V ZR 270/91

Zurück BGH 25. Februar 1993 V ZR 270/91 BGB §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1 Angabe von Mieterträgen in Grundstückskaufvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGH, Urteil vom. 14. 11. 1966, VII ZR 112/64, NJW 1967, 248 , 250 a. E. und vom 20.3. 1986, III ZR 236/糾， NJW 1986, 2104 , 2106). Auch wenn die Verweigerung der Belastungszustimmung nicht zwangslaufig den Eintritt der Heirnfallvoraussetzung zur Folge hatte, da der Beklagte Ersetzung hatte beantragen und dann fristgemaB den Bau hatte errichten k6nnen, gibt dies den Klagern nach Treu und Glauben nicht das Recht, ihr pflichtwidriges Verh'alten dazu auszunutzen, Ubertragung des Erbbaurechts zu verlangen. DaB der Beklagte von der M6glichkeit eines Antrages nach§7 Abs. 3 ErbbauVO etwa deshalb keinen Gebrauch gemacht hat, weil er nichtwirklich beabsichtigt habe, in dervertraglichen Frist ein Gebaude zu errichten,i st nicht festgestellt. Davon ist auch nicht ohne weiteres auszugehen. 5. BGB§§459 Abs. 2, 463 Satz 1 (Angabe von Mic旭rt庖gen in Grunds切ckskaufvertrag) Werden die tatsachlich erzielten Mietertr谷ge in einem Grundstockskaufvertrag aufgefUhrt und ausdrUcklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsatzlich fur eine vertragsmaBige Zusicherung. Eine andere Wurdigung kann sich nur aus besonderen Umstan-・ den des Einzelfalles ergeben (hier: unerwartetes Verlangen im Notartermin nach Bezifferung der Nettomieteinnahmen bei vorheriger Einigungu ber den Kaufpreis). BGH, Urteil vom 26. 2.1993 一 V ZR 270/91 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Tatbestand: Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. 10. 1985 erwarben die Klager vom Beklagten unter AusschluB der Gewahrleistung ein mit einem Mehrf月miIhnh月11只 hロh月LJtAg Grtin1stflnk フum Preis.von 465.000 DM In Ziffer 11 des ぬrtrages wurde folgendes vereinbart: 競晋認留嵩禦窓晋／ご錯器農器黒畿「麟 e(n. Die jeweiligen Mieten stehen ihnen ab dem 仏ge der Uber一 Der ぬrkaufer versichert, daB die Netto-Miete mindestens DM 2ア00，一 monatlich betragt了1 × 私tsachlich beliefen sich die Mieteinnahmen bei AbschluB des Kaufvertrages auf lediglich 2.335 DM netto. Die Klager verlangen vom Beklagten Schadensersatz wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft in H6he von zuletzt 87.903,50 DM. Das Landgericht hat na6h Beweisaufnahme der Klage in H6he von 87.487 DM stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Entscheidung abgeandert und die Klage abgewiesen. Die Revision der Klag町 blieb erfolglos. Aus den qrnden二 1. Das Berufungsgericht verneint eine bindende Zusicherungdes Beklagten hinsichtlich des Mietertrages. Der Mietertrag eines HausgrundstOcks sei zwar eine zusicherungsfahige Eigenschaft; die betreffende Vertragsklausel sei jedochdahin auszulegen, daB hier entgegen dem Regelfall die Versicherung, die Mieteinnahmen betrogen mindestens 2.700 DM, nicht als bindende Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne des§459 Abs.2 BGB anzusehen sei. --. . . . 