XI ZR 405/11

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 405/11 Verkündet am: 23. April 2013 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. April 2013 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die Richter Dr. Joeres, Dr. Ellenberger, Dr. Matthias und die Richterin Dr. Menges für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 9. August 2011 wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger macht gegen die beklagten Banken Ansprüche im Zusam- menhang mit dem finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung geltend. Der Kläger - ein damals 27-jähriger Diplomingenieur - wurde im Septem- ber 1992 von einem Vermittler anhand eines Berechnungsbeispiels geworben, zwecks Steuerersparnis eine in der Wohnanlage "I. " in G. gelegene Eigentumswohnung zu kaufen. Verkäuferin war die C. mbH (im Folgenden: Verkäuferin), deren Ge- sellschaftsanteile zu 100% von der K. GmbH (im Folgenden: K. ) gehalten wurden. Letztere vermarktete die Wohnungen im Wege des Strukturvertriebs. Der von der K. herausgegebene Verkaufsprospekt wurde dem Kläger erst übergeben, nachdem dieser einem Mitarbeiter der Verkäuferin (im 1 2 3 - 3 - Folgenden: dem Bevollmächtigten) am 23. September 1992 eine umfassende, notariell beglaubigte Erwerbs- und Finanzierungsvollmacht erteilt hatte. In dem Verkaufsprospekt heißt es im Abschnitt "Allgemeine Erläuterungen" unter der Zwischenüberschrift "Gesamtaufwand" unter anderem: "[…] Die Zusammensetzung des Gesamtaufwandes und seine Aufgliederung in die einzelnen Vertragsvergütungen sind der „Aufteilung des Gesamtaufwandes“ zu ent- nehmen. […] Nicht im Gesamtaufwand (insgesamt) enthalten sind: 1. der Aufwand für ein eventuelles Damnum der Endfinanzierung, 2. evtl. Kosten für Zinsen der Zwischenfinanzierung und Zinsen der Endfinanzierung, 3. evtl. Agio (Maklergebühr) in Höhe von 3 % (zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer) des Gesamtaufwandes. 4. Kosten und Gebühren für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch." Außerdem enthält der Prospekt folgende Angaben: "Aufteilung des Gesamtaufwandes: a) Anteil Wohnungs- bzw. Teileigentum 87,10 % b) Anteil Grund und Boden 8,90 % d) Finanzierungsvermittlung 2,00 % e) Mietgarantie 1,00 % f) Steuerberatung 1,00 % ------------- Zusammen: 100,00 %" Am 29. September 1992 schloss der Bevollmächtigte namens des Klä- gers mit der Verkäuferin unter Vorlage des Originals der ihm erteilten Vollmacht den Kaufvertrag über die Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 105.093 DM. Zugleich übernahm der Kläger eine auf dem Wohnungseigentum lastende, zu Gunsten der Beklagten zu 2 bewilligte, sofort vollstreckbare Grundschuld, die an die 100%ige Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2, die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 (im Folgenden: Beklagte zu 1), abgetre- ten worden war. Außerdem unterwarf sich der Kläger, vertreten durch den Be- vollmächtigten, der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Ver- mögen. 4 5 - 4 - Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss der Kläger - jeweils persön- lich - am 25. September/3. November 1992 mit der Beklagten zu 1 und am 13./28. Oktober 1992 mit der Beklagten zu 2 Darlehensverträge über je 63.500 DM. Als Sicherheiten dienten die auf dem Wohnungseigentum lastende Grundschuld sowie Ansprüche aus einem Lebensversicherungsvertrag, die der Kläger an die Beklagte zu 2 abtrat. Das mit der Beklagten zu 1 geschlossene Darlehen wurde im Jahr 1997 verlängert. Ab dem Jahr 1999 bediente der Klä- ger die Darlehen nur noch unter dem Vorbehalt der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Im Jahr 2002 stellte er die Zahlungen vollständig ein. Daraufhin kündigten die Beklagten die Darlehen. Zudem leitete die Beklag- te zu 1 die Zwangsvollstreckung aus den notariellen Urkunden ein. Mit seiner hiergegen erhobenen Klage hat der Kläger zunächst die Unzu- lässigkeit der Zwangsvollstreckung geltend gemacht. Zudem hat er Feststellung verlangt, dass den Beklagten aus den Darlehensverträgen keine Ansprüche