IX ZR 240/98

Zurück AG Lahr 07. September 1998 2 C 171/98 AGBGB Ba-Wü § 14; BGB §§ 1092 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt.; BSHG § 90 Umwandlung eines Wohnrechts in Geldanspruch Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB setzt neben einem entsprechenden Eintragungsantrag ( § 13 GBO ) und der Voreintragung des Verpflichteten ( § 39 Abs. 1 GBO ) einen schuldrechtlichen Anspruch des Vormerkungsberechtigten voraus, der auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtet ist. Die Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs, auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks, zulässig. Der künftige Anspruch muß aber nach Inhalt und Gegenstand genügend bestimmbar sein. Unter diesen Voraussetzungen kann eine Vormerkung zur Sicherung der Eintragung einer Reallast des Inhalts, daß ein neu festgesetzter Erbbauzins zu entrichten sei, eingetragen werden ( BGHZ 22, 220 , 224 ff. = DNotZ 1957, 300 ; BGHZ 61, 209 , 211 = DNotZ 1974, 90 ; Senat OLGZ 1967, 450 , 453 = DNotZ 1968, 244; FGPrax 1995, 136 , 137 = Rpfleger 1995, 499 = MittRhNotK 1995, 317 ). Nach Auffassung des Senats ist der Anspruch vorliegend genügend bestimmbar. Die Bet. haben in § 3 der notariellen Anderungsvereinbarung einen konkreten Bewertungsmaßstab bezüglich der Frage vereinbart, was unter „Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse" zu verstehen ist, d.h. welche Kriterien hierfür als maßgebend anzusehen sind. Dort haben sie die Veränderungen an die Lebenshaltungskosten, an die Grundstücks- und Baupreise sowie an die Löhne und Gehälter geknüpft und sich damit an generellen, vom Einzelfall unabhängigen Kriterien orientiert. Die Daten über die Veränderungen dieser Bezugsgrößen sind für jedermann zugänglich, weil sie jährlich in den statistischen Jahrbüchern des Statistischen Bundesamtes herausgegeben werden. Welche Statistiken heranzuziehen sind und wie die Erhöhungen nach den vereinbarten Kriterien zu berechnen sind, ist mittlerweile durch die Rspr. des BGH erklärt (vgl. grundlegend BGHZ, 75, 275 = NJW 1980, 181; BGHZ 77, 188 = NJW 1980, 2243 = DNotZ 1981, 258 ; NJW 1983, 2253 ). Auch der Anpassungszeitpunkt ist von den Bet. bestimmbar gefaßt worden. Zwar haben sie in dem Vertrag vom 18. 12. 1997 nicht im einzelnen bestimmt, nach Ablauf welcher Zeit oder unter welchen Voraussetzungen nach ihrem Willen diese Änderungen so „wesentlich" sein sollen, daß eine Erhöhungsvereinbarung erfolgen kann. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Begriff „wesentliche Veränderung" des gewählten Bezugsmaßstabs durch die Rspr. des BGH einen eindeutigen Inhalt hat. Was „wesentlich" ist (gleichbedeutend: erheblich), bestimmt sich nach Treu und Glauben; wesentlich und daher dem Grundstückseigentümer nicht mehr zumutbar ist es nach Auffassung des BGH ( NJW 1995, 1360 , 1361 = DNotZ 1995, 665 = MittRhNotK 1995, 203 ), wenn eine Änderung der Verhältnisse über 10 % hinausgeht. Diese Entscheidung des BGH bezieht sich ausdrücklich auf ein Erbbaurecht für gewerbliche Zwecke. Somit kann eine Erhöhung des Erbbauzinses nicht jederzeit bei einer Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse verlangt werden, sondern nur bei einer Änderung, die 10 % — nach oben oder unten — übersteigt. Der Senat setzt sich daher nicht mit der Entscheidung des SchlHolstOLG ( SchlHA 1970, 60 ) in Widerspruch, weil es in jenem Fall um eine Klausel ging, nach der jederzeit bei einer Veränderung der maßgeblichen Verhältnisse eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden konnte. Dieser Entscheidung steht auch nicht die Senatsentscheidung vom 28.4. 