V ZR 131/91

Zurück BGH 10. Dezember 1992 V ZR 131/91 BGB §§ 162, 242; ErbbauVO §§ 5, 7 Abs. 2 und 3 Kein Heimfallanspruch bei treuwidriger Verweigerung der Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau seine Klagebegrondung auf das verbriefte Anerkenntnis beschranken. In Umkehr der Beweislast ist es dann Sache des Schuldners, Einwendungen aus dem zugrundeliegenden Rechtsverhaltnis darzulegen und zu beweisen （§§821, 812 Abs. 2 BGB). Diese Rechtsfolgen sind nach derWertung des Gesetzgebers nicht so schwerwiegend, daB der Schuldner vor Ubereilung durch eine Formvorschrift geschotzt werden m0Bte. Auch ein im Kontokorrentverhaltnis abgegebenes Saldoanerkenntnis, das gleichfalls zu einer Umkehr der Darlegungs- und Beweislast fohrt (Senatsurteil vom 18.6. 1991 一 xl zR 159/90, WM 1991, 1630 , 1631) sowie eine ぬrel nbarung o ber die Umkehr der Beweislast sind formlos wirk-sam. 4. BGB§§162, 242; ErbbauVO§§5, 7 Abs・2 und 3 体ein Heimfa//anspruch bei treuwidriger Verweigerung derZustim' mung zur Be后stung 叱s Eiカbau旧chts) Hat der Grundstockseig面tomer die Zustimmung zu der for die Aufnahme eines Baukredits n6tigen Belastung des Erbbaurechts grundlos verweigert, kann die Ausobung des wegen nicht fristgerechter Bebauung entstandenen Heimfallanspruchs gegen 升eu und Glauben verstoBen, obwohl der Erbbauberechtigte gerichtliche Ersetzung der Zustim・ mung（§7 Abs. 3 ErbbauVの nicht beantragt hat. BGH, Urteil vom 11.12.1992 一 v ZR 131/91 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richteram BGH 后tbes加nd: In notarieller Urkunde vom 24.6.1987 vereinbarten die Klager mit Frau H. die Teilung des ihr Im Jahre 1961 bestellten Erbbaurechts nach Abvermessung einer entsprechenden Teliflache. Hinsichtlich des Erbbaurechts an dem einen Teil des Grundstocks, der jetzigen Parzelle 53/12, verpflichtete sich Frau H,aus der dort befindlichen ,,Bauruine" oder an deren Platz bis zum 31.12.1989 ein fertiges Gebaude herzustellen; anderenfalls sollte der jeweilige Eigentomer der 田rzelle berechtigt sein, die o bertragung des Erbbaurechts auf sich oder auf einen Dritten entschadigungsIos zu verlangen. lii einer weiteren notariellen Urkunde vom 24. 6. 1987 verkaufte Frau H. das diese Paロeile betreffende Erbbaurecht an den Beklaaten. der dabei in alle Necnte und けllcflten der VerKauTerin eingetreten ist 日eiae ぬrtrage sind dinglich vollzogen worden Im Jahre 1987 bemロhte sich der Beklagte vergeblich um die vertraglich n6tige Zustimmung der Klager zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht, das der Sicherung eines Baukredits for die Errichtung des Gebaudes dienen sollte. Das Gebaude ist in der Frist bis zum 31. 12. 1989 nicht erstellt worden. Die Klager haben deshalb die Ubertragung des Erbbaurechts auf ihre Tochter beansprucht. Der darauf gerichteten Klage haben die Vorinstanzen stattgegeben. Die Revision des Beklagten fohrte zur Aufhebung und Zurockver weisung. Aus- den Grnden: Das Berufungsgericht unterstehlt, daB der Bekiagte zur Fertigsteiiung des Gebaudes einen Kredit ben6tigt habe und diesen durch ein Grundpfandrecht am Erbbaurecht hatte absichern mossen. Es untersteiit auch, der Bekiagte habe die zu der Beiastung erforderliche Zustimmung der Kiager ,,mit ausreichender Begrondung" verlangt. Darauf kommt es nach Ansicht des Berufungsgerichts deswegen nicht an, weil der Beklagte gem. §7 Abs. 3 ErbbauVO im ぬrfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit Ersetzung der von den Klagern verweigerten Zustimmung hatte beantragen k6nnen, von dieser M6giichkeit