1_ Das Berufungsgericht hat nicht o bersehen, daB die Vereinbarung der ぬrteien hinsichtlich der Mieteinnahmen nicht eindeutig ist, sondern es fohrt ausdrocklich aus, daB der Wortlaut dieser Klausel sowohl als Zusicherung einer Eigenschaft als auch als ぬrsicherung einer reinen Wissensmitteilung, ohne daB der Beklagte hierfor die Gewahr o bernehmen wollte, verstanden werden kann. Es hat sich nach den gesetzlichen Auslegungsgrundsatzen（ §§133, 157 BGB ) dahin entschieden, den Wortlaut der ぬreinbarung im letzteren Sinne auszulegen. MaBgebend stellt es dabei auf die be-sonderen Umstande des vorliegenden Falles beim AbschluB des Vertrages ab. Nach seinen Feststellungen hat der Ablauf der Vertragsverhandlungen, insbesondere wahrend der notariellen Beurkundung, auch fur die Klager mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, daB dem Beklagten.die genaue Hohe der Nettomieteinnahmen zu diesem Zeitpunkt nicht genau bekannt war und er schon deshalb eine verbindliche Zusicherung weder abgeben konnte noch wollte; nach dem erst im Notartermin geauBerten Wunsch der Klager nach der Bezifferung der Nettomieteinnahmen, habe er sich zunachst mit der Angabe eines ungefahren Betrages begnogen wollen und erst auf Anregung und Vorschlag der beurkundenden Notarinmit der Aufnahme des Betrages von 2100 DM als Mindestangabe einverstanden erklart. 2. Soweit die Revisiondarauf abstellt, es sei hier im Hinblick auf den naheliegenden Wortlaut der Vereinbarung eine Zusicherung zur genauen Mieth6he gemacht worden, w川 sie nur die Auslegung des Berufungsgerichts durch ihre eigene ersetzen und laBt die besonderen Umstande des Falles auBer Betracht. Es trifft zwar zu, daB der zur Zeit des ぬrtragsabschlusses tatsachlich aus einem Hausgrundst0ck gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer MaBstab und als eine der wichtigsten Grundlagen for die Ertragsfahigkeit und damit for die Wertschatzung des Grundstockes gilt. Werden die tatsachlich erzielten Mietertrage in einem Grundstockskaufvertrag aufgefohrt und ausdrocklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsatzlich for eine vertragsmaBige Zusicherung. Eine andere Wordigung kann sich nur aus besonderen Umstanden des Einzelfalles ergeben (vgl. Senatsurteil vom 3.1t1989, V ZR 154/88, BGHR BGB§459 Abs.2 一 Zusicherung 1 一 m.w. N.「＝ MittBayNot 1990, 100 = DNotZ 1990, 421 ]). Sblche besonderen Umstande hat das Berufungsgericht hier aufgrund der festgestellten Tatsachen (Wert des Grundstucks und Kaufpreis, Ablauf der Kaufverhandlungen, von den Klagern durchgefohrte Mieterh6hungen nach ぬrtragsschluB, Erwerb des Nachbarhauses vom Bruder des Beklagten zum vergleichbaren Kaufpreis, Interessenlage der Parteien, insbesondere der Klager, die Wohnungseigentum bilden und alsbald verautern wollten) angenommen. Die insoweit vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen werden von der Revision nicht angegriffen und sind damit fur den Senat bindend (vgl. Senatsurteil vom 8. 12. 1989 a. a. 0.). Es widerspricht en加egen der Meinung der Revision auch weder den Denkgesetzen noch der allgemeinen Lebenserfahrung, daB eine rechtlich nicht besonders erfahren e ぬrtei, nachdem die Mietenbei den Kaufverhandlungen zunachst keine entscheidende Rolle spielten, keine Ge品hr for die genaue Mieth6he ロbernehmen will, wenn diese erst anlaBlich des Notartermins unter den hier vorliegenden besonderen Umstanden in den Vertrag aufgenommen wird. Dafor spricht im o brigen auch der Vortrag der Klager, nach dem sie selbst vor AbschluB des Vertrages von einer ortsoblichen m6glichen Miete sogar von mehrals 3.000 DM ausgegangen seien. Wenn die genaue Mieth6he for die Kaufentscheidung der Klager maBgebend gewesen ware, hatte es nahe gelegen, diese, im vorliegenden Fall anhand von Aus 206 MittBayNot 1993 Heft 4 schriftlichen Unterlagen einfach zu beantwortende, Frage vorab zu klaren. Anders ist schlieBlich auch kaum zu erklaren, warum die Klager for das benachbarte und vergleichbare HausgrundstUck mit dem ungeklarten Mietertrag dem Bruder des Beklagten sogar einen hoheren Kaufpreis zu zahlen bereit waren als fur das des Beklagten mit dem . genannten Mietertrag. Mit der Klage fordert die Klagerin vom Beklagten die Zahlung der Halfte des von ihr und i hremfruheren Ehemann an die 1.