zu- stehen. Von der Beklagten zu 2 hat er weiter die Rückabtretung der Ansprüche aus der Lebensversicherung, hilfsweise Feststellung einer diesbezüglichen Schadensersatzpflicht begehrt. Der Zwangsvollstreckung und der Inanspruch- nahme aus den Darlehen hat der Kläger unter anderem Schadensersatzan- sprüche wegen eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens der Beklagten entgegengehalten. Diese hat er insbesondere darauf gestützt, dass der Vermitt- ler ihm eine im Kaufpreis "versteckte" Innenprovision von 18,4% brutto arglistig verschwiegen und die Wohnung wahrheitswidrig damit angepriesen habe, sie könne spätestens in 5 Jahren mit einem "satten Gewinn" weiterverkauft werden. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme zur Frage, ob der Vermittler dem Kläger wahrheitswidrig eine Provision von nur 3% zzgl. Umsatz- steuer zugesichert hat, abgewiesen. Nach erfolgter Zwangsversteigerung der Wohnung haben die Parteien im Berufungsverfahren die Vollstreckungsgegen- 6 7 8 - 5 - klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Stattdessen hat der Kläger Heraus- gabe des Versteigerungserlöses in Höhe von 14.434,91 € verlangt. Die Beru- fung hatte keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein zweitinstanzliches Klagebegehren - gestützt auf die gel- tend gemachten Schadensersatzansprüche - weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne der Durchsetzung der Darlehensforderungen der Be- klagten keine Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglichem Aufklärungs- verschulden entgegenhalten. Eine kreditgebende Bank sei bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen nur unter ganz besonderen Vo- raussetzungen zur Risikoaufklärung verpflichtet. Dies sei etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wis- sensvorsprung vor dem Darlehensnehmer habe und dies auch erkennen könne. Die Bank müsse den kreditsuchenden Kunden zwar auf eine erkannte Sitten- widrigkeit der Kaufpreisvereinbarung und eine erkannte arglistige Täuschung durch den Verkäufer oder Vermittler über wesentliche Eigenschaften der Kauf- 9 10 11 - 6 - sache ungefragt hinweisen. Beide Voraussetzungen lägen im Hinblick auf die angeblich im Kaufpreis enthaltene Innenprovision aber nicht vor. Der Verkaufsprospekt habe dem Kläger während der mutmaßlich durch den Vermittler erfolgten Beratung nicht vorgelegen. Der Kläger habe vorgetra- gen, ihm sei der Prospekt erst "nach dem Termin beim Mitternachtsnotar", mit- hin nach der am 23. September 1992 erfolgten Beurkundung der dem Bevoll- mächtigten erteilten Vollmacht ausgehändigt worden. Ob dies genüge, um ei- nen durch arglistige Täuschung verursachten Entschluss zunächst zum Kauf der Eigentumswohnung und sodann zum Abschluss der Darlehensverträge zu begründen, könne dahinstehen, denn es fehle bereits an einer arglistigen Täu- schung über wesentliche Eigenschaften des Kaufobjekts. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der zufolge bei einem ge- schlossenen Immobilienfonds "weiche Kosten" im Prospekt zutreffend und klar ausgewiesen sein müssten, sei auf den kreditfinanzierten Immobilienvertrieb nicht übertragbar. Beim Erwerb von Fondsanteilen müsse der Anleger erkennen können, in welchem Umfang die von ihm gezahlten Eigenmittel nicht in das An- lageobjekt flössen, weil hierdurch die Rentabilität der Anlage gemindert werde. Diese Erwägungen träfen auf den kreditfinanzierten Immobilienkauf nicht ohne weiteres zu. Denn anders als ein Fondserwerber sei der Käufer einer Immobilie jederzeit in der Lage, sich über die Angemessenheit des Kaufpreises am Markt zu unterrichten. Auf die Grundsätze der Prospekthaftung lasse sich eine arglistige Täu- schung ebenfalls nicht stützen. Der gegenteiligen Auffassung des Oberlandes- gerichts Koblenz (WM 2003, 1228), das bei der hier vorliegenden Prospektge- staltung eine arglistige Täuschung angenommen habe, könne nicht gefolgt werden. Die Aufteilung des Gesamtaufwandes beinhalte nicht die Zusicherung, 12 13 14 - 7 - dass in den Kosten für Wohn- und Teileigentum keine weiteren "inneren" Kos- ten