2 L 112/10

Leitsatz: 1. Dem verfassungsrechtlich gebotenen Schutz des Eigentums wird dadurch Rechnung getragen, dass der Zeitraum, der der Gemeinde für die Realisierung der in der Sanierungssatzung formulierten Ziele und deren Konkretisierung zur Verfügung steht, nicht unbeschränkt ist. Die Gemeinde kann den Beginn des für die Konkretisierung der Sanierungsziele zulässigen Zeitraums nicht mit dem Argument hinausschieben, es lägen gegenüber dem Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung veränderte Umstände vor. (Rn.6) 2. Ab einem gewissen Zeitpunkt längere Zeit nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets müssen der planerische Verwendungszweck eines Grundstücks und die voraussichtlich in Betracht kommenden wesentlichen Maßnahmen auf dem Grundstück mit ausreichender Bestimmtheit feststellbar sein, so dass hieran Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB gemessen werden können.(Rn.11) 3. Das Sanierungskonzept ist grundsätzlich von der Gemeindevertretung zu beschließen oder zumindest zu billigen. Dies gilt gerade auch für die Konkretisierung von Zielen und Zwecken der Sanierung (vgl. Urt. d. Senats v. 16.06.2010 - 2 L 296/08 - BauR 2011, 482).(Rn.19) 4. Auch ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das - ebenso wie die Rahmenplanung - eine informelle städtebauliche Planung ist (z. B. im Zusammenhang mit gleichzeitigen Maßnahmen des Stadtumbaus oder der Sozialen Stadt) kann ein Konzept sein, mit welchem die Gemeinde die Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmen kann.(Rn.25) I. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung zum Abriss des Wohnblocks H-J-Straße 2-4 im Stadtgebiet der Beklagten. Die Gebäude liegen im Geltungsbereich der am 27.11.1991 und 27.04.1992 von der Beklagten beschlossenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Innenstadt“. Den von der Klägerin am 20.05.2008 gestellten Genehmigungsantrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 05.06.2008 ab, in welchem sie zur Begründung u. a. angab, der städtebauliche Rahmenplan sehe den Erhalt des Gebäudes vor. Der geplante Abbruch würde eine ca. 43 m große Baulücke entstehen lassen, die Wohn- und Lebensbedingungen in diesem Bereich verschlechtern und den städtebaulichen Missstand verschärfen. Er hätte insbesondere zur Folge, dass ein geschlossenes Straßengeviert mit seinen Innenflächen dem Verkehrslärm der Hauptverkehrsstraße geöffnet würde und stehe daher dem Sanierungsziel der Verbesserung des Wohnumfelds und der Gestaltung öffentlicher und halböffentlicher Räume entgegen. Der hiergegen von der Klägerin erhobene Widerspruch blieb ohne Erfolg. Auf die danach erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht Magdeburg die Beklagte verpflichtet, die sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen, und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Aus den festgesetzten Sanierungszielen der Sanierungssatzung und des städtebaulichen Rahmenplans ergäben sich keine Versagungsgründe im Sinne von § 145 Abs 2 BauGB. Für den Bereich des fraglichen Grundstücks fehle es an einer hinreichenden Konkretisierung eines auf die Erhaltung der Gebäude gerichteten Sanierungsziels. Die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zur Sanierungssatzung beschlossenen Leitbilder sprächen zwar teilweise dafür, dass die Beklagte beim Erlass der Sanierungssatzung von einer Erhaltung dieser Bebauung ausgegangen sei. Sie könne sich jedoch fast 18 Jahre nach der Bekanntmachung der Sanierungssatzung nicht mehr allein auf diese vorbereitenden Planungen stützen. Zudem habe sich die Wohnsituation seit 1991 erheblich verändert. Seinerzeit habe der erhebliche Bevölkerungsrückgang und der spätere Leerstand von Wohnraum auch im Gebiet der Klägerin nicht berücksichtigt werden können. Durch den am 16.03.1994 beschlossenen städtebaulichen Rahmenplan sei eine hinreichende Konkretisierung nicht erfolgt. Dem Plan lasse sich nicht entnehmen, dass die Bebauung an der H-J-Straße erhalten bleiben solle. Er enthalte für den fraglichen Bereich keine konkreten Festlegungen. Die Gebäude seien in der zeichnerischen Darstellung lediglich als „vorhandene Bebauung“ gekennzeichnet. Die in dem Rahmenplan formulierten Leitvorstellungen seien zu allgemein, um daraus für die Bebauung speziell an der H-J-Straße konkrete Zielvorstellungen entnehmen zu können. Auch die 1. Fortschreibung des Rahmenplans im Jahr 2008 enthalte hinsichtlich der fraglichen Gebäude keine rechtliche Verfestigung eines etwaigen Erhaltungsziels. Eine auf den Erhalt des Gebäudekomplexes gerichtete Zielsetzung der Beklagten lasse sich auch nicht aus den bisher erfolgten Sanierungsmaßnahmen entnehmen. Die Verbesserungen der Fahrbahnoberfläche und der Straßenbahngleise im fraglichen Bereich dienten zwar dem Lärmschutz, sie kämen jedoch den Anwohnern allgemein zugute und setzten den Erhalt des in Rede stehenden Gebäudekomplexes nicht voraus. Auch bei einer Öffnung der Straßenfront seien die erfolgten Sanierungsmaßnahmen geeignet, die Lärmsituation für den Blockinnenbereich zu verbessern. Zudem sei gerade das in den vorbereitenden Untersuchungen zur Sanierungssatzung entwickelte Konzept zur Wohnumfeldverbesserung durch individuelle Gestaltung von Vorplatzsituationen, Schaffung kommunikativer Einrichtungen und Mietergärten nicht entsprechend der ursprünglichen Vorstellungen umgesetzt worden. Im Bereich der geplanten Freiflächen befänden sich Kfz-Stellplätze, eine Ladezone für Gewerbe und ein Containerstellplatz. Für eine Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB, mit der die Beklagte das Ziel, die vorhandene Bebauung zu erhalten, sichern könnte, liege nicht einmal ein Entwurf vor. Die Gemeinde sei nicht von der Pflicht zur Aufstellung eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung entbunden, wenn das Ziel nur auf diese Weise dauerhaft gesichert werden könne. Stichhaltige Gründe, warum es auch fast 18 Jahre nach Bekanntmachung der Sanierungssatzung an einer entsprechenden Planung fehle, habe die Beklagte nicht vorgetragen. Für die Beurteilung, ob das Planungskonzept eine hinreichende Detailschärfe erlangt habe und absehbar sei, dass das Konzept auch realisiert werde, komme es auf das konkrete Sanierungsziel für den fraglichen Bereich an. Es reiche nicht aus, dass die Stadt die Sanierung in Bezug auf andere Ziele zügig und sachgerecht vorantreibe. II. A. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 1. Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht. Solche Zweifel liegen nur dann vor, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt worden sind. Dies ist hier nicht der Fall. 1.1. Die Beklagte wendet ein, die zunehmende Konkretisierung der Sanierungsziele könne nicht nur an der zeitlichen Schiene ab Erlass der Sanierungssatzung gemessen werden, da im Lauf des Sanierungsverfahrens zusätzliche Gefährdungen der Sanierungsziele hinzukommen könnten. Träten veränderte oder neu zu bewertende Umstände ein, müsse die für die Konkretisierung heranzuziehende Zeit danach bestimmt werden, ab wann das zusätzliche Problem virulent werde. So sei für sie im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung der starke Bevölkerungsrückgang nicht absehbar gewesen. Damit vermag die Beklagte nicht durchzudringen. Eine solche Betrachtungsweise widerspräche der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. Dem verfassungsrechtlich gebotenen Schutz des Eigentums wird gerade dadurch Rechnung getragen, dass der Zeitraum, der der Gemeinde für die Realisierung der in der Sanierungssatzung formulierten Ziele und deren Konkretisierung zur Verfügung steht, nicht unbeschränkt ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 – IV C 48.76 –, DÖV 1979, 217; Beschl. v. 12.04.2011 – 4 B 52/10 –, ZfBR 2011, 477, m. w. Nachw.). Die Gemeinde könnte den Beginn des für die Konkretisierung der Sanierungsziele zulässigen Zeitraums häufig nach Belieben mit dem Argument hinausschieben, es lägen gegenüber dem Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung veränderte Umstände vor. Die städtebaulichen Verhältnisse in einer Gemeinde sind in aller Regel nicht statisch, sondern von der Natur der Sache einem Entwicklungsprozess unterworfen. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwieweit hier der im Laufe des Sanierungsverfahrens festgestellte Bevölkerungsrückgang die Beklagte daran gehindert haben soll, das Ziel der Erhaltung von Wohnraum in der Innenstadt und insbesondere des hier streitigen Gebäudekomplexes zu konkretisieren. Die Beklagte benennt auch keinen Zeitpunkt oder -raum, ab dem (erst) erkennbar gewesen sein soll, dass der Bedarf an Wohnraum geringer ist als ursprünglich angenommen und ab dem diese „Zeitschiene“ zu laufen beginnen soll. 1.2. Soweit die Beklagte geltend macht, die Instrumente des Stadtumbaus Ost seien erst im Jahr 2004 in das BauGB eingefügt worden, ist nicht ersichtlich, inwieweit dies für die Konkretisierung der Sanierungsziele von Belang sein soll. Das Verfahren über den Stadtumbau ist ein eigenständiges städtebauliches Verfahren, das gemäß § 171a Abs.1 BauGB anstelle von oder ergänzend zu