1995 (FGPrax 1995 a.a.O. = MittRhNotK 1995, 317 ) entgegen, in der es um ein Erbbaurecht zu Wohnzwecken ging und in der der Senat ergänzend auf § 9 a ErbbauVO eingegangen ist. Da somit sowohl die Voraussetzungen der Anpassung wie bestimmte Bezugsgrößen für das Ausmaß der Änderung vereinbart sind, ist der Anspruch vormerkungsfähig, so daß einer Eintragung der Vormerkung nichts im Wege steht. 6. Liegenschaftsrecht — Umwandlung eines Wohnrechts in Geldanspruch (AG Lahr, Urteil vom 7. 9. 1998 — 2 C 171/98 — mitgeteilt von Rechtsanwalt Tore Bergmann, Ettenheim) AGBGB Ba-Wü § 14 BGB §§ 1092 Abs. 1; 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. BSHG § 90 Nutzt der Eigentümer den Wohnraum der Wohnrechtsinhaberin, weil diese aufgrund Heimaufenthalts an der Nutzung gehindert ist, so tritt an die Stelle des Wohnrechts kein Geldanspruch gegen den Eigentümer. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: Der Ki. macht als Sozialhilfeträger einen übergeleiteten Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend. Frau X. hat mit notariellem Kaufvertrag vom 28. B. 1981 ihr Hausanwesen an die Bekl. veräußert. Der Kaufpreis betrug DM 140.000,—. In § 2 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrages wurde folgendes vereinbart: „Die Käuferin räumt der Verkäuferin an dem verkauften Grundstück ein unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit ein, das sich auf die ausschließliche Benützung des ganzen jetzt bestehenden Wohnhauses (vier Zimmer, Küche, Bad, Abstellraum und Flur) einschließlich Keller und Speicher erstreckt. Dieses Recht soll als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Jahreswert: DM 3.000,—. Weitere Gegenleistung hat die Käuferin nicht zu erbringen." Frau X. lebt seit dem 3. 6. 1996 in einem Altenpflegeheim, da sie pflegebedürftig wurde. Die ungedeckten Heimpflegekosten wurden und werden durch den KI. übernommen. Am 28. 11. 1996 erfolgte durch den KI. die nachfolgende Überleitungsanzeige gern. § 90 BSHG : „Ab dem 3.6. 1996 leiten wir gem. § 90 BSHG den bürgerlich-rechtlichen Anspruch von Frau X. aus dem ihr vertraglich zustehenden und dinglich gesicherten Wohnungsrecht auf unser Amt über." Nach dem Auszug von Frau X. hat die Bekl. das Wohnhaus bezogen und bewohnt es seitdem. Der KI. macht eine der Höhe nach streitige Nutzungsentschädigung für den Wohnwert des Wohnhauses von monatlich DM 238,— geltend. Aus den Gründen: Die zulässige Klage ist unbegründet. (...) An die Stelle des Wohnrechtes ist kein Geldanspruch der Frau X. getreten, der auf den KI. gem. § 90 BSHG übergegangen sein könnte. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Uberleitungsanzeige, die nur den Anspruch aus dem Wohnungsrecht überleitet, überhaupt einen evtl. umgewandelten Geldanspruch übergeleitet haben kann, den der KI. jetzt geltend macht. Hiergegen spricht der eindeutige Wortlaut. Das Wohnrecht der Frau X. hat sich weder gem. § 14 AGBGB Ba-Wü. noch nach den Grundsätzen des Wegfalles der Geschäftsgrundlage in einen Geldanspruch umgewandelt. Es besteht auch kein bereicherungsrechtlicher Anspruch der Wohnungsberechtigten, der auf den KI. übergegangen sein könnte. 1. § 14 AGBGB Ba-Wü.: Es liegt kein sogenannter Altenteilsvertrag in diesem Sinn vor. Unter einem Altenteil ist der Inbegriff der dinglich gesicherten Nutzungen und Leistungen zu verstehen, die aus und auf einem Grundstück zu gewähren sind und der allgemeinen leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten dienen. Vorbild ist die bäuerliche Hofübergabe, bei der sich die abtretende ältere Generation nach Art einer vorweggenommenen Erbfolge ihrer Wirtschaftsgrundlage begibt, um dafür eine den jeweiligen Bedarf deckende Versorgung einzutauschen (vgl. 112 Heft Nr. 4 • MittRhNotK • April 1999 OLG Hamm Rpfleger 1986, 270 ). Diese Voraussetzung ist offensichtlich nicht erfüllt. Frau X. und die Bekl. sind nicht miteinander verwandt. Außer dem Wohnrecht sollten nach dem notariellen Vertrag von der Bekl. ausdrücklich keine weiteren Leistungen an die damalige Verkäuferin erbracht werden. 