V ZR 275/14

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 275/14 Verkündet am: 24. Juli 2015 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 16 Abs. 2 Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965 - VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungsei- gentümer anzusehen. BGH, Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14 - LG Stuttgart AG Nürtingen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge- richts Stuttgart vom 30. Oktober 2014 wird auf Kosten der Kläge- rin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Tochter der Beklagten (im Folgenden: Streitverkündete) kaufte mit notariellem Vertrag vom 14. Juli 2004 von einer Bauträgerin eine Eigentums- wohnung sowie zwei Tiefgaragenstellplätze, die durch Teilung des der Bauträ- gerin gehörenden Grundstücks entstanden waren. Die Eintragung einer Auflas- sungsvormerkung erfolgte am 19. Juli 2004. Am 22. September 2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im Jahr 2006 überließ die Bauträgerin der Streitverkündeten die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Mit notariellem Vertrag vom 2. Oktober 2012 veräußerte die Streitverkündete die Wohnung nebst Stellplät- zen an die Beklagte. Am 12. Oktober 2012 wurde die Abtretung der Auflas- sungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Derzeit leben die Beklagte 1 - 3 - und die Streitverkündete in der Wohnung. Am 23. Oktober 2013 wurden die Einheiten in der Zwangsversteigerung einem Dritten zugeschlagen. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Be- klagten die Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis einschließlich Oktober 2013 und anteilige Zahlung einer Sonderumlage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will die Klägerin die Zurückweisung der Berufung errei- chen. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Entscheidungsgründe: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil in ZWE 2015, 121 f. veröffentlicht ist, schuldet die Beklagte die geforderten Beträge nicht. Werdende Wohnungseigentümerin sei die Streitverkündete. Diese Rechtsstel- lung sei nicht infolge der Abtretung der Auflassungsvormerkung auf die Beklag- te übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Loslösung der Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft von dem teilenden Eigentümer, sei erreicht, sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit - hier die Streitverkündete - diese Rechtsstel- lung erlangt habe. Dagegen sei die Beklagte als Zweiterwerberin vor dem end- gültigen Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt. 2 3 - 4 - II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Die Beklagte schuldet die geforderten Beträge nicht, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ist. Eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzu- sehen ist. Diese Rechtsstellung hat die Streitverkündete spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten zu tra- gen hat (näher hierzu das von der teilenden Bauträgerin erstrittene Urteil des Senats vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 4 ff.). Hieran hat sich durch die im Jahr 2012 vorgenommene Veräußerung nichts geändert. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist in der Entstehungsphase ei- ner Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwen- dung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine recht- lich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbar- ten Übergangs der Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Inte- resse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungs- rechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben. Beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigen- tum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Infolgedessen kann der werdende Wohnungsei- gentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben. Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen (vgl. Senat, Be- schluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5); der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO 4 5 - 5 - Rn. 18). Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn sich die Erwerbsposition erst nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich verfestigt (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO Rn. 8 ff.). Bei der Veräu- ßerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus hat der Bundesgerichtshof die vor- verlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes dagegen stets abge- lehnt (sog. Zweiterwerb, vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1983 - VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138 ff.; Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113 ff.; Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 14/88, BGHZ 107, 285 ff.; Be- schluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 18). 2. Die besondere rechtliche Behandlung des Erwerbs von Wohnungsei- gentum in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft be- ruht auf der Überlegung, dass sich dieser insbesondere bei der Aufteilung durch den Bauträger grundlegend von dem Eigentumserwerb in einer beste- henden Gemeinschaft unterscheidet, und zwar wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsum- schreibung und wegen der typischen Interessenkonflikte von Erwerbern und Bauträgern. Für diese Übergangsphase ist eine Mitwirkung der Erwerber nach den Regeln sinnvoll, deren Geltung die Beteiligten ohnehin anstreben. Deren vertragliche Vereinbarung zwischen teilendem Eigentümer und Ersterwerbern stößt indessen auf Schwierigkeiten, weil sie sich nicht nur auf das Verhältnis der Vertragsparteien beschränken, sondern alle Erwerber gleichermaßen ein- beziehen müsste. Dagegen geht es bei einem Zweiterwerb lediglich um den Zeitpunkt des Mitgliederwechsels innerhalb einer bestehenden Wohnungs- eigentümergemeinschaft (eingehend zum Ganzen Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.). 6 - 6 - 3. Ob die Veräußerung einer Einheit durch den werdenden Wohnungs- eigentümer dazu führen kann, dass der Erwerber als werdender Wohnungsei- gentümer anzusehen ist, oder ob dieser die mitgliedschaftliche Stellung wie ein Zweiterwerber erst mit dem vollendeten Eigentumserwerb erlangt, ist bislang nicht abschließend geklärt. a) Einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Juni 1965 lag ein Sach- verhalt zugrunde, bei dem im Gründungsstadium der Gemeinschaft ein Erwer- ber seine Rechte aus dem Erwerbsvertrag sowie den Besitz an der Wohnung vor seiner Eintragung in das Grundbuch auf eine dritte Person übertragen hat- te. Der Bundesgerichtshof ließ damals zwar offen, ob der Erwerber zunächst als Wohnungseigentümer anzusehen gewesen wäre, war aber der Ansicht, dass dieser jedenfalls durch die vor Rechtshängigkeit erfolgte Weiterveräuße- rung endgültig aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschieden sei. Infolgedessen verneinte er die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsge- richte (VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45), die der Senat später - insoweit unter Aufgabe der erstgenannten Entscheidung - für Klagen aus dem Gemein- schaftsverhältnis gegen einen oder von einem ausgeschiedenen Wohnungsei- gentümer bejaht hat; dabei ging es jedoch nicht um das Ausscheiden eines werdenden Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft (Urteil vom 26. Sep- tember 2002 - V ZB 24/02, BGHZ 152, 136, 140 ff.). b) In Teilen der Literatur wird - meist unter Bezugnahme auf das genann- te Urteil vom 14. Juni 1965 (VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45) - vertreten, die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer könne mittels Abtretung des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs und Verschaffung des Besitzes übertragen werden (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., nach § 10 Rn. 9; Timme in Timme, WEG, 2. Aufl., § 1 Rn. 41; Weitnauer, WE 1986, 92, 95; Seuss in Fest- 7 8 9 - 7 - schrift Bärmann und Weitnauer [1990], S. 599, 602 f.; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, S. 272 f.; Reymann, ZWE 2009, 233, 243). c) Nach überwiegender Ansicht wird die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dagegen dem sogenannten Zweiterwerb gleichgestellt (OLG Saarbrücken, NJW-RR 2002, 1236, 1237; MüKo-BGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 16 WEG Rn. 44; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 19; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 73; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 9; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 54; Wenzel, NZM 2008, 625, 627; Stobbe, ZMR 2012, 234, 235; Engelhardt, ZfIR 2012, 606; für die Zeit nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft BayObLGZ 1990, 101, 106). Werdender Wohnungseigentümer soll - soweit diese Frage erörtert wird - der Zedent bleiben (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 73). 