-Bausparkasse bezahlten Betrages. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr auf die Berufung der Klagerin nach einem F-Iilfsantrag mit der MaBgabe stattgegeben, daB die Zahlung an sie und ihren froheren Ehemann als Mitglaubiger zu leisten sei. Die zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. " Ein besonderes Interesse der Klager an der Mieth6he hat das Berufungsgericht verneint. Auch diese W0rdigung laBt entgegen der Meinung der Revision einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Klager haben zwar ein solches Interesse for ihre Kaufentscheidung geltend gemacht und dies damit begrondet, daB der Grundstockskaufpreis aus dem 14,35-fachen der Jahresnettomiete habe gebildet werden sollen. Diese Behauptung hat das Berufungsgericht als widerlegt angesehen, weil sie nachrechenbar falsch ist. Denn wenn der Beklagte, wie die Klager es vortragen und der vom 山ndgericht als Zeuge vernommene Makler dies bestatigt, vor und noch zu Beginn der notariellen Beurkundung Mietenin HOhe von 3.000 DM angegeben hat, ergabe sich bei diesem 兆rvielfaltiger ein wesentlich hoherer Preis des Hausgrundstocks, als ihn die Parteien dann tatsachlich vereinbart haben. Entgegen der Meinung der Revision ist dem Berufungsgericht insoweit kei n Denkfehler unterlaufen. Denn entscheidend。 ist in diesem Zusammenhang nicht, . welcher Betrag (2.335, 2.700 oder 3.000 DM) &ne marktgerechte Miete gewesen ware, sondern der Umstand, daB die Klager der Mieth6he als solcher keine entscheidende Bedeutung bei den Kaufverhandlungen, insbesondere hinsichtlich der Preisbildung, zugemessen haben. Aus den Gr0nden: 3. Aus diesen Gronden kommt auch eine von der Revision gesehene arglistige Vorspiegelung einer nicht vorhandenen Eigenschaft durch den Beklagten nicht in Betracht. Zudem hatte der Beklagte den Klagern im Notartermin erklart, daB er die genaue)Nettomiete nicht angeben konne. Damit kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil nicht mehr an. 6. BGB§812 (Erteilung einer L0schungsbewilligung ルr teilvaルtierte Grundschuld nach 乃1 ngsverste/gerung) ル Der frUhere Eigentumer hat gegen den Ersteher eines GrundstUck亀 dem nach Abl6sung des noch valutierten Restes einer Grundschuld eine uneingeschr百nkte 山schungsbewil.ligung erte川 wurde, 蛇inen Anspruch aus§812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der Vereitelung seines Rockgew首 hranspruchs gegen den Grundschuldglaubiger hinsichtlich des vor der Abl6sung bereits nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld. BGH, Urteil vom 23,3.1993 一 xl ZR 167/92 一， mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbes治nd: Die Klagerin und ihr geschiedener Ehemann Dr. El. waren je zur Halfte Miteigentomer des Grundstocks 0. in H. Dieses war u.a. mit einer Grundschuld o ber 30.000 DM zugunsten der 1.-Bausparkasse AGbe-lastet. Im ぬrfahren der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft wurde das Grundstock dem Beklagten als Er-werber zugeschlagen. Die Grundschuld zugunsten der I -Bausparkasse blieb bestehen. Die Klagerin und ihr froherer Ehemann hatten auf die zugrundeli叩ende Darlehensforderung 12.665,20 DM gezahlt. Auf Anforderung der Glaubigerin bezahlte der Beklagte die noch be-stehende Restforderung von 17.334,80 DM. Die 1.