2-06 O 1/25

Leitsatz: 1. Haben die Parteien bei einer Immobilienverrentung (Übertragung einer Immobilie gegen Leibrente) im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer unter bestimmten Bedingungen zur Abgabe eines Angebots zum Abkauf des Wohnrechts verpflichtet ist, kann der Verkäufer diesen Anspruch klageweise geltend machen. 2. Für die Höhe des Angebots kann in Auslegung des Vertrags unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten bei der Immobilienverrentung auf § 14 BewG zurückgegriffen werden. Ein Angebot des Käufers, das insoweit zu niedrig ist, erfüllt die vertraglich vereinbarte Pflicht nicht. 1. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin ein Angebot gemäß § 7 Absatz 9 des notariellen Kaufvertrages vom ... 2017 über den Grundbesitz B zur Ablösung des Wohnrechts über eine Einmalzahlung i.H.v. 85.745,26 € zu unterbreiten. 2. Die Beklagte wird verurteilt, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.04.2024 zu zahlen. 3. Die Kosten des hat die Beklagte zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 85.745,26 € vorläufig vollstreckbar. I. Die Klage ist zulässig. 1. Für die Klägerin ist durch Beschluss des Amtsgerichts C ein Betreuer bestellt worden. Die Klägerin ist daher prozessfähig im Sinne von §§ 51, 53 Abs. 1 ZPO. 2. Der Klageantrag ist nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt. Der Antrag ist auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. In einem solchen Fall muss der Inhalt der begehrten Erklärung im Klageantrag so wiedergegeben werden, dass die Erklärung mit Rechtskraft des der Klage stattgebenden Urteils gemäß § 894 ZPO als abgegeben gilt (BeckOK ZPO/Bacher, 56. Ed. 01.03.2025, § 253 Rn. 66). Dies ist hier der Fall, da der Inhalt der begehrten Willenserklärung im Klageantrag hinreichend genau bezeichnet ist. 3. Die Klägerin kann sich auch auf das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis berufen. Das steht zwischen den Parteien nicht in Streit. II. Die Klage ist auch begründet. 1. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages ein Anspruch auf Abgabe eines Angebotes in Höhe von 85.745,26 € zu. a. Mit der Regelung in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagte der Klägerin unter bestimmten Bedingungen ein Angebot unterbreitet. Dies ergibt sich bereits aus der Auslegung des Wortlauts der Regelung, nach der sich die Beklagte "verpflichtet", ein "Angebot ... zu unterbreiten". Hätten die Parteien, wie die Beklagte meint, lediglich vereinbaren wollen, in Verhandlungen einzutreten, hätten sie einen anderen Wortlaut gewählt, der nicht eine klare Verpflichtung zur Abgabe eines Angebots enthalten hätte. Darüber hinaus sieht § 7 Abs. 9 UAbs. 2 des Kaufvertrags ausdrücklich weitere Inhalte des zwischen den Parteien auf Basis des Inhalts des Angebots geschlossenen Vertrags vor. Die Parteien sind nach dem klaren Wortlaut der Regelung in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags davon ausgegangen, dass die Beklagte ein Angebot "unterbreitet" und die Klägerin das Recht hat, dieses "anzunehmen". Diese Auslegung entspricht auch dem Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung, nach der die bisherigen Eigentümer der Beklagten ihre Immobilie veräußern und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht und einen Anspruch auf Zahlung einer Rente erwerben (vgl. § 5 Abs. 1 des Kaufvertrags). Die Beklagte erwirbt damit eine Immobilie, die sie zunächst nicht wirtschaftlich nutzen kann, sondern stattdessen eine Rente an die Verkäufer zahlt. Die Verkäufer hingegen tragen das Risiko, dass sie einen Gegenstand von erheblichem Wert, hier die Immobilie, die im Notarvertrag zum Zwecke der Berechnung der Kosten mit einem Wert von 200.000,- € angesetzt wird, veräußern, aber das vereinbarte Wohnrecht aufgrund einer Änderung ihrer Lebensumstände nicht mehr nutzen können, wobei hierbei insbesondere daran zu denken ist, dass die Verkäufer pflegebedürftig werden. Dieses Risiko ist angesichts des Umstands, dass die Verkäufer beide zum Zeitpunkt des Kaufvertrags bereits deutlich über 70 Jahre alt waren, als nicht gering anzusehen. Folge der Verwirklichung dieses Risikos ist insbesondere, dass die Verkäufer die Immobilie nicht mehr verwerten können, um die Kosten eventuell erforderlicher Pflege zu bestreiten, sie zugleich aber das Wohnrecht nicht mehr in Anspruch nehmen können. § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags dient damit der Abmilderung dieses Risikos und verpflichtet die Beklagte dazu, den Verkäufern das Wohnrecht abzukaufen und hier für ein Angebot zu unterbreiten. Entgegen der Auffassung der Beklagten spricht die Systematik der vertraglichen Regelungen nicht gegen eine solche Verpflichtung. Die Beklagte beruft sich insoweit auf § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages, nach dem der Verkäufer die Ausübung des Wohnrechts an einen Dritten bei entsprechender Bonität und mit schriftlicher Zustimmung des Käufers und in jedem Falle nur nach Abschluss eines schriftlichen, marktüblichen Konditionen entsprechenden Mietvertrages überlassen darf. Anders als bei § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages steht dieses Recht nicht unter der Bedingung der Änderung der Lebensplanung und greift damit insbesondere auch binnen der ersten fünf Jahre nach Beginn der Rentenzahlung. Dem Verkäufer steht es vielmehr frei, dieses Recht jederzeit auszuüben. § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages enthält daher eine spezielle und insbesondere vorrangige Regelung für den dort geregelten Fall. Hätten die Parteien § 6 Abs. 2 und § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages miteinander verquicken wollen, hätten sie dies in irgendeiner Form zum Ausdruck bringen müssen. b. Eine abweichende Beurteilung ergibt sich auch nicht aus den von der Beklagten zitierten Entscheidungen des VG Stuttgart und LG Düsseldorf (LG Düsseldorf, Urt. v. 25.02.2019 - 14d O 4/16, BeckRS 2019, 33915 Rn. 10). Die entscheidungserheblichen Klauseln weichen in ihrem Wortlaut von dem hier relevanten § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages deutlich ab. So war beim VG Stuttgart die Klausel ausdrücklich darauf gerichtet, das "die Vertragsparteien Verhandlungen aufnehmen [werden]" (VG Stuttgart, Urt. v. 07.05.2024 - 13 K 9542/16, BeckRS 2024, 29274 Rn. 6) bzw. bei Eintritt bestimmter Bedingungen "über Anpassungen unter Einbeziehung der Bundesnetzagentur zu verhandeln ist" (LG Düsseldorf Urt. v. 25.02.2019 – 14d O 4/16, BeckRS 2019, 33915 Rn. 10). Die von der Beklagten angeführten Entscheidungen untermauern daher, dass die Parteien eine solche Pflicht (nur) zu Verhandlungen hätten vereinbaren können. Die Beklagte hat sich in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags jedoch ausdrücklich zur Abgabe eines (verbindlichen) Angebots verpflichtet. c. Ebenso wenig lässt sich ein angeblicher Kontrahierungszwangs der hier getroffenen Auslegung entgegenhalten. Denn zwar verpflichtet § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags die Beklagte zur Abgabe eines (verbindlichen) Angebots, unterwirft jedoch die Verkäufer nicht einem Annahmezwang, wie sich der Regelung in § 7 Abs. 9 UAbs. 2 des Kaufvertrags eindeutig entnehmen lässt. Darüber hinaus ist zu beachten, dass mit der Abgabe des Angebots eine lediglich einseitige Bindung der Beklagten eintritt, durch das die Verkäufer gemäß § 147 BGB gezwungen sind, alsbald die Annahme zu erklären (vgl. BGH, NJW 1986, 2822 Rn. 19 – Klage aus Vorvertrag auf Abgabe eines Grundstückskaufvertragsangebots). Tun sie das nicht, wird der Vertrag nicht geschlossen und die Beklagte ist gemäß § 362 BGB nicht zur Abgabe eines weiteren Angebots verpflichtet. d. Die in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags vereinbarten Bedingungen sind eingetreten. § 7 Abs. 9 S. 1 des