V ZR 154/88

Zurück BGH 02. November 1989 V ZR 154/88 BGB §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1 Mieterträge im Grundstückskaufvertrag als Zusicherung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau zu beanstanden. Eine Vermietung oder Verpachtung der nießbrauchbelasteten Sache ist begrifflich und in ihren Folgen verschieden von einer ganzen oder teilweisen Überlassung des Nießbrauchs zur Ausübung. Der Senat folgt insoweit der wohl überwiegenden Auffassung in der Literatur (vgl. Westermann, Sachenrecht, 5. Aufl. § 121 V, 2 S. 603; ebenso Westermann/Pinger, Immobiliarsachenrecht, 6. Aufl. § 137 V, 2 S. 360; Staudinger/Spreng, BGB 11. Aufl. § 1059 Rdnr. 2; Soergel/Baur a. a. O. § 1059 Rdnr. 3; Eccius, Gruchot 50, 503, 504 ff; Kretzschmar, Gruchot 65, 432, 433; Oertmann JherJb 66, 130, 144; unentschieden: Staudinger/Promberger a. a. O. § 1059 Rdnr. 9; a. A. Wolff/Raiser, . Sachenrecht, 10. Aufl. § 118 S. 476 mit Fn. 6; Mendel, Die Ausübungsüberlassung bei Nießbrauch und den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten Jur.Diss. Köln 1935 S.21 ff). Gegenstand des Miet- oder Pachtvertrages ist das Grundstück als solches (oder die entsprechenden Räume vgl. § 580 BGB ), Objekt der Ausübungsüberlassung ist dagegen der Nießbrauch, also das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen ( § 1030 Abs. 1 BGB ). Miete und Pacht sind entgeltliche Verträge mit bestimmter Ausgestaltung, die Überlassung zur Ausübung kann ihre Grundlage in den verschiedensten Kausalgeschäften wie Kauf, Schenkung usw. haben. Mit der Überlassung zur Ausübung verpflichtet sich der Nießbraucher, die Geltendmachung der aus dem Nießbrauch fließenden Ansprüche durch den Ausübungsberechtigten zu dulden. Auch wenn er selbst noch Inhaber des Stammrechts bleibt, so ist im Verhältnis zum Ausübenden nicht mehr er, sondern dieser zur Ziehung der Nutzungen berechtigt. Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks dienen dagegen gerade der Gewinnung der mittelbaren Sachfrüchte ( § 99 Abs. 3 BGB ) als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung; der Nießbraucher begibt sich in diesem Fall nicht seines Rechts auf Nutzung der Sache, sondern macht von diesem Recht durch Vermietung oder Verpachtung Gebrauch. Er übt den Nießbrauch selbst aus. Auch in den Auswirkungen unterscheidet sich die Ausübungsüberlassung nicht unerheblich von der Vermietung oder Verpachtung. Der Nießbrauchsausübende darf ohne besondere Gestattung des Nießbrauchers die Sache jedenfalls in dessen Namen und — wenn ihm jene Befugnis mit übertragen ist — auch als Selbstvermieter für eigene Rechnung vermieten (vgl. RG Warneyer Rspr. 1912, 382; Soergel/Baur a. a. O. § 1059 Rdnr. 3 m. w. N.); der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters zur Weitervermietung nicht berechtigt ( § 549 BGB ). Den Nießbraucher trifft bei der Ausübungsüberlassung keine Verpflichtung zur Unterhaltung des Grundstücks, während Mieter und Pächter von ihrem Vertragspartner grundsätzlich nach § 536 BGB die Erhaltung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch verlangen können. Die Ausübung des Nießbrauchs ist an dessen Dauer gebunden, die Grundstücks- und Raummiete überdauert grundsätzlich das Ende des Nießbrauchs; unter bestimmten Voraussetzungen tritt auch der Eigentümer in das Mietverhältnis ein ( § 1056 Abs. 1 BGB ). c) Auch die vom Beklagten vorsorglich ausgesprochene Kündigung entbindet ihn nicht von seiner Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung an den Kläger. Der Beklagte konnte nicht in