eingepreist seien. Ein verständiger Wohnungskäufer werde im Unterschied zu einem Erwerber von Fondsanteilen nicht annehmen, dass der für das Wohn- und Teileigentum ausgewiesene Wertanteil von 87,10% dem objektiven Wert der Immobilie entspreche. Nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme sei auch nicht erwiesen, dass den Beklagten die Höhe der Innenprovision und damit eine arglistige Täuschung über die im Gesamtaufwand versteckte zusätzliche Innen- provision bekannt oder für sie evident gewesen sei. Die interne Kalkulation sei den finanzierenden Banken nicht offengelegt worden. Beweiserleichterungen hinsichtlich einer Kenntnis der Beklagten nach den Grundsätzen des institutio- nalisierten Zusammenwirkens kämen dem Kläger nicht zugute. Allein die Tat- sache, dass sich die Beklagten neben sieben weiteren Banken bereit erklärt hätten, Wohnungsverkäufe im I. zu finanzieren, reiche zur An- nahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht aus. Auch fehle es an der erforderlichen Kausalität zwischen einer Aufklärungspflichtverletzung und dem Abschluss der Darlehensverträge. Einen Schadensersatzanspruch könne der Kläger auch nicht auf eine Aufklärungspflichtverletzung wegen vermeintlich unrichtiger Angaben des Ver- mittlers zur gewinnbringenden Wiederveräußerung der Wohnung stützen. Des- sen angebliche Aussage, die Wohnung sei "spätestens in 5 Jahren mit Gewinn veräußerbar", stelle keine falsche Zusicherung, sondern lediglich eine wer- bende Anpreisung dar. Zudem werde im Verkaufsprospekt darauf hingewiesen, dass die Veräußerbarkeit von der konkreten Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien abhänge und der im Fall des Weiterverkaufs erzielbare Erlös durch- aus unter dem Gesamtaufwand liegen könne. 15 16 - 8 - II. Die angefochtene Entscheidung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergeb- nis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten seien dem Kläger gegenüber nicht wegen einer angeblich in den Kaufpreis eingepreisten Innenprovision in Höhe von 18,4% aufklärungspflichtig gewesen. a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauher- ren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzier- te Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist unter anderem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vor- habens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41 und vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 mwN). Danach muss eine den Immobilienerwerb finanzierende Bank, mit der - wie hier - kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehens- nehmer grundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" hinweisen (st. Rspr., zu- letzt Senatsurteile vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18). Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Um- stand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen 17 18 19 20 - 9 - Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertrags- parteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., zuletzt Senatsur- teile vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18). Letzteres hat das Beru- fungsgericht nicht festgestellt. Hiergegen erhebt die Revision keine Einwendun- gen und bestehen auch sonst keine Bedenken. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein aufklä- rungspflichtiger Wissensvorsprung aber auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner - sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers - gemäß § 123 BGB arglis- tig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist (st. Rspr., Se- natsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 f., vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 20 ff., vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 23 f. und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18 ff.). 21 - 10 - b) Hier kann der Kläger nach dem revisionsrechtlich beachtlichen Sach- verhalt eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht auf eine arglistige Täu- schung durch unrichtige Angaben im Verkaufsprospekt stützen. aa) Allerdings sind evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufspros- pekt über Innenprovisionen - entgegen der zumindest missverständlichen Aus- führungen des Berufungsgerichts - nicht nur beim Erwerb von Anteilen an ei- nem Immobilienfonds, sondern auch beim kreditfinanzierten Erwerb einer Im- mobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige Täuschung zu begründen, wenn durch sie bewusst der unrichtige Eindruck einer abschlie- ßenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird (Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 24, 36). Das Berufungsgericht weist zwar zutreffend darauf hin, dass eine Fehlvorstellung des Darlehensnehmers über den Wert der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht. Werden aber im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben zu Provi- sionen gemacht, müssen diese - gleich, ob sie geschuldet sind oder nicht - in- haltlich zutreffend sein (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 23, 35 f. mwN). bb) Indes kann im Streitfall dahinstehen, ob der Verkaufsprospekt ge- messen hieran täuschende Angaben über Innenprovisionen enthält, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lag der Verkaufsprospekt dem Klä- ger weder im Zeitpunkt seiner Anwerbung durch den Vermittler vor, noch waren die maßgeblichen Prospektpassagen nach dem im Revisionsverfahren zu be- rücksichtigenden Vorbringen des Klägers Gegenstand des Verkaufsgesprächs mit dem Vermittler. Dies schließt eine Irrtumserregung und damit eine arglistige Täuschung des Klägers durch die Prospektangaben denknotwendig aus (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2008 - XI ZR 411/06, WM 2008, 1596 Rn. 21). 22 23 24 - 11 - (1) Das Berufungsgericht hat zwar eine Kausalität zwischen den Pros- pektangaben und der Anlageentscheidung von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig offen gelassen. Nach den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts wurde der Verkaufsprospekt dem Kläger aber erst nach dem Gespräch mit dem Vermittler übergeben. Danach können die Prospektangaben selbst die Anlageentscheidung des Klägers nicht beeinflusst haben. Etwas an- deres macht die Revision auch nicht geltend. (2) Die Revision stützt sich zur Darlegung einer arglistigen Täuschung vielmehr darauf, der Vermittler habe das Anlageobjekt gesprächsweise genau- so beschrieben wie im Prospekt dargestellt, so dass die Prospektangaben je- denfalls auf diese Weise für die Anlageentscheidung ursächlich geworden sei- en. Mit diesem Vorbringen vermag der Kläger jedoch schon deshalb nicht durchzudringen, weil es sich hierbei um neues und damit im Revisionsverfahren unbeachtliches Vorbringen handelt (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zwar kann ein Prospektfehler auch dann für die Anlageentscheidung ur- sächlich sein, wenn der Verkaufsprospekt dem Anlageinteressenten nicht oder nicht rechtzeitig vor der Entschlussfassung über die Tätigung der Anlage über- geben wird, von den Vermittlern aber entsprechend dem Vertriebskonzept als Grundlage der Vermittlungsgespräche benutzt wird (BGH, Urteile vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, WM 2008, 391 Rn. 17 und vom 24. November 2009 - XI ZR 260/08, WM 2010, 34 Rn. 33). Die Behauptung, durch mündliche Angaben des Vermittlers getäuscht worden zu sein, setzt aber konkreten, dem Beweis zugänglichen Vortrag des Darlehensnehmers zu den angeblich täu- schenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt in den Tatsachenin- stanzen voraus (Senatsurteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24). Der Getäuschte ist für sämtliche Voraussetzungen einer arg- listigen Täuschung und damit für einen durch die Täuschung erregten Irrtum 25 26 27 - 12 - darlegungs- und beweisbelastet (BGH, Urteil vom 13. Mai 1957 - II ZR 56/56, NJW 1957, 988 und Beschluss vom 8. Dezember 2011 - IV ZR 5/10, juris Rn. 12). Das verlangt substantiierte Angaben dazu, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden sind (vgl. OLG Köln, Urteil vom 1. Oktober 2010 - 13 U 119/06, juris Rn. 25 f.). Dass der Vermittler die Zusammensetzung des Gesamtaufwandes genauso beschrieben hätte wie im Verkaufsprospekt dargestellt, hat das Berufungsge- richt jedoch - worauf die Revisionserwiderungen zutreffend hinweisen - nicht festgestellt. Die Revision zeigt diesbezüglich auch weder vom Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft übergangenen Vortrag auf (§ 559 Abs. 1 Satz 2 ZPO), noch ist solcher Vortrag aus dem vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Vorbringen ersichtlich. Erstinstanzlich hat der Kläger zum Inhalt des Gesprächs mit dem Ver- mittler lediglich vorgetragen, er sei anhand des persönlichen Berechnungsbei- spiels geworben worden. Dabei habe ihn der Vermittler über Anfall und Höhe der angeblich im Gesamtaufwand "versteckten" Innenprovision in Höhe von 18,4% getäuscht, indem er ihm wahrheitswidrig zugesichert habe, es falle nur eine Maklergebühr von 3% zzgl. Umsatzsteuer an. Eine irreführende Darstel- lung der Zusammensetzung des Gesamtaufwandes durch den Vermittler hat der Kläger hingegen nicht behauptet. Für die behauptete Zusicherung einer Provision von nur 3% hat die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme keine Anhaltspunkte ergeben. Diese Würdigung des Landgerichts hat der Klä- ger mit der Berufung nicht angegriffen. Sie wird auch von der Revision nicht beanstandet. Der zweitinstanzliche Vortrag des Klägers enthält ebenfalls keine tatsächlichen Angaben dazu, dass die Zusammensetzung des Gesamtaufwan- des der Wohnung vom Vermittler so beschrieben worden wäre, wie im Prospekt dargestellt. 28 - 13 - (3) Es bedarf deshalb vorliegend keiner Entscheidung, ob der Verkaufs- prospekt - wie das OLG Koblenz anders als das Berufungsgericht für die hier vorliegende Prospektgestaltung angenommen hat (WM 2003, 1228, 1232; rechtskräftig durch BGH, Beschluss vom 18. März 2003 - IV ZR 87/02, juris) - geeignet war, eine Fehlvorstellung des Inhalts hervorzurufen, die einzelnen Kostenpositionen seien abschließend dargestellt, so dass der Kläger mangels eines klarstellenden Hinweises auf weitere Vertriebsprovisionen (vgl. dazu Se- natsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 25, 29 f.) davon ausgehen musste, in die Positionen "Wohnungs- bzw. Teileigentum" und "Grund und Boden" sei keine Vertriebsprovision eingepreist. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Aufklärungspflichtver- letzung der Beklagten im Hinblick auf die vom Kläger behaupteten Angaben des Vermittlers über die gewinnbringende Wiederverkäuflichkeit der Wohnung ver- neint. Auch insoweit fehlt es an einer arglistigen Täuschung durch den Vermitt- ler. a) Ob der Kläger durch unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig ge- täuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalls. Die- se obliegt dem Tatrichter und unterliegt in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkter Nachprüfung (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 25). Zu prüfen ist insoweit, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht und ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk- oder Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (Senatsurteile vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 32, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 25 und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 25). Dieser Überprüfung hält die Annahme des Berufungsgerichts, bei den vom Kläger behaupteten Angaben des Vermittlers zur Wiederverkäuflichkeit der 29 30 31 - 14 - Wohnung handle es sich nur um eine rechtlich unbeachtliche Anpreisung, stand. aa) Eine Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Tatsachen setzt nach anerkannter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass sich die behauptete Täuschung auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (Senatsurteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24 mwN). Entsprechend dieser Abgrenzung hat der Senat Anga- ben von Vermittlern zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit von Eigen- tumswohnungen wiederholt als bloße werbende Anpreisungen und nicht als