2. § 812 Abs. 1 S. 1, Alt. 2 BGB: Die Bekl. benutzt das Wohnhaus nicht ohne Rechtsgrund und ist deshalb nicht um den entsprechenden Wohnwert auf Kosten der Wohnrechtsinhaberin bereichert. Die Bekl. ist aufgrund ihrer Eigentümerstellung zur Benutzung berechtigt. Zwar führt das bloß subjektive, in der Person der berechtigten Frau X. liegende Ausübungshindernis nicht zum Erlöschen des Wohnrechtes (vgl. OLG Köln FamRZ 1995, 1408 = MittRhNotK 1995, 175). Gem. § 275 Abs. 1 BGB ist jedoch die Verpflichtung der Bekl. zur Wohnungsgewährung durch den Heimaufenthalt von Frau X. für dessen Dauer erloschen. 3. Wegfall der Geschäftsgrundlage: Eine Vertragsanpassung kommt dann nicht in Betracht, wenn sich ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat (vgl. Palandt, 56. Aufl., § 242, Rn. 126). Das Risiko, infolge späterer Pflegebedürftigkeit ein eingeräumtes Wohnrecht nicht mehr persönlich nutzen zu können, ist grundsätzlich dem Wohnungsrechtsinhaber zugewiesen. Es verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko, das den Bet. bekannt ist (vgl. OLG Köln FamRZ 1991, 1432). Im übrigen ist auch zu berücksichtigen, daß die Bet. im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich nur eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gem. § 1092 Abs. 1 BGB vereinbart haben und gerade kein Wohnrecht gem. § 1093 BGB , das den Eigentümer von der Benutzung ausschließt. Auch das Recht zur Aufnahme von Pflegepersonen nach § 1093 Abs. 2 BGB sollte gerade nicht begründet werden, d.h., die Nutzung auch im Pflegefall war nicht vereinbart. Gerade hier setzt jedoch die Argumentation des OLG Köln ( FamRZ 95, 1408 , 1409 = MittRhNotK 1995, 175) an und ist deshalb auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Darüber hinaus war es in dem dort vorliegenden Fall erkennbares Ziel, für die Deckung des Wohn- und sonstigen Lebensbedarfes zu sorgen, da neben dem Wohnrecht eine Leibrente eingeräumt wurde. Gerade dieser zusätzliche Aspekt, d.h. eine Versorgung über die Gewährung des Wohnrechtes hinaus, haben die Parteien jedoch ausdrücklich ausgeschlossen durch die Formulierung „Weitere Gegenleistungen hat die Käuferin (die Bekl.) nicht zu erbringen." 7. Notarrecht — Anderweitige Ersatzmöglichkeit bei der Notarhaftung (BGH Urteil vom 25. 2. 1999 — IX ZR 240/98) DDR: NotVO § 18 BNotO § 19 Abs. 1 S. 2 BGB § 254 Bb 1. Auch Erfüllungsansprüche gegen den Vertragspartner kommen als anderweitige Ersatzmöglichkeit in Betracht, wenn durch eine Amtspflichtverletzung eines Notars bereits ein Schaden entstanden ist. 2. Das Verweisungsprivileg aus § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO greift auch dann ein, wenn der Geschädigte eine früher vorhandene anderweitige Ersatzmöglichkeit schuldhaft versäumt hat; eine Abwägung des beiderseitigen Verschuldens findet nicht statt. Zum Sachverhalt: Die KI., eine Stadtgemeinde in T., nimmt den verklagten Notar auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung in Anspruch. Die KI. war Eigentümerin eines in ihrem Stadtgebiet gelegenen, ca. 8.000 qm großen, unbebauten und unbelasteten Grundstücks. An dessen Erwerb waren die Eheleute J. und G. P. interessiert, um Heft Nr. 4 • MittRhNotK • April 1999 ihren bereits vorhandenen Gewerbebetrieb zu erweitern. Am 18. 10. 1991 beurkundete der Bekl. ein Kaufangebot der Eheleute P. (im folgenden auch: die Käufer). Danach sollte der Kaufpreis 120.000,— DM betragen (Quadratmeterpreis: 15,— DM) und binnen zehn Tagen nach notarieller Bestätigung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung bezahlt werden. Der Bekl. sollte die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch veranlassen, sobald die Kaufpreiszahlung von der KI. bestätigt oder von den Käufern nachgewiesen wurde. Am 24. 