32 C 155/21

Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so der Beklagte nicht seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gem. §§ 535, 551 BGB, weil dieser in kautionsüberschreitender Höhe mit einer Gegenforderung wegen vertragswidriger Beeinträchtigung der Mietsache gem. §§ 535, 280, 241 Abs. 2 BGB aufgerechnet hat. Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung ist zunächst nicht durch Übersendung des Sparbuchs erfüllt worden. Abgesehen davon, dass die Kläger dieses allenfalls als Erfüllungshalber gem. § 364 Abs. 2 BGB hätten annehmen müssen, war das Sparbuch nicht verwertbar und daher nicht geeignet, den Anspruch zu erfüllen. Der Beklagte hat durch Übersendung nicht auf seine Verwertungsmöglichkeit hinsichtlich der Kaution verzichtet. Zwar kann die Rückgabe der Kaution einen konkludenten Verzicht auf das Verwertungsrecht darstellen (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754). Das ist aber vorliegend ausgeschlossen, weil der Beklagte die Übersendung unstreitig „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ tätigte. Der Beklagte einen Anspruch gegen die Kläger auf Ersatz derjenigen Kosten, welche für die Behebung der klägerseits vorgenommenen Änderungen an der Elektrik erforderlich waren in Höhe der gem. Rechnung der Firma X vom 20.1.2020 aufgewendeten Kosten. Die Kläger bestreiten die Änderung selbst nicht, sind jedoch der Auffassung, es handele sich um ordnungsgemäße Arbeiten. Das kann angesichts er vorgelegten Lichtbilder jedoch nicht ansatzweise angenommen werden. Selbstverständlich stellt dieser Zustand keine ordnungsgemäße Veränderung der Mietsache dar, zumal sich dieses auch aus den insoweit auch nicht angegriffenen Angaben in der Rechnung vom 20.1.2020 ergibt. Dass der Zustand vorher ebenfalls nicht ordnungsgemäß gewesen sei, wie die Kläger einwenden, ist in der Sache weder nachvollziehbar, noch würde es überhaupt einen Unterschied machen. Die Kläger machen hier keine Ersatzvornahme gem. § 536a Abs. 2 BGB geltend, zumal auch keine der dortigen Voraussetzungen vorgetragen ist, und haben daher ohnehin keine Befugnis, das angemietete Eigentum des Beklagten zu Verändern. Selbst wenn, wie die Kläger vortragen, der Beklagte dieses genehmigt hätte, führt das ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis. Zum einen hätte sich diese Genehmigung allenfalls auf die Vornahme von Arbeiten an der Elektrik als solches bezogen, nicht aber auf die Herstellung eines Zustandes, wie er sich sodann bei Rückgabe darstellte. Darauf kommt es jedoch ohnehin nicht an, weil eine solche Genehmigung den Mieter immer nur berechtigt, die Mietsache baulich zu verändern, nicht aber, dieses auch bei Rückgabe so zu belassen. Denn insoweit ist er nach wie vor aus der Räumungspflicht gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Um den Zustand auch dann zu belassen, bedürfte es somit einer weiteren Genehmigung, die hier weder vorgetragen, noch ersichtlich ist (Prinzip der sog. „doppelten Zustimmung“, vgl. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 3 Rn. 33 f. mwN). Der Beklagte konnte die Kosten der vertragswidrigen Änderungen auch direkt liquidieren, da es hierbei einer Aufforderung gem. § 281 BGB nicht bedarf (BGH, Urt. v. 27.6.2018 – XII ZR 79/17, NZM 2018, 717; BGH, Urteil vom 28.2.2018 – VIII ZR 157/17; NJW 2018, 1746). Die Kläger können den Forderungen des Beklagten auch nicht den Einwand der Verjährung entgegenhalten. Zwar verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache gem. § 548 BGB mit Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache, so dass die Geltendmachung mit der Klageerwiderung nach Verjährungseintritt erfolgte. Das ist jedoch gem. § 215 BGB unschädlich, wenn sich die Forderungen zu einem früheren Zeitpunkt einmal unverjährt gegenübergestanden haben. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht. Er ist zwar noch nicht durchsetzbar, aber aufrechnungsfähig gegen Schadensersatzansprüche des Vermieters aus § 280 BGB, die mit der Beeinträchtigung der Mietsache sofort entstehen (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 49 mwN). Der Beklagte hat auch innerhalb der Verjährungsfrist seine Ersetzungsbefugnis aus § 249 BGB ausgeübt und den Anspruch auf Naturalrestitution in denjenigen auf Geldzahlung um- und hierüber die Gleichartigkeit der Forderungen iSd § 387 BGB hergestellt (BGH, Urteil vom 8. 2. 