Zurück BGH 15. Dezember 2017 V ZR 257/16 WEG §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für vor dem Eigentumswechsel beschlossene Sonderumlage Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für vor dem Eigentumswechsel beschlossene Sonderumlage a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. April 1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197). b) Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. BGH, Urt. v. 15.12.2017 – V ZR 257/16 Problem In der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im August 2014 einstimmig über die Durchführung dringender Baumaßnahmen sowie eine Sonderumlage zur Finanzierung in Höhe von insgesamt 70.000 EUR beschlossen. Anschließend erwarb der Beklagte einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Garage. Der Eigentumserwerb wurde am 31.10.2014 in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 11.12.2014 wurde der Beklagte vom Verwalter zur Zahlung des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils an der Sonderumlage in Höhe von 2.400 EUR aufgefordert. Dieser verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass er für die vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch beschlossene Sonderumlage nicht als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hafte. Entscheidung Der BGH ist dieser Argumentation nicht gefolgt, sondern hat im Anschluss an die Entscheidungen der Vorinstanzen eine entsprechende Zahlungsverpflichtung des Beklagten bejaht. Unter Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechnung (BGHZ 104, 197) hat der Gerichtshof dabei nunmehr ausdrücklich festgestellt, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage auch dann haftet, wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Gem. § 16 Abs. 2 WEG sei jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dies gelte auch dann, wenn entsprechende Verpflichtungen auf einer Sonderumlage beruhten. Der Haftung eines Wohnungseigentümers stehe es dabei nicht entgegen, dass die betreffende Sonderumlage vor dessen Eintragung als Sondereigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde. Maßgeblich für die gesetzliche Kostentragungspflicht sei die sog. Fälligkeitstheorie. Hiernach habe der Wohnungseigentümer diejenigen Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden. In diesem Zusammenhang sei anerkannt, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteiligen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten gem. § 16 Abs. 2 WEG wurzelten, etwa auch dann hafte, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handele, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden ( § 28 Abs. 5 WEG ), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden sei. Die bislang offengelassene Frage, ob der Erwerber darüber hinaus auch solche Beitragsleistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel in Form einer Sonderumlage beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden, bejaht der BGH. Entgegen vereinzelter Stimmen im Schrifttum sei auch in dieser Konstellation nicht darauf abzustellen, dass die betreffende Beitragsleistung entstanden und erfüllbar sei. Stattdessen sei mit der h. M. in Literatur und Schrifttum unter konsequenter Anwendung der Fälligkeitstheorie davon auszugehen, dass der Erwerber auch dann hafte, wenn er im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft gewesen sei. Seine Rechtsauffassung begründet der BGH zunächst mit der Rechtsnatur der Sonderumlage. Diese stelle eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans dar und könne als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt würden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden könne. Sie folge daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln. Vor diesem Hintergrund erscheine es gerechtfertigt, die Sonderumlage hinsichtlich ihrer Fälligkeit in gleicher Weise zu behandeln wie andere nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringende Vorschüsse, namentlich Wohngeldforderungen. Für letztere hafte bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und ab diesem Zeitpunkt der Ersteher. Dass die Wohngeldzahlungen regelmäßig als monatlich wiederkehrende Vorschusszahlungen zu leisten sind, während Sonderumlagen oftmals als einmalige Beiträge zur Finanzierung einer entstandenen oder absehbaren Deckungslücke beschlossen werden, rechtfertige für sich genommen keine unterschiedliche Behandlung. Letztlich handele es sich hierbei um bloße Zahlungsmodalitäten. Auch die Tatsache, dass der Erwerber an einem vor seinem Eigentumserwerb gefassten Beschluss naturgemäß nicht mitwirken und daher keinen Einfluss auf die Durchführung baulicher Maßnahmen und die Begründung und Fälligstellung damit verbundener Zahlungsverpflichtungen nehmen kann, ändert nach Auffassung des BGH nichts an dieser Haftungszuordnung. Denn die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers an entsprechende Beschlüsse der Eigentümerversammlung entspreche gem. § 10 Abs. 4 WEG dem gesetzlichen Regelfall. Dieses Ergebnis sei auch interessengerecht, da es regelmäßig der Erwerber sei und nicht sein Rechtsvorgänger, der den wirtschaftlichen Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme ziehe. Die in der Literatur umstrittene Frage, wann anteilig von den Wohnungseigentümern geschuldete Zahlungen auf beschlossene Sonderumlagen fällig werden, beantwortet der BGH mit einer entsprechenden Anwendung des § 28 Abs. 2 WEG . Ebenso wie sonstige Vorschussleistungen der Wohnungseigentümer werden die anteiligen Beiträge zu einer Sonderumlage damit nicht bereits mit Entstehung der Verbindlichkeit, sondern erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. § 28 Abs. 2 WEG gehe der Grundregel des § 271 Abs. 1 BGB insoweit als speziellere Regelung vor. Für den Regelfall sei anzunehmen, dass diese Handhabung den Interessen der Beteiligten auch dann am besten entspreche, wenn es sich um eine dringliche Maßnahme handele. Denn auch in dieser Situation sei eine sofortige Fälligstellung nicht von vorneherein zwingend. Die Wohnungseigentümer hätten ungeachtet der Dringlichkeit der Maßnahme vielmehr ein generelles Interesse daran, ihre Beiträge zur Sonderumlage erst leisten zu müssen, wenn diese für die Finanzierung der anstehenden, aber noch nicht beauftragten Maßnahme tatsächlich benötigt werden. Etwas anderes sei nur dann anzunehmen, wenn in dem die Sonderumlage begründenden Beschluss gem. § 21 Abs. 7 WEG ausdrücklich eine abweichende Fälligkeitsregelung getroffen werde. Die bloße Dringlichkeit der Baumaßnahme, zu deren Finanzierung die in Rede stehende Sonderumlage dient, reicht also für sich genommen nicht aus, um pauschal eine sofortige Fälligstellung der Beitragsleistungen anzunehmen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 15.12.2017 Aktenzeichen: V ZR 257/16 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht WEG Erschienen in: DNotI-Report 2018, 69-71 MittBayNot 2018, 552-554 notar 2018, 290-291 NJW 2018, 2044-2046 Rpfleger 2018, 315-317 ZWE 2018, 217-218 Normen in Titel: WEG §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2

Zitationsnetzwerk