Tatsachenangaben eingeordnet (Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 25 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, WM 2007, 440 Rn. 31, vom 13. März 2007 - XI ZR 159/05, NJOZ 2007, 4234 Rn. 30 und vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 32). bb) So liegt der Fall auch hier. Nach der vom Landgericht wiedergegebe- nen und vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Behauptung des Klägers hat der Vermittler die Wohnung mit den Worten angepriesen, dass sie in fünf Jahren mit einem "satten Gewinn" weiter zu veräußern sei. Die Einordnung die- ser Erklärung als werbende Anpreisung ist bereits auf Grund der marktschreie- rischen Inaussichtstellung eines "satten Gewinns" vertretbar und revisionsrecht- lich nicht zu beanstanden. Erst recht liegt hierin nach der nicht zu beanstan- denden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts - anders als die Revi- sion meint - keine rechtlich beachtliche Zusicherung einer besonders günstigen Entwicklung des Immobilienmarktes. Aussagen eines Vermittlers zur Wieder- verkäuflichkeit einer Wohnung kann aus Sicht eines verständigen Erklärungs- empfängers in der Regel nur dann ein verbindlicher, sachlicher Gehalt beige- 32 33 - 15 - messen werden, wenn diese durch konkrete Angaben zu wertbildenden Fakto- ren des Objekts, insbesondere zum Verkehrswert, untermauert werden, die ob- jektiv nachprüfbar und dem Beweis zugänglich sind (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24, 26). An solchen Angaben fehlt es nach dem in Rede stehenden Tatsachenvortrag des Klägers. b) Entgegen der Ansicht der Revision gibt auch das Urteil des V. Zivilsenats vom 15. Oktober 2004 (V ZR 223/03, WM 2005, 69 ff.) keinen Anlass zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung. Danach verletzt ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, seine Beratungs- pflichten, wenn eine Wohnung von einem mit dem Verkauf betrauten Vermittler als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Gewinn wiederverkäufliche Kapitalan- lage bezeichnet wird, obwohl wegen des überhöhten Erwerbspreises schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist, dass ein gewinnbringender Verkauf nach dieser Zeitspanne auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarktes aus- geschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich ist. Allein vor diesem Hintergrund hat der V. Zivilsenat angenommen, dass sich die Erklärungen des dortigen Vermittlers zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit der Wohnung nicht auf spekulative und damit erkennbar unverbindliche Prognosen zur Wertsteigerung beschränkten (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70 f., 72). Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Abgesehen davon, dass es hier bereits an einem Beratungsvertrag fehlt, der den Vermittler zu einer rea- listischen Einschätzung des Wertsteigerungspotentials verpflichtet hätte, ist vor- liegend weder festgestellt noch ersichtlich, dass der streitigen Erklärung des Vermittlers wie im Fall des V. Zivilsenats eine objektiv unrichtige Behauptung zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs zugrunde lag. Substantiierten Vortrag zum Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Kaufs und eine sich 34 35 - 16 - daraus ergebende Unmöglichkeit, die Wohnung innerhalb von 5 Jahren mit Gewinn zu verkaufen, hat der Kläger nach den von der Revision unangegriffe- nen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gehalten. 3. Da sich der Kläger somit nicht auf eine arglistige Täuschung durch mündliche Angaben des Vermittlers berufen kann, bedarf es auch keiner Ent- scheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wie die Revision geltend macht - ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit dem Vertrieb und die Ursächlichkeit einer Aufklärungspflichtverletzung des Vermittlers zu Unrecht verneint hat. Wiechers Joeres Ellenberger Matthias Menges Vorinstanzen: LG Göttingen, Entscheidung vom 23.04.2009 - 2 O 1069/05 - OLG Braunschweig, Entscheidung vom 09.08.2011 - 7 U 55/09 - 36