Kaufvertrages sieht vor, dass nach Ablauf von fünf Jahren ab Beginn der Rentenzahlung eine Änderung der Lebensplanung eintritt, die zu einem Auszug aus dem Kaufgegenstand führt. Dies ist hier unstreitig der Fall. Gemäß § 7 Abs. 9 S. 1 des Kaufvertrags haben die Verkäufer das Recht, dem Käufer den Erwerb des Wohnrechts anzubieten, woraufhin der Käufer zur Abgabe eines Angebots verpflichtet ist. Indem die Klägerin durch ihre Betreuerin die Beklagte zur Abgabe eines Angebots gemäß § 7 Abs. 9 S. 2 des Kaufvertrags aufgefordert hat, hat sie ihr Recht aus § 7 Abs. 9 S. 1 des Kaufvertrags ausgeübt. e. Die Verpflichtung der Beklagten richtet sich auch auf die Abgabe eines Angebots in der im Klageantrag zu 1. genannten Höhe. Dies ergibt sich als Ergebnis einer Auslegung von § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags. Als Allgemeine Geschäftsbedingung ist die Norm gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden (BGH, NJW 2008, 2497 Rn. 11). Dies zugrunde gelegt, sind für die Berechnung der Höhe des geschuldeten Angebots die Bewertungsmaßstäbe des § 14 BewG heranzuziehen. Dies ergibt sich aus der Auslegung der Regelung in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags, die vorsieht, dass das Angebot "unter Berücksichtigung des Alters der Berechtigten zum Zeitpunkt dieses Angebots und auf Basis des kalkulatorischen Mietwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses" gestaltet sein muss. Entgegen der Auffassung der Beklagten berechtigt § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags die Beklagte nicht, irgendein Angebot abzugeben. Dies würde die Verkäufer, hier die Klägerin, unbotmäßig benachteiligen. Die Parteien haben vielmehr gewisse, auf objektiven Kriterien basierende Grundannahmen für die Höhe des Angebots getroffen. Diese lassen sich auf die Bewertung gemäß § 14 BewG übertragen. Denn in beiden Fällen geht es um die Bewertung eines lebenslangen Nutzungsrechts wie hier des Wohnrechts der Klägerin. Es ist in der Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass die Bemessung des Werts eines Wohnrechts nach § 14 BewG erfolgen kann (vgl. OLG Celle, ErbR 2023, 147; OLG Saarbrücken, ErbR 2024, 305 m.w.N.; OLG Köln, NJW-RR 2017, 915; OLG Celle, Beschl. v. 08.07.2008 – 6 W 59/08, BeckRS 2008, 16860; BeckOK BGB/Müller-Engels, 73. Ed. 01.11.2024, § 2325 Rn. 45; Daragan, RFamU 2024, 458; Krauß, ErbR 2017, 530; Götz, DStR 2009, 2233). Dem folgt die Kammer. Ebenfalls entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch nicht auf den Wert der Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks bei Wegfall des Wohnungsrechts abzustellen. Die Beklagte verweist insoweit auf eine Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2020 – X ZR 7/20, BeckRS 2020, 36312 Rn. 39 f.). Die Kammer erachtet die Interessenlage im Streitfall als abweichend, so dass mit den oben dargestellten Entscheidungen eine Anwendung von § 14 BewG unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarung, bei der die Parteien unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen eine sachgemäße Lösung anstreben, angemessen erscheint. Für die Klägerin war, wie der Vertrag zeigt und wie es Grundlage der Vereinbarung war, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht nur von Interesse, inwieweit sich der Wert des Grundstücks im Falle des "Abkaufens" des Wohnrechts mit Wirkung für die Beklagte steigern würden, sondern ihr Interesse bestand auch darin, in diesem Fall nachträglich einen angemessenen Teil des Ertrags zu erzielen, den sie bei unmittelbarem Verkauf der Immobilie statt der hier gewählten Vertragskonstruktion hätte erzielen können. Die Parteien haben in Auslegung der vertraglichen Regelungen insoweit das jeweilige Risiko in die Vertragsverhandlung einbezogen: Versterben die Verkäufer noch während sie im Haus leben, kommt die Beklagte ohne weitere Zahlung zu einem unbelasteten Grundstück. Verändert sich aber