unmittelbarer Anwendung von § 1056 Abs. 2 BGB den Vertrag vorzeitig_ kündigen. Im Schrifttum wird zwar die Ansicht vertreten, der Grundstückseigentümer sei zur vorzeitigen Kündigung auch dann berechtigt, wenn er als Erbe für die Nachlaßverbindlichkeiten des Nießbrauchers hafte (vgl. Wo/ff/Raiser a. a. O. § 118 Fn. 8; Planck/Brodmann, BGB 5. Aufl. § 1056 Anm. 3 a; BGB-RGRK/ Rothe a. a. O. § 1056 Rdnr. 3; Münch-Komm/Petzo/d a. a. O. § 1056 Rdnr. 3; einschränkend Staudinger/Promberger a. a. O. § 1056 Rdnr. 25; a. A. OLG Colmar ElsLothrZ,1909, 254 und wohl auch Soerge//Baur a. a. O. § 1056 Rdnr. 7). Die Voraussetzungen des § 1056 BGB liegen hier aber unstreitig nicht vor; der Beklagte ist nur Rechtsnachfolger der Nießbraucherin als deren Alleinerbe, ohne als Eigentümer in das Mietverhältnis eingetreten zu sein. Auch eine allenfalls in Betracht kommende analoge Anwendung von § 1056 Abs. 2 BGB (unter dem Gesichts. punkt, der Beklagte könne nicht schlechter gestellt werden, als er stünde, wenn dem Kläger die Mietsache schon überlassen gewesen wäre) scheidet aus. Ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers ist mindestens in den Fällen ausgeschlossen, in denen er persönlich an den Mietvertrag gebunden ist. So liegt es, wenn der Mietvertrag schon von ihm selbst vor Bestellung des Nießbrauchs abgeschlossen worden und der Nießbraucher für die Dauer seines Rechts in den Mietvertrag eingetreten war (§ 577, 571 Abs. 1 BGB; vgl. Roquette, Mietrecht 1966, §535 Rdnr. 117 a. E.; Staudinger/Promberger a. a. O. § 1056 Rdnr. 3) oder wenn er dem vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrag persönlich beigetreten ist (BGB-RGRK/Rothe a. a. O. § 1056 Rdnr. 7; Soergel/Baur a. a. O. § 1056 Rdnr. 5; MünchKommlPetzold a. a. O. § 1056 Rdnr. 5; Staudinger/Promberger a. a. O. § 1056 Rdnr. 4 und 21). Dasselbe muß gelten, wenn der Grundstückseigentümer den Nießbraucher beerbt hat. In diesem Fall ist er nach erbrechtlichen Grundsätzen durch Universalsukzession (§ 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB) unmittelbar Vertragspartner des Mieters. Diese Rechtsstellung besteht unabhängig von einem eventuellen Vertragseintritt nach § 1056 Abs. 1 BGB . Würde man dem Grundstückseigentümer als Erben des Nießbrauchers ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB zubilligen, würde sich eine zugunsten des Mieters erlassene Schutzvorschrift zu dessen Lasten in ein durch nichts gerechtfertigtes Haftungsprivileg des Erben verkehren. d) Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen schuldet der Beklagte für die Zeit vom 1.4. bis 31.12.1986 grundsätzlich auch Schadensersatz nach § 325 Abs. 1 BGB , weil ihm seine Leistung (Gebrauchsüberlassung) durch Zeitablauf insoweit unmöglich geworden ist. Da der Kläger weiterhin Erfüllung des Mietvertrages begehrt, zerfällt der Vertrag durch den teilweise verlangten Schadensersatz in zwei Abschnitte, die rechtlich selbständig zu beurteilen sind (vgl. BGHZ 36, 316 , 318). Es handelt sich insoweit nicht um eine Rechtsmängelhaftung nach § 541 BGB . Der vertragsgemäße Gebrauch ist dem Kläger nicht durch das Recht eines Dritten entzogen worden. Unerheblich ist mithin auch, ob der Kläger wußte, daß seine Vermieterin nur Nießbraucherin war (vgl. § 539 Abs. 1 BGB ). 