-Bausparkasse erteilte dem Beklagten daraufhin hinsichtlich der gesamten Grundschuld die ゆschungsbewilligung, voり der er Gebrauch machte. MittBayNot 1993 Heft 4 1. 1. Das Berufungsgericht istderAnsicht, der Klagerin stehe ein Anspruch aus§812 Abs.1 Satz 1 2.Alt. BGB zu. Durch die ihm von der 1』-Bausparkasse erteilte ゆschungsbewilligung habe der Beklagte die Grundschuld auch insoweit in Wegfallbringen k6nnen, als die durch sie gesicherte Forderung aufgrund der von der Klagerin und ihrem froheren Ehemann geleisteten Zahlungen bereits getilgt worden und eiり entsprechender R0ckgewahranspruch fur sie erwachsen sei. Der Beklagte sei daher einem auf den Ersatz des Wertes dieses Teils der gel6schten Grundschuld gerichteten Bereicherungsanspruch ausgesetzt. 2. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daB die Klagerin und ihr froherer Ehemann in H6he der von ihnen erbrachten Leistungen keine Eigentomergrundschuld, sondemn lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf R0ckgewahr erworben haben (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 13. 1. 1993 一 XII ZR 212/90, m. w. N.). Darober besteht in der Revisionsinstanz auch kein Streit mehr. b) Aus der 兆reitelung dieses Rockgewahranspruchs durch die ゆschung der Grundschuld ergeben sich jedoch ent・ gegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Ansproche der Klagerin und ihres froheren Ehemannes aus§812 Abs. 1 Satz 1 BGB (2・ ・） gegen den Beklagten・ Alt aa) Der Beklagte hat durch die ロschung desim Zeitpunkt des Zuschlags nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld nichts auf Kosten der Klagerin und ihres froheren Ehemannes erlangt. Schuldrechtliche Ansproche auf Heraus「 gabe oder Rockgewahr von Gegenstanden weisen diese selbst noch nicht dem Anspruchsberechtigten zu; durch die Verfugung o ber den Gegenstand kann deshalb nicht,, in sonstiger Weise" in seine Rechtsposition eingegriffen werden (BGH, Urteil vom 31. 10. 1986 一 V ZR 140/85, NJW 1987, 771). Der Anspruch auf Rockgewahr einer Grundschuld verschafft dem Berechtigten keine Rechte an der Grundschuld ( BGHZ 108, 237 , 246f.; 115, 241, 246【＝ MittBayNot 1992, 36 = DNotZ 1992, 549 ]). Durch die めschung wird somit nicht 一 wie es die 2.Alternative des§812 Abs.1 Satz 1 BGB voraussetzt 一 die RechtsgLteロuordnung zu Lasten des Rockgewahrberechtigten verandert. In Ubereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteile vom 11. 10. 1974 一 V ZR 231/73, NJW 1974, 2279, 2280 sowie vom 17.5. 1988 一 lx ZR 5/87, WM 1988, 1137, 1141) kommen deshalbAnsproche des froheren Eigentomers aus§ 糾2 BGB gegen den Ersteher des Grundstocks, dem nach Ablosung des noch valutierten Restes der Grundschuld eine uneingeschrankte ゆschungsbewilligung erteilt wird, nicht in Betracht. bb) Diese Rechtsprechung ist durch das vom Berufungsgericht zitierte Urteil des IX.Zivilsenats vom 9.2. 1989(IX ZR 145/87, WM 1989, 490 「＝ MittBayNot 1989, 143 = DNotZ 1989, 618]) nicht modifiziertworden.Dortwird(a.a.O. 5.492) unter ausdrocklichem Hinweis auf die Unterschiede gegenober den bisher entschiedenen Fallen kein Ansprucnaus Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 25.02.1993 Aktenzeichen: V ZR 270/91 Erschienen in: MittBayNot 1993, 206-207 MittRhNotK 1993, 118-119 Normen in Titel: BGB §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1