V ZR 146/98

Zurück OLG Frankfurt a. Main 02. Juli 2004 24 U 205/03 BGB §§ 133, 434, 435 Nichtbestehen des Grundstücks im Grundbuch als Rechtsmangel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Missverhältnis, das im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein solches Urteil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käufer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Der Umstand, dass die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, macht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobilienobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis von Kreditinstituten, Beleihungsobergrenzen einzuhalten. Es macht sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür sich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stützen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge das jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. Senatsurt. v. 4.2.2000, V ZR 146/98, WM 2000, 1107 , 1109). Für eine unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer unübersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorgetragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht auf die Erwerbsverhältnisse des Klägers und seiner berufstätigen Ehefrau zutreffend dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluss oder der Verletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrags. Zu den unter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 4. BGB §§ 133, 434, 435 (Nichtbestehen des Grundstücks im Grundbuch als Rechtsmangel) 1. Bei einer falsa demonstratio gilt auch im Bereich beurkundungsbedürftiger Rechtsgeschäfte nicht das objektiv Erklärte, sondern das wirklich Gewollte, soweit das wirklich Gewollte im beurkundeten Vertrag wenigstens andeutungsweise zum Ausdruck gekommen ist und der Kaufgegenstand nach dem Inhalt des beurkundeten Vertrages zuverlässig zu identifizieren ist. 2. Besteht das nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien verkaufte Grundstück grundbuchmäßig so nicht, so leidet der Kaufgegenstand unter einem Rechtsmangel. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 2.7.2004, 24 U 205/03 Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem sanierungsbedürftigen Doppelhaus bebauten Grundstückes. Er wurde mit den Klägern im Mai 1995 über den Verkauf der einen Doppelhaushälfte an sie einig; über den Verkauf der anderen Doppelhaushälfte wurde er im März 1996 mit anderen Kaufinteressenten einig. Die Verträge wurden am 18.5.1995 bzw. 28.3.1996 protokolliert. Wie die Käufer nicht wussten, verlief die Grundstücksgrenze allerdings nicht durch die Mittelwand des Doppelhauses, sondern rechtwinklig zu ihr entlang des gesamten Gebäudes. Die Kläger sanierten „ihre“ Doppelhaushälfte. Im Jahre 2000 verkauften sie sie weiter; nachdem die Käufer bemerkt hatten, dass das Grundstück in anderer Weise als von ihnen und den Klägern angenommen geteilt war, fochten sie den Kaufvertrag an und forderten von den Klägern Ausgleich sämtlicher Erwerbskosten. Der Kaufvertrag wurde rückabgewickelt, und die Kläger leisteten „ihren“ Käufern Schadensersatz. Wegen des in diesem Zusammenhang entstandenen Aufwands wollen sie nunmehr Rückgriff beim Beklagten nehmen. 40 MittBayNot 1/2005Bürgerliches Recht Aus den Gründen: 2. (…) Das angefochtene Urteil ist abzuändern. Die Kläger können vom Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, da der Kaufgegenstand zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges mit einem Rechtsmangel behaftet war ( §§ 434, 440 Abs. 1, 325 BGB a. F.). a) Der Beklagte war verpflichtet, den Klägern den verkauften Gegenstand frei von Rechten zu verschaffen, die von Dritten gegen sie geltend gemacht werden könnten ( § 434 BGB a. F.). Kaufgegenstand war die scheinbare Doppelhaushälfte mit den zugehörigen Grundstücksanteilen, wie er zum anderen Teil des Grundstückes durch die gedachte Linie durch die Mittelwand der Doppelhaushälfte begrenzt war. Denn hierüber, nicht etwa über den Erwerb des nach der wirklichen Grundbuchlage ganz anders zugeschnittenen Grundstückes, waren die Parteien einig. b) Der Grundstückskaufvertrag war nicht unter dem Gesichtspunkt formunwirksam, dass das von den Parteien übereinstimmend Gewollte nicht beurkundet worden wäre ( §§ 313, 125 BGB ); der Vertrag war also nicht deshalb formunwirksam, weil das im notariellen Vertrag grundbuchmäßig bezeichnete (Teil-)Grundstück ein anderes war als das Grundstück, das nach den übereinstimmenden Willen der Parteien übereignet werden sollte. Haben die Parteien den Vertragsgegenstand versehentlich falsch bezeichnet, sich unter diesem Gegenstand übereinstimmend etwas anderes vorgestellt, so gilt auch im Bereich beurkundungsbedürftiger Rechtsgeschäfte nicht das objektiv Erklärte, sondern das wirklich Gewollte, soweit das wirklich Gewollte im beurkundeten Vertrag wenigstens andeutungsweise zum Ausdruck gekommen ist und der Kaufgegenstand nach dem Inhalt des beurkundeten Vertrages zuverlässig zu identifizieren ist (zu diesem Aspekt vgl. BGHZ 74, 116 ; weitergehend OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2002, 37). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben: Unter § 6 Abs. 6 des notariellen Vertrages ist „die andere Doppelhaushälfte“ ausdrücklich erwähnt, damit klargestellt, dass die Kläger „die eine Doppelhaushälfte“ erwerben sollten. Damit war auch die Grundstücksgrenze zu bestimmen: Für das Gebäude selbst zwingend vorgegeben durch die Mittelwand konnte aus der Sicht der Verkehrs gar kein Zweifel daran bestehen, dass sich die durch die Mittelwand vorgegebene Grenzlinie nach beiden Seiten bis zu den äußeren Grundstücksgrenzen in gerader Linie fortsetzen würde. c) Das vermeintliche Doppelhaushälften-Grundstück war bis zu dem Zeitpunkt, als der notarielle Vertrag abschließend vollzogen wurde, zum Zeitpunkt der Eintragung des Übergangs des Eigentums (an einem anders geschnittenen Grundstück), mit Rechten belastet, die von Dritten gegen die Kläger würden geltend gemacht werden können. Denn in diesem Zeitpunkt war und über diesen Zeitpunkt hinaus blieb der Beklagte als Eigentümer eines Teils des vermeintlich übertragenen Grundstückes eingetragen; dies entsprach, da anders zugeschnittene Grundstücke flur- und grundbuchmäßig nicht existierten, der wirklichen Rechtslage. Der Beklagte war „Dritter“ im Sinne des § 434 a. F. BGB. Zielt die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen (§§ 434 a. F., 435 n. F.), nämlich darauf, die Käuferseite so zu stellen, dass sie nach Belieben über den Kaufgegenstand verfügen kann, ohne durch Rechte anderer beschränkt zu sein (Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl. 2001, § 434 Rechtsprechung Bürgerliches Recht Rdnr. 1, und 63. Aufl. 2004, § 435 Rdnr. 1), dann bedeutet dies, dass der Käuferseite schlicht uneingeschränktes von rechtlich begründeten Eingriffsmöglichkeiten anderer freies Eigentum verschafft werden muss. Mit dem für die Anwendung der §§ 434 a. F., 435 n. F. BGB maßgebenden Zeitpunkt der Eintragungen im Grundbuch wird der Verkäufer Dritter, nämlich ganz ebenso Außenstehender wie jeder andere Außenstehende auch; Verkauf bedeutet – umgekehrt ausgedrückt – die vollständige Aufgabe aller Rechte am verkauften Gegenstand. d) Dass die Grundbuch- und damit die Eigentumslage zum Zeitpunkt der Eintragung und Monate später noch hätten korrigiert werden können, konnte den Rechtsmangel – entgegen der Ansicht des Beklagten – nicht beseitigen. Denn die Möglichkeit einer tatsächlichen oder rechtlichen Umgestaltung des Kaufgegenstandes ändert an seiner wirklichen tatsächlichen oder rechtlichen Gestalt nichts; eine bloße nicht verwirklichte Möglichkeit stellt die Käufer nicht besser. f) Rechtsfolge ist die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung ( §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a. F.). Der bei den Klägern entstandene Schaden ist typischer Rechtsmangelschaden; der Rechtsmangel führte dazu, dass die Kläger das Grundstück nicht so weiter übertragen konnten, wie es ihnen tatsächlich überlassen worden war und werden sollte, und wie sie es auch „ihren“ Käufern tatsächlich überlassen hatten und überlassen sollten. Sämtliche Aufwendungen, die in Zusammenhang mit dem Weiterverkauf des belasteten Doppelhaushälften-Grundstückes entstanden, wären nicht entstanden, wenn ihnen das Grundstück so wie geschuldet auch übereignet worden wäre. 5. GBO § 22 (Verwechslung von dienendem und herrschendem Grundstück) Im Antragsverfahren auf Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 GBO ist demjenigen rechtliches Gehör zu gewähren, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die berichtigende Eintragung beeinträchtigt werden kann. (Amtlicher Leitsatz) Zu den Voraussetzungen, unter denen eine Verwechslung von dienendem und herrschendem Grundstück in der Eintragungsbewilligung eine Berichtigung des Grundbuchs rechtfertigt. (Leitsatz der Schriftleitung) BayObLG, Beschluss vom 11.8.2004, 2Z BR 122/04; mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG a. D. Gründe: I. Der Beteiligte ist Eigentümer des Grundstücks