V ZR 33/20

ECLI:DE:BGH:2021:260221UVZR33.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 33/20 Verkündet am: 26. Februar 2021 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 3 aF Bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF kann derje- nige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als wer- dender Wohnungseigentümer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbar- keit mit einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Auftei- lung veräußert werden soll. BGH, Urteil vom 26. Februar 2021 - V ZR 33/20 - LG Stuttgart AG Ludwigsburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Februar 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 19. Zivilkammer - vom 8. Januar 2020 wird auf Kosten der Kläge- rin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine GmbH, und eine Schwestergesellschaft mit demselben Geschäftsführer erwarben im Jahr 2013 gemeinsam ein Grundstück zum Zwecke der Bebauung. Die Klägerin sollte dort insgesamt 43 Wohneinheiten, 52 Tiefga- ragenplätze, zwei Kellerräume sowie eine Gewerbeeinheit errichten. Mit notariel- lem Vertrag vom 20. November 2015 wurde das Grundstück gemäß § 3 WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung (im Folgenden: WEG aF) aufgeteilt, wobei die Schwestergesellschaft die Gewerbeeinheit und die Klägerin die übrigen Einheiten erhielt. Nach Vollzug der Aufteilung im Grundbuch errich- tete die Klägerin das Gebäude, veräußerte sämtliche ihr gehörenden Einheiten und übergab jeweils den Besitz an die Erwerber, während die Schwestergesell- schaft weiterhin Eigentümerin der Gewerbeeinheit blieb. 1 - 3 - Am 11. Dezember 2018 fand eine Eigentümerversammlung statt. Zu die- sem Zeitpunkt waren einzelne Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch einge- tragen, und die Übereignungsansprüche der übrigen Erwerber waren durch Auf- lassungsvormerkungen gesichert. Zu der Versammlung eingeladen waren so- wohl die Erwerber als auch die Klägerin und die Schwestergesellschaft. Unter Mitwirkung der Erwerber wurden sieben Beschlüsse gefasst (TOP 1 bis 7). Die Klägerin ist der Ansicht, dass den noch nicht in das Grundbuch einge- tragenen Erwerbern kein Stimmrecht zugestanden habe und die zu TOP 1 bis 7 gefassten Beschlüsse daher nichtig, jedenfalls aber anfechtbar seien. Die darauf gestützte Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht als unbegründet abgewie- sen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Mit der von dem Landgericht zugelas- senen Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht sieht die Klage mangels Anfechtungsbefugnis der Klägerin als unzulässig an. Zwar sei die Klägerin im Grundbuch weiterhin als Ei- gentümerin einer Vielzahl von Einheiten eingetragen. Ihr Stimmrecht und damit die Anfechtungsbefugnis seien aber auch hinsichtlich dieser Einheiten auf die Erwerber übergegangen, die als werdende Wohnungseigentümer anzusehen seien. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft schon vor Veräußerung der Einheiten durch Eintragung der teilenden Eigentümer im Grundbuch entstanden sei, stehe der Anwendung dieser Rechtsfigur ebenso wenig entgegen wie die Aufteilung durch Teilungsvertrag. Die Interessenlage bei einer Aufteilung durch 2 3 4 - 4 - Teilungsvertrag (§ 3 WEG aF) könne derjenigen bei einer einseitigen Aufteilung durch einen Bauträger (§ 8 WEG aF) entsprechen. Unabhängig von der rechtli- chen Konstruktion seien die Erwerber bei einer Aufteilung in noch zu errichtende Einheiten unter Mitwirkung eines Bauträgers über längere Zeit von dem Veräu- ßerer abhängig, weil sich die Umschreibung im Grundbuch verzögern könne. Sie müssten jedoch durch mitgliedschaftliche Rechte auf die Verwaltung einwirken können, was ihrer typischerweise übernommenen Kostenlast und Nutzungsmög- lichkeit entspreche. Andernfalls könne die Rechtsfigur des werdenden Woh- nungseigentümers leicht umgangen werden. Hier rechtfertige sich die Gleichstel- lung mit einer Aufteilung gemäß § 8 WEG aF daraus, dass die Klägerin eine Er- richtungsverpflichtung übernommen habe und das Vorhaben auf die Entstehung einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft mit vielen noch zu werbenden Erwerbern ausgerichtet gewesen sei. Zudem habe eine enge Verbundenheit zwi- schen den teilenden Eigentümern bestanden. II. Die Beklagten waren im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertre- ten. Gleichwohl ist über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sach- verhalts als unbegründet erweist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162; Urteil vom 3. Mai 2002 - V ZR 217/01, NJW 2002, 2241). Die Entscheidung des Berufungsgerichts, wonach die Klage man- gels Anfechtungsbefugnis der Klägerin als unzulässig abzuweisen ist, hält der rechtlichen Überprüfung stand. Da das Verfahren vor dem 1. Dezember 2020 5 - 5 - rechtshängig geworden ist, richten sich die Voraussetzungen der Anfechtungs- klage nach § 46 WEG aF (§ 48 Abs. 5 WEG). 