VIII ZR 263/14

Freigabe verpfändeter Mietkaution bei verjährten Betriebskostennachforderungen • Betriebskostennachforderungen sind wiederkehrende Leistungen i.S.v. § 216 Abs.3 BGB. • Die Verjährung wiederkehrender Leistungen hindert den Gläubiger nach § 216 Abs.3 BGB an der Befriedigung aus einer verpfändeten Sicherheit. • Der Anspruch auf Freigabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine aus dem Mietverhältnis stammenden gesicherten Forderungen mehr zustehen. • § 215 BGB kann den Regelungsgehalt von § 216 BGB im Hinblick auf wiederkehrende Leistungen nicht zuungunsten des Mieters aushebeln. Der Kläger war bis 31.05.2009 Mieter und hatte zu Beginn ein Kautionssparbuch über 695,36 € verpfändet und an die Beklagte als Mietsicherheit übergeben. Die Beklagte erstellte Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006–2009, aus denen Nachforderungen in Gesamthöhe von 959,57 € entstanden. Der Kläger begehrte 2012 die Pfandfreigabe und Rückgabe des Sparbuchs; die Beklagte hielt Gegenforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen und erhob Widerklage. Beide Seiten machten Verjährung geltend. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage bzw. Berufung mit der Begründung ab, die Beklagte könne sich aus der Kaution befriedigen; das Berufungsgericht hielt die Nachforderungen nicht für wiederkehrende Leistungen. Der Kläger legte Revision ein, die der Bundesgerichtshof zuließ. • Anspruch auf Freigabe der Sicherheit entsteht erst, wenn keine gesicherten Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen (§§ 1273, 1223 Abs.1 BGB). • § 216 Abs.1 BGB ermöglicht dem Gläubiger grundsätzlich die Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand trotz Verjährung; nach § 216 Abs.3 BGB gilt dies jedoch nicht für Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen. • Wiederkehrende Leistungen sind solche, die nach Gesetz oder Vereinbarung zu von vornherein bestimmten, regelmäßig wiederkehrenden Terminen zu leisten sind; die Höhe kann schwanken. • Betriebskostenvorauszahlungen und daraus resultierende Nachforderungen sind dem Charakter nach wiederkehrende Leistungen, weil die Abrechnung jährlich erfolgt (§ 556 Abs.3 BGB) und der Zahlungsanspruch dem Grunde nach bereits mit der vertraglichen Umlagevereinbarung entstanden ist. • Folge: die für 2006–2008 entstandenen Nachforderungen sind als wiederkehrende Leistungen anzusehen und unterfallen § 216 Abs.3 BGB; der Vermieter kann sich wegen dieser verjährten Forderungen nicht mehr aus der verpfändeten Kaution befriedigen. • § 215 BGB ändert an diesem Ergebnis nichts, weil der Freigabeanspruch erst fällig wird, wenn keine durch Pfand gesicherten Forderungen mehr bestehen; ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Freigabeanspruch ist damit nicht einschlägig. • Da die Nachforderung für 2009 noch bestand (titulierter Betrag 128,11 €) und die Verhältnisse unklar sind, sind ergänzende Feststellungen erforderlich; deshalb war die Entscheidung des Berufungsgerichts aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Die Revision des Klägers war erfolgreich, weil Betriebskostennachforderungen als wiederkehrende Leistungen i.S.v. § 216 Abs.3 BGB zu qualifizieren sind und die Beklagte sich wegen der für 2006–2008 verjährten Nachforderungen nicht mehr aus der verpfändeten Kaution befriedigen darf. Ob und in welchem Umfang die Beklagte noch durch die Kaution befriedigt werden kann, hängt von der titulierten und möglicherweise bereits bezahlten Forderung für 2009 sowie von ergänzenden Feststellungen des Berufungsgerichts ab. Die Parteien erhalten Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.