V ZR 168/15

Kausalitätsvermutung bei fehlerhafter Immobilienberatung auch bei Entscheidungskonflikt • Bei fehlerhafter wirtschaftlicher Beratung durch den Verkäufer wird zu Gunsten des Käufers vermutet, dass der Beratungsfehler ursächlich für den Vertragsabschluss war. • Diese Kausalitätsvermutung gilt auch dann, wenn sich der Käufer bei richtiger Aufklärung in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte; in diesem Fall obliegt es dem Verkäufer, die Nichtursächlichkeit darzulegen. • Eine nachvertraglich unterzeichnete Bestätigung des Käufers über erhaltene Informationen enthält nicht ohne ausdrückliche Hinweise einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Beratungsfehlern. • Die Beratung eines Vermittlers ist dem Verkäufer nach § 164 Abs.1 BGB zuzurechnen, wenn dieser in dessen Namen oder mit dessen Vollmacht handelt oder eine Außenvollmacht dem Käufer objektiv entnehmbar war. Der Kläger kaufte eine Eigentumswohnung von der Beklagten und finanzierte den Erwerb zu 100 % durch Darlehen und Bausparvertrag. Die Vermittlerin, deren Geschäftsführer Zeuge E. war, hatte dem Kläger ein Berechnungsbeispiel vorgelegt, das einen monatlichen Überschuss von etwa 50 € auswies. Tatsächlich ergaben sich für den Kläger monatliche Belastungen (Darlehen, Ansparleistung, nicht umlagefähiges Hausgeld) von insgesamt höheren Beträgen, die im Berechnungsbeispiel nicht vollständig berücksichtigt waren. Der Kläger behauptet, wegen der fehlerhaften Berechnung sei er zum Kauf veranlasst worden und verlangt Rückabwicklung bzw. Schadensersatz. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab; der Kläger legte Revision ein. Der BGH hat geprüft, ob ein Beratungsvertrag bestand, ob die Beratung fehlerhaft war und ob der Beratungsfehler kausal für den Kauf war. • Grundsatz: Bei schuldhafter Verletzung von Aufklärungs- oder Beratungspflichten verlangt der Schadensersatzanspruch die Ursächlichkeit des Fehlers für den Vertragsschluss. • Kausalitätsvermutung: Liegt ein Beratungsfehler vor (z. B. falsches Berechnungsbeispiel), wird zugunsten des Käufers vermutet, dass der Fehler ursächlich für den Abschluss war; der Aufklärungspflichtige muss darlegen, dass der Käufer auch bei richtiger Aufklärung in gleicher Weise gehandelt hätte. • Fortentwicklung: Entgegen früherer Einzelfallrechtsprechung gilt die Kausalitätsvermutung auch, wenn der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt gewesen wäre; dann obliegt dem Verkäufer die Darlegung, dass die Fehlinformation irrelevant war. • Anwendung auf den Fall: Nach den Feststellungen lag ein Beratungsvertrag vor; die Vermittlerin handelte der Beklagten zuzurechnen (§ 164 Abs.1 BGB). Das Berechnungsbeispiel enthielt einen nicht ausgewiesenen, nicht umlagefähigen Aufwand, so dass die Beratung fehlerhaft war. • Beweisrechtliche Folgen: Die Berufungsinstanz hat zu Unrecht angenommen, die Kausalitätsvermutung sei durch das nachvertragliche Zahlungsverhalten und das spätere Zuwarten des Klägers entkräftet; solche Indizien sind ambivalent und entlasten den Verkäufer nur, wenn er konkret darlegt, der Fehler sei für die Entscheidung irrelevant gewesen. • Haftungsfreizeichnung: Das unterzeichnete Beratungsprotokoll enthält keinen wirksamen Haftungsausschluss oder konkludenten Verzicht auf zukünftige Schadensersatzansprüche; strenge Anforderungen gelten für einen wirksamen Erlassverzicht. • Verfahrensrechtlich folgt, dass die Entscheidung des Oberlandesgerichts aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist, da dort Feststellungen zu möglichen Konstruktionen der Darstellung durch Zeuge und Kläger fehlen. Die Revision des Klägers ist erfolgreich; der Beschluss des Oberlandesgerichts wird aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der BGH stellt klar, dass bei fehlerhafter wirtschaftlicher Beratung des Käufers die Vermutung besteht, dass diese Beratung ursächlich für den Kauf war, und diese Vermutung auch dann gilt, wenn der Käufer bei richtiger Aufklärung in einem Entscheidungskonflikt stand. Damit trägt der Verkäufer die Darlegungslast, dass die Fehlinformation für den Entscheidungsvorgang irrelevant gewesen sei. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für eine endgültige Abweisung der Klage nicht gegeben; es sind weitere Feststellungen zu treffen, insbesondere zur Glaubhaftigkeit der Behauptungen des Klägers und des Zeugen sowie zu möglichen entkräftenden Tatsachen zugunsten der Beklagten.