1. Dafür, dass die Klägerin als Wohnungseigentümerin im Sinne von § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG aF anfechtungsbefugt ist, spricht allerdings, dass sie im Zeit- punkt der Beschlussfassung (noch) eingetragene Eigentümerin einer Reihe von Einheiten war. Festgestellt hat das Berufungsgericht aber auch, dass schon vor der Eigentümerversammlung für jede dieser Einheiten jeweils ein Erwerbsvertrag geschlossen, der daraus resultierende Übereignungsanspruch durch Vormer- kung gesichert und der Besitz an die jeweiligen Erwerber übergeben worden war. Deshalb kommt es darauf an, ob die Erwerber sog. werdende Wohnungseigen- tümer sind. Dann nämlich träfe es zu, dass die Klägerin ungeachtet der Grund- bucheintragung schon vor der Eigentümerversammlung nicht mehr als Woh- nungseigentümerin im Sinne von § 46 WEG aF anzusehen war. Das Stimmrecht wäre ebenso wie die Anfechtungsbefugnis auf die Erwerber übergegangen und stünde nicht (mehr) der Klägerin zu (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13). Die materiell-rechtliche Frage, wer die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers innehat, richtet sich mangels abwei- chender Übergangsvorschriften nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung als dem zur Zeit der Beschlussfas- sung geltenden Recht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, NZM 2009, 199 Rn. 12, insoweit in BGHZ 179, 230 nicht abgedruckt). 2. Nach der Rechtsprechung des Senats geht die mitgliedschaftliche Stel- lung des Wohnungseigentümers bei einem sog. Zweiterwerb aus einer vollstän- dig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft heraus erst mit der Eigen- tumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über (st. Rspr., vgl. Senat, 6 7 - 6 - Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 117 ff.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt für den sog. Ersterwerb. Derjenige, der von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt, erlangt mit der Auflas- sungsvormerkung und der Übergabe der Wohnung eine besondere Rechtsstel- lung als werdender Wohnungseigentümer. Er ist während der Übergangsphase bis zu seiner Eintragung als Eigentümer in vorverlagerter analoger Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln und deshalb auch berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und abzustimmen (näher Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5; Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.). Da die mit- gliedschaftliche Stellung nur insgesamt auf den Erwerber übergehen kann, wird der teilende Eigentümer von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit und verliert zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11. Dezem- ber 2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13). 3. Die Rechtsprechung zum werdenden Wohnungseigentümer bezieht sich allein auf den Erwerb von einem teilenden Eigentümer, also auf die einseitige Aufteilung gemäß § 8 WEG aF (vgl. nunmehr § 8 Abs. 3 WEG). Hier hingegen ist die Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF erfolgt. Ob - und ggf. unter welchen Voraussetzungen - die genannte Rechtsprechung bei einem Tei- lungsvertrag Anwendung finden kann, ist umstritten. a) In erster Linie diskutiert wird darüber, ob unter den teilenden Bruchteils- eigentümern eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen kann. Nach überwiegender Ansicht fehlt es insoweit an einem Bedürfnis für die vorverlagerte Anwendung der wohnungseigentumsrechtlichen Regeln, da die 8 9 - 7 - Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit dem Vollzug der Aufteilung durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstehe (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 597, 598; ZWE 2001, 74; NJW-RR 2002, 1022; KG, ZWE 2001, 275, 277; aus der Literatur etwa Zimmer in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 3 Rn. 4b; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 5. Aufl., § 10 Rn. 41). Nach der Gegen- auffassung besteht ein solches Bedürfnis jedenfalls dann, wenn sich der Vollzug der Aufteilung im Grundbuch verzögert („steckengebliebenen Bauherrengemein- schaft“; vgl. etwa Schmidt-Räntsch in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhou- ten, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 13; Staudinger/Rapp, BGB [2018], § 3 WEG Rn. 41; BeckOGK/M. Müller, WEG [1.3.2020], § 1 Rn. 219 ff.). Mit der Neurege- lung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigen- tümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, könnte diese Diskus- sion nunmehr obsolet sein (so Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 293; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 33). b) Der vorliegende Sachverhalt gehört aber zu einer anderen Fallgruppe. Es geht nicht um eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Vollzug des Teilungsvertrags im Grundbuch entstanden ist und sich zunächst aus der Klägerin und deren Schwestergesellschaft zusammensetzte. Im Vordergrund steht vielmehr die Frage, ob ein Erwerber, an den eine Einheit im Anschluss an eine vollzogene Aufteilung gemäß § 3 WEG aF veräußert worden ist, nach Eintragung einer Vor- merkung und Besitzübergabe als werdender Wohnungseigentümer behandelt werden muss. Vereinzelt wird dies generell befürwortet, weil ein Unterschied zu einem Ersterwerber bei der Aufteilung gemäß § 8 WEG aF nicht erkennbar sei (vgl. Wenzel, NZM 2008, 625, 627; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 21). Andere halten dies jedenfalls dann für erforderlich, wenn die Interessen- 10 - 8 - lage mit derjenigen bei einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG aF vergleich- bar sei; das wird in Betracht gezogen, wenn der Teilungsvertrag zwischen dem Bauträger und einer ihm nahestehenden Person geschlossen wird (vgl. LG Frankfurt/Main, ZfIR 2020, 204, 205 f.; zustimmend Baer, ZfIR 2020, 206 f.; Reif, ZWE 2021, 35 f.; für das neue Recht ebenso Palandt/Wicke, BGB, 80. Aufl., § 8 WEG Rn. 8 a.E.; aA Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 33), während das Berufungsgericht vor allem darauf abstellt, dass die vertragliche Aufteilung unter Beteiligung eines Bauträgers zum Zwecke des späteren Abverkaufs erfolgt. Ge- gen eine Ausweitung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers wird - zugleich als grundsätzliche Kritik an dem Rechtsinstitut - eingewandt, dass die Erwerber durch die schuldrechtlichen Regelungen des Erwerbsvertrags hin- reichend geschützt würden (so für das neue Recht Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 293; vgl. auch die in dem Abschlussbericht der Bund- Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von August 2019 [ZWE 2019, 429, 435] wiedergegebene Diskussion). 4. Der Senat teilt im Wesentlichen die Auffassung des Berufungsgerichts. a) Im Ausgangspunkt spricht der Umstand, dass die Wohnungseigentü- mergemeinschaft bei Abschluss der Erwerbsverträge infolge der Aufteilung ge- mäß § 3 WEG aF bereits entstanden war, nicht von vornherein dagegen, die Er- werber als werdende Wohnungseigentümer anzusehen. Nach Verkündung des Berufungsurteils hat der Senat nämlich - bezogen auf die einseitige Aufteilung gemäß § 8 WEG aF - geklärt, dass werdender Wohnungseigentümer auch der- jenige ist, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechts- sinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Ein- tragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesi- 11 12 - 9 - cherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein sol- cher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Ver- marktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9, 13 ff.). Die von der Revision dagegen erhobenen Bedenken sind nicht neu und geben keinen Anlass für eine andere Beurteilung. Das gilt umso mehr, als der Gesetzgeber sich zwischenzeitlich durch die geänderten Vorgaben für die Entstehung der Woh- nungseigentümergemeinschaft dafür entschieden hat, die werdende Wohnungs- eigentümergemeinschaft abzuschaffen (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. BT- Drucks. 19/18791 S. 45 f.); gleichwohl hat er ein fortbestehendes Bedürfnis für die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers gesehen und diese in § 8 Abs. 3 WEG kodifiziert (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 43 f.). b) Entscheidend ist deshalb, ob die Erwerber hier als Zweiterwerber oder aber wie Ersterwerber bei einer Aufteilung gemäß § 8 WEG aF behandelt werden müssen, so dass die Anfechtungsbefugnis der Klägerin zu verneinen ist (vgl. oben Rn. 6). Für Letzteres sprechen die besseren Argumente. Bei einer Auftei- lung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF kann derjenige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als werdender Wohnungseigentü- mer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objekti- vierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Auf- teilung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Ge- bäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll. aa) Die entscheidende Regelungslücke, die den vorverlagerten Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung im Wege der analogen Anwendung der woh- 13 14 - 10 - nungseigentumsrechtlichen Regeln rechtfertigt, hat der Senat in dem „Demokra- tisierungsinteresse“ der Erwerber, die eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition erlangt haben, gesehen. Die Wohnanlage muss schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden, was sinnvollerweise nicht allein dem Veräußerer überlassen bleiben, sondern unter Mitwirkung der künftigen Eigentümer nach den Regeln erfolgen sollte, deren Gel- tung die Beteiligten ohnehin anstreben (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 150/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 15; Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 a.E., 20). Entgegen vereinzelter Ansicht (Lehmann-Rich- ter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 289, 293) reichen individuelle Vereinbarun- gen in den jeweiligen Veräußerungsverträgen nicht aus, um die im Gesamtinte- resse der Erwerber liegende „Demokratisierung“ herbeizuführen. Zwar können bilaterale Vereinbarungen den Erwerberschutz bei dem sog. Zweiterwerb ge- währleisten, weshalb insoweit kein Bedürfnis für einen vorverlagerten Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung besteht (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Dezem- ber 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 121 a.E.). Aber von einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft unterscheidet sich die Anfangs- phase der Wohnungseigentümergemeinschaft strukturell. Insbesondere wegen der Geltendmachung von Mängelrechten bestehen typischerweise gegenläufige Interessen des teilenden Eigentümers einerseits und einer Mehrzahl von Erwer- bern andererseits. Angesichts dieser „Lagerbildung“ weisen von dem Veräußerer abgeleitete Rechte entscheidende Schutzlücken auf. So unterläge der Erwerber bei der praktisch wichtigen Verfolgung von Mängelrechten einem Stimmverbot, wenn der Bauträger Wohnungseigentümer bliebe und der Erwerber das Stimm- recht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung ausüben könnte (§ 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG aF; zutreffend Reif, ZWE 2021, 35, 36). Zudem käme es auf den In- halt des jeweiligen Erwerbsvertrags an, da insbesondere die Vorschrift des § 446 BGB abdingbar ist, und selbst eine zunächst erteilte Ermächtigung zur Ausübung - 11 - des Stimmrechts könnte der Bauträger im Vorfeld der Eigentümerversammlung widerrufen. Der Vermeidung solcher Nachteile dient die langjährig anerkannte und nunmehr auch gesetzlich geregelte Rechtsfigur des werdenden Wohnungs- eigentümers, mittels derer den Erwerbern eigene (und nicht nur abgeleitete) mit- gliedschaftliche Rechte zugebilligt werden. bb) Ob ein vergleichbares „Demokratisierungsinteresse“ der ersten Erwer- ber nach einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF typischer- weise gegeben ist, lässt sich allerdings bezweifeln. Teilen gleichberechtigte Mit- eigentümer ein bestehendes Gebäude auf, um die entstehenden Einheiten für eigene Zwecke zu nutzen, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihrer Entstehung an nach den Vorgaben der einvernehmlich zustande gekommenen Gemeinschaftsordnung und im Übrigen nach wohnungseigentumsrechtlichen Regeln verwaltet. Das könnte dafür sprechen, eine spätere Veräußerung an Dritte im Regelfall als Zweiterwerb zu behandeln (für differenzierende Lösungen Häublein, in Wohnungseigentümer und ihre Gemeinschaft, 2012, S. 36, 73). cc) Einer abschließenden Entscheidung, die auch etwaige Abgrenzungs- schwierigkeiten in den Blick nehmen müsste, bedarf es hier nicht. Ein Ersterwerb ist mit dem Berufungsgericht jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Teilungs- vertrag aus objektivierter Erwerbersicht strukturell einer Aufteilung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bauträger entspricht. (1) Will eine Mehrheit von teilenden Eigentümern ein Gebäude errichten oder grundlegend sanieren, sind in aller Regel interne Motive ausschlaggebend dafür, ob