sonstigen Maßnahmen nach dem BauGB durchgeführt werden kann. 1.3. Die Beklagte trägt weiter vor, die Sanierung könne auch dadurch gefährdet werden, dass durch einen Abriss zusätzliche städtebauliche Missstände geschaffen würden. Hier hätte das Aufreißen der Randbebauung zur Folge, dass Straßenverkehrslärm in ein bislang davon gut abgeschirmtes Wohngebiet hineingetragen werde. Dies mag zutreffen. Auch wenn eine Gemeinde – nach gerechter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.05.2006 – 4 C 9.04 – BVerwGE 126, 104 [110], RdNr. 25) – berechtigt sein sollte, Lärmschutz für bestimmte Wohnbereiche durch den Erhalt anderer Wohngebäude als Sanierungsziel zu verfolgen, kann dem Abrissverlangen eines Grundstückseigentümers auch ein solches Sanierungsziel nur dann entgegen gehalten werden, wenn es hinreichend konkretisiert ist. 1.4. Die Beklagte beanstandet ferner, die Gefährdung der Sanierungsziele sei nicht auf das eigentliche Grundstück zu beziehen, sondern stets auf das gesamte Sanierungsgebiet. Das Verwaltungsgericht blende mit der Fokussierung auf die abzureißenden Gebäude alle Sanierungsziele aus, welche die städtebauliche Lage in der unmittelbaren Nachbarschaft des zum Abriss beantragten Gebäudes betreffen. Auch damit vermag sie die Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung nicht in Zweifel zu ziehen. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung nur dann mit der Begründung versagt werden kann, der Abriss des streitigen Gebäudekomplexes würde die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder würde den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen, wenn sich gerade auch für den fraglichen Bereich eine hinreichende Konkretisierung der Sanierungsziele in Richtung Erhalt der vorhandenen Bebauung feststellen lässt. Längere Zeit nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets kommt einmal der Zeitpunkt, in dem der Sanierungszweck im positiven Sinne planerische Gestalt (Konturen) angenommen haben muss, wenn er sich auch noch nicht unbedingt in einem mindestens „planreifen“ Sanierungsbebauungsplan niedergeschlagen haben muss. Von diesem Zeitpunkt an müssen der planerische Verwendungszweck des Grundstücks und die voraussichtlich in Betracht kommenden wesentlichen Maßnahmen auf dem Grundstück (z. B. Abbruch, und zwar ganz oder teilweise oder/und Modernisierung und Instandsetzung) mit ausreichender Bestimmtheit feststellbar sein, so dass hieran Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB gemessen werden können (vgl. zum Ganzen: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Bd. I, C § 145 RdNr. 33). Der Einwand der Beklagten, bei Beschränkung der Sicht auf das konkrete Grundstück stelle sich die vom Verwaltungsgericht nicht erörterte Frage nach der Teilunwirksamkeit der Sanierungssatzung, trägt schon deshalb nicht, weil eine fehlende Konkretisierung der Sanierungsziele grundsätzlich nicht die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung zur Folge hat, sondern nur dazu führen kann, dass die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB nicht mehr versagt werden darf (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978, a.a.O.). 1.5. Der Einwand der Beklagten, nach Erlass der Sanierungssatzung, bei dem sie vom Erhalt der Gebäude ausgegangen sei, habe sich – im Gegensatz zu den vom Verwaltungsgericht herangezogenen Fällen – kein Regelungsbedarf ergeben, weil nach ihren Vorstellungen insoweit alles „beim Alten“ habe bleiben sollen, verfängt ebenfalls nicht. Als Sanierungsziel kann die Erhaltung eines Gebäudes 18 Jahre nach Erlass einer Sanierungssatzung einem Abrissvorhaben nur dann ohne Konkretisierung als (unverändertes) Sanierungsziel entgegen gehalten werden, wenn bereits bei Erlass der Satzung hinreichend konkret festgelegt wurde, dass das Gebäude zu erhalten ist. Bloße Vorstellungen der Gemeinde genügen nicht. 1.6. Die Beklagte führt weiter aus, sie habe entgegen der Annahme der Vorinstanz ihre Vorstellungen im Jahre 2008 konkretisiert, indem sie Gebiete festgelegt habe, in denen Wohn- und Rückbaubedarf bestehe. Der hier maßgebliche Bereich sei dem gegenüber als Modernisierungsschwerpunkt (M 18) umschrieben, woraus folge, dass der Bestand bestehen bleiben und modernisiert werden solle. Die Beklagte bezieht sich insoweit auf die Abbildung 7.1 „Städtebauliche Leitziele für Wohnstandorte“ des Stadtentwicklungskonzepts vom Juli 2001, das der Stadtrat der Beklagten im Oktober 2001 als Grundlage für einen Rahmenplan beschlossen hatte. Der Begriff „Modernisierung“ bedeutet allerdings nicht, dass die gesamte vorhandenen Bebauung zwingend zu erhalten ist, sondern beinhaltet auch die Möglichkeit eines (teilweisen) Abbruchs von Gebäuden im Einzelfall. 