aber keinen Gebrauch gemacht habe; daher k6nne er dem Heimfaiianspruch der Klager nicht entgegenhalten, sie hatten die Zustimmung unberechtigt verweigert. Dies halt revisionsrechtlicher Profung nicht stand. Der Beklagte hatte nach §7 Abs. 2 ErbbauVO unter den Voraussetzungen dieser. Vorschrift einen gesetzlichen Anspruch gegen die Klager, der Belastung des Erbbaurechts zuzustimmen. Da diese Voraussetzungen nach tatrichter-licher Unterstellung vorlagen, war die ぬrsagung der Zustimmung pflichtwidrig. Der Beklagte hatte deshalb gem.§7 Abs.3 ErbbauVO in dem dort vorgesehenen Verfahren der freiwitIigen Gerichtsbarkeit Ersetzung der Zustimmung erreichen k6nnen. Einen dahingehenden Antrag hat er unterlassen. Die Ansicht der Revision, dem Beklagten habe nur ein schuidrechtlicher Anspruch gegen die Klager auf Erteilung der Belastungszustimmung zugestanden, so daB§7 Abs.3 ErbbauVO nicht anwendbar sei (vgl. dazu BGHZ 98, 362), trifft nicht zu. In den ぬrtragen der Klager vorn 28.12.1961 und vom 24.6.1987 mit der froheren Erbbauberechtigten H. von welcher der Beklagte ein Teilerbbaurecht erworben hat, ist das Erfordernis der Zustimmung in zulassiger Weise als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart worden （ §5 Abs. 2 ErbbauVO ); das Recht ist so auch im Grundbuch eingetragen. Daran ist der Beklagte gebunden・』 Das schlieBt aber nicht, wie die Revisionserwiderung meint, im vorliegenden Rechtsstreit die Zulassigkeit des Einwands aus, die Klager hatten durch unberechtigte Ablehnung der Zustimmung die fristgem首Be Errichtung des Gebaudes.verhindert und deswegen entgegen Treu und Glauben den Heimfaligrund herbeigefohrt（§162 Abs.2 BGB analog). Aus §7 Abs. 3 ErbbauVO folgt nuち daB der Erbbauberechtigte allein im ぬrfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit den Zustimmungsanspruch durchsetzen kann. Der vom Beklagten erhobene Einwand ist im Ergebnis auch stichhaltig. Die Klager haben durch die im Berufungsurteii unterstellte grundlose ぬrweigerung der Belastungszustimmung dazu beigetragen, daB die Heimfail voraussetzung eingetreten. ist, denn bei Erteflung der Zustimmung ware deren gerichtliche Ersetzung nicht n6tig gewesen. Damit haben sie treuwidrig eine Lage geschaffen, aus der sie entsprechend§162 Abs. 2 BGB keinen Vorteil ziehen durften (vgl. BGHZ 88, 240 , 248; MonchKomrn-BGB/H.R 14もs把rmann, 2.Aufl.,§162 Rdnr. 18; Erman/W Heんrm助1, BGB, 8. Aufl.,§162 Rdnr. 7). Sie k6nnen den Beklagten nicht darauf verweisen, daB er im Wege des §7 Abs.3 ErbbauVO Ersetzung der Zustimmung hatte erreichen k6nnen; denn zu einem solchen Vorgehen war er den Klagern gegenロber nicht verpflichtet, weil diese Vorschrift nur den Belangen des Erbbauberechtigten dient. Dem Be三 klagten kann auch nicht, wie das Berufungsgericht anzunehmen scheint, ein, Versめulden in eigener Angelegen・ heit" (BGHZ 33. 136. 142) vorueworfen werden. Dieser しeslcfltspunKl, weicner aer tsesiimmung aes 9 Z O4 t しb zugrunde liegt und in deren Anwendungsbereich unter Umstanden dazu fohren kann, daB die Unterlassung eines zur Schadensabwendung geeigneten Rechtsbehelfs vorwerfbar ist (vgl. BGHZ 90, 17 , 32), greift hier nichtein. Denn der Beklagte leitet aus der Weigerung der Klager, einer Belastung des Erbbaurchts zuzustimmen, keinen Schadensersatzanspruch oder einen diesem vergleichbaren Anspruch her. Es geht auf dem Boden der tatrichterlichen Unterstellung darum, daB die Klager ihre gesetzliche Zustimmungspflicht nicht erf0llt habenund dennoch so behandelt werden wollen, als hatten sie die Zustimmung erteilt. Der Schuldner eines Erf0llungsanspruchs kann aber nicht geltend machen, er habe nicht zu erf0llen brauchen, weil sich der Glaubiger gegen die Nichterf0llung durch Wahrnehmung ihm zustehender Rechte hatte wehren k6nnen ( BGHZ 25, 300 , 310/311; Aus MittBayNot 1993 Heft 4 205 BGH, Urteil vom. 14. 