5. BGB §§ 459 Abs. 2, 463 Satz 1 (Mieterträge im Grundstückskaufvertrag als Zusicherung) Werden in einem Grundstückskaufvertrag die Mieterträge aufgeführt und zum Gegenstand der Vereinbarung gemacht, dann spricht dies nur dann nicht für eine vertragsmäßige Zusicherung, wenn der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Grundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietvertrag verbunden werden (Bestätigung des Senatsurteils vom 19.9.1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45). BGH, Urteil vom 3.11.1989, — V ZR 154188 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH 100 - MittBayNot 1990 Heft 2 Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 14.12.1984 verkaufte der Beklagte dem Kläger ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in H für 330.000 DM. Der Kläger übernahm die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen, die sich aus einer der Urkunde als Anlage beigefügten „Mietaufstellung" ergaben, welche ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrages gemacht wurde. Für den Eingang der Mietzahlungen übernahm der Beklagte keine Gewähr. In der „Mietaufstellung" sind außer den Räumlichkeiten und den Mieten auch die nach dem Stande vom 12.12.1984 gezahlten Mieten aufgeführt. Danach betrugen die Mieteinnahmen „netto kalt gesamt/mtl." 2.592,57 DM, also jährlich 31.110,47 DM. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises um 117.228,47 DM mit der Behauptung, der Beklagte habe ihm eine falsche „Nettokaltmiete" zugesichert. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 84.975 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Revision hatte nur teilweise Erfolg. Aus den Gründen: II. Zutreffend sieht das Berufungsgericht allerdings in dem Mietertrag eines Hausgrundstücks eine zusicherungsfähige Eigenschaft (st. Rspr. des Senats, vgl. Urt. v. 8.2.1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456 und v. 2.12.1988, V ZR 91/87, WM 1989, 579). Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen. Rechtsfehlerfrei legt das Berufungsgericht den Kaufvertrag dahin aus, daß der Beklagte darin eine bestimmte Kaltmiete zugesichert hat. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet. Die Auslegung ist möglich. Sie verletzt weder Denkgesetze noch Erfahrungssätze und übergeht auch nicht wesentlichen Streitstoff. Der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus einem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstücks. Werden die tatsächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag aufgeführt und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen. gemacht, dann spricht dies nur dann nicht für eine vertragsmäßige Zusicherung, wenn der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen (Senatsurt. v. 19.9.1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45 , 46). Derartige besondere Umstände hat die Revision nicht aufgezeigt. Den von ihr in Bezug genommenen Hinweis in der Mietaufstellung „Stand vom 12.12.1984 gem. Übermittlung der Hausverwaltung Herr B" hat das Landgericht, dem das Berufungsgericht insoweit in vollem Umfang gefolgt ist, berücksichtigt und dahin gewürdigt, daß er der Annahme einer Zusicherung nicht entgegenstehe. Diese Würdigung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Der Hinweis zwingt insbesondere nicht zu der Annahme, der Beklagte habe damit zum Ausdruck bringen wollen, daß er für die Richtigkeit der Mietaufstellung nicht einstehen wolle. Der Hinweis konnte im Gegenteil sogar den Eindruck besonderer Sachkunde und Zuverlässigkeit erwecken, indem er auf die mit der Abwicklung der Mietverhältnisse betraute Hausverwaltung als Quelle für die Angaben in der Aufstellung verweist. MittBayNot 1990 Heft 2 6. ZVG § 114 a (Analoge Anwendung des § 114 a ZVG bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot) Die