1.7. Ohne Erfolg bemängelt die Beklagte weiter, das Verwaltungsgericht hätte sich bei „voller Ausschöpfung des ihm vorliegenden Tatsachenmaterials“ Gedanken darüber machen müssen, welche Folgen der Abriss eines Lärm abschirmenden Gebäudes habe. Auch wenn nicht zu beanstanden sein sollte, dass eine Gemeinde das Sanierungsziel verfolgt, durch den Erhalt von Wohngebäuden andere Wohngebäude vor (erhöhtem) Verkehrslärm zu bewahren, vermag dies – wie oben bereits dargelegt – nichts daran zu ändern, dass sie ein solches Ziel nach längerer Zeit dergestalt konkretisieren muss, dass der (besondere) Verwendungszweck, den sie dem Grundstück nach ihren städtebaulichen Vorstellungen beimessen will, mit ausreichender Bestimmtheit feststellbar ist. 1.8. Auch der Einwand, es gehe in Wirklichkeit nicht um Sanierungsziele für das konkrete Grundstück, sondern um das Sanierungsziel, die Attraktivität des gesamten Gevierts zu erhalten, führt nicht weiter. Auch ein solches Ziel bedarf nach Ablauf eines längeren Zeitraums der Konkretisierung, wenn es dadurch erreicht werden soll, dass ein Grundstück eine bestimmte städtebauliche Funktion erfüllen soll. 1.9. Zu Unrecht rügt die Beklagte, das Verwaltungsgericht habe nicht begründet, weshalb die Erhaltungssatzung zum jetzigen Zeitpunkt das einzige Mittel sein solle, einen die städtebauliche Situation massiv verschlechternden Abriss zu verhindern. Eine solche Aussage hat das Verwaltungsgericht nicht getroffen. Es hat eine Pflicht der Gemeinde zur Aufstellung eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung lediglich für den Fall angenommen, dass das Ziel nur auf diese Weise dauerhaft gesichert werden könne. Es hat damit nicht ausgeschlossen, dass eine Konkretisierung des Sanierungsziels „Erhaltung der vorhandenen Bebauung“ auch auf andere Weise als durch Erlass eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung erfolgen kann. Dies folgt nicht nur aus der Formulierung dieses Satzes selbst, sondern auch daraus, dass sich das Verwaltungsgericht in den vorangegangenen Passagen mit der Frage befasst hat, ob ggf. durch den städtebaulichen Rahmenplan, die 1. Fortschreibung dieses Plans oder die bislang durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine auf den Erhalt des Gebäudekomplexes gerichtete Konkretisierung des Sanierungsziels eingetreten sein könnte. 1.10. Die Beklagte trägt weiter vor, sie habe das Sanierungsziel sehr wohl konkretisiert, und zwar (sehr deutlich) im Rahmen der Aufstellung der Sanierungssatzung sowie bei der Fortschreibung der städtebaulichen Rahmenplanung. Die Beklagte legt an dieser Stelle allerdings nicht dar, auf welche Weise eine Konkretisierung erfolgt sein soll. Mit ihrem Einwand, angesichts der städtebaulichen Problematik (nicht vorherzusehende Entwicklung) könne von einer überlangen Dauer keine Rede sein, weil eine Pflicht zur Konkretisierung erst nach Erkennbarkeit der neuen Entwicklung entstehen könne, kann sie aus den bereits oben (1.1.) dargelegten Gründen nicht durchdringen. Der Umstand, dass die Beklagte nach ihrem Vortrag an anderer Stelle durch die Forcierung von Abrissmaßnahmen versucht hat, den Überhang an unbelegten Wohnungen zu reduzieren, bedeutet nicht, dass dadurch eine Konkretisierung dergestalt eingetreten wäre, dass ein Abriss an anderer Stelle nicht zulässig sein soll. Die Beklagte wirft dem Verwaltungsgericht zu Unrecht vor, es fordere nach einem gewissen Zeitablauf eine Konkretisierung in rechtsverbindlicher Form als Satzung, Verordnung oder Verwaltungsakt. Richtig ist allerdings, dass nach ersatzloser Aufhebung des § 10 StBauFG mit Gesetz vom 05.11.1984, der die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Neugestaltung eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes zwingend vorgeschrieben hatte, die Sanierungsziele nicht zwingend im Bebauungsplanverfahren konkretisiert werden müssen, sondern eine Konkretisierung auch auf andere Weise erfolgen kann (vgl. VGH BW, Urt. v. 07.12.2001 – 3 S 2657/00 –, Juris, m. w. Nachw.). Der Wegfall des Sanierungsbebauungsplans entbindet die Gemeinde aber nicht von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Sanierungskonzepts, wobei sich die Ordnungs- und Entwicklungsvorstellungen etwa aus einem städtebaulichen Rahmenplan (§ 140 Nr. 4 BauGB) ergeben können. Im Hinblick auf seine Bedeutung als Maßstab für die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen im Sinne von § 144 BauGB bei der Prüfung nach § 145 Abs. 2 BauGB und im Hinblick auf die Anwendung des § 163 BauGB ist aber das Sanierungskonzept grundsätzlich von der Gemeindevertretung zu beschließen oder zumindest zu billigen (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.01.1982 – 4 C 94.79 –, DVBl 1982, 537 [540]); Köhler, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl., § 140 RdNr. 9, m. w. Nachw.). Dies gilt gerade auch für die Konkretisierung von Zielen und Zwecken der Sanierung. Das Sanierungskonzept einer Gemeinde kann nur Bedeutung erlangen, wenn sich die Gemeindevertretung selbst als daran gebunden erachtet (Köhler, a. a. O., RdNr. 11). Dies folgt nicht zuletzt auch daraus, dass es sich bei dem Sanierungskonzept um eine Entscheidung handelt, die auf einer gerechten Abwägung beruhen muss (Urt. d. Senats v. 16.06.2010 – 2 L 296/08 – BauR 2011, 482). Einen Rechtssatz des Inhalts, dass eine Konkretisierung der Sanierungsziele nur in Gestalt einer Rechtsnorm (etwa einer Erhaltungssatzung) oder eines Verwaltungsakts erfolgen könne, hat das Verwaltungsgericht (siehe oben 1.9) entgegen der Annahme der Beklagten nicht aufgestellt. Vielmehr hat es den Erlass einer Erhaltungssatzung nur als eines von mehreren in Betracht kommenden Instrumenten angesehen, mit deren Hilfe Sanierungsziele konkretisiert werden können. 1.11. Damit ist auch unerheblich, dass das Verwaltungsgericht nicht begründet hat, worin ein Mehr an Rechtsstaatlichkeit der Planung liegen könnte, wenn statt des Versagungstatbestandes nach § 145 BauGB der Versagungsgrund des § 172 Abs. 3 BauGB angewendet würde. 1.12. Ob die Klägerin die nicht hinreichende Konkretisierung der Sanierungsziele gerügt hat und mit welchen Argumenten die Beklagte hierauf erwidert hat, ist für die Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung ohne Belang. Inwieweit der Vorsitzende die Beklagte durch von ihm in der mündlichen Verhandlung gegebene Hinweise „geradezu in die Irre geführt hat“, wie die Beklagte moniert, betrifft die Frage der Gewährung rechtlichen Gehörs (siehe hierzu unten 4.). 1.13. Unerheblich ist ferner, inwieweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren schriftsätzlich ein (konkretes) Sanierungsziel „Erhaltung der Bebauung“ dargelegt hat. Es kommt allein darauf an, ob die Beklagte eine Konkretisierung in durch den Gemeinderat gebilligter Form, etwa durch den städtebaulichen Rahmenplan, vorgenommen hat. Dies war nach der zutreffenden Begründung des Verwaltungsgerichts nicht der Fall. Die im Schriftsatz vom 17.09.2009 gegebenen Hinweise der Beklagten auf Darstellungen in Plänen aus den vorbereitenden Untersuchungen genügen – jedenfalls nach Ablauf von 18 Jahren nach Erlass der Sanierungssatzung – nicht, um eine Konkretisierung von Sanierungszielen belegen zu können. Zwar dürfte davon auszugehen sein, dass eine Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht; gegebenenfalls kann auch das in den vorbereitenden Untersuchungen enthaltene Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen worden sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 04.03.1999 – 4 C 8.98 –, NVwZ 1999, 1336). Dass sich der Stadtrat der Beklagten bei Erlass der Sanierungssatzung am 27.04.1992 Inhalte aus dem von der Niedersächsischen Landesentwicklungsgesellschaft mbH (NILEG) erstellten Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen zu eigen gemacht haben könnte, erscheint allerdings schon deshalb fraglich, weil dieser Bericht erst im Mai 1992 fertig gestellt wurde. Auch der Beschluss über den städtebaulichen Rahmenplan vom 16.03.1994 sowie der wiederum von der NILEG erstellte Rahmenplan vom Dezember 1993 selbst, in welchem das streitige Gebäude nur als „vorhandene Bebauung“ gekennzeichnet ist, nehmen keinen Bezug auf hier relevante Inhalte des Berichts. Andere Beschlüsse, mit denen der Stadtrat Inhalte des Berichts gebilligt bzw. übernommen haben könnte, sind nicht ersichtlich. Im Übrigen findet sich in dem Bericht in der insoweit bedeutsamen Rubrik „Ziele und Konzepte der Stadtsanierung“ lediglich der Plan 44, in welchem der fragliche Bereich mit der Schraffur versehen ist, die nach der Legende für ein „mangelhaftes Wohnumfeld“ verwendet wird. Zwar ist in der Rubrik 9.1 „Maßnahmen an Bebauung“ im dazugehörigen Plan 37 das streitige Gebäude mit der für den „Erhalt sonstiger Gebäude“ vorgesehenen Schraffur gekennzeichnet. Im Textteil heißt es allerdings, dass alle in Plan 14 als städtebaulich bedeutsam eingestuften baulichen Anlagen (Gebäude und stadtbildtypische Mauern) erhalten und saniert werden sollen. Zu diesen Gebäuden gehört das streitige Wohngebäude der Klägerin nach Plan 14 nicht. 