11. 1966, VII ZR 112/64, NJW 1967, 248 , 250 a. E. und vom 20.3. 1986, III ZR 236/ 糾， NJW 1986, 2104 , 2106). Auch wenn die Verweigerung der Belastungszustimmung nicht zwangslaufig den Eintritt der Heirnfallvoraussetzung zur Folge hatte, da der Beklagte Ersetzung hatte beantragen und dann fristgemaB den Bau hatte errichten k6nnen, gibt dies den Klagern nach Treu und Glauben nicht das Recht, ihr pflichtwidriges Verh'alten dazu auszunutzen, Ubertragung des Erbbaurechts zu verlangen. DaB der Beklagte von der M6glichkeit eines Antrages nach§7 Abs. 3 ErbbauVO etwa deshalb keinen Gebrauch gemacht hat, weil er nichtwirklich beabsichtigt habe, in dervertraglichen Frist ein Gebaude zu errichten,i st nicht festgestellt. Davon ist auch nicht ohne weiteres auszugehen. 5. BGB§§459 Abs. 2, 463 Satz 1 (Angabe von Mic旭rt庖gen in Grunds切ckskaufvertrag) Werden die tatsachlich erzielten Mietertr谷ge in einem Grundstockskaufvertrag aufgefUhrt und ausdrUcklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsatzlich fur eine vertragsmaBige Zusicherung. Eine andere Wurdigung kann sich nur aus besonderen Umstan-・ den des Einzelfalles ergeben (hier: unerwartetes Verlangen im Notartermin nach Bezifferung der Nettomieteinnahmen bei vorheriger Einigungu ber den Kaufpreis). BGH, Urteil vom 26. 2.1993 一 V ZR 270/91 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus Tatbestand: Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. 10. 1985 erwarben die Klager vom Beklagten unter AusschluB der Gewahrleistung ein mit einem Mehrf月miIhnh 月11 只 hロh月 LJtAg Grtin1stflnk フum Preis.von 465.000 DM In Ziffer 11 des ぬrtrages wurde folgendes vereinbart: 競晋認留嵩禦窓晋／ご錯器農器黒畿「麟 e(n. Die jeweiligen Mieten stehen ihnen ab dem 仏ge der Uber一 Der ぬrkaufer versichert, daB die Netto-Miete mindestens DM 2ア00 ，一 monatlich betragt了1 × 私 tsachlich beliefen sich die Mieteinnahmen bei AbschluB des Kaufvertrages auf lediglich 2.335 DM netto. Die Klager verlangen vom Beklagten Schadensersatz wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft in H6he von zuletzt 87.903,50 DM. Das Landgericht hat na6h Beweisaufnahme der Klage in H6he von 87.487 DM stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Entscheidung abgeandert und die Klage abgewiesen. Die Revision der Klag町 blieb erfolglos. Aus den qrnden二 1. Das Berufungsgericht verneint eine bindende Zusicherungdes Beklagten hinsichtlich des Mietertrages. Der Mietertrag eines HausgrundstOcks sei zwar eine zusicherungsfahige Eigenschaft; die betreffende Vertragsklausel sei jedochdahin auszulegen, daB hier entgegen dem Regelfall die Versicherung, die Mieteinnahmen betrogen mindestens 2.700 DM, nicht als bindende Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne des§459 Abs.2 BGB anzusehen sei. -. . . . 