6. 1992 nahm die KI. das Angebot zur Urkunde des verklagten Notars an. Sie erklärte in Anwesenheit des Käufers die Auflassung und die Bewilligung der Vormerkung. Ferner ermächtigte die KI. die Käufer zur Belastung des Grundstücks schon vor Eigentumsumschreibung. Die Ermächtigung war weder zweckgebunden noch betragsmäßig begrenzt. Noch am selben Tage belasteten die Käufer das Grundstück mit einer Grundschuld in Höhe von 2 Mio. DM. Diese wurde am 11. 3. 1993 eingetragen. Nach Eintragung der Vormerkung teilte der Bekl. den Käufern mit Schreiben vom 15. 12. 1992 mit, daß der Kaufpreis nunmehr fällig sei. Die Käufer zahlten nicht. Gleichwohl wurde am 7. 6. 1993 auf Veranlassung des Bekl. das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben. Am 26. 7. 1994 wurde ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Auch danach wartete die KI. mit der Beitreibung des Kaufpreises noch zu, weil die Käufer versprochen hatten, auf dem Kaufgrundstück zu investieren und mehr als 250 Arbeitsplätze zu schaffen. Erst am 16. 1. 1995 beantragte die KI. einen Mahnbescheid gegen J. P. Dessen Ehefrau war zwischenzeitlich verstorben. Am B. 5. 1995 wurde das Grundstück zwangsversteigert. Am 14. 11. 1995 gab J. P. die eidesstattliche Offenbarungsversicherung ab. Mit der am 10.8. 1995 eingereichten Klage verlangt die KI. von dem Bekl. Zahlung von 120.000,— DM nebst Zinsen. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr zur Hälfte stattgegeben. Dagegen wenden sich der Bekl. mit seiner — zugelassenen — Revision und die KI. mit einer unselbständigen Anschlußrevision. Aus den Gründen: Die Rechtsmittel führen zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache. I.(...) II. In der Revisionsinstanz ist nicht mehr im Streit, daß der Bekl. insbesondere deshalb schuldhaft amtspflichtwidrig gehandelt hat, weil er die KI. nicht über die Risiken der den Käufern erteilten Belastungsermächtigung belehrt hat, und daß der KI. dadurch der eingeklagte Schaden entstanden ist. Ob der Bekl. dadurch, daß er vor der Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlaßt hat, eine weitere Pflichtverletzung begangen hat, kann im derzeitigen Verfahrensstand offenbleiben. Die Parteien sind darüber unterschiedlicher Meinung, ob zugunsten des Bekl. der Subsidiaritätsgrundsatz (§ 19 Abs. 1 S. 2 BNotO) Anwendung findet oder ob die KI. wegen Versäumung einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit ein Mitverschuldensvorwurf trifft. III. Zur Revision des Bekl. 1. Zu Unrecht bezweifelt die Revisionserwiderung der KI. die Zulässigkeit der Revision. (...) 2. Die Revision ist auch in der Sache gerechtfertigt. a) Zutreffend weist die Revision darauf hin, daß die KI. — auch jetzt noch — über eine anderweitige Ersatzmöglichkeit verfügt, weil ihr der Kaufpreisanspruch gegen die Käufer zusteht. aa) Der Begriff der anderweitigen Ersatzmöglichkeit wird weit verstanden. Hierfür kommen alle Möglichkeiten der Schadloshaltung tatsächlicher und rechtlicher Art in Betracht (BGH WM 1982, 615 = DNotZ 1983, 776 ). Auch Ansprüche gegen den — durch die Pflichtverletzung des Notars begünstigten — Vertragspartner können eine anderweitige Ersatzmöglichkeit darstellen (vgl. BGH WM 1993, 1193 = DNotZ 1993, 749 ; WM 1993, 1896 , Art: Entscheidung, Urteil Gericht: AG Lahr Erscheinungsdatum: 07.09.1998 Aktenzeichen: 2 C 171/98 Erschienen in: MittRhNotK 1999, 112-113 Normen in Titel: AGBGB Ba-Wü § 14; BGB §§ 1092 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt.; BSHG § 90