die Situation der Verkäufer wie in § 7 Abs. 9 des Vertrags zur Voraussetzung gemacht, geht es nicht nur um das Interesse der Beklagten, ein möglichst kostengünstiges Angebot abzugeben und sich dadurch des Wohnrechts zu entledigen, sondern auch um das Interesse der Verkäufer, jedenfalls einen Teil des Marktwerts der Immobilie zu erhalten, um damit z.B. die weiteren Lebenserhaltungskosten zu bestreiten. Die Anwendung von § 14 BewG entspricht auf dieser Grundlage dem beiderseitigen Interesse der Parteien. Die Angebotshöhe unter Zugrundelegung von § 14 BewG beläuft sich wie von der Klägerin berechnet auf 85.745,26 €. Die entsprechenden rechnerischen Grundlagen hat die Beklagte nicht in Abrede gestellt. Ein Abschlag von dieser Angebotshöhe war nicht vorzunehmen. Zum einen sieht der Wortlaut von § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages einen solchen nicht vor. Wenn ein solcher von den Parteien gewollt wäre, hätte dieser seinen Niederschlag im Wortlaut der Regelung gefunden. Eine andere Auslegung gebieten auch Sinn und Zweck der Regelung nicht. Insoweit sind wie oben dargestellt und wie es sich auch in den übrigen Regelungen des Vertrags erkennen lässt, die beiderseitigen Risiken verteilt worden, beispielsweise durch Klauseln zur Werterhaltung bzw. zu Reparaturen in § 6 des Kaufvertrags. Das Risiko, dass das von der Beklagten gemäß § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags abzugebende Angebot die Wirtschaftlichkeit des Kaufs gefährdet, ist nach § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags der Beklagten zugeordnet. Dieses Risiko kann die Beklagte nicht durch etwaige, in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags nicht erwähnte, Abschläge auf die Verkäufer abwälzen. Die Beklagte kann sich dementsprechend insoweit auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin zum Zeitpunkt des Bedingungseintritts gemäß § 7 Abs. 9 des Notarvertrags schwer erkrankt war. Der gesundheitliche Zustand der Verkäufer spielt nach der Formulierung der Klausel in § 7 Abs. 9 bei der Berechnung keine Rolle, sondern nur deren Alter. Zudem war die vertragliche Regelung durch ihre Voraussetzungen gerade derart gestaltet, dass im Falle der Inanspruchnahme gemäß § 7 Abs. 9 typischerweise eine Erkrankung bzw. die Pflegebedürftigkeit der Verkäufer eingetreten ist. f. Der Anspruch ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht nach § 362 BGB durch die Vorlage verschiedener Angebote erloschen. Gemäß § 362 Abs. 1 BGB erlischt ein Anspruch, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt ist. Dafür muss der geschuldete Leistungserfolg vorbehaltlos und vollständig eingetreten sein, wobei die Leistung inhaltlich, zeitlich und örtlich dem Schuldverhältnis entsprechen muss (MüKoBGB/Fetzer, 9. Aufl. 2022, § 362 Rn. 3 m.w.N.). Dies umfasst für § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages die Abgabe eines Angebots unter Berücksichtigung des Alters der Berechtigten zum Zeitpunkt dieses Angebots und auf Basis des kalkulatorischen Mietwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Etwaige Abschläge waren – wie oben dargestellt – vertraglich nicht vereinbart. Die diesen Anforderungen nicht genügenden Angebote der Beklagten konnten die Erfüllung der Pflicht daher nicht herbeiführen. 2. Die Klägerin kann aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Kaufvertrag auch Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € verlangen. Denn die Klägerin durfte die anwaltliche Inanspruchnahme für erforderlich halten, nachdem die Beklagte die Abgabe des nach dem Kaufvertrag geschuldeten Angebots mehrfach abgelehnt hatte. Der angesetzte Gegenstandswert, hier in Höhe des geschuldeten Angebots, begegnet keinen Bedenken. Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus §§ 288, 286 Abs. 1 BGB, da die Beklagte sich aufgrund der Mahnung durch die Klägerin in Verzug befand. Die Mahnung ist die an den Schuldner gerichtete Aufforderung des Gläubigers, die geschuldete Leistung zu erbringen (BeckOK BGB/Lorenz, 73. Ed. 1.2.2025, § 286 Rn. 23). Hier hat die Klägerin zunächst das nach § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags geschuldete Angebot verlangt und damit der Beklagten gemäß § 7 Abs. 9 S. 1 des Kaufvertrags den Erwerb des Wohnrechts angeboten. Damit war der Anspruch gemäß § 7 Abs. 9 S. 2 des Kaufvertrags fällig. Die Klägerin hat ein solches Angebot sodann mehrfach eingefordert. Die wiederholte Forderung stellte eine Mahnung im Sinne von § 286 Abs. 1 S. 1 BGB dar 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, da die Beklagte voll unterlegen ist. 4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. 5. Der Streitwert wird auf 85.745,26 € festgesetzt (§§ 3, 4 ZPO). Die Parteien streiten um einen Anspruch aus einem notariellen Kaufvertrag. Die Klägerin ist die ehemalige Miteigentümerin des Grundstücks B. Das Geschäftsmodell der Beklagten besteht in der Immobilienverrentung. Die Klägerin und ihr Ehemann schlossen am .... 2017 mit der Beklagten einen notariellen Kaufvertrag unter anderem über die Veräußerung der oben genannten Immobilie gegen monatliche Leibrentenzahlungen sowie ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie (Anlage K3, Bl. 14 d.A. – im Folgenden: "Kaufvertrag"). § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags enthält folgende Regelung: "Mit Ablauf von 5 Jahren ab Beginn der Leibrentenzahlung gemäß § 7 haben die Verkäufer das Recht, bei einer eingetretenen Änderung ihrer Lebensplanung, die zu einem Auszug aus dem Kaufgegenstand führt, die Löschung des Wohnrechts gemäß § 5 dem Käufer die Leistung einer Einmalzahlung anzubieten. Der Käufer verpflichtet sich für den vorstehenden Fall den Verkäufer ein solches Angebot unter Berücksichtigung des Alters der Berechtigten zum Zeitpunkt dieses Angebots und auf Basis des kalkulatorischen Mietwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu unterbreiten. Sofern die Verkäufer dieses Angebot annehmen, werden die Parteien darüber einen Vertrag beurkunden, in dem neben der Zahlung und Fälligkeit des Ablösebetrages die Löschung des Wohnrechts und der Reallast vereinbart, bewilligt und beantragt werden." Nach § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages steht das Wohnrecht bis zum Tode dem zuletzt lebenden Verkäufer zu. Der Ehemann der Klägerin verstarb am ... 04.2022. Mit Beschluss vom ... 05.2022 ordnete das Amtsgericht C für die Klägerin eine Betreuung an (Anlage K1, Bl. 8 d.A.). Aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen zog die Klägerin im Juni 2022 in ein Pflegeheim um. Im Herbst 2022 forderte die damalige Betreuerin der Klägerin die Beklagte zur Abgabe eines Angebotes nach § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages auf. Mit E-Mail vom 05.01.2023 forderte die Betreuerin die Beklagte erneut unter Fristsetzung zur Abgabe eines Angebotes auf (Anlage K4, Bl. 28 d.A.). Die Beklagte gab daraufhin mit Schreiben vom 17.01.2023 ein Angebot in Höhe von 65.000,- € ab (Anlage K5, Bl. 29 d. A.). Auf Nachfrage der Betreuerin weigerte sich die Beklagte mit Schreiben vom 26.01.2023, ihre Berechnung der Angebotshöhe offenzulegen (Anlage K11, Bl. 122 f. d. A.). Mit Beschluss vom 08.03.2023 übertrug das Amtsgericht C die Betreuung der Klägerin an Herrn H (Anlage K2, Bl. 12 ff. d. A.). Dieser legte das Angebot der Beklagten vom 17.01.2023 dem Amtsgericht C vor, das dieses mit Beschluss vom 24.01.2024 ablehnte, weil es betragsmäßig nicht in der vertraglich vereinbarten Höhe erfolgt sei (Anlage K6, Bl. 30 d.A.). Die Beklagte gab sodann am 05.03.2024 ein neues Angebot in Höhe von 55.300,- € ab (Anlage K7, Bl. 34 d.A.). Die Klägerin ließ die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 27.03.2024 unter Fristsetzung zum 10.04.2024 zur Abgabe eines höheren Angebots und zur Erstattung der entstandenen anwaltlichen Kosten auffordern (Anlage K9, Bl. 35 ff. d. A.). Dies lehnte die Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 30.04.2024 und 31.05.2024 ab (Anlage K12, Bl. 124 d.A.; Anlage K10, Bl. 42 d. A.). Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe aus dem Kaufvertrag ein Anspruch auf Abgabe eines Angebotes in Höhe von 85.745,26 € zu. Die Angebotshöhe entspreche der vertraglichen Vereinbarung in § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages, wobei der Bewertungsmaßstab des § 14 Bewertungsgesetzes (BewG) anzuwenden sei. Das ergebe sich aus der Auslegung von § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags. § 1 Abs. 1 BewG stehe einer solchen Berechnung nicht entgegen, da privatrechtliche Verträge vom Anwendungsbereich nicht ausgeschlossen würden. Mit einer Gesamtwohnfläche von ... qm, einem monatlichen festgesetzten Wohnrecht von ... €, einem Vervielfältiger mit einem Wert von 7,913 und einem Zinssatz von 5,5 % ergebe sich eine Angebotshöhe von 85.745,26 € (Anlage K8, Bl. 40 f. d.A.). Ein Abschlag sei nicht vorzunehmen. Für einen solchen bestehe nur Anlass, wenn der Wohnungsrechtsinhaber bereits bei Vertragsschluss schwer erkrankt war und daher mit dem baldigen Erlöschen des Wohnungsrechts gerechnet werden musste, dieser Umstand den beiden Vertragsschließenden auch bekannt war und das Wohnungsrecht auch tatsächlich kurz Zeit nach Vertragsschluss erloschen wäre. Der Anspruch sei zudem nicht durch die vorgelegten Angebote der Beklagten erloschen. Die Klägerin verlangt für die vorgerichtliche Abmahnung Ersatz in Höhe einer 1,3-Geschäftsgebühr aus einem Gegenstandswert von 87.745,26 € zzgl. USt und Pauschale, insgesamt 2.438,67 €. Die Beklagte befinde sich in Verzug. Die Klägerin beantragt mit ihrer am 15.01.2025 zugestellten Klage, 1. die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin ein Angebot gemäß § 7 Absatz 9 des notariellen Kaufvertrages vom 14.07.2017 über den Grundbesitz B zur Ablösung des Wohnrechts über eine Einmalzahlung i.H.v. 85.745,26 € zu unterbreiten, 2. die Beklagte zu verurteilen, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.04.2024 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Auffassung, aus § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages ergebe sich keine Verpflichtung zur Abgabe eines Angebots. Es handele es sich um eine reine Verhandlungs- oder Sprechklausel ohne Anspruch auf ein bestimmtes Ergebnis und nicht um die Regelung eines Kontrahierungszwangs, da die Klägerin nicht verpflichtet sei, das Angebot auch anzunehmen. Auch spreche die Systematik gegen einen solchen Kontrahierungszwang. Die Klägerin stehe nicht schutzlos da. Aufgrund des § 6 des Kaufvertrages sei eine Weitervermietung an Dritte möglich. Auch würden Systematik, Sinn und Zweck des § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages gegen einen solchen Kontrahierungszwang sprechen. Die Klausel enthalte zudem keinen gebundenen Anspruch auf eine bestimmte Anspruchshöhe. Bei den in der Klausel genannten Faktoren handele es sich um bloße Berücksichtigungsfaktoren, so dass die Beklagte nicht darin gehindert sei, weitere relevante Faktoren bei der Berechnung der Angebotshöhe einzupreisen. § 14 BewG sei nicht anzuwenden, was bereits aus § 1 Abs. 1 BewG folge. Die Parteien hätten die Anwendung von § 14 BewG auch nicht vereinbart. Dem Angebot der Beklagten liege die Lebenserwartung der Klägerin zum Zeitpunkt der Angebotsangabe sowie der Wohnwert nach dem Kaufvertrag zugrunde. Der Wert sei dabei mit einem marktüblichen Zinssatz abgezinst worden. Zudem müssten bei dem Angebot eine Bearbeitungsgebühr und weitere anstehende Kosten abgezogen werden. Das vorgelegte Angebot sei daher adäquat und marktüblich. Der Anspruch der Klägerin sei zudem nach § 362 BGB erloschen, da die Beklagte mit ihren Angeboten ihre Pflicht aus § 7 Abs. 9 des Kaufvertrages erfüllt habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.