1.14. Der Beklagten ist zwar darin zu folgen, dass auch nur „informell“ konkretisierte Planungsziele genügen können, um die sanierungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens beurteilen zu können. Aber auch an dieser Stelle unterstellt sie dem Verwaltungsgericht zu Unrecht die Rechtsauffassung, die Ablehnung der Genehmigung setzte hier (zwingend) voraus, dass das Sanierungsziel durch einen Bebauungsplan oder eine Erhaltungssatzung dauerhaft gesichert sei (siehe hierzu oben 1.10.). 1.15. Eine „Erwartungshaltung“ des Verwaltungsgerichts, die konkret genannten Erhaltungsziele sollten auch durch eine Erhaltungssatzung gesichert sein, lässt sich – wie bereits dargelegt – dem angefochtenen Urteil nicht entnehmen. Selbst wenn das Verwaltungsgericht unzutreffend davon ausgegangen sein sollte, dass eine Konkretisierung der Sanierungsziele nunmehr nur noch durch einen Bebauungsplan oder eine Erhaltungssatzung erfolgen könne, würde dies an der Ergebnisrichtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung nichts ändern. Auch wenn der Gemeinde andere Mittel zur Konkretisierung ihrer Sanierungsziele zur Verfügung stehen, muss eben eine solche Konkretisierung auf andere Weise erfolgen. 1.16. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils ergeben sich auch nicht daraus, dass das Verwaltungsgericht nicht auf das Stadtentwicklungskonzept 2001 eingegangen ist. Zwar kann auch ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das – ebenso wie die Rahmenplanung – eine informelle städtebauliche Planung ist (z. B. im Zusammenhang mit gleichzeitigen Maßnahmen des Stadtumbaus oder der Sozialen Stadt) ein Konzept sein, mit welchem die Gemeinde die Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmen kann (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 140 RdNr. 46). Auch hat der Stadtrat der Beklagten am 24.10.2001 das Stadtentwicklungskonzept vom Juli 2001 als Grundlage für die Rahmenplanung beschlossen. Aus diesem Konzept ergibt sich aber nicht mit der gebotenen Klarheit, dass der Erhalt der in Rede stehenden Bebauung als ein (verbindliches) Ziel der Sanierung für das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ verfolgt wird. Zwar soll sich nach diesem Konzept (vgl. Abschnitt 8) der Stadtumbau, insbesondere der Rückbau des Wohnungsbestandes schwerpunktmäßig auf andere Gebiete der Stadt konzentrieren, insbesondere weil im innerstädtischen Bereich ein hoher Wunsch, dort wohnen zu bleiben, festgestellt wurde. Dies schließt aber nicht aus, dass auch an anderer Stelle im Stadtgebiet Gebäude abgerissen werden können. So lässt sich der von der Beklagten in Bezug genommenen Prioritätenliste entnehmen, dass parallel zu den Maßnahmen in den beiden Stadtumbaubereichen Nordring und R-W-Straße auch an Einzelstandorten, über die Dekade verteilt, Rückbaumaßnahmen durchgeführt werden sollten. Die in Abschnitt 8.3 vorgenommene Darstellung von Einzelstandorten des Stadtumbaus sollte als ein erster Arbeitsschritt verstanden werden. Im weiteren Arbeitsprozess würden Objekte aus der Liste wieder herausfallen und andere dazukommen. Für den Stadtkern ist in Abschnitt 7.3 des Konzepts (Leitziele und Strategien für die Wohnstandorte, S. 157) als Leitziel lediglich formuliert, dass der Stadtkern „in seiner spannungsreichen Beziehung zwischen Tradition und Moderne, Symbolik und Funktionalität weiterentwickelt werden sollte“. In dem Textabschnitt zuvor heißt es zwar in einer Fassung des Konzepts, dass im östlichen Teil des Stadtzentrums (wo sich das streitige Gebäude befindet) die „Entwicklung im Bestand“ fortgesetzt werden sollte; abgesehen von vereinzelten Lückenschließungen bestehe aus städtebaulicher Sicht kein Handlungsbedarf. Unabhängig davon, dass dieser Textabschnitt nicht als Leitziel formuliert ist, dürfte er auch deshalb nicht für eine Konkretisierung der Sanierungsziele in Richtung Erhaltung der streitigen Bebauung taugen, weil er in einer anderen Fassung des Stadtentwicklungskonzepts, die als „Ergänzung/Konkretisierung für die Arbeit im Lenkungsausschuss (Rückbaukoordinierung)“ (Beiakte H) übersandt wurde, fehlt. Die weiteren von der Beklagten zitierten Auszüge aus dem Konzept geben für eine das Grundstück der Klägerin betreffende Konkretisierung eines Sanierungsziels „Erhaltung der Bebauung“ ebenfalls nichts her. Dies gilt insbesondere für diejenigen Auszüge, in denen lediglich der damalige Zustand und die Prinzipien des Stadtumbaus beschrieben werden. Das in Abschnitt 9.2 formulierte städtebauliche Entwicklungsziel, das Zentrum durch komplexe Modernisierung, weitere funktionale Verdichtung und Aufwertung der öffentlichen Räume weiter zu stärken, ist zu allgemein gehalten, um daraus nach der mittlerweile verstrichenen Zeit noch eine Erhaltungspflicht für einzelne Gebäude ableiten zu können. 