1_ Das Berufungsgericht hat nicht o bersehen, daB die Vereinbarung der ぬrteien hinsichtlich der Mieteinnahmen nicht eindeutig ist, sondern es fohrt ausdrocklich aus, daB der Wortlaut dieser Klausel sowohl als Zusicherung einer Eigenschaft als auch als ぬrsicherung einer reinen Wissensmitteilung, ohne daB der Beklagte hierfor die Gewahr o bernehmen wollte, verstanden werden kann. Es hat sich nach den gesetzlichen Auslegungsgrundsatzen（ §§133, 157 BGB ) dahin entschieden, den Wortlaut der ぬreinbarung im letzteren Sinne auszulegen. MaBgebend stellt es dabei auf die be-sonderen Umstande des vorliegenden Falles beim AbschluB des Vertrages ab. Nach seinen Feststellungen hat der Ablauf der Vertragsverhandlungen, insbesondere wahrend der notariellen Beurkundung, auch fur die Klager mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, daB dem Beklagten.die genaue Hohe der Nettomieteinnahmen zu diesem Zeitpunkt nicht genau bekannt war und er schon deshalb eine verbindliche Zusicherung weder abgeben konnte noch wollte; nach dem erst im Notartermin geauBerten Wunsch der Klager nach der Bezifferung der Nettomieteinnahmen, habe er sich zunachst mit der Angabe eines ungefahren Betrages begnogen wollen und erst auf Anregung und Vorschlag der beurkundenden Notarinmit der Aufnahme des Betrages von 2100 DM als Mindestangabe einverstanden erklart. 2. Soweit die Revisiondarauf abstellt, es sei hier im Hinblick auf den naheliegenden Wortlaut der Vereinbarung eine Zusicherung zur genauen Mieth6he gemacht worden, w川 sie nur die Auslegung des Berufungsgerichts durch ihre eigene ersetzen und laBt die besonderen Umstande des Falles auBer Betracht. Es trifft zwar zu, daB der zur Zeit des ぬrtragsabschlusses tatsachlich aus einem Hausgrundst0ck gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer MaBstab und als eine der wichtigsten Grundlagen for die Ertragsfahigkeit und damit for die Wertschatzung des Grundstockes gilt. Werden die tatsachlich erzielten Mietertrage in einem Grundstockskaufvertrag aufgefohrt und ausdrocklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsatzlich for eine vertragsmaBige Zusicherung. Eine andere Wordigung kann sich nur aus besonderen Umstanden des Einzelfalles ergeben (vgl. Senatsurteil vom 3.1t1989, V ZR 154/88, BGHR BGB§459 Abs.2 一 Zusicherung 1 一 m.w. N.「＝ MittBayNot 1990, 100 = DNotZ 1990, 421 ]). Sblche besonderen Umstande hat das Berufungsgericht hier aufgrund der festgestellten Tatsachen (Wert des Grundstucks und Kaufpreis, Ablauf der Kaufverhandlungen, von den Klagern durchgefohrte Mieterh6hungen nach ぬrtragsschluB, Erwerb des Nachbarhauses vom Bruder des Beklagten zum vergleichbaren Kaufpreis, Interessenlage der Parteien, insbesondere der Klager, die Wohnungseigentum bilden und alsbald verautern wollten) angenommen. Die insoweit vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen werden von der Revision nicht angegriffen und sind damit fur den Senat bindend (vgl. Senatsurteil vom 8. 12. 1989 a. a. 0.). Es widerspricht en加 egen der Meinung der Revision auch weder den Denkgesetzen noch der allgemeinen Lebenserfahrung, daB eine rechtlich nicht besonders erfahren e ぬrtei, nachdem die Mietenbei den Kaufverhandlungen zunachst keine entscheidende Rolle spielten, keine Ge品 hr for die genaue Mieth6he ロ bernehmen will, wenn diese erst anlaBlich des Notartermins unter den hier vorliegenden besonderen Umstanden in den Vertrag aufgenommen wird. Dafor spricht im o brigen auch der Vortrag der Klager, nach dem sie selbst vor AbschluB des Vertrages von einer ortsoblichen m6glichen Miete sogar von mehrals 3.000 DM ausgegangen seien. Wenn die genaue Mieth6he for die Kaufentscheidung der Klager maBgebend gewesen ware, hatte es nahe gelegen, diese, im vorliegenden Fall anhand von MittBayNot 1993 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.12.1992 Aktenzeichen: V ZR 131/91 Erschienen in: MittBayNot 1993, 205-206 Normen in Titel: BGB §§ 162, 242; ErbbauVO §§ 5, 7 Abs. 2 und 3