4. Der Senat entscheidet diese Frage mit der zuletzt genannten Auffas- sung dahingehend, dass der werdende Wohnungseigentümer (Zedent) auch dann Mitglied des Verbands bleibt, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (inso- weit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965 - VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber (Zessionar) ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. a) Im Ausgangspunkt ist es weiterhin geboten, das Wohnungseigen- tumsgesetz nicht direkt anzuwenden. Die Zession führt nicht dazu, dass der noch immer im Grundbuch eingetragene teilende Eigentümer als Wohnungsei- gentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Dies liefe nämlich dem mit der Anerkennung des werdenden Wohnungseigentums verfolgten Ziel zu- wider, einen möglichst frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von 10 11 12 - 8 - dem teilenden Eigentümer auf die Erwerber zu erreichen (hierzu Senat, Be- schluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 19 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 8 ff.); es fehlte auch an einer in- neren Rechtfertigung für den Eintritt des teilenden Eigentümers in den Ver- band, weil dieser an der Zession in keiner Weise beteiligt ist. b) Danach ist entweder der Zedent oder der Zessionar als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. Die besseren Gründe sprechen für Ersteres. aa) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Zessionar aller- dings begrifflich kein Zweiterwerber, sondern Ersterwerber, weil er das Eigen- tum unmittelbar von dem teilenden Eigentümer erwirbt. Eine Auflassungsvor- merkung kann nicht isoliert abgetreten werden. Sie geht nur dann in analoger Anwendung von § 401 BGB auf den Zessionar über, wenn die Abtretung des gesicherten Anspruchs auf Übertragung des Eigentums aus dem zwischen dem Bauträger und dem Zedenten geschlossenen Kaufvertrag erfolgt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92, NJW 1994, 2947 f.; Versäumnisurteil vom 27. Oktober 2006 - V ZR 234/05, NJW 2007, 508 Rn. 16; Urteil vom 10. Oktober 2008 - V ZR 137/07, NJW 2009, 356 Rn. 8). bb) Gegen diese eher formale Sichtweise spricht jedoch, dass die Grün- de, die den Senat in erster Linie zu einer besonderen Behandlung der Erster- werber bei der Veräußerung durch den teilenden Bauträger bewogen haben, auf eine nachfolgende Zession nicht zutreffen. Insbesondere hebt das Beru- fungsgericht zutreffend hervor, dass dem „Demokratisierungsinteresse“ der Er- werber (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 20) mit dem ersten Erwerb einer gesicherten Rechtsposition von dem Bau- träger durch den Zedenten Genüge getan ist. Fortan ist es dem Zedenten und dem Zessionar wie bei einem Zweiterwerb ohne weiteres möglich, die Aus- 13 14 15 - 9 - übung des Stimmrechts und die Tragung von Kosten und Lasten im Innenver- hältnis vertraglich zu regeln. Schon dies spricht dafür, die Veräußerung wie ei- nen Zweiterwerb zu behandeln, zumal der Einzelrechtsnachfolger eines wer- denden Wohnungseigentümers andernfalls eine stärkere Rechtsstellung er- langte als der eines eingetragenen Eigentümers (so bereits BayObLGZ 1990, 101, 106). Der Einwand der Revision, dass bei einer Gesamtrechtsnachfolge (auch) die Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers auf den Rechtsnachfolger übergehen, ist zwar richtig, besagt aber nichts über die Folgen einer rechtsgeschäftlichen Weiterveräußerung. cc) Ein Übergang der Mitgliedschaft brächte zudem gravierende prakti- sche Folgeprobleme mit sich. Es ist ein Gebot der Rechtssicherheit, dass der Verband unschwer ermitteln kann, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden muss, dort das Stimmrecht ausüben darf und die Kosten und Lasten zu tragen hat. Eine Veräußerung durch den werdenden Wohnungseigentümer ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit der erforderlichen Gewissheit er- sichtlich. (1) Nach außen nicht erkennbar ist zum einen die Abtretung des gegen den Bauträger gerichteten Übereignungsanspruchs, die zu dem Übergang der Auflassungsvormerkung führt (§ 401 BGB analog). Sie vollzieht sich nämlich außerhalb des Grundbuchs. Wird sie - wie hier - in das Grundbuch eingetragen, geschieht dies nur deklaratorisch im Wege der Berichtigung (vgl. Staudin- ger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 347; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., § 22 Rn. 34; jeweils mwN), und kann daher den Übergang der Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nicht bewirken. Zudem erwirbt der Zessionar keine gleichermaßen gefestigte Rechtsposition wie der Zedent, weil der Eintragung der Abtretung in das Grundbuch eine gegenüber einer originären Vormerkung 16 17 - 10 - geminderte Sicherungswirkung zukommt (näher Senat, Versäumnisurteil vom 27. Oktober 2006 - V ZR 234/05, DNotZ 2007, 360, 361 f. mit Anm. Kesseler). (2) Nach außen nicht ohne weiteres erkennbar ist auch der Besitzüber- gang. Dieser wäre entgegen der Auffassung der Revision zwingend erforder- lich, damit der Zessionar als werdender Wohnungseigentümer angesehen wer- den kann, weil die Abtretung als solche nicht zu einem Übergang der Nutzun- gen und Lasten führt. Die Feststellung der Besitzverhältnisse bereitet jedoch besondere Schwierigkeiten, die den Bundesgerichtshof bei einem Zweiterwerb dazu bewogen haben, das auch insoweit diskutierte „faktische Wohnungsei- gentum“ abzulehnen (BGH, Urteil vom 24. März 1983 - VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 143 ff.; im Anschluss daran Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 119). Schon die Feststellung, ob und wann der Besitzübergang von dem Bauträger auf den Zedenten erfolgt ist, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vor praktische Probleme stellen (vgl. hierzu Drabek, ZWE 2015, 198, 199 f.). Dies ist deshalb noch hinnehmbar, weil der Bauträger die Einheit regelmäßig im Anschluss an die Errichtung des Gebäu- des ohne vorherige Eigennutzung übergibt und dieser Vorgang - jedenfalls typi- scherweise - anhand äußerer Merkmale feststellbar ist. Dagegen können sich die Besitzverhältnisse nach einer Zession für Außenstehende als undurchsich- tig erweisen. Dies gilt vor allem bei einer durchgehend vermieteten Wohnung, zeigt sich aber auch im vorliegenden Fall anschaulich. Da Zedentin und Zessi- onarin die Wohnung gemeinsam bewohnen, wäre ein Ausscheiden der Zeden- tin aus dem Verband nach außen nicht ersichtlich. Zudem führt die Aufnahme der Zessionarin in die Wohnung nicht ohne weiteres dazu, dass diese Besitze- rin (und nicht nur Besitzdienerin im Sinne von § 855 BGB) geworden ist (vgl. nur BGH, Beschluss vom 19. März 2008 - I ZB 56/07, NJW 2008, 1959 Rn. 16). dd) Die Interessen der Beteiligten rechtfertigen kein anderes Ergebnis. 18 19 - 11 - (1) Der Zessionar erlangt zwar nicht die Rechte des Wohnungseigentü- mers, kann jedoch im Innenverhältnis durch entsprechende vertragliche Rege- lungen sicherstellen, dass seine Rechtsstellung weitgehend der eines Woh- nungseigentümers angenähert wird (vgl. Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 54). (2) Auch der Zedent kann sich vertraglich absichern, indem er einen Schuldbeitritt des Zessionars im Wege eines echten Vertrags zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart (vgl. für den Zweiterwerber Se- nat, Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 14/88, BGHZ 107, 285, 288). Seine Rechtsposition unterscheidet sich von derjenigen eines eingetragenen Veräu- ßerers in erster Linie dadurch, dass sich der Erwerb von Wohnungseigentum in der Gründungsphase der Gemeinschaft wegen der Abwicklung von Gewährleis- tungsrechten über Jahre hinziehen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 8 ff.). Eine infolgedessen über längere Zeit fortbe- stehende Haftung im Außenverhältnis ist zwar problematisch, kann sich aber im Einzelfall auch bei einem Zweiterwerb ergeben und ist daher nicht geeignet, die aufgezeigten Bedenken gegen einen Übergang der Rechtsposition zu überwin- den. (3) Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft wird auf diese Weise am ehesten gewährleistet, dass deren Mitglieder mit der erforderlichen Sicherheit bestimmt werden können. Dieses Bedürfnis ist höher zu gewichten als mögliche vollstreckungsrechtliche Nachteile, die sich ergeben können, weil der Zedent die Hausgelder schuldet, die spätere Umschreibung des Eigentums jedoch auf den Zessionar erfolgt. Ohnehin wird der Zedent in seinem eigenen Interesse bei der Veräußerung regelmäßig einen Schuldbeitritt des Zessionars vereinbaren; dieser ermöglicht der Wohnungseigentümergemeinschaft nach 20 21 22 - 12 - Umschreibung des Eigentums die Vollstreckung in das Wohnungseigentum wegen etwaiger Rückstände. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele Vorinstanzen: AG Nürtingen, Entscheidung vom 27.02.2014 - 18 C 1276/13 WEG - LG Stuttgart, Entscheidung vom 30.10.2014 - 2 S 19/14 - 23