die Aufteilung nach § 3 WEG aF oder nach § 8 WEG aF erfolgt. Die Bruchteilsgemeinschaft kann bei einer Aufteilung nach § 8 WEG aF an den Ein- heiten fortgesetzt werden, oder es kann ein Teilungsvertrag nach § 3 WEG aF 15 16 17 - 12 - zwecks Aufteilung der Einheiten unter den bisherigen Bruchteilseigentümern ge- schlossen werden. Beide Gestaltungsvarianten kommen auch dann in Betracht, wenn der Eigentümer sein Grundstück zwecks Bebauung an einen Bauträger überlassen und im Gegenzug eine Wohnung in dem zu errichtenden Gebäude erhalten möchte („Tausch mit dem Bauträger“ im Wege des sog. „Anteilsmo- dells“, vgl. dazu Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 6. Aufl., Rn. 1035; Basty, Der Bauträgervertrag, 10. Aufl., Rn. 91; Hügel, ZfIR 2008, 481, 485 f.; Albrecht, DNotZ 1997, 269 ff.; siehe auch DNotI-Report 2015, 33 ff.). Die Entscheidung, ob ein solcher Tausch mittels Aufteilung nach § 8 WEG aF oder durch Teilungs- vertrag gemäß § 3 WEG aF vollzogen wird, beruht regelmäßig auf einer komple- xen rechtlichen Abwägung (eingehend Albrecht, DNotZ 1997, 269 ff.). (2) Unabhängig davon, welche rechtliche Gestaltung die teilenden Eigen- tümer wählen, muss aus Sicht der Erwerber einem anerkennenswerten „Demo- kratisierungsinteresse“ auf ihrer Seite Rechnung getragen werden. Bei einer Auf- teilung nach § 3 WEG aF ist ein solches jedenfalls dann gegeben, wenn nach den Gesamtumständen dieselben gegenläufigen Interessen wie bei einer Auftei- lung durch einen Bauträger nach § 8 WEG aF (vgl. Rn. 14) bestehen. Das ist insbesondere dann anzunehmen, wenn das Gebäude im Zuge der Aufteilung er- richtet oder grundlegend saniert und jedenfalls ein Teil der Einheiten veräußert werden soll. Wie bei einer Aufteilung nach § 8 WEG aF durch einen Bauträger kann sich unter diesen Voraussetzungen die Umschreibung im Grundbuch ver- zögern, weil die Erwerber den Kaufpreis unter Berufung auf Baumängel zurück- behalten, die Auflassung und Eigentumsumschreibung aber erst nach vollständi- ger Kaufpreiszahlung geschuldet sind (vgl. zu der einseitigen Aufteilung Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12). Dann handelt es sich entgegen der Ansicht der Revision gerade nicht um eine typische Einzel- rechtsnachfolge in einer voll eingerichteten Gemeinschaft, für die die Regeln des 18 - 13 - Zweiterwerbs angemessen sind (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 117 ff.). (3) Sind diese Voraussetzungen gegeben, ist weder eine besondere Ver- bindung zwischen den teilenden Eigentümern noch eine Umgehungsabsicht (zu- sätzlich) erforderlich. Selbst wenn es an einer besonderen Verbindung zwischen den teilenden Eigentümern fehlt, wie es etwa einem „Tausch mit dem Bauträger“ (vgl. Rn. 17) durch Teilungsvertrag vorstellbar ist, muss dem bestehenden „De- mokratisierungsinteresse“ der Erwerber Rechnung getragen werden; aus dem- selben Grund kommt es nicht darauf an, ob die vorangegangene Entscheidung für eine Aufteilung gemäß § 3 WEG aF zur Umgehung des werdenden Woh- nungseigentums oder aus anderen, rechtlich nicht zu beanstandenden Motiven (vgl. zu solchen Motiven Rn. 17) getroffen worden ist. c) Daran gemessen sind hier die Erwerber als werdende Wohnungseigen- tümer zu behandeln mit der Folge, dass die Klägerin nicht (mehr) anfechtungs- befugt ist. Das Gebäude sollte von der Klägerin errichtet und eine Vielzahl von Einheiten sollte veräußert werden. Nach den Gesamtumständen ist ein Unter- schied zu einer Teilung nach § 8 WEG aF durch einen Bauträger aus Erwerber- sicht nicht erkennbar. Insbesondere ändert die Tatsache, dass eine der Einheiten von der Schwestergesellschaft gehalten werden sollte, nichts an der Interessen- lage der übrigen Erwerber im Verhältnis zu der Klägerin. Die von dem Berufungs- gericht ergänzend angeführte enge Verbindung der teilenden Eigentümer ist da- gegen nicht entscheidend, so dass es auf die in diesem Zusammenhang erho- bene Verfahrensrüge schon deshalb nicht ankommt; soweit die Klägerin in Ab- rede nehmen will, dass es sich bei der Teileigentümerin um eine Schwesterge- sellschaft mit demselben Geschäftsführer handelt, hätte sie die Unrichtigkeit die- ser tatbestandlichen Feststellung ohnehin nur in einem Berichtigungsverfahren 19 20 - 14 - geltend machen können (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 277/10, NJW 2011, 3294 Rn. 12 mwN). III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Ludwigsburg, Entscheidung vom 04.06.2019 - 20 C 76/19 WEG - LG Stuttgart, Entscheidung vom 08.01.2020 - 19 S 34/19 - 21