XII ZR 98/13

Schriftform, Vermieterwechsel und Teilurteil bei Mietverhältnis mit Optionsrechten • Ein Teilurteil über Räumung ist zulässig, wenn daraus keine widersprechenden Entscheidungen zum restlichen Streitgegenstand zu befürchten sind. • Zahlt der Mieter an die Erwerberin Mietzins, richtet sich ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete grundsätzlich gegen diese als Leistungsempfänger (§ 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB), unabhängig vom Eintritt in den Mietvertrag. • Die Schriftformvorschrift des § 550 S.1 BGB ist gewahrt, wenn eine schriftliche Urkunde vorliegt, die die wesentlichen Vertragsbedingungen in der äußeren Form enthält, auch wenn der Vertrag später nur konkludent oder mündlich vollzogen wurde. • Eine Optionsregelung, die dem Mieter mehrfaches Verlängerungsrecht einräumt, kann hinreichend bestimmt sein, weil ein Erwerber durch die Urkunde erkennen kann, dass Verlängerungen möglich sind und er sich ggf. anderweitig informieren kann. Der Beklagte mietete seit 2000 Bürofläche; der Mietvertragsentwurf mit Fünfjahresbefristung und wiederholbarer Optionsregel wurde vom Beklagten unterschrieben, vom Miteigentümer G. geändert und ohne Einigung über eine Mietanpassung nicht in der ursprünglich vorgesehenen Schriftform abgeschlossen. 2006 verkauften die bisherigen Eigentümer das Grundstück an die Klägerin; der notarielle Kaufvertrag erklärte, das Mietverhältnis werde vom Käufer übernommen. Die Klägerin wurde Eigentümerin und erhielt Mietzahlungen ab 2007. Sie erklärte 2011 die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe; der Beklagte sucht widerklagend Rückzahlung überzahlter Miete wegen Mängeln infolge von Baulärm. Instanzlich wies das Landgericht ab, das OLG gab der Räumungsklage statt; der Beklagte revidierte gegen die Entscheidung des OLG. • Zulässigkeit des Teilurteils: Ein Teilurteil über die Räumung war rechtlich nicht zu beanstanden, weil keine widersprechenden Entscheidungen zu der Widerklage zu erwarten sind; die Klägerin ist als Leistungsempfängerin der Mietzahlungen für den Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB passivlegitimiert, unabhängig von ihrem Eintritt in den Mietvertrag. • Vermieterwechsel: Durch das Schreiben der Klägerin und die anschließende Zahlung der Miete an sie hat der Beklagte konkludent der Klägerin die Rolle der Vermieterin zugerechnet; die Klägerin ist daher zumindest als Empfängerin der Leistung in Anspruch zu nehmen. • Formfrage (§§126,550 BGB): Zwar fehlten die materiellen Voraussetzungen des § 126 Abs.2 BGB für einen schriftlich zustande gekommenen Vertrag, weil G. das Angebot abgeändert zurücksandte und der Beklagte dies nicht in der schriftlichen Form annahm; für die Schriftform des § 550 Satz1 BGB genügt jedoch die bloße äußere Form. Die von beiden Parteien unterzeichnete Urkunde enthält die wesentlichen Vertragsbedingungen und informiert einen Erwerber hinreichend über Umfang und Inhalt des Mietverhältnisses, sodass § 550 S.1 BGB gewahrt ist. • Optionsklausel: Die Formforderung wird durch die Vereinbarung, dem Mieter "mehrmals" verlängerbare Optionsrechte einzuräumen, nicht verletzt. Für den Erwerber ist erkennbar, dass Verlängerungen möglich sind; zudem schützt § 544 S.1 BGB vor unendlichen Bindungen über 30 Jahre. • Treu und Glauben (§ 242 BGB): Der Einwand des Beklagten, die Klägerin dürfe sich wegen Formmangels nicht auf Kündigung berufen, scheitert; ein Ausnahmefall, der ein treuwidriges Verhalten begründen würde, ist nicht dargetan. • Endergebnis der Prüfung: Die vom Berufungsgericht angenommene Möglichkeit ordentlicher Kündigung wegen fehlender Schriftform nach § 580a Abs.2 BGB greift nicht; die Klägerin kann die Räumung verlangen. Der Bundesgerichtshof hat die Berufungsentscheidung aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt: Die Klage der Klägerin auf Räumung und Herausgabe wird abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin als Empfängerin der Mietzahlungen für einen Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete grundsätzlich passivlegitimiert ist und dass die Schriftform des § 550 S.1 BGB gewahrt ist, weil eine unterzeichnete Vertragsurkunde die wesentlichen Vertragsbedingungen in der äußeren Form enthält. Damit war die Annahme des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei formunwirksam und habe daher ordentlich kündbar vorgelegen, nicht tragfähig. Die Klägerin hat die Kosten beider Rechtsmittelverfahren zu tragen.