1952 - V ZR 122/50, NJW 1952, 619 (619/620); BGH, Urteil vom 11.12.1992 - V ZR 118/91, NJW 1993, 727; KG, Beschluss vom 02. Dezember 2019 – 8 U 104/17, BeckRS 2019, 36788, GE 2020, 568, ZMR 2020, 394; MüKoBGB/Krüger, 8. Aufl. 2019 BGB § 262 Rn. 10; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 53; Gramlich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. VI Rn. 167; BeckOK BGB/Lorenz, 52. Ed. 1.5.2022 Rn. 15, BGB § 262 Rn. 15; BeckOGK/Bach, 1.8.2021, BGB § 215 Rn. 5; vgl. insgesamt den gerichtlichen Hinweis vom 14.1.2022, Bl. 39 d.A.). Denn hierzu bedarf es allein, dass der Geschädigte den Schädiger darüber in Kenntnis setzt, statt der Reparatur Kostenersatz in Geld zu fordern. Das hat der Beklagte vorliegend getan, indem er den Klägern das Protokoll der Begehung am 9.11.2019 übersendet hat, aus dem sich deutlich ergibt, dass er ihnen die Kosten in Rechnung stellen wird. Eines weiteren Anschreibens oder einer sonstigen Erklärung bedurfte es nicht, weil die Kläger hieraus fraglos erkennen konnten, dass er von ihnen Geld fordern wird. Das wurde auch, wie sich aus dem Schreiben vom 9.11.2019 an den Beklagten ergibt, genau so verstanden. Der Schadensersatz besteht auch in Höhe der beklagtenseits mit Vorlage der Rechnung belegten Kosten. Der schlichte Einwand der Kläger, diese seien zu hoch bzw. nicht erforderlich, kann dem nicht entgegentreten. Der Geschädigte genügt regelmäßig seiner Darlegungs- und Beweislast durch Vorlage der - von ihm wie hier beglichenen - Rechnung eines von ihm mit der Schadensbeseitigung beauftragten Unternehmens. Ist dies der Fall, reicht ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des Rechnungsbetrages durch den Schädiger nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen. Denn der in Übereinstimmung mit der Rechnung und der ihr zugrundeliegenden Preisvereinbarung vom Geschädigten tatsächlich erbrachte Aufwand bildet (ex post gesehen) bei der Schadensschätzung nach § 287 ZPO ein wesentliches Indiz für die Bestimmung des zur Herstellung "erforderlichen" Betrages im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Indes ist der vom Geschädigten aufgewendete Betrag nicht notwendig mit dem zu ersetzenden Schaden identisch, denn entscheidend sind die im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB tatsächlich erforderlichen Kosten. Der Tatrichter ist im Rahmen des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO hinsichtlich der Frage, ob und in welchem Umfang eine Beweisaufnahme durchzuführen ist, freier gestellt (BGH, Urteil vom 18.12.2012 - VI ZR 316/11, VersR 2013, 330 Rn. 13). § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO eröffnet dem Gericht insoweit auch die Möglichkeit, nach seinem Ermessen von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abzusehen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 - VI ZR 185/16 und BGH, Urteil vom 15.09.2015 – VI ZR 475/14 und Urteil vom 15.10.2013, Aktenzeichen VI ZR 528/12 – Juris). Das Gericht hält daher die in der Rechnung aufgeführten Tätigkeiten und hierfür geltend gemachte Kosten für substantiiert vorgetragen und nicht ausreichend bestritten, jedenfalls sieht es keinen Anlass, im Rahmen des § 287 ZPO ohne Einholung eines Gutachtens von einer anderen Höhe auszugehen. Damit ist der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution durch Aufrechnung erloschen und die Klage insoweit abzulehnen. Die Kläger haben gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Denn der Beklagte war befugt, die Kaution solange einzubehalten, wie ihm Gegenansprüche gegen die Kläger zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen darf (BGH, Versäumnisurteil vom 20.7.2016 – VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231). Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung der Kaution. Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis, die Kläger haben bei Einzug eine Kaution geleistet, die zuletzt 1004,47 € betrug. Der Beklagte übersendete den Klägern nach Rückgabe der Mietsache das noch auf den Vorvermieter ausgestellte Sparbuch, welches die Kläger jedoch nicht verwerten konnten. Der Beklagte fertigte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister ... ein einseitiges Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt“. Dieses übersendete er am 9.11.2019 (s. Anl. B5, Bl. 63 d.A.) den Klägern, worauf der Kläger zu 1) daraufhin mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 hat der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit von ihm an die Firma X für die Beseitigung der Änderungen an der Hauselektrik gezahlten 1.075,94 € erklärt. Die Kläger begehren nunmehr die Auszahlung der Kaution. Sie sind der Auffassung, die vorgenommenen Tätigkeiten würden keine Beschädigungen darstellen und seien vom Beklagten auch genehmigt worden. Sie sind weiterhin der Auffassung, der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem wenden sie gegen die Ansprüche Verjährung ein. Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt vor, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache, und ist der Auffassung, er habe seine Ersetzungsbefugnis gem. § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Überendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt.