V ZR 257/16

Haftung des Erwerbers für nach Erwerb fällig werdende Sonderumlagen (Fälligkeit mit Abruf) • Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach seinem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn die Erhebung der Sonderumlage vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. • Sonderumlagen sind als Ergänzung des Wirtschaftsplans den Regeln des § 28 Abs. 2 WEG unterworfen; die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer werden mit dem Abruf durch den Verwalter fällig, sofern der Beschluss keine ausdrückliche abweichende Fälligkeitsregelung enthält. • Ein Beschluss, der eine Sonderumlage zur Finanzierung dringender Baumaßnahmen vorsieht, begründet nicht automatisch sofortige Fälligkeit der Beiträge; für sofortige Fälligkeit ist eine ausdrückliche Regelung erforderlich. • Die Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung folgt aus § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. § 1 Abs. 6 WEG und dem Übergangspflichtgrund des § 10 Abs. 4 WEG. In einer Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde eine Sonderumlage in Höhe von 60.000 € zur Finanzierung dringender Baumaßnahmen beschlossen. Der Beklagte wurde nach dem Beschluss als Teileigentümer eingetragen. Der Verwalter forderte den Beklagten erfolglos zur Zahlung seines Anteils von 2.400 € auf, nachdem er als Eigentümer im Grundbuch stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte auf Zahlung; Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage statt. Der Beklagte legte Berufung und Revision ein und rügte, die Umlage sei vor seiner Eintragung beschlossen worden und treffe ihn daher nicht. Streitfrage war insbesondere, ob die Sonderumlage mit Beschluss oder erst mit Abruf durch den Verwalter fällig wurde und ob der Erwerber für nach seinem Erwerb fällig werdende Beiträge haftet. • Anwendbare Normen: § 16 Abs. 2 WEG (Lastenverteilung), § 28 Abs. 2 WEG (Vorschuss/Abruf), § 10 Abs. 4 WEG (Übergang der Stellung des Eigentümers). • Grundsatz: Nach der Fälligkeitstheorie haftet der Erwerber für Beiträge, die während seiner Mitgliedschaft fällig werden; diese Haftung erstreckt sich auch auf Sonderumlagen, die vor dem Erwerb beschlossen, aber erst nachher fällig werden. • Sonderumlage ist als Ergänzung des Wirtschaftsplans zu behandeln; daher gilt § 28 Abs. 2 WEG entsprechend und begründet eine Pflicht zur Vorschussleistung erst mit Abruf durch den Verwalter. • Abweichung möglich: Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG eine abweichende Fälligkeitsregelung, etwa sofortige Fälligkeit, anordnen; ein bloßer Verweis auf Dringlichkeit reicht nicht. • Anwendung auf den Streitfall: Der Beschluss enthielt keine ausdrückliche Bestimmung zur sofortigen Fälligkeit; die Sonderumlage wurde daher mit Abruf durch den Verwalter fällig, also nach Eintragung des Beklagten, wodurch dieser zur Zahlung verpflichtet ist. • Interessenausgleich: Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber ist sachgerecht, weil regelmäßig er den Nutzen der Maßnahme zieht; Käufer können sich durch vertragliche Regelungen absichern. • Kostenentscheidung: Die Revision wurde zurückgewiesen; die Kosten trägt der Beklagte gemäß § 97 Abs. 1 ZPO. Die Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen; die Klägerin (Wohnungseigentümergemeinschaft) hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung seines Anteils an der Sonderumlage. Der Beklagte haftet, weil die Sonderumlage trotz Beschlussfassung vor seiner Eintragung erst mit Abruf durch den Verwalter fällig wurde und der Erwerber für nach seinem Eigentumswechsel fällig werdende Beiträge zu leisten hat. Eine sofortige Fälligkeit lag nicht vor, da der Beschluss keine ausdrückliche abweichende Fälligkeitsregelung enthielt. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.