Abwägung von privaten und öffentlichen Interessen bei Aufstellung der Sanierungssatzung geltend gemacht wurde (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB), kann das Gericht einen solchen nicht erkennen. Schon im Hinblick darauf, dass die Gemeinde die Anwendung des vereinfachten Verfahrens (§ 142 Abs. 4 BauGB) beschlossen sowie einzelne Genehmigungserfordernisse bereits allgemein erteilt hat (vgl. Hinweise zur Sanierungssatzung vom 12.2.2020), wird offensichtlich, dass sich die Beklagte der Belastungen, die mit der Einbeziehung in das Sanierungsgebiet für die Grundstückseigentümer grundsätzlich einhergehen, bewusst war. Der Kläger hat hier lediglich eine andere Auffassung, da nach seiner Aussage in der mündlichen Verhandlung für ihn die Nachteile der Satzung überwiegen. Damit ist kein Abwägungsmangel substantiiert worden. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.