Befriedigungsfiktion des § 114 a ZVG findet auch dann Anwendung, wenn der meistbietende Berechtigte die Rechte aus dem Meistgebot auf einen Dritten überträgt und diesem der Zuschlag erteilt wird. BGH, Urteil vom 6.7.1989 — IX ZR 4/89 Aus dem Tatbestand: Die beklagte Bank betrieb aus einer erstrangigen Grundschuld über 212.000 DM die Zwangsversteigerung eines Grundstücks des Klägers. Das Vollstreckungsgericht setzte den Verkehrswert des Grundstücks auf 350.000 DM fest. Im Versteigerungstermin vom 3.9.1986 blieb die Beklagte Meistbietende mit einem Bargebot von 215.000 DM. Sie trat ihre Rechte aus dem Meistgebot an die Eheleute G. ab. Diese erhielten daraufhin mit Beschluß vom 18.9.1986 den Zuschlag. Die Forderung der Beklagten überstieg den ihr nach dem Teilungsplan zugeteilten Versteigerungserlös von knapp 214.000 DM um etwa 71.000 DM. Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte gelte in entsprechender Anwendung von § 114 a ZVG in Höhe von 7/10 des Verkehrswerts = 245.000 DM als befriedigt. Mit der Klage begehrt er, daß die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der Grundschuldbestellungsurkunde, in der er sich der Vollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen hat, insoweit für unzulässig erklärt wird, als die Beklagte Ansprüche von mehr als 40.928,09 DM geltend macht. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der — zugelassenen — Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß die Beklagte sich in entsprechener Anwendung von § 114 aZVG so behandeln lassen muß, als ob ein Gebot von 7/10 des Verkehrswerts = 245.000 DM erzielt worden wäre. Dem stimmt der erkennende Senat zu. 1. Wenn der Zuschlag einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten zu einem hinter 7/10 des Grundstückswertes zurückbleibenden Gebot erteilt wird, gilt nach § 114 a Satz 1 ZVG der Ersteher auch insoweit als aus dem Grundstück befriedigt, als sein Anspruch durch das abgegebene Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrag der 7/10-Grenze gedeckt sein würde. Diese Vorschrift will verhindern, daß ein innerhalb der 7/10-Grenze liegender Berechtigter das Grundstück in der Zwangsversteigerung günstig erwirbt und sodann den ungedeckten Restbetrag seiner persönlichen Forderung gegen den Schuldner in voller Höhe geltend macht (vgl. BGH, Urt. v. 27.6.1979 — VIII ZR 297/77, WM 1979, 977 ; BGHZ 99, 110 , 113 f. [= DNotZ 1987, 504 ]). Ihrem Wortlaut entsprechend findet die Vorschrift unmittelbar Anwendung, wenn der Berechtigte aufgrund seines Meistgebots sebst den Zuschlag erhält. Der Gesetzeszweck erfordert aber ihre entsprechende Anwendung auch für den Fall, daß der Meistbietende die Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten abtritt und daraufhin dem Dritten der Zuschlag erteilt wird. Das hat der Bundesgerichtshof bereits in der Entscheidung vom 27.6. 1979 (a. a. 0.) ausgesprochen. Auch das Schrifttum vertritt überwiegend diese Auffasssung (Dassler/Schiffhauer/Gerhardt, ZVG 11. Aufl. § 114 a Anm. 1; SteinerlEickmann, ZVG 9. Aufl. § 114 a Rdnr. 11; Mohrbutter/Drisch/er/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl. Muster 110 Nr. 8; Jonas/Pohle, Zwangsvollstreckungsnotrecht 16. Aufl § 114 a ZVG Anm. 4; Kahler MDR 1983, 903; Ebe/ing, Rechtspfleger 1988, 400, 402; a. A. Zeller/ Stöber, ZVG 12. Aufl. § 114 a Rdnr. 2.6, § 85 a Rdnr. 4.8). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 02.11.1989 Aktenzeichen: V ZR 154/88 Erschienen in: MittBayNot 1990, 100-101 Normen in Titel: BGB §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1