Flst. 566. In der zweiten Abteilung ist eine Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 eingetragen. In der notariellen Bewilligungsurkunde vom 28.6.1989, die durch Bezugnahme zum Inhalt des Grundbuchs wurde, wird der Inhalt des Rechts wie folgt beschrieben: „Der Verkäufer ist auch Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 … Der Käufer räumt hiermit für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Flst. 566 dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 für immerwährende Zeiten ein unentgeltliches Benützungsrecht ein. Das Benützungsrecht ist auf den im Lageplan grün eingezeichneten Pkw-Stellplatz beschränkt. Die Einräumung erfolgt mit der Maßgabe, dass der Eigentümer von Flst. 566 verpflichtet ist zum Unterhalt des Stellplatzes, welcher auch teilweise auf Flst. 569 liegt. Die vom Benützungsrecht betroffene Fläche ist durch den Eigentümer von Flst. 566 vom Schnee freizuhalten, welcher vom Dach des Hauses auf Flst. 569 herrührt; ihn trifft auch die Sorgfaltspflicht hierfür und hat für Schäden daraus aufzukommen. Der Eigentümer von Flst. 566 haftet weiter für alle etwaigen Sachbeschädigungen an der Hausmauer des Gebäudes auf Flst. 569. Der Eigentümer des Flst. 569 ist außerdem berechtigt, auf dem Grundstück Flst. 566 zur Vornahme von Reparaturen an der Hausmauer des Hauses Nr. 183 jederzeit ein Gerüst aufzustellen, wobei jedoch die Reparaturen tunlichst schnell durchzuführen sind. Eventuelle Schäden an der Grundstücksoberfläche hat der Berechtigte auf seine Kosten zu beheben. Diese Rechte werden hiermit als Grunddienstbarkeit an Flst. 566 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flst. 569 bestellt und die Eintragung im Grundbuch im Gleichrang mit … bewilligt und beantragt.“ Der Beteiligte trägt vor, bei Abfassung der notariellen Urkunde sei ein Fehler unterlaufen. Gemeint und gewollt sei gewesen, dass der Verkäufer des Grundstücks Flst. 566 und Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 an letzterem Grundstück eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Käufers und neuen Eigentümers des Grundstücks Flst. 566 bestellt und nicht der neue Eigentümer des Grundstücks Flst. 566 an seinem Grundstück dem Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 eine Grunddienstbarkeit einräumt. Der Beteiligte hat beantragt, das Grundbuch zu berichtigen und am dienenden Grundstück Flst. 569 die Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks Flst. 566 einzutragen. Das Amtsgericht – Grundbuchamt – hat den Antrag durch Beschluss vom 2.3.2004 abgewiesen. Das Landgericht hat die mit dem Ziel der Löschung der Grunddienstbarkeit eingelegte Beschwerde des Beteiligten am 21.4.2004 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen weitere Beschwerde. II. Das zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Beschlüsse des Landgerichts und des Grundbuchamts. 1. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus formellen Gründen aufzuheben. Im Antragsverfahren auf Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 GBO ist demjenigen rechtliches Gehör zu gewähren, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die berichtigende Eintragung beeinträchtigt werden kann (Demharter, GBO, 24. Aufl., § 22 Rdnr. 49 und § 1 Rdnr. 49 m. w. N.). Grundbuchamt und Landgericht hätten deshalb den Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 am Verfahren beteiligen müssen. 2. Die Sache ist an das Amtsgericht – Grundbuchamt – zurückzuverweisen. Vom Rechtsbeschwerdegericht kann die unterbliebene Beteiligung hier nicht nachgeholt werden. Möglich ist auch eine Zurückverweisung an das Grundbuchamt (Demharter, § 80 Rdnr. 21). 3. Für das weitere Verfahren wird bemerkt: a) Berichtigt nach § 22 GBO wird das Grundbuch durch Vornahme einer Eintragung. Diese kann auch, wie hier beantragt, in der Löschung einer vorhandenen Eintragung bestehen (Demharter, § 22 Rdnr. 2). b) Eine unrichtige Bezeichnung der von den Beteiligten übereinstimmend gewollten dienenden und herrschenden Grundstücke im notariellen Vertrag ist zwar materiell-rechtlich insofern unschädlich, als sich die Einigung auf das in Wirklichkeit Gewollte bezieht (BGH, DNotZ 2001, 846 ; vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 925 Rdnr. 14; Schöner/ Rechtsprechung MittBayNot 1/2005 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Frankfurt a. Main Erscheinungsdatum: 02.07.2004 Aktenzeichen: 24 U 205/03 Rechtsgebiete: Kaufvertrag Erschienen in: MittBayNot 2005, 40-41 NotBZ 2004, 440 Normen in Titel: BGB §§ 133, 434, 435