1.17. Die von der Beklagten mittlerweile erlassene Erhaltungssatzung vom 16.12.2010 kann im vorliegenden Verfahren keine Berücksichtigung finden, weil sie erst am 21.12.2010 und damit nach Ablauf der Begründungsfrist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO am 30.08.2010 in Kraft getreten ist. 2. Die Rechtssache hat auch nicht die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Dieser Zulassungsgrund verlangt, dass eine konkrete, aber generalisierbare, aus Anlass dieses Verfahrens zu beantwortende, in ihrer Bedeutung über den Einzelfall hinausreichende Rechts- oder ggf. Tatsachenfrage aufgeworfen wird, die um der Einheitlichkeit der Rechtsprechung willen der Klärung bedarf und noch nicht (hinreichend) geklärt worden ist (vgl. Beschl. d. Senats v. 23.04.2010 – 2 L 148/09 –, Juris). Die Darlegung der rechtsgrundsätzlichen Bedeutung erfordert, dass der Rechtsmittelführer konkret auf die Rechtsfrage, ihre Klärungsbedürftigkeit und Klärungsfähigkeit sowie ihre über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung eingeht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.06.2006 – 5 B 99.05 –, Juris, m. w. Nachw.). Die Beklagte hält für klärungsbedürftig, ob Sanierungsziele nach Ablauf einer gewissen Zeit nur noch beachtlich sind, wenn sie eine rechtliche Form als Satzung, Verordnung oder Verwaltungsakt gefunden haben. Diese Frage ist aber in einem Berufungsverfahren nicht klärungsfähig, weil es auf ihre Beantwortung nicht entscheidungserheblich ankommt. Auch wenn man mit der herrschenden Auffassung (vgl. VGH BW, Urt. v. 07.12.2001, a.a.O.) davon ausgeht, dass auch informelle Planungen für eine Konkretisierung von Sanierungszielen ausreichen können, ist nach den oben unter 1. gemachten Ausführungen nicht ersichtlich, dass hier die Beklagte durch eine solche informelle Planung eine Konkretisierung vorgenommen hat, mit der sie auch heute noch einen Abriss des streitigen Gebäudes verhindern kann. Wie bereits dargelegt, ist das Verwaltungsgericht nicht davon ausgegangen, dass eine Gemeinde nur durch Erlass einer Rechtsnorm (insbesondere einer Erhaltungssatzung) oder eines Verwaltungsakts die von ihr verfolgten Sanierungsziele konkretisieren könne, sondern hat geprüft, ob die Beklagte durch den städtebaulichen Rahmenplan (als informelle Planung), dessen Fortschreibung oder durch bisher erfolgte Sanierungsmaßnahmen eine Konkretisierung vorgenommen hat. Ob mit einer informellen Planung eine hinreichende Konkretisierung eingetreten ist, ist eine Frage des Einzelfalls und entzieht sich einer grundsätzlichen Klärung. 3. Die Rechtssache weist ferner keine besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Besondere Schwierigkeiten liegen nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Beschl. v. 27.12.2006 – 2 L 66/05 –, Juris) vor bei erheblich über dem Durchschnitt liegender Komplexität der Rechtssache, im Tatsächlichen besonders bei wirtschaftlichen, technischen und wissenschaftlichen Zusammenhängen, wenn der Sachverhalt schwierig zu überschauen oder zu ermitteln ist, im Rechtlichen bei neuartigen oder ausgefallenen Rechtsfragen. Auch im Rahmen dieses Zulassungsgrunds macht die Beklagte geltend, in Bezug auf Erhaltungsziele gebe es noch keine präjudiziellen Entscheidungen zu der Frage, ob diese (Erhaltungsziele) – jedenfalls nach Zeitablauf – zwingend nur noch in Form einer Erhaltungssatzung akzeptabel seien. Ferner sei die rechtlich schwierig zu beantwortende Frage zur Debatte zu stellen, ab welchem Zeitpunkt vor Beendigung der Sanierungsmaßnahme eine Stadt bereits gezwungen sei, eine Erhaltungssatzung zur Konkretisierung der Sanierungsziele aufzustellen. Auf die Beantwortung dieser Fragen kommt es aber – wie oben bereits ausgeführt – nicht entscheidungserheblich an. 4. Schließlich liegt der von der Beklagten geltend gemachte Verfahrensmangel (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) nicht vor. Das Verwaltungsgericht hat nicht gegen den Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG, § 108 Abs. 2 VwGO) verstoßen. Ohne Erfolg rügt die Beklagte, der Kammervorsitzende habe in der mündlichen Verhandlung den tragenden Rechtssatz des angefochtenen Urteils, die Gemeinde sei nicht von der Pflicht zur Aufstellung eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung entbunden, wenn das Ziel nur auf diese Weise dauerhaft gesichert werden könne, nicht „auf den Punkt gebracht“ zur Debatte gestellt, sondern habe nur sehr allgemein über die Förderpflicht der Gemeinden auch im Falle der Sanierung „philosophiert“. Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistet den Verfahrensbeteiligten das Recht, sich zu dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt und zur Rechtslage zu äußern, und verpflichtet das Gericht, den Vortrag der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Dabei kann es zwar in besonderen Fällen auch geboten sein, die Verfahrensbeteiligten auf eine Rechtsauffassung hinzuweisen, die das Gericht der Entscheidung zugrunde legen will. Es kann im Ergebnis der Verhinderung eines Vortrags zur Rechtslage gleichkommen, wenn das Gericht ohne vorherigen Hinweis auf einen rechtlichen Gesichtspunkt abstellt, mit dem auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter selbst unter Berücksichtigung der Vielfalt vertretbarer Rechtsauffassungen nicht zu rechnen brauchte. Allerdings ist zu beachten, dass das Gericht grundsätzlich weder zu einem Rechtsgespräch noch zu einem Hinweis auf seine Rechtsauffassung verpflichtet ist. Auch wenn die Rechtslage umstritten oder problematisch ist, müssen daher die Verfahrensbeteiligten grundsätzlich alle vertretbaren rechtlichen Gesichtspunkte von sich aus in Betracht ziehen und ihren Vortrag darauf einstellen (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Beschl. v. 10.09.2010 – 2 B 97.09 –, Buchholz 235.1 § 13 BDG Nr. 14, m. w. Nachw.). Hiernach ist der Kammervorsitzende nicht verpflichtet gewesen, in der mündlichen Verhandlung darauf hinzuweisen, dass in Einzelfällen eine Pflicht der Gemeinden bestehen kann, Sanierungsziele durch Erlass eines Bebauungsplan oder einer Erhaltungssatzung zu konkretisieren. Der vom Verwaltungsgericht aufgestellte und von der Beklagten monierte Rechtssatz baut auf bereits vorhandene Rechtsprechung u. a. des Thüringer Oberwaltungsgerichts (Urt. v. 28.08.2002 – 1 KO 583/00 –, Juris, m. w. Nachw.) zur Konkretisierungspflicht durch Bebauungspläne in besonderen Fällen auf und wurde vom Verwaltungsgericht lediglich dergestalt erweitert, dass in diesen Fällen eine Konkretisierung auch durch Erlass einer Erhaltungssatzung erfolgen könne. Eine Konkretisierung von Sanierungszielen im Rahmen einer Erhaltungssatzung wird (auch) in der Literatur für möglich gehalten (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 140 RdNr. 46). Selbst wenn in der fehlenden Erörterung der Frage der Konkretisierung durch Erhaltungssatzung ein Verfahrensmangel liegen würde, könnte dieser gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO nicht zur Zulassung der Berufung führen, da die Entscheidung hierauf nicht beruhen kann. Es müsste mindestens die Möglichkeit bestehen, dass das Verwaltungsgericht ohne den (behaupteten) Rechtsverstoß zu einem der Beklagten als Rechtsmittelführerin sachlich günstigeren Ergebnis hätte gelangen können (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 17. Aufl., § 132 RdNr. 23, m. w. Nachw.). Maßgeblich für die Beurteilung des „Beruhenkönnens“ (Kausalität) ist der materiell-rechtliche Standpunkt des Verwaltungsgerichts (vgl. Kopp/Schenke, a. a. O., § 124 RdNr. 13; § 132 RdNr. 23, m. w. Nachw.). An der erforderlichen Kausalität fehlt es hier, weil das Verwaltungsgericht – wie oben bereits dargelegt – eine Konkretisierung der Sanierungsziele keineswegs nur durch den Erlass einer Erhaltungssatzung oder eines Bebauungsplans, sondern auch durch einen Rahmenplan oder durch bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen für möglich gehalten, die von der Beklagten insoweit bisher vorgenommenen Maßnahmen aber für nicht ausreichend befunden hat. B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. C. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG. Entsprechend der Empfehlung in Nr. 9.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung vom Juli 2004 (NVwZ 2004, 1327 [1328]) für Klagen auf Erteilung einer Abrissgenehmigung bemisst der Senat den Streitwert nach dem wirtschaftlichen Interesse der Klägerin an dem Abrissvorhaben. Das Verwaltungsgericht hat hierzu die der Klägerin bei einem Nichtabriss aufgrund des Leerstands jährlich entstehenden Kosten angesetzt und diese nach Anhörung der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung auf etwa 20.000,00 € geschätzt. Dem schließt sich der Senat an.